淺析房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理

張文勝

（廣西北海市房地產(chǎn)交易中心）

在房地產(chǎn)交易管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理一直占據(jù)著十分重要的地方，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營實(shí)踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理問題。

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理防范

中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產(chǎn)的價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。與此同時，在房地產(chǎn)交易的過程中也暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)問題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅會給購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對此，應(yīng)該對這些風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識，并且有效管理風(fēng)險(xiǎn)，才能維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

房地產(chǎn)價格屬于固定資產(chǎn)，其個別性強(qiáng)、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價值一般無法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產(chǎn)無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。一般來說，一套商品房從開發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個過程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）因自然環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)

自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會對房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。

（二）因社會環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)

人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟(jì)下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經(jīng)濟(jì)形勢也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進(jìn)行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。

（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，若對相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風(fēng)險(xiǎn)，造成一定的損失。

（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、購房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。首先，一些房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場魚龍混雜，一些非專業(yè)機(jī)構(gòu)匆匆進(jìn)入這個市場，卻操作不規(guī)范，亂收費(fèi)，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣出的房產(chǎn)再賣給其他消費(fèi)者。最后，購房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）注重保險(xiǎn)的購買和使用

在風(fēng)險(xiǎn)管理中，保險(xiǎn)是非常重要的風(fēng)險(xiǎn)管理手段。風(fēng)險(xiǎn)管理的四種方式包括回避風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中就為房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險(xiǎn)包括房屋建筑工程保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的保險(xiǎn)進(jìn)行投保。

（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)

近年來，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)正是因?yàn)榉傻牟唤∪a(chǎn)生的。對此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級地方政府盡快實(shí)施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。

（三）加大誠信宣傳力度

為了加強(qiáng)社會對于房地產(chǎn)交易的道德認(rèn)識，政府部門可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進(jìn)全民樹立起房地產(chǎn)交易的誠信意識，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計(jì)廣告時不能夸大其詞。房地產(chǎn)開發(fā)商可以加強(qiáng)房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購房者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個社會的購房誠信。

（四）增強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。因此，要加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作，對其進(jìn)行法律知識方面的培訓(xùn)，增強(qiáng)一線人員的法律意識，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

總而言之，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度下，經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場交易不規(guī)范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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