德國(guó)人才保障性住房措施

■ 王志成譯

國(guó)際交流

德國(guó)人才保障性住房措施

■ 王志成譯

德國(guó)目前有8400萬(wàn)人口，是歐洲人口最稠密的國(guó)家之一，住房總數(shù)約4000萬(wàn)套，供需基本平衡，其完善的社會(huì)住房保障體系以及人才保障性住房（TAH）導(dǎo)向政策在這一過程中發(fā)揮了重要作用。德國(guó)實(shí)施的TAH建房、租房和購(gòu)房的分類保障措施，以市場(chǎng)配置住房資源的方式使人才住房保障的覆蓋范圍更加廣泛。

一、德國(guó)TAH建房保障措施

在德國(guó)TAH的建房保障措施中，從建房主體、用地原則和建房形式等方面都有相應(yīng)的規(guī)則與不同的保障措施。

（一）TAH的建房主體

德國(guó)大多數(shù)TAH并非由政府直接建設(shè)，但政府通過控制房?jī)r(jià)、房租等手段保障人才享受者的住房?jī)?yōu)惠。例如，德國(guó)政府劃出特定區(qū)域建設(shè)人才保障群的住房，由社會(huì)投資人開發(fā)建設(shè)，并向住房者收取低于市場(chǎng)價(jià)格的少量租金，而租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。

（二）TAH的優(yōu)惠政策

在德國(guó)的TAH優(yōu)惠政策中，各級(jí)政府不僅通過稅收政策和優(yōu)惠貸款鼓勵(lì)人才保障性建房、個(gè)人資助建房和補(bǔ)貼購(gòu)房，還設(shè)置固定標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)邦政府補(bǔ)貼。德國(guó)有16個(gè)聯(lián)邦州，各州的經(jīng)濟(jì)與科技發(fā)展?fàn)顩r各有不同，為了適應(yīng)各州吸納人才的不同情況，從2006年起，德國(guó)聯(lián)邦政府逐步將TAH建設(shè)的立法權(quán)和管理權(quán)交由各聯(lián)邦州自行負(fù)責(zé)。其中關(guān)于TAH的政府補(bǔ)貼，聯(lián)邦政府承諾2013～2019年每年付給各聯(lián)邦州1.25億歐元用于TAH建設(shè)。

（三）TAH的用地原則

人才保障房用地政策主要為享受TAH的群體設(shè)立，合理的土地利用規(guī)劃是TAH的先決條件。對(duì)于TAH的用地，德國(guó)政府堅(jiān)持優(yōu)惠導(dǎo)向原則，為TAH建設(shè)者提供價(jià)格合理的土地。這些土地一般位于市郊，或者是城市中的廢舊住房。如慕尼黑自2001年起，就實(shí)行這項(xiàng)土地政策，主要有以下幾方面考慮：一是TAH的建設(shè)基地選址，必須和其他城市住宅區(qū)域相聯(lián)系，而非孤立存在，兼顧社會(huì)兼容及多元化。二是TAH的土地配額，既由市政府指定調(diào)配，又與普通商業(yè)地產(chǎn)混合分配。三是TAH的土地配額，可通過土地置換、廢棄土地再利用等方式獲得。除了新建項(xiàng)目，政府也鼓勵(lì)對(duì)舊市房或舊廠房進(jìn)行改造和擴(kuò)建，以最大限度地利用土地。

（四）TAH的建房形式

德國(guó)在TAH的建房形式方面，主要有如下幾種鼓勵(lì)方式：

一是鼓勵(lì)非營(yíng)利性建房企業(yè)興建TAH。由政府指定給予建筑預(yù)算60～90%的無(wú)息貸款，建房企業(yè)的償還期限為25年以上。此種鼓勵(lì)私人開發(fā)商投資興建TAH的做法調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，使私人開發(fā)商成為人才住房的主要供給者，極大地緩解了TAH供應(yīng)緊張狀況。近年來，在TAH的資助框架內(nèi)，德國(guó)各級(jí)政府還資助房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有住房翻新改造，以供享受TAH者居住。

