房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)探討

張文中

【摘要】房地產(chǎn)作為公司的新興業(yè)務(wù)板塊，如何對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，成為審計(jì)部門新的挑戰(zhàn)。本文對(duì)最近幾年開展過的房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)實(shí)踐進(jìn)行回顧，對(duì)審計(jì)工作流程、關(guān)注的要點(diǎn)、審計(jì)中存在的局限和不足等予以總結(jié)，以期為更好地開展房地產(chǎn)審計(jì)提供參考。

【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 審計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向

集團(tuán)公司在商品房領(lǐng)域，公司開發(fā)了浦東高行、常熟、月浦、信陽(yáng)、紹興和鎮(zhèn)江等多個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目。在保障房領(lǐng)域，公司先后與當(dāng)?shù)卣献鞒薪恿松虾?、揚(yáng)州、慈溪等多個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目。審計(jì)部對(duì)上述項(xiàng)目均開展了包括投資管理審計(jì)在內(nèi)的各項(xiàng)審計(jì)工作。

一、房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀與不足

（一）房地產(chǎn)審計(jì)現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)包括投資管理審計(jì)、負(fù)責(zé)人離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和績(jī)效考核審計(jì)。其中投資管理審計(jì)是審計(jì)部對(duì)公司房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目專設(shè)的一項(xiàng)審計(jì)。審計(jì)內(nèi)容涵蓋開發(fā)的全部過程，包括項(xiàng)目前期、實(shí)施、竣工驗(yàn)收、銷售、交付使用以及后評(píng)價(jià)等全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性，以及開發(fā)項(xiàng)目的收益性、效果性等。審計(jì)部根據(jù)審計(jì)工作計(jì)劃或公司的安排在項(xiàng)目開發(fā)前期、中期或后期任一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行審計(jì)；離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)在發(fā)生項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人員離任時(shí)進(jìn)行；績(jī)效考核審計(jì)通常在項(xiàng)目進(jìn)入收尾階段時(shí)進(jìn)行。

目前公司開展房地產(chǎn)審計(jì)的一般工作流程如下：根據(jù)審計(jì)計(jì)劃擬定審計(jì)項(xiàng)目—下達(dá)審計(jì)通知書—擬定審計(jì)方案—組織實(shí)施審計(jì)—交換審計(jì)意見—出具審計(jì)報(bào)告—征求意見并報(bào)送審批—后續(xù)整改跟蹤。主要分為四個(gè)階段，在審計(jì)前期，確定具體的房地產(chǎn)審計(jì)項(xiàng)目及審計(jì)時(shí)間后，安排審計(jì)人員組成審計(jì)組，由審計(jì)組撰寫審計(jì)通知書，并在實(shí)施審計(jì)前通過OA系統(tǒng)送達(dá)被審計(jì)單位。

現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)階段，審計(jì)組進(jìn)場(chǎng)后，與被審計(jì)單位相關(guān)責(zé)任人召開進(jìn)場(chǎng)會(huì)，說明審計(jì)目的和要求，由被審計(jì)單位的負(fù)責(zé)人作情況介紹，并向?qū)徲?jì)組提供真實(shí)、完整的審計(jì)資料。

審計(jì)組完成現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)后，根據(jù)審計(jì)底稿及時(shí)編寫審計(jì)報(bào)告初稿，并報(bào)審計(jì)部負(fù)責(zé)人審核，報(bào)告初稿經(jīng)審核后向被審計(jì)單位初步征求意見，對(duì)存在爭(zhēng)議的地方進(jìn)行初步溝通，需要修正的，補(bǔ)充相關(guān)資料進(jìn)行修訂形成正式報(bào)告。

審計(jì)整改階段，根據(jù)管理者審批后的審計(jì)報(bào)告，對(duì)其中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)送審計(jì)整改通知，限期上報(bào)整改結(jié)果，并由審計(jì)組進(jìn)行整改效果評(píng)價(jià)，對(duì)未整改完畢的問題和風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)跟蹤落實(shí)，必要時(shí)開展后續(xù)審計(jì)。

（二）房地產(chǎn)審計(jì)不足

1.沒有突出重大風(fēng)險(xiǎn)與重點(diǎn)環(huán)節(jié)

目前開展的房地產(chǎn)審計(jì)，基本是依據(jù)開發(fā)流程進(jìn)行的全過程審計(jì)，沒有突出重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。如目前已做的投資管理審計(jì)，是按房地產(chǎn)開發(fā)流程，從拿地—成立項(xiàng)目公司—前期可研、投控—設(shè)計(jì)—報(bào)建—開發(fā)—銷售—清盤，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)逐一進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)價(jià)，重點(diǎn)不突出。

