營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響分析

沈琪

摘要：近年來，我國在積極進行經(jīng)濟建設(shè)的過程中，制定并推行了營改增政策，至2016年5月1 日，營改增在我國全國范圍內(nèi)全面實施。在這種情況下，我國各個經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)域都非常關(guān)注這一政策對自身經(jīng)濟效益以及未來發(fā)展的影響。值得注意的是，作為受營改增政策影響最為廣泛的一個行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)想在經(jīng)營過程中，更加有效地減少營改增帶來的沖擊，充分利用營改增的政策紅利，積極加強營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響分析就顯得至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；納稅；影響

從整體上來看，營改增政策的實施，將極大促進我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，盡管目前會對部分領(lǐng)域造成一定程度的稅負影響，但在我國經(jīng)濟長期發(fā)展中，必將發(fā)揮不容忽視的重要作用。而在營改增全面落實的過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須明確自身會計核算和納稅將承受的積極影響和負面影響，只有這樣，才能夠有針對性的采取有效措施，更加靈活的應對市場經(jīng)濟和時代發(fā)展需求，最終為提升自身的綜合競爭力，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

（一）積極影響

首先，在實施營改增以后，所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)新建或是購買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進項稅抵扣，這有助于加速各個行業(yè)對不動產(chǎn)投資改造的步伐，激發(fā)對于商業(yè)地產(chǎn)購買的需求，有利于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存化。對從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，便于向下家轉(zhuǎn)移稅負，從而降低自身稅負水平。

營改增的實施有助于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，對重復征稅現(xiàn)象進行避免。增值稅在征稅過程中，是以不同環(huán)節(jié)增值額作為依據(jù)的，而征稅過程中以銷售額為依據(jù)是營業(yè)稅的主要特點。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，由于會涉及到大量的土地、建筑材料等成本內(nèi)容，而材料成本事實上已經(jīng)繳納過稅收，如果房地產(chǎn)企業(yè)在進行銷售的過程中，還需要繼續(xù)繳納這部分稅負，則將產(chǎn)生嚴重的重復征稅現(xiàn)象[1]。營改增的有效實施，可以避免這一問題的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)只需要依據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)進行繳稅即可，同時抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發(fā)票中實現(xiàn)，因此能夠極大地避免重復征稅問題的發(fā)生。

其次，在實施營改增的過程中，對于明晰房地產(chǎn)企業(yè)財務與業(yè)務部門之間的職責分工具有重要意義。在原有營業(yè)稅的基礎(chǔ)上，業(yè)務部門人員將取得的發(fā)票單據(jù)交由財務部門進行報銷，并不對單據(jù)進行審核及歸類，導致財務部門工作人員在日常工作中需要承擔繁重的工作任務及較大的風險。如果企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)生了重大的項目金額，那么會擁有相對簡單的財務數(shù)據(jù)形式存在于財務部門中，但是，卻擁有雜亂無章的內(nèi)容[2]。在營改增有效落實的基礎(chǔ)上，在報銷過程中由于只有取得進項稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求業(yè)務人員對普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票進行歸類審核，促使業(yè)務人員在與業(yè)務單位往來過程中更加注重票據(jù)的合規(guī)性及及時性，在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門僅需審核增值稅發(fā)票的真實性和準確性即可。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，通過深入落實營改增，實現(xiàn)科學整合業(yè)務財務票據(jù)的目的。

（二）消極影響

首先，營改增在實施過程中，有可能對房地產(chǎn)企業(yè)稅負產(chǎn)生一定的影響。一方面，在計算企業(yè)所得稅時，原營業(yè)稅作為價內(nèi)稅可以作為營業(yè)稅稅金及附加在計算企業(yè)所得稅時進行扣除。而在實施營改增以后，由于增值稅是價外稅，無法在企業(yè)所得稅前扣除。另一方面，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應的進項稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時也面臨著上游建安公司向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移稅負提高價格的問題，此外房地產(chǎn)開發(fā)成本中也有很大一部分支出無法取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，如勞務費等，由于不能獲得足額有效的進項抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際稅負。

其次，消極影響產(chǎn)生于營改增下的財務報表中。首先，資產(chǎn)負債表在實施營改增以前，購置不動產(chǎn)支付的價款全額計入固定資產(chǎn)的入賬價值，而在實施營改增以后，購置的不動產(chǎn)支付的價款需要價稅分離，相應的增值稅進項稅額是能夠進行抵扣的，從而導致固定資產(chǎn)入賬價值的降低，并使企業(yè)資產(chǎn)負債率提高，對企業(yè)融資產(chǎn)生一定的負面影響。其次，利潤表中，價外稅是增值稅的一大特點，營業(yè)收入中需要對增值稅進行刨除，從而促使企業(yè)的營業(yè)收入降低。根據(jù)以上描述的原材料、人工等成本來講，企業(yè)經(jīng)營過程中，是無法有效對增值稅發(fā)票進行獲取的，因此很容易導致稅負成本的增加。

