上海市人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅商品房價(jià)格的影響

孫志妍

摘 要：目前房地產(chǎn)已進(jìn)入相對(duì)成熟的發(fā)展階段。近年來，房價(jià)持續(xù)走高，影響房價(jià)上漲的因素主要集中于供需不平衡、成本上升以及貨幣政策的影響等方面。從人口結(jié)構(gòu)的角度入手，通過對(duì)上海市1993—2012年人口結(jié)構(gòu)變化的分析，得出人口結(jié)構(gòu)中各因素對(duì)房價(jià)的影響。用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，通過對(duì)各解釋變量和被解釋變量建立多元線性回歸方程來論證上述觀點(diǎn)，可得出人口結(jié)構(gòu)影響需求的變化，進(jìn)而影響房價(jià)的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；需求；價(jià)格；人口結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）02-0094-02

隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住宅涉及到千家萬戶的利益，房價(jià)自然就成為了當(dāng)前居民最為關(guān)注的問題。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地供給由國家直接調(diào)控，而住宅供應(yīng)則由規(guī)模較大的房地產(chǎn)商寡頭壟斷。因而缺乏彈性，住宅價(jià)格在很大程度上由需求因素決定。其中人口結(jié)構(gòu)的變化會(huì)通過改變住房需求而直接作用于住宅價(jià)格。因此，本文主要從人口結(jié)構(gòu)的角度來分析需求的變化對(duì)于住宅商品房價(jià)格的影響。

近年來，上海市房價(jià)居高不下，這與上海市自身的發(fā)展是分不開的。上海是一個(gè)充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的大都市，更是一個(gè)充滿現(xiàn)代化氣息的城市，是許多人生活和工作的首選之地，正不斷吸引著越來越多的人定居。自1990年浦東新區(qū)實(shí)行對(duì)外開放以來，上海市就吸引了國內(nèi)外資本大量聚集，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。近年來，經(jīng)濟(jì)總量更是位居大中華區(qū)第一位。2009年上海市GDP達(dá)到1.49萬億人民幣，超越香港，人均GDP及人均可支配收入比均居全國各省區(qū)及直轄市首位。此外，上海市服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)，帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)勞動(dòng)人口的需求增加，造成大量外來人員不斷涌入。人口的增加導(dǎo)致住房需求的增加。因此，人口因素對(duì)上海市住宅商品房價(jià)格的影響較大。

一、變量選取

從人口學(xué)意義上講，人口結(jié)構(gòu)主要分為三類：人口自然結(jié)構(gòu)，包括年齡結(jié)構(gòu)和性別結(jié)構(gòu)；社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，包括家庭結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)以及收入結(jié)構(gòu)；人口地域結(jié)構(gòu)，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和行政結(jié)構(gòu)。因此，選取1994—2012年上海市住宅商品房價(jià)格（以1993年為基期）為被解釋變量Y，選取人口死亡率X1、男女性別比（以女性為100）X2、城鎮(zhèn)人口所占比例X3、人均可支配收入（以1993年為基期）X4、家庭人口數(shù)X5、流動(dòng)人口比例X6、勞動(dòng)人口比重X7、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口比重X8為解釋變量。由于當(dāng)年的出生率不能對(duì)需求產(chǎn)生影響，因此選取人口死亡率及流動(dòng)人口比例為解釋變量來反映人口數(shù)量的變動(dòng)，選取男女性別比來衡量性別結(jié)構(gòu)的影響，選取城鎮(zhèn)人口所占的比重來反映城鎮(zhèn)化水平，選取人均可支配收入來衡量收入的變化，選取家庭人口數(shù)來代表家庭結(jié)構(gòu)的影響因素，選取勞動(dòng)人口比重來反映年齡結(jié)構(gòu)，選取第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口比重來反映就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。數(shù)據(jù)主要來源于《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》。

二、變量篩選

運(yùn)用Eviews軟件，分析各變量之間的相關(guān)性以及各解釋變量與被解釋變量之間的相關(guān)性。剔除存在較大相關(guān)性的解釋變量，為后續(xù)建立多元線性回歸模型選取變量奠定基礎(chǔ)。