二是資助團(tuán)體或個(gè)人興建TAH。對(duì)于團(tuán)體或個(gè)人建設(shè)TAH的投資人，德國(guó)政府都給予減免稅和無(wú)息貸款等資助措施，通常是向TAH建設(shè)投資者提供無(wú)息住房建設(shè)貸款，該貸款償還期可長(zhǎng)達(dá)30～50年。還貸期結(jié)束后，TAH的約束解除，房屋所有人可以按市場(chǎng)價(jià)格出租或出售房屋。

三是優(yōu)惠公司企業(yè)興建TAH。德國(guó)政府以土地、信貸及政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施推動(dòng)招才公司與用才企業(yè)興建人才保障房。但是在TAH的公司企業(yè)建房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，用于人才保障的是主體。即德國(guó)企業(yè)不管開發(fā)TAH新房或建房用于TAH租賃經(jīng)營(yíng)，吸納人才的公司企業(yè)要獲得土地、信貸及政府補(bǔ)貼，新落成的房子必須用于TAH，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租給TAH者。

二、德國(guó)TAH租房保障措施

目前，很多國(guó)家在解決本國(guó)TAH問題上都不同程度地采取人才租房措施，尤其是德國(guó)。下面是德國(guó)TAH在租房方面的保障實(shí)施。

1．TAH租房供給與優(yōu)惠政策。據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2015年數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)出租TAH房源的構(gòu)成中，81%的房子為私房，16%左右是公司（用人單位）建房，真正由政府出租的住房?jī)H占出租住房總數(shù)2～3%。由于政府出租的住房數(shù)量很少，所以就采取了一些強(qiáng)制措施，保證出租房源。一是法律規(guī)定，德國(guó)住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售。二是部分地方政府規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在建造住房過程中，必須預(yù)留一定比例的住房，專門賣給或者租予引進(jìn)人才等特殊群體。如科隆市每年新建的住房數(shù)量大約為3800套，而其中約200套必須作為TAH的出租房，專門為新納人才群體建造。為支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)TAH住房。各級(jí)政府予以優(yōu)惠條件支持，如政府補(bǔ)貼、長(zhǎng)期貸款、低息貸款甚至是無(wú)息貸款、土地優(yōu)惠、免稅等政策優(yōu)惠。

2．嚴(yán)格控制TAH租賃價(jià)格。關(guān)于大眾保障性住房的租賃價(jià)格，德國(guó)政府并不任由市場(chǎng)供求關(guān)系確定房租水平，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個(gè)“房租合理價(jià)格表”，每套房屋的租金都要參考該價(jià)格表。在此基礎(chǔ)上，德國(guó)政府對(duì)于TAH租賃價(jià)格，更有相關(guān)法律規(guī)定，房東不得對(duì)TAH房屋隨意上漲房租，即使要上漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù)兩年內(nèi)沒漲過價(jià)，而且漲幅一般不得超過5～10%；3年之內(nèi)不允許房租漲幅超過15～20%。如果房東對(duì)TAH的租價(jià)超過“合理價(jià)格”的10%，就構(gòu)成違約；超過20%，就構(gòu)成違法。

3．多形式提供TAH的房租補(bǔ)貼。房租補(bǔ)貼是目前德國(guó)各級(jí)政府與各地招用人才單位對(duì)TAH的主要方式。具體而言，就是先要根據(jù)人才類型與人才等級(jí)、招用人單位、新納人才薪金及其家庭的具體情況，確定TAH租房者可以享受補(bǔ)貼與承受租金的數(shù)額，然后與該人才家庭實(shí)際繳納的租金對(duì)比，后者與前者的差額由房租補(bǔ)貼。TAH的房租補(bǔ)貼的資金來源，也根據(jù)人才類型與人才等級(jí)、收入及房租支出等具體情況確定，主要由聯(lián)邦政府、地方政府及用人單位按比例負(fù)擔(dān)。而且，補(bǔ)貼期限以用人合同的錄用年限為準(zhǔn)。如科隆市近年吸納的人才有1.2萬(wàn)，其中1000多人享受聯(lián)邦政府與地方政府的房租補(bǔ)貼，5000多人才享受地方政府與用人單位的房租補(bǔ)貼，其余只是享受用人單位的房租補(bǔ)貼。

