房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化*

摘要：房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化存在著內(nèi)在的互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)供給側(cè)改革有助于推進(jìn)農(nóng)民工市民化，反過(guò)來(lái)農(nóng)民工市民化也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出加速分化的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化關(guān)系扭曲，影響著我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存和農(nóng)民工市民化。為此，亟須建立房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加快住宅建設(shè)用地出讓制度、城鎮(zhèn)住房保障制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)制度、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度等改革，探索房地產(chǎn)去庫(kù)存與農(nóng)民工市民化一體化的解決途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)供給側(cè)改革；農(nóng)民工市民化；協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003-0751（2017）02-0030-05

房地產(chǎn)供給側(cè)改革，不僅是要消化房地產(chǎn)庫(kù)存，更重要的是為廣大人民群眾提供更好的住宅產(chǎn)品，更好地滿足人民群眾的居住需求。在當(dāng)前城鎮(zhèn)居民住房需求得到較大滿足的情況下，農(nóng)民工住房成為房地產(chǎn)需求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，亟須通過(guò)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，在房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)，滿足農(nóng)民工家庭的居住需要，形成以農(nóng)民工住房需求為重要支撐的房地產(chǎn)供需新模式。

一、房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化的互動(dòng)關(guān)系

房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化實(shí)質(zhì)上是供給與需求的關(guān)系，房地產(chǎn)供給側(cè)改革有助于推動(dòng)農(nóng)民工市民化，反過(guò)來(lái)農(nóng)民工市民化也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)供給側(cè)改革為農(nóng)民工市民化提供住房供給

改革開(kāi)放以來(lái)，受工農(nóng)業(yè)比較效益及城鄉(xiāng)收入差距的驅(qū)使，農(nóng)民進(jìn)城打工成為一種常態(tài)，這部分人群被稱為“農(nóng)民工”。由于進(jìn)城農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，其從事的工作往往是低端勞動(dòng)，收入水平長(zhǎng)期以來(lái)居于較低的水平。相對(duì)于農(nóng)民工較低的收入水平，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)高高在上，在城鎮(zhèn)買房安家成為農(nóng)民工可望而不可即的事情。可以說(shuō)，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為農(nóng)民工市民化的制約因素，也是我國(guó)進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要障礙。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)政府通過(guò)限購(gòu)、限貸等措施抑制房?jī)r(jià)，但由于住房需求剛性的特征，房?jī)r(jià)往往陷入“邊限邊漲”的致命怪圈。房?jī)r(jià)一輪一輪的上漲，徹底澆滅了農(nóng)民工城鎮(zhèn)買房置業(yè)的希望。實(shí)踐證明，僅僅靠臨時(shí)性的政策調(diào)控已經(jīng)難以解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，問(wèn)題的關(guān)鍵在于住房供給制度出現(xiàn)偏差，解決住房問(wèn)題應(yīng)該從住房供給側(cè)改革入手。通過(guò)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一方面可以矯正住房供給制度的偏差，完善住房供給機(jī)制；另一方面有利于提供適合農(nóng)民工居住需求的住宅產(chǎn)品，促進(jìn)農(nóng)民工融入城市，加快我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

2.農(nóng)民工市民化為房地產(chǎn)供給側(cè)改革提供市場(chǎng)需求

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的重要途徑，也形成未來(lái)房地產(chǎn)的潛在支撐。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工的調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年我國(guó)農(nóng)民工總

收稿日期：2016-11-20

*基金項(xiàng)目：河南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目“河南房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制研究”（2016BJJ025）。

作者簡(jiǎn)介：唐曉旺，男，河南省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員（鄭州450002）。

數(shù)為2.7億人，在城鎮(zhèn)自購(gòu)房住的僅占1%，回農(nóng)村住的占13.3%，租房住的占36.8%，住工棚的占17.2%，住單位宿舍的占28.3%。按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房（人均33.3平方米），未來(lái)5年農(nóng)民工新增購(gòu)房總共有可能達(dá)到23.1億平方米。①事實(shí)上，支持農(nóng)民工購(gòu)房具有“一石多鳥(niǎo)”的效應(yīng)。首先，農(nóng)民工是樓市的“救市主”，農(nóng)民工購(gòu)房可以化解房地產(chǎn)庫(kù)存；其次，農(nóng)民工購(gòu)房可帶動(dòng)投資和消費(fèi)從而穩(wěn)定增長(zhǎng)和促進(jìn)轉(zhuǎn)型；最后，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房將可以倒逼改革。②推進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房，是農(nóng)民工市民化的內(nèi)在要求，其內(nèi)生地包含著對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)改革的需求?？梢哉f(shuō)，農(nóng)民工市民化的穩(wěn)步推進(jìn)，為房地產(chǎn)供給側(cè)改革提供了內(nèi)在需求和動(dòng)力。