2.合理性審計(jì)不夠

目前房地產(chǎn)審計(jì)過程中，更多是關(guān)注于合法性的審計(jì)，如項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建是否按照國(guó)家規(guī)定流程進(jìn)行辦理；項(xiàng)目開工建設(shè)前是否按規(guī)定取得各類許可證照；項(xiàng)目預(yù)售前是否達(dá)到預(yù)售條件，是否按時(shí)申報(bào)取得預(yù)售許可證；以及各類后期竣工驗(yàn)收工作、交付工作等是否符合國(guó)家和地方規(guī)定等。而對(duì)于合理性審計(jì)，如項(xiàng)目開發(fā)定位是否準(zhǔn)確、各類成本支出是否合理控制、銷售定價(jià)策略是否合適等，審計(jì)關(guān)注不夠。

3.審計(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)不足

目前審計(jì)工作主要處于確認(rèn)和評(píng)價(jià)階段。既然是評(píng)價(jià)，就要有相應(yīng)的評(píng)價(jià)依據(jù)、相關(guān)業(yè)務(wù)流程的管理制度和體系。而目前公司關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的制度還是幾年前制定的，隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，部門職責(zé)的重新界定，大部分制度已經(jīng)不適應(yīng)目前公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀。沒有適用的內(nèi)部控制制度，使得在審計(jì)活動(dòng)中，沒有合適的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，客觀上也影響了審計(jì)的質(zhì)量。如對(duì)商品房公司進(jìn)行審計(jì)時(shí)，多次發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可研信息、投資估算、設(shè)計(jì)概算以及施工圖預(yù)算均未上報(bào)公司備案和審批，表面上是子公司工作不到位，實(shí)際上公司對(duì)此也并無明確的內(nèi)部控制制度要求。再如對(duì)項(xiàng)目公司績(jī)效的考核，公司迄今為止對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司的績(jī)效考核沒有建立考核管理制度，而各項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也只在公司下達(dá)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)分公司在各子公司中進(jìn)行統(tǒng)籌，對(duì)于如何考核沒有約定。從審計(jì)過程看，項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)普遍反映團(tuán)隊(duì)為公司創(chuàng)造了很大的效益，而沒有得到應(yīng)有的回報(bào)，影響士氣。

4.審計(jì)人員知識(shí)經(jīng)驗(yàn)不足

目前審計(jì)部門的員工，由財(cái)務(wù)和預(yù)算人員組成，這種人員構(gòu)成目前從事施工業(yè)務(wù)的審計(jì)可以保證審計(jì)質(zhì)量，而施工業(yè)務(wù)只是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中間的一個(gè)環(huán)節(jié)。進(jìn)行房地產(chǎn)審計(jì)需要審計(jì)人員具備戰(zhàn)略、投資、財(cái)務(wù)、法律、金融、項(xiàng)目報(bào)建、工程管理、成本控制等方面的知識(shí)。這些知識(shí)是目前審計(jì)人員所欠缺的。公司目前進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間較短，開發(fā)項(xiàng)目不多，實(shí)施過的審計(jì)項(xiàng)目也不多，經(jīng)驗(yàn)不足，且主要依據(jù)自身的認(rèn)識(shí)進(jìn)行審計(jì)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)是否合適，有待商榷。

二、房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)要點(diǎn)

（一）項(xiàng)目公司基本情況

一是調(diào)取向上級(jí)集團(tuán)公司提交的申請(qǐng)報(bào)告以及批復(fù)意見、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、董事會(huì)決議、開發(fā)資質(zhì)文件等資料，查明項(xiàng)目開發(fā)主體是否合法合規(guī)成立，是否滿足項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)要求。二是調(diào)取項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)圖及人力資源狀況，檢查機(jī)構(gòu)是否健全、人員是否滿足開發(fā)需求。三是調(diào)取項(xiàng)目公司各項(xiàng)管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是調(diào)取驗(yàn)資報(bào)告等，查明項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金是否按時(shí)、足額、合法到賬。五是調(diào)取開發(fā)地塊初始資料，了解開發(fā)項(xiàng)目情況。

（二）項(xiàng)目投資控制審計(jì)

調(diào)取項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資估算、設(shè)計(jì)概算、開發(fā)成本預(yù)算等相關(guān)資料。檢查項(xiàng)目是否按照規(guī)定執(zhí)行立項(xiàng)程序，檢查項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目開發(fā)的可研及市場(chǎng)分析情況；檢查項(xiàng)目開發(fā)決策的科學(xué)性以及決策程序是否符合公司規(guī)定；投資估算是否上報(bào)審核并確定估算指標(biāo)；設(shè)計(jì)定位是否科學(xué)合理，設(shè)計(jì)圖紙是否滿足節(jié)點(diǎn)需求和質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)概算是否上報(bào)審批并確定概算控制指標(biāo)以及設(shè)計(jì)變更情況等；開發(fā)成本預(yù)算是否清晰完整并可用，開發(fā)成本列項(xiàng)是否完整可控；檢查三算（估算、概算和預(yù)算），對(duì)比是否具有可比性，是否滿足控制要求。

