綠色住宅市場推廣系統(tǒng)探討研究

郝晨宇

摘要：在能源危機(jī)和環(huán)境污染嚴(yán)重的今天，綠色住宅成為了房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，政府對綠色住宅市場的推廣勢在必行。本文運用系統(tǒng)動力學(xué)原理，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及政策四個方面，分析了推廣綠色住宅的影響因素，采用Vensim PLE軟件建立了該系統(tǒng)的因果反饋圖，系統(tǒng)流量圖，并對江蘇省的綠色住宅市場進(jìn)行了仿真模擬，結(jié)果顯示江蘇省綠色住宅市場在未來幾年將有很大的發(fā)展空間，伴隨著綠色住宅規(guī)模的不斷擴(kuò)大，供給和需求均將不斷上升。結(jié)合模擬結(jié)果，提出了綠色住宅市場推廣的政策建議，政府應(yīng)建立長效的激勵機(jī)制；加強宣傳，促進(jìn)消費者的認(rèn)知；不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)應(yīng)設(shè)置不同程度的獎勵措施。

Abstract： In the today's energy crisis and environmental pollution， green house has become the future development trend of the real estate enterprises， and the government is imperative to promote the green housing market. From four aspects such as the market， technology， economy and policy， this paper uses the system dynamics principle， analyzes the impact of the promotion of green residential， uses Vensim PLE software to establish the system of causal feedback， system flow chart， and the simulation of green residential market in Jiangsu province is carried out. The results show that Jiangsu green residential market will have a great development space， supply and demand will continue to rise along with the continuous expansion of the size of the green house in the next few years. Combined with the simulation results， the policy suggestions for the promotion of green housing market were put forward. The government should establish a long-term incentive mechanism， strengthen the propaganda， promote the consumer's cognition. Different economic development areas should be set to different levels of incentives.

關(guān)鍵詞：綠色住宅；市場推廣；系統(tǒng)動力學(xué)

Key words： green residential；market promotion；system dynamics

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）08-0031-04

0 引言

綠色發(fā)展理念是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一個基本理念，而發(fā)展綠色建筑不僅是轉(zhuǎn)變我國建筑業(yè)發(fā)展方式所面臨的重大問題，也是實現(xiàn)這一理念的重要手段。但由于綠色建筑發(fā)展存在外部性，導(dǎo)致市場推廣不暢，供應(yīng)和需求總體偏低，所以需要政府通過各種激勵手段推動市場發(fā)展。在政府出臺的一系列法規(guī)和政策措施影響下，我國的綠色建筑得到了較快發(fā)展。截至2015年年底，全國累計已評出4071項綠色建筑標(biāo)識項目，總建筑面積達(dá)到4.72億m2，其中住宅建筑面積為2.92億m2，是公共建筑面積的1.7倍左右[1]，但這與十二五規(guī)劃目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)。另外，地理分布不均也是我國綠色建筑發(fā)展的主要問題，其中綠建標(biāo)識主要集中在華東、華北和華南地區(qū)，整個西部地區(qū)的綠建標(biāo)識項目很少。

國外對綠色建筑的研究比較早，在德國、日本、美國、英國及新加坡等都已形成了推動綠色建筑的有效機(jī)制。國外對綠色建筑的研究大多集中在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個方面，Ayyoob Sharifi，Akito Murayama[2]和 Christopher Luederitz[3]等對評估綠色社區(qū)的原則進(jìn)行了定量的分析，并確定了綠色評價標(biāo)準(zhǔn)的核心方法和關(guān)鍵點。在國內(nèi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)專家和學(xué)者在研究綠色建筑時，大多集中研究綠色技術(shù)、綠色建筑評價方法、綠色建筑的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性、綠色建筑發(fā)展的制約因素以及綠色建筑的政策研究方面，并形成了一定的研究成果。張靜芳運用博弈的研究方法深入研究和分析了我國綠色市場中不同市場主體的利益博弈，提出在我國綠色市場發(fā)展不完善及綠色意識缺乏的情況下，由于利益需求的差異，各市場主體都不愿主動承擔(dān)綠色成本帶來的利益損失，導(dǎo)致綠色市場動力不足[4]。金占勇、孫金穎、劉長濱等運用完全信息動態(tài)博弈探討了在綠色住宅開發(fā)中政府與開發(fā)商之間的關(guān)系[5]。

