興化規(guī)劃城市商業(yè)雙中心的探索

■ 劉玲潔

興化規(guī)劃城市商業(yè)雙中心的探索

■ 劉玲潔

興化市是江蘇省歷史文化名城，建成區(qū)現(xiàn)狀居住人口30萬(wàn)人。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑以及商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)高度集中于歷史城區(qū)，居住、就業(yè)、消費(fèi)和通勤產(chǎn)生的人流車流十分密集，道路擁堵、停車位緊缺等問(wèn)題日益嚴(yán)重。對(duì)于是否可以在城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)新的商業(yè)中心，從而疏解老城商業(yè)功能，保護(hù)歷史城區(qū)格局，是興化在城市發(fā)展中不斷探索的問(wèn)題。

一、現(xiàn)狀商業(yè)布局存在的問(wèn)題

（一）地貌特點(diǎn)導(dǎo)致商業(yè)過(guò)于集中

興化地處里下河腹地，河道縱橫，水網(wǎng)密布。歷史城區(qū)面積2.7平方公里，四面環(huán)水，東側(cè)、南側(cè)為三級(jí)航道上官河和車路河，西側(cè)為等外航道西蕩河，北側(cè)海池河為景觀河道。十條放射狀的主要河流將城區(qū)周邊用地分隔為十個(gè)天然獨(dú)立的組團(tuán)，各組團(tuán)之間、組團(tuán)與歷史城區(qū)之間由于河流分隔，交通聯(lián)系均較為薄弱。老城組團(tuán)以地處中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和歷史沿襲形成了較為集中的商業(yè)中心，其它組團(tuán)均未能形成有規(guī)模的商業(yè)體量。老城區(qū)商業(yè)過(guò)于集中產(chǎn)生的問(wèn)題，囿于歷史城區(qū)保護(hù)、建筑密度高和自然地形的限制，很難通過(guò)城市的修補(bǔ)與更新得到根本解決。為居住用地。這主要受制于當(dāng)時(shí)政府財(cái)力，在土地出讓過(guò)程中，為滿足投資人的要求，部分商業(yè)和公共服務(wù)用地被作為居住用地出讓。城市的許多公共服務(wù)設(shè)施因建設(shè)成本等因素未能在城中組團(tuán)實(shí)現(xiàn)，商業(yè)及公共服務(wù)功能的缺乏，導(dǎo)致城中組團(tuán)商業(yè)未能對(duì)市民出行活動(dòng)產(chǎn)生足夠的吸引力。

（二）商業(yè)發(fā)展策略的研究不夠深入

興化城區(qū)在發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)于城市規(guī)模、機(jī)動(dòng)車保有量等問(wèn)題的預(yù)估不夠超前，對(duì)里下河水網(wǎng)特色的興化老城功能疏散針對(duì)性研究不夠深入；提出了疏解老城商業(yè)功能的規(guī)劃目標(biāo)，且在城中組團(tuán)規(guī)劃了一定數(shù)量的商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施，但對(duì)該組團(tuán)商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)定位不夠明確。

二、商業(yè)功能疏散規(guī)劃目標(biāo)

興化市第五輪城市總體規(guī)劃（2014-2030）在對(duì)現(xiàn)狀商業(yè)狀況和城市發(fā)展規(guī)模全面分析的基礎(chǔ)上，提出了城市商業(yè)雙中心發(fā)展模式，在城東組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)城市商業(yè)副中心，其作用在于：

（三）城中組團(tuán)未能完全按規(guī)劃實(shí)施

（一）疏散老城商業(yè)功能

城中組團(tuán)總面積9平方公里（北至車路河、東至興姜河、南至紫荊河、西至澛汀河），是城市南部中心組團(tuán)，于2002年啟動(dòng)，現(xiàn)已基本建成。該組團(tuán)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，景觀優(yōu)美，但是缺少商氣和人氣，對(duì)老城的功能疏解效果并不明顯。對(duì)比現(xiàn)狀與規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃中的不少商業(yè)用地實(shí)際已建設(shè)

城市的商業(yè)在老城區(qū)過(guò)度集中，對(duì)于交通、環(huán)境、安全等都有較大的負(fù)面影響。一般小城市可以采取在其它組團(tuán)配套組團(tuán)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)的措施，對(duì)消費(fèi)者出行進(jìn)行適當(dāng)分流。興化城區(qū)由于組團(tuán)之間交通聯(lián)系較弱，從現(xiàn)有發(fā)展情況來(lái)看，這種措施不易解決老城商業(yè)高度聚集的問(wèn)題。規(guī)劃提出了城市商業(yè)雙中心發(fā)展的策略，在城市東部組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)市級(jí)商業(yè)副中心，打造一個(gè)具有吸引力的新商圈，形成更具活力、更具人氣、更具生態(tài)的新型城市商業(yè)中心，并在業(yè)態(tài)、體量、交通、服務(wù)和環(huán)境上形成與老城區(qū)商業(yè)中心的比較優(yōu)勢(shì)。

