論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

李靜

（包頭市國(guó)土資源局 內(nèi)蒙古 包頭）

摘 要：動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度成立于2007年《物權(quán)法》的頒發(fā)，在此之前，動(dòng)產(chǎn)的善意取得得到司法界與法學(xué)界總多人士的一致認(rèn)可，而不動(dòng)產(chǎn)的善意取得是新物權(quán)法在民法立法上的一次重大突破，體現(xiàn)了中國(guó)特色社會(huì)主義國(guó)情中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記與實(shí)際權(quán)利相左的社會(huì)問(wèn)題對(duì)立法的影響。也體現(xiàn)出我國(guó)立法對(duì)民事主體平等權(quán)利的保障與不動(dòng)產(chǎn)交易秩序與安全的維護(hù)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)登記；物權(quán)；善意取得

隨著經(jīng)濟(jì)的加速進(jìn)步，產(chǎn)權(quán)交易的蓬勃發(fā)展為市場(chǎng)交易秩序與安全帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，我國(guó)的交易安全相關(guān)法條的局限性與漏洞也隨之展現(xiàn)，因此新物權(quán)法是對(duì)傳統(tǒng)民法理念的完善與補(bǔ)足。體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的善意取得上，則是對(duì)善意第三人平等民事主體地位的保護(hù)，因此從理論上深刻解析與認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)指導(dǎo)司法實(shí)踐，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)各方的合法利益有較大的積極影響。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的概念闡述

所謂善意取得，即是當(dāng)缺乏處分權(quán)的當(dāng)事人處分物權(quán)時(shí)，可以根據(jù)受讓人的善意意圖，與完備的支付，登記過(guò)程，在物權(quán)支付完畢或登記形成之時(shí)，物權(quán)不根據(jù)處分人的權(quán)利存在與否，即刻發(fā)生變更效力且不為原始物權(quán)人所阻隔的制度。善意取得與占有取得同為即時(shí)取得。在傳統(tǒng)民法中，善意取得即指動(dòng)產(chǎn)善意取得。這是由于動(dòng)產(chǎn)便于占有權(quán)與所有權(quán)分離的狀態(tài)而致使善意第三人極易區(qū)分不明，而誤信處分人的處分權(quán)導(dǎo)致交易糾紛多次發(fā)生的情況下對(duì)善意第三人權(quán)利保護(hù)及市場(chǎng)交易秩序維持的必要考量。且在此情況下對(duì)善意取得物的范圍作了精準(zhǔn)劃分，物權(quán)法明確規(guī)定動(dòng)產(chǎn)中的占有脫離物即遺失物，埋藏物，等應(yīng)當(dāng)返還原始權(quán)利人，無(wú)論善意取得交易發(fā)生與否，權(quán)利人從始至終有權(quán)主張其所有權(quán)。

新物權(quán)法頒發(fā)之前，無(wú)明文規(guī)定善意取得適用于不動(dòng)產(chǎn)，但在司法實(shí)踐中由于司法解釋的同理適用，與對(duì)交易安全的實(shí)際保護(hù)需要。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得使用已有先例，這樣一來(lái)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也有了立法基礎(chǔ)。理論上不動(dòng)產(chǎn)依據(jù)登記來(lái)表張物權(quán)，難以發(fā)生善意取得中的第三人合理誤信。但在司法實(shí)踐中，亦存在登記錯(cuò)誤等不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利與實(shí)際所有權(quán)不符的情況。這種情況下，法律承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的登記權(quán)利與善意取得可與實(shí)際權(quán)利對(duì)抗，且不受實(shí)際權(quán)利隔離。

新物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)是有一定范圍的，由于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的根本判斷依據(jù)是有無(wú)取得登記表張的權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的一種側(cè)面維護(hù)和補(bǔ)充。因此，善意取得中所指的不動(dòng)產(chǎn)主要是正在逐步推行登記制度的建筑物及其定著物。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度的立法意義

我國(guó)目前實(shí)行登記表彰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)制度，但在法制普及還未十分完善，公民的法律意識(shí)尚未整體成熟，在社會(huì)較偏遠(yuǎn)地區(qū)，尤其農(nóng)村房屋買賣不登記的現(xiàn)象尤為存在。這就造成了不動(dòng)產(chǎn)糾紛產(chǎn)權(quán)判斷無(wú)權(quán)屬依據(jù)的現(xiàn)象，未解決眼前的難題，物權(quán)法將善意取得制度適用到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛上來(lái)，一方面從法律后果上論證了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的權(quán)威，促進(jìn)公民進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，一方面促使當(dāng)局盡快完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

