供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)去庫存問題探析

摘要：我國房地產(chǎn)存量巨大，既有行業(yè)內(nèi)部因素又有深刻的體制性背景；房地產(chǎn)去庫存兼具艱巨性和長期性雙重特點，必須和房地產(chǎn)長遠發(fā)展相結(jié)合。房地產(chǎn)去庫存，需要以供給側(cè)政策為主導(dǎo)，因地制宜靈活施策，徹底解決深層體制性問題，理順政府與市場的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：去庫存供給側(cè)改革房地產(chǎn)

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能充分釋放，對滿足居民住房需求發(fā)揮了巨大作用。但房地產(chǎn)行業(yè)快速增長的同時庫存問題日益突出，造成了社會資源的極大浪費。2015年中央經(jīng)濟工作會議提出，要將房地產(chǎn)去庫存納入2016年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之中，通過去庫存引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。從供給側(cè)著手去庫存具有積極的意義，但房地產(chǎn)庫存問題背后的原因錯綜復(fù)雜，通過何種渠道、采取哪些措施才能實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)、安全減少庫存，成為社會各方必須考慮的問題。

一、房地產(chǎn)庫存基本情況及隱患

（一）房地產(chǎn)庫存基本情況

受價格長期攀升的影響，我國房地產(chǎn)供給量近年來不斷增加，但社會有效需求卻因價格的大幅攀升收到嚴重抑制，導(dǎo)致近幾年來房地產(chǎn)庫存數(shù)量不斷增加。我國商品房庫存數(shù)量究竟有多大？不同的研究機構(gòu)給出了不同的數(shù)據(jù)。中國社會科學(xué)院《中國住房報告（2015—2016）》顯示，我國商品房庫存量高達21億平方米，以近年來年平均成交量計算大約需要2年的時間才能完全消化掉。而中國指數(shù)研究院的研究結(jié)果顯示，截至2015年11月，全國房地產(chǎn)待售面積為696億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為85億平方米，三者之和達到635億立方米，按照過去5年間年均商銷售面積為115億平方米計算，要完全消化這些庫存55年時間。以上庫存數(shù)量只是按照現(xiàn)有口徑可以統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，如果考慮到數(shù)量龐大但難以統(tǒng)計的小產(chǎn)權(quán)房，則房地產(chǎn)庫存的數(shù)量將更為龐大，去庫存周期將更長。

（二）庫存量高企的潛在危害

房地產(chǎn)庫存數(shù)量龐大，將對我國房地產(chǎn)行業(yè)及其整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展帶來難以估量的影響。一是引發(fā)企業(yè)生存危機。嚴重的庫存的積壓將造成企業(yè)大量資金沉淀和長期占用，大批的房地產(chǎn)企業(yè)將會因資金鏈斷裂出現(xiàn)資金緊張，從而使房地產(chǎn)行業(yè)面臨出現(xiàn)倒閉潮的風(fēng)險。二是嚴重侵害消費者的利益。大批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，很可能導(dǎo)致已經(jīng)購房的消費者無法繼續(xù)享受房地產(chǎn)企業(yè)承諾的一系列后續(xù)服務(wù)，必將造成大量的合同違約行為進而導(dǎo)致出現(xiàn)大量合同糾紛現(xiàn)象，對消費者利益產(chǎn)生難以彌補的侵害。三是催生更大的房地產(chǎn)泡沫。大量的庫存積壓將會一定程度抑制新項目的開工并使得房地產(chǎn)價格難以下降，而價格的持續(xù)高企又將抑制消費活動的活躍并促使庫存繼續(xù)增加，從而導(dǎo)致出現(xiàn)更大的房地產(chǎn)泡沫。四是影響國民經(jīng)濟整體健康發(fā)展。因價格形成機制扭曲而形成的房地產(chǎn)價格泡沫不可能永續(xù)存在，一旦社會各方看空房地產(chǎn)市場引發(fā)泡沫破裂價格下跌，房地產(chǎn)行業(yè)的價格傳導(dǎo)作用將對整個經(jīng)濟系統(tǒng)的健康運行產(chǎn)生嚴重威脅。

二、房地產(chǎn)去庫存面臨的困難

產(chǎn)生房地產(chǎn)高庫存問題背后的成因錯綜復(fù)雜，房地產(chǎn)去庫存又涉及多方的利益，加之各種不合理制度的羈絆，這預(yù)示著房地產(chǎn)去庫存將是一個艱巨而長期的工作，僅僅依靠強政策刺激在短期內(nèi)難以得到有效的解決。

（一）庫存積壓嚴重，短期難以消化

根據(jù)上面多家研究機構(gòu)的分析結(jié)合近年來房地產(chǎn)市場年平均成交量推算，我們可以大體判斷房地產(chǎn)去庫存的周期可能長達5—6年甚至?xí)L?；谶@個判斷意味著在未來的若干年里即便完全不開工新建房產(chǎn)，僅靠目前的巨量庫存也能滿足未來幾年里正常的市場需求。而實際上完全不開工新建房產(chǎn)也只能是一種假設(shè)，為了降低成本維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)依然會繼續(xù)開工建設(shè)。基于以上邏輯可以看出，去庫存只能逐步推進緩慢進行，持續(xù)到時間將會較長。

（二）需求側(cè)政策空間有限，存在助推泡沫的隱患

如果限購政策全面放開相關(guān)，同時采取加大貨幣供給以及其他鼓勵消費的需求側(cè)政策，在目前投機資金特別充裕又缺乏獲利渠道的情況下則很有可能人為地制造一輪房地產(chǎn)搶購熱潮，導(dǎo)致已有的泡沫繼續(xù)擴大，且會使得房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀政策的依賴程度進一步加深，面臨的市場不確定性更加難以應(yīng)對。因此，在需求側(cè)政策難有作為的情況下房地產(chǎn)去庫存問題只能通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革得以解決，而供給側(cè)政策真正發(fā)揮效力則需要一個較長的時間周期，短期內(nèi)無法起到立竿見影的效果。