（二）帶動(dòng)城東組團(tuán)拓展

城東組團(tuán)位于城市規(guī)劃建設(shè)用地東南部，用地內(nèi)部及周邊有333省道、321省道和多條城市主干道，規(guī)劃中的鹽泰錫宜城際鐵路興化站就位于組團(tuán)東側(cè)邊緣，交通條件優(yōu)越，是城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地的主要發(fā)展方向，建設(shè)用地約為10.8平方公里，現(xiàn)狀未利用土地面積約占90%。城東組團(tuán)遠(yuǎn)離老城商業(yè)中心，現(xiàn)狀區(qū)位對(duì)于人口和資金的吸引優(yōu)勢(shì)不明顯，需要通過(guò)打造具有吸引力的商業(yè)及服務(wù)中心，集聚人氣，成為帶動(dòng)周邊用地發(fā)展的引擎，才能最大限度實(shí)現(xiàn)城東組團(tuán)土地開(kāi)發(fā)的綜合效益。規(guī)劃新區(qū)城市商業(yè)副中心各類商業(yè)服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施用地面積為2000畝。

（三）抓住商業(yè)布局調(diào)整時(shí)機(jī)

對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，區(qū)位是極為重要的影響因素。從興化城區(qū)近兩輪的城市總體規(guī)劃可以看出，城中組團(tuán)是規(guī)劃建設(shè)用地主要發(fā)展方向的中心。但城市向南跨過(guò)車路河三級(jí)航道，大規(guī)模建設(shè)城中組團(tuán)時(shí)，由于多種原因錯(cuò)失了在該組團(tuán)形成商業(yè)中心的空間和時(shí)機(jī)。城東組團(tuán)在區(qū)位上偏于城區(qū)東南方向，但在城市南部地區(qū)仍處于相對(duì)中心的位置，且東部有規(guī)劃中城際鐵路輕軌站的帶動(dòng)作用，是城市商業(yè)副中心建設(shè)較為合適的選址。如果在城東組團(tuán)建設(shè)時(shí)錯(cuò)失了培育商業(yè)副中心的時(shí)機(jī)和空間，很難找到合適的區(qū)位發(fā)展商業(yè)副中心，來(lái)解決老城組團(tuán)的相關(guān)問(wèn)題。

第四輪總規(guī)城中組團(tuán)用地規(guī)劃圖

三、小城市商業(yè)雙中心發(fā)展的不利因素

（一）人口規(guī)模對(duì)商業(yè)雙中心布局的限制

商業(yè)中心的體量是與人口規(guī)模相適應(yīng)的，一般來(lái)說(shuō)50萬(wàn)人口形成市一級(jí)商業(yè)中心，30萬(wàn)人口形成區(qū)一級(jí)商業(yè)中心。一些中小城市新區(qū)中心商業(yè)人氣不旺，既因?yàn)槲茨苄纬蓱?yīng)有的商業(yè)體量、服務(wù)門類和吸引力，也因?yàn)橹苓吙杉酆洼椛涞姆?wù)人口不足。

興化城市規(guī)劃人口50萬(wàn)人（2030年），按城市規(guī)模來(lái)說(shuō)，適合單一商業(yè)中心發(fā)展模式。城東組團(tuán)和城中組團(tuán)規(guī)劃人口15.6萬(wàn)人，形成區(qū)一級(jí)商業(yè)中心仍有服務(wù)人口不足的問(wèn)題。規(guī)劃的城東組團(tuán)商業(yè)副中心如果不能對(duì)其它組團(tuán)人口形成吸引，就會(huì)重蹈很多小城市新區(qū)中心人氣不足的覆轍。

（二）人口構(gòu)成與出行習(xí)慣的影響

興化市區(qū)外來(lái)人口較少，老城區(qū)商業(yè)中心是居民傳統(tǒng)的購(gòu)物消費(fèi)目的地，居民在消費(fèi)習(xí)慣上有較強(qiáng)的心理定式。小城市居民的交通方式主要為非機(jī)動(dòng)車，出行半徑較小，城東組團(tuán)商業(yè)中心位于城市東南部，與其他組團(tuán)的聯(lián)系不如老城區(qū)密切。