對(duì)于公民來(lái)說(shuō)，善意取得制度為不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬與真正權(quán)利人不一致的糾紛劃定了統(tǒng)一的解決標(biāo)準(zhǔn)，消除了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)合法買賣不動(dòng)產(chǎn)的后顧之憂。尤其是善意的第三人一般情況下對(duì)房屋權(quán)屬并不明晰，若是登記表彰的權(quán)限沒(méi)有最終證明力的話，就會(huì)在進(jìn)行交易后隨時(shí)面臨權(quán)利人請(qǐng)求返還的危機(jī)，這也給了某些心懷不軌的投機(jī)分子鉆漏洞的機(jī)會(huì)。而不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度出臺(tái)后，善意第三人只需查清不動(dòng)產(chǎn)的登記權(quán)屬即可放心的進(jìn)行交易，若房屋真正權(quán)益人的利益受損可追訴無(wú)權(quán)處分人或登記出錯(cuò)的相應(yīng)機(jī)關(guān)所求賠償。這樣一來(lái)在整體上一方面維護(hù)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序，保障了不動(dòng)產(chǎn)交易安全。一方面符合民法對(duì)民事關(guān)系當(dāng)事人地位平等，公平享受權(quán)利的價(jià)值追求。從公民的角度看也節(jié)省了核實(shí)產(chǎn)權(quán)的審查成本。約束不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人履行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的判斷標(biāo)準(zhǔn)

（一）發(fā)生在無(wú)處分權(quán)人處分了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的情況下

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是用登記表張制，所謂的無(wú)處分權(quán)人便是指買賣時(shí)登記在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)冊(cè)上，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所屬推定正確，但在買賣結(jié)束后經(jīng)過(guò)司法機(jī)關(guān)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)機(jī)關(guān)確認(rèn)登記錯(cuò)誤的對(duì)象。從法律意義上來(lái)說(shuō)是沒(méi)有享有處分權(quán)的。下列幾種情形一般會(huì)被當(dāng)做登記錯(cuò)誤的結(jié)果認(rèn)定而使登記人屬于物權(quán)處分人，一是登記機(jī)關(guān)單位的錯(cuò)漏與疏忽，導(dǎo)致登記有誤，二是登記行為被認(rèn)定為無(wú)效或撤銷。例如不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)通過(guò)串謀等惡意非法手段獲得。三是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移但尚未進(jìn)行變更登記。該情況是近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的主要來(lái)源，也是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的通常情況。四是多個(gè)共同權(quán)利所屬人只登記了一個(gè)人的名義。而所謂的處分，適用在善意取得制上即指無(wú)權(quán)處分人經(jīng)過(guò)買賣，贈(zèng)與，抵押等合法手段使不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更的動(dòng)作。

（二）善意第三人已通過(guò)合法手段取得了不動(dòng)產(chǎn)的登記認(rèn)證產(chǎn)權(quán)

在司法適用上“善意”是需要法官自由行政的一項(xiàng)判定標(biāo)準(zhǔn)，如何認(rèn)定第三人是否屬于善意第三人，在物權(quán)法中沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，需要具體問(wèn)題具體分析。一般學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記屬于具有公信力及法律后果的權(quán)威行為，因此受讓人只需查清不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬即可進(jìn)行交易，并且只要受讓人不具備對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)當(dāng)知情，應(yīng)當(dāng)有所質(zhì)疑的情況即為善意。

在司法實(shí)踐中，一般由產(chǎn)權(quán)請(qǐng)求人對(duì)受讓人的“不善意”進(jìn)行舉證，或提供線索。證明責(zé)任在請(qǐng)求返還所有權(quán)的原物權(quán)人。而請(qǐng)求人可從以下幾個(gè)方面證明受讓人是否屬于惡意。

1.與無(wú)權(quán)處分人惡意串通，意圖在轉(zhuǎn)移原產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)。

2.明知不動(dòng)產(chǎn)登記有誤，依然自愿進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的。

3.不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，出于異議登記狀態(tài)的。

4.不動(dòng)產(chǎn)交易以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易的。

通過(guò)合法手段取得了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。在司法實(shí)踐上以受讓人是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。若沒(méi)有進(jìn)行登記，那么受讓人與原產(chǎn)權(quán)人都處于產(chǎn)權(quán)登記不完備的狀態(tài)。自然以先后順序產(chǎn)權(quán)歸于原產(chǎn)權(quán)人。在不動(dòng)產(chǎn)登記動(dòng)作時(shí)間判斷節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題上存在以開始申請(qǐng)登記或登記辦理完成的不同標(biāo)準(zhǔn)。在司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為受讓人在開始申請(qǐng)登記的時(shí)候?yàn)樯埔?，那么為?jié)省其交易成本，保護(hù)其在交易時(shí)的善意主觀狀態(tài)而認(rèn)定為善意取得有效。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的促進(jìn)與補(bǔ)充，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善與物權(quán)法制度的成熟有一定的積極意義。是民法符合國(guó)情的需要也是民主法治標(biāo)準(zhǔn)向世界看齊的必要趨勢(shì)。

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