經(jīng)相關(guān)性分析，最終篩選出五個(gè)變量帶入回歸方程，分別是城鎮(zhèn)人口所占比例X3、人均可支配收入X4、家庭人口數(shù)X5、勞動(dòng)人口比重X7、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口比重X8。為了降低時(shí)間序列變量異方差可能，數(shù)據(jù)分別取對(duì)數(shù)。Eviews輸出結(jié)果顯示，各解釋變量t檢驗(yàn)值均大于0.05，各解釋變量之間存在多元共線性。用逐步回歸法對(duì)變量進(jìn)行篩選，利用相關(guān)系數(shù)從所有的解釋變量中選取相關(guān)性最強(qiáng)的變量最先建立一元回歸模型。

由相關(guān)性分析結(jié)果可得，lnX4與lnY的相關(guān)系數(shù)最大，相關(guān)性最強(qiáng)，因此，首先對(duì)其進(jìn)行一元線性回歸，建立回歸模型。分析可得：lnX4的系數(shù)為1.185593>0，即可支配收入增加，需求增加，房價(jià)上漲，故滿足經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)。R2=0.972729，擬合優(yōu)度較高且調(diào)整后的R2=0.971125有所降低；同時(shí)，方程的F檢驗(yàn)值為0，故方程顯著；因各解釋變量的t檢驗(yàn)值為0，即可支配收入對(duì)住宅商品房價(jià)格解釋作用非常顯著。

其次，分別添加各自變量做多元線性回歸，結(jié)合經(jīng)濟(jì)意義和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)選出擬合優(yōu)度最好的線性回歸模型。經(jīng)分析得：lnX4、lnX7、lnX8與lnY建立的回歸方程顯著性更高。

三、回歸模型分析

經(jīng)上述分析，最終以lnX4、lnX7、lnX8為自變量，lnY為因變量建立多元回歸模型。

結(jié)果顯示：R2=0.983946，調(diào)整后的R2有所降低，擬合優(yōu)度較高；方程的F檢驗(yàn)值為0，方程顯著；因各解釋變量t檢驗(yàn)值遠(yuǎn)小于0.05，即可支配收入、勞動(dòng)人口所占比重、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口比重對(duì)住宅商品房價(jià)格解釋作用非常顯著，該模型成立。相對(duì)其他模型而言，該模型的線性回歸方程擬合優(yōu)度最好。

lnY=4.645035+0.531792*lnX4 +1.517269*lnX7 + 1.805542*lnX8

分析可得：lnX4、lnX7、lnX8使得模型成立，方程顯著。人均可支配收入、勞動(dòng)人口所占比重、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口所占比重對(duì)上海市住宅商品房價(jià)格影響較大。人均可支配收入增加反映了人口結(jié)構(gòu)中收入結(jié)構(gòu)的變化，收入增加，必然導(dǎo)致居民的購買力增加，引起住房需求的增加，導(dǎo)致房價(jià)的上漲。勞動(dòng)人口是用來衡量年齡結(jié)構(gòu)的變量，勞動(dòng)人口比重增加可以通過增加人均可支配收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，進(jìn)一步帶動(dòng)房價(jià)的上漲。人口城鎮(zhèn)化伴隨著第三產(chǎn)業(yè)人口的增加，提高了勞動(dòng)人口的工作效率，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。輸出結(jié)果顯示，3個(gè)變量的系數(shù)均大于0，屬于正相關(guān)關(guān)系，滿足經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)。因此，該模型各變量滿足經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)。

四、結(jié)論

通過模型的經(jīng)濟(jì)和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)可得，該模型成立。從本文的分析來看，盡管各人口結(jié)構(gòu)變量對(duì)于需求均造成影響，推動(dòng)了上海市住宅商品房價(jià)格的上漲，但是，從多元回歸模型可知，人均可支配收入、勞動(dòng)人口所占比重、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口比重對(duì)上海市住宅商品房的價(jià)格影響更為顯著。

當(dāng)前，政府不斷出臺(tái)新的調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但是，我國地域遼闊，城市分布不均，各城市的發(fā)展極度不均衡，因此，政府應(yīng)根據(jù)各城市的發(fā)展?fàn)顩r，實(shí)施差別化政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)定。上海市由于其獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，對(duì)外來人口本身就充滿吸引力，使得人口增加，導(dǎo)致住房需求增加是毋庸置疑的。而人口涉及的范圍較廣，究竟哪些因素對(duì)上海市房價(jià)影響更大，政府應(yīng)該從哪方面入手制定合理化的調(diào)控政策始終不得而知。然而，該研究結(jié)果正是彌補(bǔ)了這方面的不足，明確了上海市人口結(jié)構(gòu)對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理。

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[責(zé)任編輯 杜 娟]