（三）項(xiàng)目前期開發(fā)審計(jì)

一是調(diào)取土地、報(bào)建和各類開發(fā)證照，如土地證、項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃許可證、施工許可證等，檢查項(xiàng)目開發(fā)是否按規(guī)定取得相應(yīng)證照，分析取得證照的進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目的影響，檢查項(xiàng)目開發(fā)是否按照證照規(guī)定范圍和批復(fù)時(shí)間進(jìn)行。二是調(diào)閱項(xiàng)目招標(biāo)及合同評(píng)審資料，審查項(xiàng)目是否制定相應(yīng)的招標(biāo)工作計(jì)劃，結(jié)合招標(biāo)資料報(bào)送、招標(biāo)結(jié)果出具、合同簽訂等資料，審核各項(xiàng)招標(biāo)工作是否按期完成。是否依法進(jìn)行招標(biāo)，是否以不合理的條件排斥潛在的投標(biāo)人，是否簽訂書面合同，是否簽訂背離原合同實(shí)質(zhì)的其他協(xié)議，工程是否發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)及資質(zhì)等級(jí)的單位等。整理未按計(jì)劃完成招標(biāo)工作的清單及原因，分析對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響。

（四）開發(fā)過程管理審計(jì)

一是關(guān)注開發(fā)工期、質(zhì)量和安全情況。二是檢查項(xiàng)目開發(fā)的成本控制情況，內(nèi)容包括是否列明開發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目并有相關(guān)依據(jù)，合同是否簽署并有效，成本是否完整清晰，相關(guān)變更、簽證、新增價(jià)格等是否如期、如實(shí)審核。

（五）開發(fā)項(xiàng)目后期審計(jì)

包括地名門牌是否按時(shí)申報(bào)完成、是否存在工程抵押情況、前期物業(yè)的招標(biāo)和合同備案工作以及各類項(xiàng)目驗(yàn)收工作，如建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、衛(wèi)生驗(yàn)收、環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收等；關(guān)注項(xiàng)目竣工交付資料、交付使用許可證辦理情況、大小產(chǎn)證的辦理情況及拖期原因等。

（六）銷售審計(jì)

一是項(xiàng)目是否按節(jié)點(diǎn)取得預(yù)售（現(xiàn)售）許可證并開展銷售工作，預(yù)售價(jià)格是否按節(jié)點(diǎn)報(bào)物價(jià)局審批備案；預(yù)售合同是否按照規(guī)定文本和方式簽訂，預(yù)售備案和抵押登記工作是否按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行等。二是關(guān)注銷售計(jì)劃情況及銷售回款情況，調(diào)取銷售計(jì)劃表、銷售表價(jià)和售價(jià)預(yù)測(cè)表等，審查評(píng)估未售房產(chǎn)的未來情況。三是審核項(xiàng)目的年度銷售指標(biāo)及回款指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。

（七）財(cái)務(wù)管理審計(jì)

一是審查項(xiàng)目資金收支情況、進(jìn)行資金流量分析、檢查項(xiàng)目開發(fā)融資情況及利息支出和還款情況。二是檢查項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各類稅費(fèi)等，分析費(fèi)用開支明細(xì)及金額，測(cè)算土地增值稅清算情況。三是根據(jù)財(cái)務(wù)賬面記錄，分析開發(fā)成本列項(xiàng)的準(zhǔn)確性和合理性，分析往來掛賬的合理性。四是盤點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體收入成本效益情況，分析項(xiàng)目投資收益和資本回報(bào)情況。

（八） 經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行的任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)或離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，除上述事項(xiàng)外，還將確認(rèn)被審計(jì)負(fù)責(zé)人任期內(nèi)銷售及回款指標(biāo)完成情況、任期內(nèi)的收入利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況以及任期內(nèi)員工收入情況等。結(jié)合管理狀況對(duì)其任期內(nèi)內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

三、房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)強(qiáng)化對(duì)策

（一）加強(qiáng)以增值為目標(biāo)的內(nèi)部審計(jì)