綠色住宅在我國發(fā)展才剛剛起步，本文主要通過系統(tǒng)動力學(xué)對綠色住宅市場進(jìn)行仿真模擬，以輔助相關(guān)部門政策制定或幫助開發(fā)商評估對綠色住宅的開發(fā)選擇，讓我國的綠色住宅市場能更快更好地發(fā)展。

1 系統(tǒng)要素

推廣綠色建筑是一項巨大的系統(tǒng)工程，影響因素多，且錯綜復(fù)雜。因此，識別和研究影響綠色建筑推廣的因素，并分析各因素之間的反饋機(jī)制，是首先要解決的問題。而系統(tǒng)動力學(xué)是主要研究和處理復(fù)雜系統(tǒng)中各要素的反饋機(jī)制，通過綜合推理、建立模型來發(fā)現(xiàn)問題，找出問題的關(guān)鍵[6]。

1.1 市場影響因素

①住宅需求。有需求才有供應(yīng)的必要，綠色住宅的需求是綠色住宅市場的出發(fā)點和歸宿。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市人口快速增加，人口的增長與住宅需求之間的矛盾日漸突出，因此住宅的需求是剛性的，這無疑也影響著綠色住宅的需求。

②住宅供給。房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)意愿是受短期利益所支配的，他們追求的是高回報和短周期。開發(fā)綠色住宅會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)外性，帶來收益的減少，雖然政府對綠色住宅進(jìn)行了補貼，但仍然很難使外部的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部化[7]。開發(fā)商對普通住宅和綠色住宅之間的博弈，影響綠色住宅市場的發(fā)展。

③住宅銷售價格。由于綠色住宅需要新技術(shù)、新材料和新的管理方法，導(dǎo)致其成本上升，進(jìn)而使銷售價格上升。綠色住宅銷售價格是影響供給的直接因素，是衡量市場上消費者是否愿意接受，是否愿意支付建造成本的增加甚至是溢價支付的尺度。

1.2 技術(shù)影響因素

①綠色住宅的增量成本。大多數(shù)開發(fā)商在投資時，首先會考慮需要花多少錢才能建造一個符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色住宅以及它能帶來的效益[8]。由于采用了新技術(shù)、新材料、新設(shè)備使得綠色住宅的建造成本高于普通住宅，一般的，綠色住宅會比普通住宅成本增加5%-15%[9]。只有當(dāng)綠色住宅與普通住宅的價格差高于其增量成本時，開發(fā)商才會考慮開發(fā)綠色住宅。

②綠色住宅市場溢價。綠色住宅市場溢價，是在控制住宅其他所有屬性相同的情況下，開發(fā)商銷售綠色住宅時銷售價格超過同地段普通住宅的銷售價格的部分，也即消費者支付的超過同地段普通住宅的價格[10]。一般來講，綠色住宅市場溢價在某種程度上反映了市場對綠色住宅的接受程度，開發(fā)商從市場溢價中得到增量成本補償，所以把市場溢價作為系統(tǒng)要素，對開發(fā)商的投資決策有很大意義。

1.3 經(jīng)濟(jì)影響因素

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著人們的收入水平，影響著市場的消費結(jié)構(gòu)。根據(jù)調(diào)查顯示，當(dāng)家庭月收入在1000元以下的消費者不接受5%的綠色產(chǎn)品的溢價[11]，而家庭月收入在8000元以上的消費者100%購買綠色產(chǎn)品，其購買行為表現(xiàn)出綠色消費者的特征[12]。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通常由國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP來表示，消費水平通常由居民人均可支配收入來決定，所以GDP、人均可支配收入也應(yīng)該是系統(tǒng)考慮的變量。