第五輪總規(guī)城中組團(tuán)用地現(xiàn)狀圖

用地潛力分析圖

四、商業(yè)副中心規(guī)劃實(shí)施的策略和建議

（一）對(duì)城區(qū)商業(yè)布局的合理統(tǒng)籌

興化老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)建筑規(guī)模已有約50萬(wàn)平方米，服務(wù)門類齊全，從體量上來(lái)說(shuō)，已基本能滿足50萬(wàn)人口城市商業(yè)服務(wù)功能的要求。城東組團(tuán)商業(yè)中心要達(dá)到疏解老城中心目標(biāo)，在商業(yè)體量上也必須達(dá)到一定的規(guī)模，提供足夠的商業(yè)服務(wù)，才能使商業(yè)副心中有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)出行人流產(chǎn)生有效的吸引和集聚效應(yīng)，規(guī)劃商業(yè)建筑面積不少于20萬(wàn)平方米。這樣一來(lái)，城東組團(tuán)商業(yè)副中心和老城商業(yè)中心商業(yè)建筑規(guī)?？偭繉⑦_(dá)到70萬(wàn)平方米，加上城區(qū)其它組團(tuán)現(xiàn)有的少量商業(yè)，對(duì)于50萬(wàn)人口的小城市來(lái)說(shuō)，商業(yè)建筑體量將十分充足。

因此，在城東組團(tuán)規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中，市級(jí)商業(yè)服務(wù)功能設(shè)施均應(yīng)到城東組團(tuán)進(jìn)行建設(shè)，控制城區(qū)其它組團(tuán)的商業(yè)發(fā)展為滿足社區(qū)級(jí)的基本需求。要排除其它干擾因素，避免大型商業(yè)項(xiàng)目在其它組團(tuán)落地對(duì)城東商業(yè)副中心的功能削弱，也防止短期內(nèi)城市商業(yè)建筑總體規(guī)模過(guò)大帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。

（二）對(duì)副中心商業(yè)的擇優(yōu)招引

城東組團(tuán)商業(yè)副中心是一個(gè)將完全按規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的商圈，現(xiàn)狀周邊商業(yè)主要為建材類專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)其它商業(yè)基礎(chǔ)。規(guī)劃中的城市文化中心、體育中心、醫(yī)院、四星級(jí)高中、蓮溪湖公園和市政道路等項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，這既是對(duì)新區(qū)形象的打造，也是對(duì)城市公共服務(wù)功能的提升。從其它城市新區(qū)中心建設(shè)的案例來(lái)看，對(duì)商氣和人氣吸引作用不明顯。

在這樣一個(gè)區(qū)位要實(shí)現(xiàn)商業(yè)的繁榮，必須招引有大型商業(yè)綜合體成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、有足夠數(shù)量戰(zhàn)略合作商家的知名商業(yè)集團(tuán)落戶作為主力商業(yè)，才能使商業(yè)副中心成為有生命力、活力和吸引力的區(qū)域。商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模不足難以吸引人氣，對(duì)商家的運(yùn)營(yíng)和商業(yè)氛圍的培育都十分不利。

還可以利用生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)和交通條件的優(yōu)越性，立足策應(yīng)興化市全域旅游城市的創(chuàng)建，招引具有旅游商業(yè)、服務(wù)主題的項(xiàng)目，加大休閑體驗(yàn)類項(xiàng)目的比例，提升副中心的商業(yè)規(guī)模和體量。

（三）遵循市場(chǎng)規(guī)律把握建設(shè)時(shí)序

興化作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣和市域人口超百萬(wàn)（158萬(wàn)人）的“雙百”城市，是大型商業(yè)集團(tuán)在四線以下城市布點(diǎn)的關(guān)注目標(biāo)。商業(yè)項(xiàng)目對(duì)選址有許多評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，周邊的居住人口是很重要的指標(biāo)。城東組團(tuán)由于剛處于啟動(dòng)階段，現(xiàn)狀周邊居住人口規(guī)模和區(qū)位條件等相比而言不如城中組團(tuán)，企業(yè)對(duì)城中組團(tuán)往往更感興趣。

考慮到城市商業(yè)布局的統(tǒng)籌和城東組團(tuán)商業(yè)副中心對(duì)于城市發(fā)展的重要意義，大型商業(yè)項(xiàng)目的落地不宜急于求成。一方面要加快城東組團(tuán)多個(gè)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度，加大周邊土地的征收力度，使城東組團(tuán)商業(yè)副中心區(qū)域盡早具備項(xiàng)目落地的外部條件；另一方面要對(duì)商業(yè)副中心的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和前景多作宣傳，對(duì)投資企業(yè)積極進(jìn)行引導(dǎo)，給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目落地建設(shè)。

（作者系興化市規(guī)劃局副局長(zhǎng)、注冊(cè)城市規(guī)劃師）