二、應對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

（一）強化票據(jù)管理并完善稅務籌劃

之所以重復征稅現(xiàn)象可以在增值稅落實的過程中得以有效避免，是因為增值稅在實施過程中，計稅的基礎(chǔ)是增值額，同時，銷項稅發(fā)票與進項稅發(fā)票的抵扣是實現(xiàn)增值額計稅的關(guān)鍵，在這種情況下，增值稅實施過程中，必須加大對票據(jù)的過程中管理[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)新時期在經(jīng)營過程中，在相同價格下，盡量減少與非一般納稅人的合作，同外包企業(yè)進行合作是選擇勞務的關(guān)鍵；同時，在取得增值稅發(fā)票的過程中，應科學控制時間，同合作企業(yè)達成協(xié)議，嚴禁申報延期現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而有效避免流動資金減少將面臨的風險問題。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須對自身會計核算與納稅受到的營改增的影響進行全面掌握，從而提升納稅籌劃的科學性，特別是成本稅務籌劃。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，工程項目一般都會需要耗費大量的資金，同時建設(shè)時間通常較長，企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加強同各個方面的溝通力度，同時必須對全新的稅務優(yōu)惠政策進行明確；另一方面，企業(yè)經(jīng)營過程中，還應當將期間分攤應用于開發(fā)整個項目的成本中，由此產(chǎn)生的稅負同一次性核算過程中產(chǎn)生的稅負相比更少[4]。

（二）通過人才培養(yǎng)優(yōu)化賬務處理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，實施會計核算和納稅的主體是企業(yè)工作人員，他們?nèi)粘９ぷ髦械臉I(yè)務能力、綜合素質(zhì)同企業(yè)稅務籌劃的科學性具有緊密而直接的聯(lián)系。在增值稅當中，管理票據(jù)工作的順利開展會促使財務部門同各個業(yè)務部門之間共同承擔稅務重心，企業(yè)發(fā)展中，必須注重對兩者關(guān)系的有效協(xié)調(diào)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加大對企業(yè)職工納稅義務的培訓力度，并從整體入手，加大對票據(jù)的規(guī)范力度，確保企業(yè)內(nèi)部管理能夠更加有效適應營改增政策的需求，從而為自身的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)[5]。

其次，值得注意的是，在實施營改增的過程中，一定的消極影響將產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的會計報表中，在實施增值稅的過程中，對賬務的細致化要求更高，因此要求將詳細二級會計科目記錄應用于每一個一級會計科目中，同時全面反映申報抵扣環(huán)節(jié)和增值稅產(chǎn)生等內(nèi)容。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，還必須加大對財務人員的培訓力度，促使其做賬能力能夠符合新時期營改增的需求。一方面，對其稅務申報和利用計算機進行會計做賬的能力進行培養(yǎng)；另一方面，構(gòu)建全新的會計人才培養(yǎng)機制，“新人”應在“老人”的帶領(lǐng)下提升業(yè)務能力，努力養(yǎng)成良好的業(yè)務能力。

三、結(jié)束語

綜上所述，近年來，我國在積極進行經(jīng)濟建設(shè)的過程中，為了適應時代經(jīng)濟發(fā)展的步伐，加大了財稅改革的力度，營改增就是在這種情況下產(chǎn)生的，對我國各個行業(yè)都產(chǎn)生了不容忽視的重要影響。而我國經(jīng)濟進步的過程中，相對重要的支柱型產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，其也將受到營改增的全面影響，其中存在積極的一面，也存在消極的一面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極應對這一問題，從自身的會計核算和納稅角度出發(fā)，合理利用營改增相關(guān)政策，為促進自身的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]李建鵬，史瑞學.“營改增”后房地產(chǎn)新項目土地成本的稅務籌劃及會計核算[J].國際商務財會，2016（7）：48-50.

[2]鄧單月，鄭宇軒，楊達等.營改增稅制改革——影響房地產(chǎn)企業(yè)的“雙刃劍”[J].金融經(jīng)濟（理論版），2015（9）：29-30.

[3]楊志銀.營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負影響 ——以貴州省數(shù)據(jù)為例 [J].會計之友，2016（20）：110-113.

[4]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響 [J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（3）：265-265，267.

[5]樂山市地方稅務局.“營改增”后做好房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的思考[J].中共樂山市委黨校學報，2015，17（4）：75-77.

（作者單位：杭州欣盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）