1.4 政策影響因素

政府干預(yù)是彌補市場失靈的有效手段。目前政府在綠色建筑上的獎勵主要是財政獎勵，對不同級別的綠色建筑給予相應(yīng)的補貼，2012年財政部和住建部在《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》的文中規(guī)定，對高星級綠色建筑給予財政獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)：二星級綠色建筑45元/m2，三星級綠色建筑80元/m2[13]。

2 綠色住宅推廣系統(tǒng)模型構(gòu)建

2.1 因果關(guān)系圖的建立

市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政策四個子系統(tǒng)之相互影響互為因果。本文從這四個方面選取了相關(guān)變量，并結(jié)合綠色建筑的系統(tǒng)動力學(xué)模型研究結(jié)果，應(yīng)用Vensim PLE軟件建立和繪制了系統(tǒng)動力學(xué)的因果關(guān)系如圖1所示。圖1中共建立了4條因果反饋回路：

①居民可支配收入→（-）房價收入比→（-）新增住宅需求→（+）住宅需求→（+）新建綠色建筑→（+）綠色建筑宏觀經(jīng)濟(jì)效益→（+）地區(qū)GDP→（+）人均GDP→（+）居民可支配收入。

該反饋鏈為正，屬于增強型，表明居民收入水平越高，綠色住宅的市場的需求就越大。

②商品房價格→（-）溢價率→（-）市場接受程度→（+）新建綠色建筑→（+）綠色建筑宏觀經(jīng)濟(jì)效益→（+）地區(qū)GDP→（+）人均GDP→（+）居民可支配收入→（-）房價收入比→（-）新增住宅需求→（+）住宅需求→（-）供求比→（+）商品房價格。

該反饋鏈為負(fù)，屬于平衡型，表明商品房價格越高，綠色住宅的市場溢價就越低，綠色建筑的市場接受程度則越高，從而開發(fā)商會更多的開發(fā)綠色住宅，促進(jìn)綠色住宅市場的發(fā)展。

③綠色住宅增量成本→（-）成本負(fù)擔(dān)比→（-）新建綠色住宅→（+）市場占有率→（-）綠色住宅增量成本。

該反饋鏈為負(fù)，屬于平衡型，表明綠色住宅的增量成本隨著綠色住宅的市場占有率的提高會越來越小，綠色住宅規(guī)模會越來越大。

④綠色住宅市場溢價→（+）溢價率→（-）市場接受程度→（+）新建綠色住宅→（+）綠色住宅總量→（-）綠色住宅增量成本→（+）綠色住宅市場溢價。

該反饋鏈為負(fù)，屬于平衡型，表明綠色住宅市場溢價越低，市場接受程度就越高，開發(fā)商會更多地開發(fā)綠色住宅，從而促進(jìn)綠色住宅的發(fā)展。

2.2 存量流量圖的建立

存量流量圖是在因果關(guān)系圖的基礎(chǔ)之上對系統(tǒng)更細(xì)致和深入的描述，它不僅能反映系統(tǒng)要素之間的邏輯關(guān)系，還能進(jìn)一步刻畫各變量的性質(zhì)，它是一種結(jié)構(gòu)化的表述，是通過圖形來架起定性和定量研究的橋梁?？紤]到仿真的可操作性，將因果關(guān)系圖進(jìn)行簡化處理，忽略了一些次要的、難以量化的因素，繪制的存量流量圖如圖2。

3 綠色住宅市場推廣系統(tǒng)動力學(xué)模擬

由于在我國綠色建筑短暫的發(fā)展過程中，江蘇省最具代表性，本文以江蘇省的綠色住宅為研究對象，對江蘇省綠色住宅市場系統(tǒng)動力學(xué)模型進(jìn)行仿真模擬。模型構(gòu)建前提為：①本文模擬運行時間為2008至2020年，時間間隔為1年；②假定2014年至2020年我國房地產(chǎn)市場為正常發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不會出現(xiàn)大的波動；③本文以通常的綠色住宅的溢價率進(jìn)行模擬，未考慮概念炒作情況。

3.1 模型有效性檢驗

據(jù)計量經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論，模型的總體仿真應(yīng)符合的標(biāo)準(zhǔn)為變量的相對誤差的絕對值不超過10%，且大部分變量的相對誤差的絕對值不大于6%。檢驗結(jié)果如表1。

