經濟“新常態(tài)”背景下房地產上市公司財務預警分析

方穎

摘要：新世紀以來，我國房地產行業(yè)迅速發(fā)展，一度成為國民經濟的支柱產業(yè)。自2012年以來，經濟運行呈現(xiàn)“新常態(tài)”，房地產行業(yè)也受到影響，增速下滑、庫存積壓、利潤壓縮等，房地產業(yè)已告別“黃金十年”。作為資金驅動型行業(yè)，在財務管理中面臨著收入波動大、資金流動形式復雜、投資風險大等問題，在我國“調結構、促改革”的關鍵時期，針對財務風險管理薄弱環(huán)節(jié)有針對性地加強房地產上市公司財務預警能力是十分必要的。

關鍵詞：新常態(tài)；房地產上市公司；財務風險；財務預警

2012年，我國國內生產總值（GDP）跌破8%，隨后的幾年里都在7%左右徘徊，經濟運行呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的“新常態(tài)”格局。在此背景下，我國房地產行業(yè)也面臨著轉型，尤其在“去庫存”的大趨勢下，快速調整產品結構、市場布局，走出了量價齊升的增長通道。然而，作為資金密集型行業(yè)，對其財務風險進行系統(tǒng)分析，提出加強財務風險預警能力的對策意義重大。

一、房地產上市企業(yè)財務風險的含義

財務風險是指企業(yè)在運營過程中因決策的不確定性而引起的收益下降、資金周轉困難甚至陷入財務困境。從房地產上市企業(yè)層面分析：一是作為資金密集型行業(yè)，為保障生產經營的正常運營，需大量籌措資金。在融資活動中，一旦管理不善，可能會導致企業(yè)失去信譽，進而引發(fā)融資風險。也可能因決策失誤而導致投資風險。二是在日常的經營活動中，因管理失誤、內部控制不完善而導致的經營風險。三是對現(xiàn)金、存貨、應收賬款的管理不善而引發(fā)的流動性財務風險，如因銷售政策制定失誤導致現(xiàn)金流通短缺等[1]。以上主要是從微觀層面分析，除此之外，還受宏觀政策的影響，如出臺限購令等。

二、經濟“新常態(tài)”背景下房地產上市公司財務風險分析

（一）收入、現(xiàn)金流波動大，增加了財務管控難度

我國房地產上市公司的收入確認采用完工確認法，即只有在商品房竣工驗收后才能確認營業(yè)收入，導致財務報表中所反映的運作情況與實際存在差距，尤其是項目大多周期較長，收入確認具有滯后性[2]。房地產上市公司屬于資金驅動型行業(yè)，經營運作需要大量的資金予以保障。在項目交付前，現(xiàn)金大量流出，各類成本、費用導致項目呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，甚至還需支付融資利息；在項目交付后，現(xiàn)金大量流入，利潤瞬間增加。可見，收入、現(xiàn)金流呈現(xiàn)不確定性，增加了房地產上市公司財務管控難度。

（二）資金流動形式復雜多樣，加大了財務風險

房地產開發(fā)項目的周期較長，大多在一年以上，資金周轉、回收等都面臨著多種不確定因素。從項目資金的流向分析：經前期策劃、可行性研究、征地、拆遷，才進入到施工籌建階段；協(xié)調開發(fā)商、承包商等，方能開工建設，再到推廣策劃、售后服務。整個項目經營中對內、對外涉及多個環(huán)節(jié)，財務關系復雜。從項目資金的運作分析：經營收入有租金、銷售收入，商品房預售款等；融資渠道有銀行貸款、股權融資、民間融資等。整體來看，資金流動形式復雜多樣，給房地產上市公司的財務管理、資金調配帶來諸多困難。

（三）受宏觀調控政策的影響，區(qū)位投資風險空前放大

我國房地產行業(yè)起步較晚，市場化程度不高，尤其是我國民眾投資渠道較少，使房產兼具著消費品與投資品的功能，導致房價非理性攀升甚至部分地區(qū)呈現(xiàn)泡沫經濟[3]。政府對房地產行業(yè)的走向尤為關注，國家與地方層面都相繼出臺多種政策，如土地、稅收、融資等政策，對房地產行業(yè)的走勢影響較大。房屋具有不可移動的特點，尤其在經濟“新常態(tài)”背景下，導致區(qū)域投資風險空前放大，如2016年內蒙古鄂爾多斯被稱為“鬼城”，房價呈快速下跌狀態(tài)，僅東勝區(qū)建成、在建項目庫存就達到1286萬平方米。

三、經濟“新常態(tài)”背景下加強房地產上市公司財務預警能力的對策

（一）加強財務風險預警信息的搜集，為管理決策提供可靠依據

房地產行業(yè)受經濟運行、宏觀政策的影響很大，信息搜集的及時性、敏感性能有效加強財務預警能力，為管理決策提供可靠依據，適時調節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略。第一，注重內部信息的搜集，對主要財務指標進行監(jiān)控。如我國房地產上市公司的資產負債率大多超過了70%，需實時關注貸款規(guī)模是否合理，防范資金風險。第二，動態(tài)掌握宏觀經濟環(huán)境及調控政策，把握企業(yè)擴張的規(guī)模與時機。

（二）加強“硬件設施”的支撐，為財務風險預警能力的提升奠定基礎

加強房地產上市公司“硬件設施”的建設，為財務風險預警提供強有力的支撐。構建信息預警系統(tǒng)，加強公司內部各部門間的溝通互動、信息共享，實現(xiàn)對信息的及時分析、監(jiān)控與預警。對可量化指標設施上下臨界值，一旦偏離臨界值以內，系統(tǒng)自動發(fā)出報警，提醒相關人員做出調整和防范。構建完善的組織機構，強化財務風險控制，根據自身規(guī)模指派專業(yè)人士設立風險控制委員會。

（三）加強籌資風險防控能力，增強公司盈利能力

“新常態(tài)”背景下，經濟上行壓力較大，融資難依舊是房地產上市公司所面臨的主要問題，必須創(chuàng)新融資渠道，如嘗試房地產投資信托基金，改善融資結構。合理安排借貸結構，根據項目開發(fā)、經營周期科學安排，編制現(xiàn)金收支預算，防范不能償付本息的風險。在房地產行業(yè)整體利潤率下滑的背景下，通過聯(lián)合重組方式增長實力，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，尋找新的利潤增長點。探索“輕資產、重運營”的新模式，加強成本管理，提高資金利用效率。

參考文獻：

[1]石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業(yè)財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.

[2]王茜，張洪.基于信用風險模型的我國房地產上市公司財務預警[J].經濟研究導刊，2016（3）：100-102.

[3]吳君民，王蓓雯.新常態(tài)下房地產上市公司財務預警分析[J].會計師，2016（15）：78-79.

（作者單位：武漢中南錦悅房地產開發(fā)有限公司）