（三）短期的政策刺激效果有限，難以化解庫存的深層矛盾

房地產(chǎn)庫存數(shù)量巨大一定程度緣于房價價格高企導(dǎo)致的有效需求的降低，而房地產(chǎn)價格又與政府的行為密切相關(guān)。例如，地方政府需要不斷提高土地轉(zhuǎn)讓金增加收入，以滿足自身財政支出不斷擴大的需要，而這恰恰恰是造成房價上漲進而造成庫存不斷增加的深層和根本性的原因。顯然，簡單地依靠短期強政策不可能真正化解這個矛盾，也無法真正解決庫存不斷增加的問題。同時，社會投資渠道較為狹窄導(dǎo)致大量資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)構(gòu)性需求的助推也是導(dǎo)致房價高企的重要原因。而要解決這個問題，就必須大力拓寬投資渠道，引導(dǎo)資金從過度集中房地產(chǎn)領(lǐng)域有序分流到不同的投資渠道，而這個過程也不是短期內(nèi)可以完成的。

三、去庫存的思路

把去庫存與房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展兩者有機結(jié)合起來，是徹底化解房地產(chǎn)庫存難題的根本途徑。去庫存必須逐步理順房地產(chǎn)各方關(guān)系，改變房地產(chǎn)行業(yè)扭曲的運行機制，進而建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)供給體系。

（一）以供給側(cè)政策為主導(dǎo)

在去庫存的過程中必須堅持供給側(cè)政策主導(dǎo)，需求側(cè)政策只能作為配合，以防止地方政府簡單地將去庫存理解成通過需求政策手段擴大銷售行為。制定供給側(cè)政策必須更注重提升供給效率，在房地產(chǎn)行業(yè)方面體現(xiàn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)供給方優(yōu)化提升存量和增量供應(yīng)策略，減少供需之間的矛盾進而促進銷售量。例如，在存量方面引導(dǎo)企業(yè)采取適度降價等措施增加銷售量；在增量方面，引導(dǎo)企業(yè)根據(jù)宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展形勢、未來發(fā)展趨勢以及需求變動的情況，制定科學(xué)發(fā)展規(guī)劃，避免繼續(xù)增加無效供給。

（二）因地制宜，靈活施策

我國幅員遼闊，經(jīng)濟發(fā)展差距較大，不同省區(qū)房地產(chǎn)庫存的程度存在較大差異，同一省區(qū)不同地區(qū)的城市之間也存在較大差異?？傮w來看，房地產(chǎn)庫存較大的區(qū)域主要集中在三、四線城市，這與這些城市缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐、吸納農(nóng)村勞動力能力較弱以及盲目追求“攤大餅”式的城市擴張政策有關(guān)。而一、二線城市庫存壓力相對較輕，這些城市造成庫存的原因主要在于房價過高以及為了抑制泡沫所采取的限購措施等。這一點在北京、上海、深圳等少數(shù)幾個超大城市表現(xiàn)得尤為明顯。因此，在去庫存過程中不同區(qū)域不宜強行推行“一刀切”的政策，而應(yīng)該根據(jù)本地的情況因地制宜采取相應(yīng)措施。

（三）徹底解決深層體制性問題

要盡快理順房地產(chǎn)行業(yè)長期存在的不合理的運行機制，逐步去除催生房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的溫床，就必須痛下決心徹底解決造成房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展的深層體制性問題，其中迫切需要解決的就是地方政府的利益問題。在土地供應(yīng)中，地方政府是土地唯一的供給方，成為房價上漲最大的受益者。而在20世紀末進行的分稅制改革中，地方政府的財權(quán)大大削弱，而不斷增加的事權(quán)使得地方政府財政支出不斷增加，收入與支出之間的缺口持續(xù)擴大，土地轉(zhuǎn)讓金成為填補這一缺口最重要的手段。而要從根本上解決這個問題，就必須對中央政府和地方政府之間的現(xiàn)有分稅制度進行改革，逐步增加地方政府的稅收收入，減少地方政府對土地轉(zhuǎn)讓金的依賴。如果這個關(guān)鍵問題得以解決，則房價持續(xù)過快上漲的根源就被去除，房地產(chǎn)運行機制將大大改善。

（四）理順政府與市場的關(guān)系

房地產(chǎn)具有和普通商品不同的社會屬性，這種特殊性決定了房地產(chǎn)不適于純粹的市場化交易。在今天歐美等市場經(jīng)濟高度發(fā)達的國家，房地產(chǎn)市場也受到政府不同程度的管控，目的在于保障社會成員的居住權(quán)利。在去庫存過程中，政府和市場之間關(guān)系的調(diào)整非常重要也十分復(fù)雜。整體來說，一方面需要繼續(xù)強化政府的服務(wù)職能，如不斷提升住房保障能力和管理水平，不斷完善房地產(chǎn)管理相關(guān)的法律、制度及相關(guān)管理體系建設(shè)以及不斷提升房地產(chǎn)精準調(diào)控的能力等；另一方面，同樣需要通過逐步化解深層次的體制性問題，在逐步完善相關(guān)市場體制的基礎(chǔ)上，加大市場機制在房地產(chǎn)供求方面決定性作用的充分發(fā)揮。

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（索朗旦增，青海民族大學(xué)。）