4．有效保護(hù)TAH者合法租房權(quán)益。在保護(hù)TAH者合法租房的其他租賃權(quán)益方面，德國(guó)各地與各級(jí)政府制定的保障也很細(xì)致，其相關(guān)做法主要有：

一是加強(qiáng)租房合同管理。德國(guó)的TAH租房合同分為有限期和無(wú)限期兩種。無(wú)限期合同保證租房人能夠長(zhǎng)久租住一處房產(chǎn)。租房合同的一方若想終止合同，通常需要提前3個(gè)月通知對(duì)方。如果租期超過5年，需要提前半年通知對(duì)方；租期為8年，需要提前9個(gè)月通知；租期達(dá)到10年或以上，則需要提前1年通知。

二是禁止“二房東”現(xiàn)象。德國(guó)各地政府明確規(guī)定禁止“二房東”現(xiàn)象，有效防止TAH租賃的非法投機(jī)。如果TAH租房者沒錢支付房租，房主不能直接將租房者趕出去，必須先告知招用人才的單位。

三是TAH租房“可居性”規(guī)范。德國(guó)已經(jīng)建立了TAH租房者的居住安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

四是享有本地公共服務(wù)權(quán)益。德國(guó)TAH租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，不僅中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由供房者承擔(dān)，TAH租房者還可以享有本地所有公共服務(wù)的權(quán)益。

三、德國(guó)TAH購(gòu)房保障措施

在德國(guó)，也鼓勵(lì)享受TAH的個(gè)人及其家庭按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房。

1．買房要比租房更合算。在德國(guó)享受TAH者，其購(gòu)房的首付房款一般為20～30%，購(gòu)買一套總房?jī)r(jià)22.5萬(wàn)歐元的住房，首付款為6.5萬(wàn)歐元，每月還本付息及水電物業(yè)約700歐元。加上首付款月均約折合200歐元，實(shí)際為900歐元；但對(duì)于租房家庭而言，同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子一般需要1100歐元。因此享受TAH者得出結(jié)論：買房要比租房更合算?，F(xiàn)在德國(guó)，已經(jīng)被德國(guó)各地吸納為人才的享受TAH者，在德國(guó)居住二三年后就有了購(gòu)房的計(jì)劃。

2．資助保障措施。享受TAH者購(gòu)房時(shí)，可按比例或全額獲得德國(guó)政府規(guī)定的相關(guān)人才購(gòu)房補(bǔ)貼。此外，有子女的人才家庭買房還可以另外得到兒童購(gòu)房補(bǔ)貼。另外，一些企業(yè)還為將要購(gòu)房的聘用人才提供企業(yè)補(bǔ)貼或優(yōu)惠的購(gòu)房貸款，以緩解享受TAH者購(gòu)房的壓力。

3．賣房要返還補(bǔ)貼。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，有1.5～1.8%享受TAH者在德國(guó)買了新房。但是，享受TAH者出售已購(gòu)的房產(chǎn)時(shí)，其合約與交易有多方面的嚴(yán)苛要求，并將按比例返還相關(guān)規(guī)定的人才購(gòu)房補(bǔ)貼給政府或企業(yè)。

譯據(jù)德國(guó)雜志《哈勒經(jīng)濟(jì)研究》2016年10月刊、《基爾世界經(jīng)濟(jì)·報(bào)告精選》2016年12月號(hào)、美國(guó)佛瑞斯特研究院院刊《佛瑞斯特經(jīng)濟(jì)》雜志2016年8月號(hào)

原文作者：德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢斯·于爾根·克虜伯教授、哈勒經(jīng)濟(jì)研究所資深顧問恩里克·澤霍夫