關(guān)于“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)影響的文獻(xiàn)綜述

楊晨　許惠媛　殷婷婷

摘 要：2016年3月23日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，規(guī)定從5月1日起全面實(shí)施“營改增”，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。那么“營改增”會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么影響，這是全社會和參與稅改的企業(yè)最為關(guān)注的問題?；诖?，通過對相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行閱讀整理發(fā)現(xiàn)，目前已有的文獻(xiàn)研究主要從稅負(fù)、利潤、經(jīng)營管理等方面進(jìn)行分析，而“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響，學(xué)者的主要觀點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)將會減輕，成本可以得到降低，利潤會有一定的提升空間，總體呈樂觀狀態(tài)。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)行業(yè)；稅負(fù)；利潤；經(jīng)營管理

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）03-0078-02

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營業(yè)稅改增值稅的實(shí)施對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生了一定的影響，有積極的一面，也有一定的局限性。學(xué)者孫作林（2015）分析認(rèn)為，綜合考慮“營改增”相關(guān)稅負(fù)，稅率小于17.8%，則“營改增”有減稅效果，對于目前的17%，“營改增”將會有效減少企業(yè)的稅負(fù)。我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要包括三類：企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。杭州復(fù)興建設(shè)集團(tuán)有限公司韓姝認(rèn)為[1]“營改增”可有效避免房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)相對系統(tǒng)而又龐大的工程，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)復(fù)雜環(huán)節(jié)眾多，周期較長，極易在建設(shè)過程中出現(xiàn)重復(fù)征稅問題，房地產(chǎn)企業(yè)因此面臨巨大的稅收增加問題，運(yùn)營成本在無形之中加大，經(jīng)濟(jì)效益因此降低，企業(yè)的發(fā)展因此遭遇瓶頸。營業(yè)稅是針對產(chǎn)品的營業(yè)額增稅，增值稅是產(chǎn)品的增值額增稅。企業(yè)在繳納增值稅的時(shí)候可以將已繳納稅款部分的成本除去，“營改增”政策的實(shí)施合并了營業(yè)稅以及增值稅，只對企業(yè)增值額進(jìn)行收稅，如此一來，便可以有效地避免企業(yè)重復(fù)納稅。尉瀟認(rèn)為，“營改增”可以在一定程度上大大降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?！盃I改增”的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅，因此扣除的出讓土地成本是企業(yè)稅負(fù)重輕的關(guān)鍵。經(jīng)查詢資料也可以發(fā)現(xiàn)，土地成本及相關(guān)費(fèi)用是占成本比例較高的一項(xiàng)，而且在逐年增加，尤其是在“北上廣深”這四大城市中，有時(shí)土地成本占企業(yè)成本的比重超過了50%，房地產(chǎn)開發(fā)商投入的大額土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，也就大大降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅繳納很大程度上受進(jìn)項(xiàng)抵扣的影響。但不可否認(rèn)的是，對于房地產(chǎn)這個(gè)特定行業(yè)來說，增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣也有其局限性。局限性主要表現(xiàn)在和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密的建筑業(yè)的絕大部分勞務(wù)和原材料不具備開發(fā)增值稅發(fā)票的資格，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票存在現(xiàn)實(shí)的困難。再有，開具增值稅發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣有嚴(yán)格的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而建筑施工又是一個(gè)周期性很長的行業(yè)，從而更增加房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣難度[2]。但也正因如此，各環(huán)節(jié)的企業(yè)為了獲得進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，在日常的經(jīng)營管理中更加規(guī)范，降低了企業(yè)的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，也促進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

從成本上來，滌非、李佩、周春暖等學(xué)者都進(jìn)行了十分詳盡的分析。房地產(chǎn)行業(yè)成本主要由三部分構(gòu)成：土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本。滌非[3]（2015）在研究中指出，近年來，一線和二線重點(diǎn)城市土地成本在上升，而三四線城市土地成本呈下降趨勢，建安成本在城市間差別不大，而財(cái)務(wù)成本隨著信貸寬松，信貸、債券、中期票據(jù)和上市融資等全面“開閘”，也得到了下降。李佩（2016）從成本管理角度，詳細(xì)分析了“營改增”將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響。材料成本方面，“營改增”使得一些原材料供應(yīng)商從小規(guī)模納稅人變?yōu)樵鲋刀惣{稅人，材料供應(yīng)商開具的發(fā)票稅率變化導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)價(jià)格的調(diào)整。勞務(wù)成本方面，進(jìn)行“營改增”使得勞務(wù)提供企業(yè)需要增值稅相應(yīng)發(fā)票，在一定程度上打擊了違法勞務(wù)輸出公司的經(jīng)營，減少勞務(wù)提供方的納稅額，同時(shí)也能增加企業(yè)的增值稅抵扣額，也將直接影響企業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)。設(shè)備管理成本上，目前我國進(jìn)行機(jī)器設(shè)備租賃業(yè)務(wù)的公司一般為中小型公司，大多數(shù)為小規(guī)模納稅人，其增值稅不能進(jìn)行抵扣，能否取得增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣成為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。周春暖（2016）也認(rèn)為，“營改增”的實(shí)施在一定程度上會提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本，大致從材料成本、人工成本等方面進(jìn)行了分析。滌非（2015）同時(shí)也在研究中強(qiáng)調(diào)，因房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣難度問題，成本支出與收入難以一一對應(yīng)起來，極大影響企業(yè)的利潤。

