淺談中國當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫

姬智

【摘要】2016年10月起，各省市推出一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，樓市政策主旋律由“去庫存”切換至“穩(wěn)房價”，政府也展現(xiàn)出了抑制高房價的決心。我們不禁要問，當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀究竟如何？一系列暴風(fēng)驟雨的政策出臺后，我國的房地產(chǎn)泡沫能否有所改觀？

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 宏觀調(diào)控

2016年的房產(chǎn)政策以“去庫存”為主旋律，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場由最初的“回暖”演變?yōu)榭膳碌姆績r暴漲。當(dāng)年10月起，各省市推出一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以上海為例，非本市戶籍居民家庭購房門檻提高為連續(xù)繳納社保或個人所得稅五年、首套房認定標(biāo)準(zhǔn)提高、首付比例提高等政策象征著房地產(chǎn)市場“變臉”——2017年上海樓市調(diào)控的目標(biāo)是平穩(wěn)房價。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，上海作為一線城市，其政策顯然具有示范與引導(dǎo)作用，因此這傳達了較為明確的信號：樓市調(diào)控大勢所趨。杭州、深圳、天津等多地緊隨其后，陸續(xù)出臺新的樓市政策。如此密集的調(diào)控，在2011年“新國八條”后確實罕見，而且力度較大、頻頻加碼，可謂“沒有最嚴，只有更嚴”。這清晰地展現(xiàn)出中央政府抑制高房價的決心。我們不禁要問：當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀究竟如何？一系列暴風(fēng)驟雨的政策出臺后，我國的房地產(chǎn)泡沫能否有所改觀？

一、房地產(chǎn)泡沫的界定

關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的一個最理論化的定義大概是這樣的：“指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值不符），雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮”。

通俗地說，房地產(chǎn)泡沫就是“雙高”。第一，房價高，遠離市場與人們的需求，也遠高于其市場基礎(chǔ)價值和人們的購買力；第二，房子的空置率高，遠離經(jīng)濟和社會的承受程度。

房價過高，我們可以通過一些數(shù)據(jù)量化這一認識。例如，房價-收入比指標(biāo)與房價-租金比指標(biāo)。房價-收入比是居民家庭的住房價格比年收入，衡量了一個家庭對其住房的負擔(dān)能力，通常認為在3-6之間是比較合理的，但我國的大城市，尤其一線城市，該指標(biāo)遠超過10。房價-租金比是某地區(qū)單位面積租金比單位面積房價，通常認為該指標(biāo)在1/300以下的城市，已存在房地產(chǎn)泡沫，而我國部分大城市的該指標(biāo)已低于1/500。就上述兩個指標(biāo)來看，對比合理值，我國的實際數(shù)據(jù)的確遠超出了通常認可的范圍。因此，面對目前業(yè)界呼聲頗高的“中國房地產(chǎn)泡沫之說不成立”觀點，我們可以做出上面的簡單反駁。

二、中國房地產(chǎn)泡沫的成因

對于我國房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的原因，目前有些學(xué)者常用簡單的供求關(guān)系理論來解釋。在這一點上，我們需要澄清一下，因為根據(jù)對供求關(guān)系基礎(chǔ)概念的理解就能夠輕易得出否定的觀點。所謂“供求定理”，是指任何一種物品價格的調(diào)整都會使該物品的供給與需求到達平衡。根據(jù)這一定理，我們很容易誤解為，我國目前住房的確有著上億的龐大需求量，存在著房屋的短缺。根據(jù)《經(jīng)濟學(xué)》的定義，“由于太多的買者搶購太少的房屋，賣者可以抬高自己的價格又不會降低銷售量，因而價格上升使需求量減少、供給量增加，市場向供需均衡變動”。然而，這種誤解的來源在于，錯誤理解了“需求量”的概念。所謂“需求量”，指買者愿意并能夠（英文中willing and able to）購買的一種物品的數(shù)量。如果能夠注意這里的“能夠”一詞，就會發(fā)現(xiàn)，今日許多國人即使從理性上勉強可以算“愿意”去購買房產(chǎn)，但是面對居高不下的房價，實在是無法做到“能夠”。因此從嚴格的概念上理解，今日國內(nèi)房產(chǎn)的需求量并不大，所以傳統(tǒng)的供需理論無法套用在這里。

“冰凍三尺，非一日之寒”，造成今日我國的房地產(chǎn)泡沫的也不只是一朝一夕的原因，無論從空間廣度還是從時間長度，泡沫問題都可以追溯得十分深廣。首先，被廣泛接受的觀點是，當(dāng)前市場上流動性過剩。中國經(jīng)濟增長依靠投資拉動的狀況已持續(xù)多年，而在投資活動中，有相當(dāng)一部分是社會基礎(chǔ)設(shè)施投資，由各級政府引導(dǎo)，逐漸積累了巨大的過剩流動性。第二個原因是資產(chǎn)荒。如前人研究所述，中國的金融創(chuàng)新遠不及歐美等發(fā)達國家，因而國內(nèi)的、國外流入的熱錢會傾向于進入房地產(chǎn)行業(yè)，可保值亦有增值預(yù)期，這形成了“投機者購買房產(chǎn)-房地產(chǎn)市場繁榮-形成漲價預(yù)期”的循環(huán)，直接加劇了房地產(chǎn)泡沫的形成。還有一個原因就是政府的干預(yù)，常常是在政績指標(biāo)的壓力下，變相過度鼓勵房產(chǎn)商在當(dāng)?shù)剡M行投資開發(fā)。從這個層面上，可以說，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)問題早已不僅僅是一個經(jīng)濟問題，而發(fā)展成為一個帶有政治性和觀念性的問題。時至今日，地方政府無視房屋的社會功能，一味看重房產(chǎn)的財政功能，地方財政對于土地出讓金的過分依賴的問題依然困擾著整個國家和市場，使得在中央政策重壓下的地方政府苦不堪言，紛紛希望暗中為樓市變相松綁。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨挑戰(zhàn)

穩(wěn)定房價對于社會大局的作用不言自明，一方面“住房乃民生之要”，另一方面泡沫集中破裂將給經(jīng)濟和民生帶來巨大的傷害。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又加碼，但確實困難重重，被認可的原因包括：第一，對房地產(chǎn)的需求是消費、投資、投機需求的混合。宏觀調(diào)控想要控制的主要是投資需求、投機需求，但是實際操作中很難將其與消費需求區(qū)分開。第二，空間的分化。一線城市及部分發(fā)達二線城市，房市火爆，需要遏制房價的大幅上漲，而三四線城市去庫存壓力大，這就是空間的分化進一步加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難度。

我們都能看出，對于目前中國房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，政府已然采取了一系列的行動和積極引導(dǎo)，制度出臺接二連三，而且從前“雷聲大雨點小”的情況也有很大程度的改觀。但是縱觀全局，今日的所有改革依舊是“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如臨深淵，如履薄冰”的狀態(tài)，諸如加征房產(chǎn)稅的大刀闊斧的改變依舊處于漫長的醞釀之中。政府的謹慎值得稱道，但是如“寧要不成熟的改革，不要不改革的危機”所說，我們期待更有創(chuàng)造性、更有后勁的改革。

參考文獻

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