由表1分析可知，各年度系統(tǒng)輸出值和歷史實際值的誤差都在規(guī)定范圍之內(nèi)，所以建立的模型能夠客觀實際的反映真實情況。

3.2 模擬運行結(jié)果分析

①新建綠色住宅和綠色住宅總量變化趨勢，如圖3。

從圖3中可以看出江蘇省的綠色住宅總量呈不斷上升的趨勢。2008年，我國的綠色住宅市場剛剛起步，綠色住宅市場發(fā)展緩慢。2012年中央和地方政府出臺了相關(guān)的激勵政策，綠色建筑開發(fā)及總量都呈上升趨勢。隨著體系和制度的完整，到2020年江蘇省綠色建筑的數(shù)量必定會有很大增加，這說明綠色建筑的發(fā)展有很大的空間。

②供給和需求分析，如圖4。

從圖4可知江蘇省綠色住宅的供給總量較為緩慢，而在2014年之后，住宅需求有大幅度上升之勢，供求比呈下降趨勢，這說明在未來幾年內(nèi)，江蘇省住宅需求上升的速度將高于住宅供給的上升速度。

③市場占有率分析，如圖5。

從圖5中可以看出，在綠色住宅市場發(fā)展初期，綠色住宅的溢價率較高，說明在住宅市場上，消費者愿意為購買綠色住宅支付更高的價格，市場接受程度逐漸增加，2012年以后，溢價率下降，表明綠色住宅的額外支付價格降低，消費者購買意愿上升，市場迅速發(fā)展，說明了綠色住宅市場的可行性。

④財政補貼調(diào)控模擬。

文中政府財政補貼假設(shè)為80元/m2，假設(shè)政府補貼為0，模擬結(jié)果如圖6，圖7。

從圖6圖7中可以看出，假設(shè)2012年以后政府補貼為0，綠色住宅的市場占有率明顯減少，綠色住宅總量也會明顯減少，這說明財政補貼可以影響開發(fā)商的開發(fā)積極性，進(jìn)一步影響綠色住宅的規(guī)模。但是隨著時間的推移，補貼前后綠色住宅的市場占有率會趨于相同，說明政府補貼會影響綠色住宅市場的發(fā)展速度。

⑤宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控模擬。

綠色住宅的發(fā)展離不開經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本文將GDP增長率減低0.03，模擬結(jié)果如圖8。

從圖8中可知，降低GDP增長率使得建筑市場總量明顯下降，這說明城市宏觀經(jīng)濟(jì)直接影響綠色住宅市場的發(fā)展，這也是綠色住宅地理分布不均的原因。因此，政府要重視地區(qū)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，針對不同發(fā)展水平的地區(qū)提供不同的激勵政策。

4 總結(jié)

從模型仿真的結(jié)果看，江蘇省綠色住宅市場在未來幾年將有很大的發(fā)展空間，供給和需求均將不斷上升，伴隨著綠色住宅規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們對綠色住宅的認(rèn)可度也將有很大提升。由于實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的綠色化是一個漫長的過程，涉及到的利益相關(guān)者較多，經(jīng)濟(jì)外部性較強，如果沒有合理的激勵機(jī)制，綠色住宅市場的推廣工作將很難快速進(jìn)行。所以，發(fā)展綠色住宅市場，需要政府的推動作用，本文提出一下政策建議：①政府應(yīng)建立長效的激勵機(jī)制，通過多種手段設(shè)立合理的經(jīng)濟(jì)杠桿，用較少的財政支出撬動較大的社會效益，充分發(fā)揮政府啟動器的作用。②加強宣傳，促進(jìn)消費者的認(rèn)知，樹立正確的綠色住宅的觀念，可以設(shè)立樣板房，讓消費者親身體驗，防止開發(fā)商的惡意炒作。③綠色住宅的發(fā)展程度與地區(qū)的發(fā)展水平密切相關(guān)，為了實現(xiàn)綠色住宅的平衡發(fā)展，消除地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，不同地區(qū)的政府可以設(shè)置不同程度的獎勵措施。

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