在收入方面，梁亞春（2016）認(rèn)為，“營改增”會造成房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流缺失。徐海濤（2016）則認(rèn)為價(jià)稅分離后，收入將會減少。黎靜文[4]通過投入產(chǎn)出的價(jià)格效應(yīng)模型進(jìn)行的價(jià)格效應(yīng)分析，測算出當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入“營改增”改革后， 當(dāng)適用11%的增值稅稅率時(shí)，商品定價(jià)會降低4.22%。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售和房價(jià)影響是不大的。鐘順東、陳燕寧（2016）實(shí)例分析“營改增”前后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響，結(jié)論說明，實(shí)行“營改增”后，房地產(chǎn)公司的稅前利潤將較之前增加1.78%。

針對“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響，學(xué)者大多通過案例計(jì)算進(jìn)行了估算，同時(shí)對影響利潤的相關(guān)因素進(jìn)行了一些較為模糊的評價(jià)，“營改增”對利潤的影響以及對策仍有完善空間。

三、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理的影響

“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理也有較大的影響。何建英[5]（2016）通過研究認(rèn)為，在“營改增”剛開始實(shí)施之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想完全地獲得可抵扣的進(jìn)行稅額是不可能的，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將改革的重點(diǎn)放在獲取全部可抵扣的增值稅發(fā)票上。李英（2016）認(rèn)為：“在營改增實(shí)施后，對于已經(jīng)投入運(yùn)營的房產(chǎn)物業(yè)來說，相當(dāng)于租金稅率在沒有進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情況下，直接由以往的稅率升到11%，從而增加其運(yùn)營成本。”企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)過程中各業(yè)務(wù)活動(dòng)的安排與管理。梁萍（2016）認(rèn)為，“營改增”將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理風(fēng)險(xiǎn)增加。主要體現(xiàn)在“營改增”導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)變化較大，改革后相關(guān)稅收法規(guī)發(fā)生了變化，且房地產(chǎn)涉及項(xiàng)目過多，可能導(dǎo)致有人渾水摸魚。王文輝（2015）認(rèn)為，“房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本高、經(jīng)營周期較長，資金流動(dòng)速度較慢，而“營改增”后會加劇這種情況，對企業(yè)的生存與發(fā)展都是一個(gè)難題?！比~自芳[6] （2015）認(rèn)為，國內(nèi)目前在建、在售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺少科學(xué)合理的過渡政策，造成一些開發(fā)項(xiàng)目無法進(jìn)行增值稅發(fā)票的抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)了全額的銷售額增值稅。這會影響企業(yè)的利潤情況，對企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營發(fā)展有不利影響。還有一些學(xué)者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)的成本主要由土地成本、建筑成本與安裝成本組成?！盃I改增”后土地出讓金可以從銷售額中扣除，這使得一二線城市房產(chǎn)開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)有所減輕。在此種情況下，受益較大的是建筑、安裝成本較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的可抵扣稅額相對較大，能使企業(yè)獲得的利潤增多。這將促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方向發(fā)生改變，“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)提供給市場更多的是毛坯房，而“營改增”后，可以預(yù)見，房地產(chǎn)商將加大對建筑、安裝成本較高的精裝修房屋項(xiàng)目的投資供給，這也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型的一個(gè)契機(jī)。

通過以上文獻(xiàn)論述可以看出，對于“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理的影響，不同學(xué)者有著不同的看法。大部分學(xué)者們認(rèn)為“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理的影響有利有弊，企業(yè)若想在“營改增”的背景下有所成就，就需要去改變經(jīng)營管理戰(zhàn)略，完善財(cái)務(wù)管理制度。但目前，我國學(xué)者對“營改增”后房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響的研究并未深入，在企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營策略、管理機(jī)制等方面并未提出較為合適的建議對策，學(xué)者更多關(guān)注的是“營改增”對稅收、利潤的影響，對經(jīng)營管理方面的研究還有待完善。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 滌非.房地產(chǎn)“營改增”影響分析及房企應(yīng)對策略[J].中國房地產(chǎn)，2016，（8）.

[4] 黎靜文.我國房地產(chǎn)業(yè)“營改增”問題研究——基于價(jià)格效應(yīng)與福利效應(yīng)視角[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[5] 何建英.“營改增”實(shí)施后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2016，（4）：122-126.

[6] 葉自芳.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及管理對策[J].財(cái)經(jīng)界，2015，（17）：344.

[責(zé)任編輯 陳丹丹]