根據(jù)內(nèi)部審計(jì)的定義，內(nèi)部審計(jì)目的在于為企業(yè)（組織）增加價(jià)值和提高運(yùn)營(yíng)效率，通過系統(tǒng)規(guī)范的方法，評(píng)價(jià)并改善風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過程的效果，幫助實(shí)現(xiàn)企業(yè)（組織）目標(biāo)。而目前審計(jì)工作主要還處于評(píng)價(jià)的階段，雖然在審計(jì)活動(dòng)中也提出了一些合理的管理建議和意見，但對(duì)增值型審計(jì)開展還遠(yuǎn)不夠。如何更好地實(shí)現(xiàn)增值型審計(jì)，一是開展內(nèi)部審計(jì)時(shí)從實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的高度出發(fā)，在房地產(chǎn)板塊的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)、項(xiàng)目公司法人治理、績(jī)效管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面發(fā)揮更大的作用。二是做好內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)，在審計(jì)活動(dòng)中放低姿態(tài)，以誠(chéng)相待，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的咨詢職能，與被審計(jì)單位共同探討房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，問題產(chǎn)生的原因，共同協(xié)商解決問題的方案，最終出具的審計(jì)報(bào)告才會(huì)有質(zhì)量、有分量，管理決策者可以了解真實(shí)的情況，被審計(jì)單位也樂于接受。實(shí)現(xiàn)與被審計(jì)單位的合作共贏，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)從“我要審”到“要我審”的轉(zhuǎn)變。

（二）建立以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的實(shí)質(zhì)是利用風(fēng)險(xiǎn)管理方法、系統(tǒng)管理和戰(zhàn)略管理理論，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)劃和分析，通過系統(tǒng)、持續(xù)的評(píng)價(jià)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)被審計(jì)單位不同時(shí)期管理的重點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行確認(rèn)，并將審計(jì)資源投入到各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在審計(jì)項(xiàng)目實(shí)施過程中始終貫穿風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資源配置，從而更有效地為組織提供保證和咨詢作用。對(duì)公司來說，應(yīng)對(duì)前期審計(jì)部所做過的審計(jì)工作、內(nèi)部控制評(píng)價(jià)工作，公司其他職能部門房地產(chǎn)事業(yè)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)檢查、規(guī)劃和指導(dǎo)過程中發(fā)現(xiàn)的各類情況進(jìn)行總結(jié)，找出房地產(chǎn)開發(fā)過程中重要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)，有針對(duì)性地開展審計(jì)活動(dòng)。

（三）加強(qiáng)投資效果全過程審計(jì)

目前在公司開展的房地產(chǎn)審計(jì)活動(dòng)中，重點(diǎn)是盤點(diǎn)項(xiàng)目公司的開發(fā)成本發(fā)生情況、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況、股東回報(bào)情況等。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)，影響投資收益（成本控制）的主要工作大部分發(fā)生在前期，獲取土地的決策，項(xiàng)目開發(fā)主體形式的選擇，開發(fā)產(chǎn)品的定位以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，將決定大部分開發(fā)成本，最終影響投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)情況，這其中大部分內(nèi)容又遠(yuǎn)非目前作為被審計(jì)對(duì)象的項(xiàng)目公司所能控制。未來是否可以將前期投資決策作為審計(jì)的對(duì)象，值得思考。而項(xiàng)目公司作為開發(fā)主體，其內(nèi)部控制是否健全有效，對(duì)于公司管理決策者和上級(jí)單位的決策執(zhí)行是否到位，也可作為審計(jì)重點(diǎn)。

（四）與其他部門聯(lián)動(dòng)開展聯(lián)合審計(jì)

目前在公司開展的其他業(yè)務(wù)類型的審計(jì)活動(dòng)中，多次與其他部門合作，開展聯(lián)合審計(jì)工作，取得了較好的審計(jì)效果。在今后開展房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)時(shí)，可以考慮聯(lián)合其他部門，借助其投資控制、法律事務(wù)、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理等方面的專長(zhǎng)，彌補(bǔ)審計(jì)部現(xiàn)有人員業(yè)務(wù)上與知識(shí)上的短板，共同開展審計(jì)工作，以期達(dá)到更好的審計(jì)效果。

（五）提升審計(jì)人員的知識(shí)技能與水平

房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)的開展，要求審計(jì)人員在知識(shí)儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，具備更高的素質(zhì)和知識(shí)技能。審計(jì)部門應(yīng)通過多種途徑，如對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)、網(wǎng)絡(luò)教育、內(nèi)部培訓(xùn)等，提升審計(jì)人員開展房地產(chǎn)審計(jì)的知識(shí)技能和水平。

如何科學(xué)、合理、有效地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)、揭示風(fēng)險(xiǎn)和有效控制，對(duì)公司審計(jì)部門開展內(nèi)部審計(jì)提出了更高的要求，本文嘗試對(duì)近年從事房地產(chǎn)審計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，希望能對(duì)公司房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)的提升提供借鑒與參考。

參考文獻(xiàn)

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