影響房價上漲的成本因素分析

苑萌萌

摘 要：近年來房價飛速上漲，然而影響房價上漲的因素很多，有人說是需求的上漲引起了房價的上漲，有人說是通貨膨脹引起的房價上漲，還有人說是成本的上升引起了房價的上漲。從成本因素出發(fā)，從廠商定價的角度，結(jié)合實證分析土地價格和建造成本對房價的影響，并根據(jù)市場的供需情況了解房價上漲的原因，從而得出結(jié)論。對于房地產(chǎn)供應(yīng)商來說，在制定房價時還要結(jié)合供求狀況進行定價，這樣可以獲得更多收益。

關(guān)鍵詞：房價上漲；成本因素；回歸分析

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）02-0148-02

房屋分為商品房、辦公房等。住宅商品房是房地產(chǎn)的一種類型，主要用來服務(wù)人類居住的，屬于居住類房地產(chǎn)。居住類房地產(chǎn)房價的上漲使很多人處于買房困難的境地，很多低收入的購房者覺得房地產(chǎn)開發(fā)商是黑心老板，為了追求企業(yè)的利潤最大化故意把價格定的很高。而房地產(chǎn)開發(fā)商會說是成本的提高讓他們不得不把價格定高，因為土地價格提高了，工人工資提高了，購進材料時價格也提高了。

本文主要以住宅商品房為代表進行影響房價的成本因素分析。結(jié)合實證首先單項分析影響房價的成本因素，然后考慮市場供求影響進行多因素下影響房價上漲的因素分析，最后得出結(jié)論。

一、單項分析影響房價的成本因素

（一）土地價格對住宅商品房價格的單因素影響

土地價格是房價的重要組成部分，土地資源的稀缺性及其位置的固定性造成很多經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)的土地價格飛速增長，因此也就造成了房價的增長。

圖1

從住宅商品房價格和土地價格的走勢中可以看出住宅商品房價格與土地價格的變化趨勢相一致。

住宅商品房價格采用國家統(tǒng)計年鑒中住宅商品房平均銷售價格（元/平方米），土地價格（元/平方米）通過國家統(tǒng)計年鑒固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)中的土地購置費用除以土地購置面積得到，運用2000—2012年13年數(shù)據(jù)進行實證，通過將數(shù)據(jù)輸入Eviews中，得出土地價格與住宅商品房價格的單項計量估計結(jié)果：

FJ=1.213659DJ+1733.242

R^2=0.947235 F=197.4730 T=14.05251

FJ代表住宅商品房的價格，DJ代表土地價格。該模型擬合優(yōu)度達到了94.72%，擬合優(yōu)度良好，模型在置信水平0.05的情況下可以通過T檢驗和F檢驗，可以看出土地價格和住宅商品房價格存在顯著正相關(guān)。

（二）住宅商品房造價對住宅商品房價格的單因素影響

住宅商品房造價作為住宅商品房價格的另外一項重要組成部分對住宅商品房價格的上漲起到了推動作用。近年來勞動成本的上漲是很明顯的，勞動成本的增加促進了房屋造價的快速增長，也間接推動了房價的上漲。建筑材料特別是鋼材、鋁材價格的大幅度上升使得住宅商品的建造成本增加，同樣間接推動了住宅商品房價格的上漲。

從住宅商品房價格和住宅商品房造價的走勢中可以看出，雖然住宅商品房造價增長不及住宅商品房價格快，但是二者的變化趨勢大致相同。

住宅商品房造價（元/平方米）數(shù)據(jù)通過國家統(tǒng)計年鑒的商品住宅房屋竣工價值除以商品住宅房屋竣工面積得到。通過將13年數(shù)據(jù)輸入Eviews中，得出住宅商品房造價與住宅商品房價格的單項計量估計結(jié)果：

FJ=2.574797ZJ-736.1993

R^2=0.985217 F=733.1051 T=27.07591

FJ代表住宅商品房的價格，ZJ代表住宅商品房造價。該模型擬合優(yōu)度達到了98.5217%，擬合優(yōu)度良好，模型在置信水平0.05的情況下可以通過T檢驗和F檢驗，可以看出住宅商品房造價和住宅商品房價格存在顯著正相關(guān)。

圖2

二、考慮市場供求影響進行多因素下影響房價上漲的因素分析

有學(xué)者認(rèn)為，影響商品住宅市場銷售價格的主要原因歸根到底只有兩部分，那就是成本水平和市場的供求關(guān)系。劉其華（2011）指出，影響房產(chǎn)商定價行為的因素中包括建房成本及當(dāng)期房產(chǎn)源的供給數(shù)量，而建房成本又包括土地價格和建筑材料成本。丁建國（2009）認(rèn)為，供求關(guān)系的變化是引起住宅商品房價格變動的直接原因。房地產(chǎn)供應(yīng)商考慮定價時，首先會考慮自己的成本，然后根據(jù)市場供求情況制定可以使自己利潤更大的價格，因此，綜合成本因素與供求因素進行分析能更好反映影響房價上漲的原因。

（一）變量選擇和數(shù)據(jù)統(tǒng)計

以住宅商品房價格為被解釋變量，以土地價格、住宅商品房造價、住宅商品房竣工面積和住宅商品房銷售面積作為解釋變量進行分析。

（二）結(jié)果分析

運用Eviews軟件通過多重共線性檢驗及回歸分析、模型修正，最后結(jié)果如下：

經(jīng)過逐步回歸分析，表明FJ對DJ和XSMJ的回歸模型最優(yōu)，其中FJ表示的是住宅商品房價格，DJ表示土地價格，XSMJ表示的是住宅商品房銷售面積。該模型最終結(jié)果為：

FJ=0.478814DJ+0.025156XSMJ+1303.460

R^2=0.995910 F=1217.573 T=6.657203

該模型的擬合優(yōu)度達到了99.59%，接近100%，擬合優(yōu)度非常好。結(jié)果顯示，各變量在0.05的置信水平下都能通過T檢驗和F檢驗，故該模型可以通過統(tǒng)計意義檢驗。

由結(jié)果可以說明，土地價格越高，房價也越高，符合經(jīng)濟意義。銷售面積越大，人們對房屋的需求越多，因此房地產(chǎn)供應(yīng)商在定價時考慮供求關(guān)系也會把價格定得比較高，最終的房價也比較高，這與實際情況相符，可以通過經(jīng)濟意義檢驗。

三、結(jié)論

從結(jié)果可以看出，住宅商品房價格的成本因素中土地價格和住宅商品房造價對住宅商品房價格都存在顯著正相關(guān)，但在考慮供求關(guān)系進行多因素分析時，住宅商品房價格對土地價格和住宅商品房銷售面積的回歸模型最優(yōu)。因此，在房地產(chǎn)供應(yīng)商依據(jù)成本因素定價時首先要考慮土地價格的影響。近年來土地價格的增長可以說是扶搖直上，這刺激了房價的增長，同時也使房地產(chǎn)供應(yīng)商在競標(biāo)土地時愿意出更高的價格，房價和地價的相互影響最終使房價在市場上呈現(xiàn)出一個更高的價格。對于房地產(chǎn)供應(yīng)商來說，在制定房價時還要結(jié)合供求狀況進行定價，這樣可以獲得更多的收益。