3.房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化具有內(nèi)在的耦合性

房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化本質(zhì)上是供求關(guān)系，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般規(guī)律，市場(chǎng)供求關(guān)系的均衡需要一定的條件，即總供給等于總需求。房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化的均衡，需要建立一種平衡機(jī)制，讓農(nóng)民工既愿意買房又能買得起房。這里的關(guān)鍵是農(nóng)民工的收入與房?jī)r(jià)的匹配。如果房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)農(nóng)民工的收入水平，也就形不成對(duì)房地產(chǎn)的有效需求，即房地產(chǎn)的供給曲線與農(nóng)民工對(duì)住房的需求曲線沒(méi)有交叉，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就無(wú)法達(dá)到均衡。事實(shí)上，在房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化之間存在著一種內(nèi)在的互促互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)供給側(cè)改革有助于推進(jìn)農(nóng)民工市民化，反過(guò)來(lái)農(nóng)民工市民化也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。構(gòu)建房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民市民化協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一方面有利于推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，矯正房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡；另一方面也有利于推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

二、我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化

存在的問(wèn)題當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供過(guò)于求，但在區(qū)域上呈現(xiàn)出加速分化的特征，各地區(qū)“因城施策”，調(diào)控政策上出現(xiàn)“限購(gòu)、促銷并存”。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化關(guān)系扭曲，房地產(chǎn)總體過(guò)剩與農(nóng)民工住宅缺乏并存，影響著我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存和農(nóng)民工市民化。

1.一、二線城市房地產(chǎn)供不應(yīng)求與三線及以下城市相對(duì)過(guò)剩并存

當(dāng)前，房地產(chǎn)總體供過(guò)于求，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)加速分化的特征。一、二線城市房地產(chǎn)供給不足與三線及以下城市房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩并存，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。③2015年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了冰火兩重天的局面：一方面，一、二線城市如北上廣深及部分省會(huì)城市、發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，火爆異常；另一方面，三線及以下城市房地產(chǎn)持續(xù)低迷，縣級(jí)城市甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)普遍下跌的狀況。2016年新年伊始，在降首付、降契稅等利好政策的刺激下，全國(guó)范圍內(nèi)樓市大分化的趨勢(shì)進(jìn)一步加劇，一、二線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)“上不封頂”的漲勢(shì)，但亟待去庫(kù)存的三線及以下城市房?jī)r(jià)卻仍“未見(jiàn)底”。與劇烈分化的房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”土地市場(chǎng)也加入大分化之中：房企蜂擁至一、二線城市搶地，三線及以下城市的土地則隨著越來(lái)越疲軟的房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，這些問(wèn)題的根源在于房地產(chǎn)去庫(kù)存與農(nóng)民工市民化缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

2.房地產(chǎn)限購(gòu)限貸與刺激促銷并存

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)加速分化的態(tài)勢(shì)，在此背景下，各地“因城施策”，呈現(xiàn)“限購(gòu)、促銷并存”的現(xiàn)象。一方面，一、二線城市房地產(chǎn)銷售火爆，不得不出臺(tái)收緊政策，如上海、深圳等城市推出了史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策；另一方面，在高庫(kù)存壓力下，三線及以下城市銷售起色不大，不得不出臺(tái)更大力度的利好政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工買房。例如，河南省南陽(yáng)市規(guī)定，對(duì)進(jìn)城購(gòu)買普通商品住房的農(nóng)民，每套房發(fā)放1萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼。④在農(nóng)民工市民化主陣地的三線及以下城市，房地產(chǎn)的刺激促銷在一定程度上能緩解供需矛盾，但促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的根本途徑還在于房地產(chǎn)供給側(cè)改革。

3.房地產(chǎn)局部過(guò)剩與農(nóng)民工住宅缺乏并存

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)總體上供過(guò)于求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年年末，全國(guó)商品房待售面積7.18億平方米，但這一數(shù)據(jù)并未包括在建、待建及其他類型的房地產(chǎn)等潛在庫(kù)存。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，如果考察商品房在建面積，商品房之外的保障房，公用建筑和單位自建等，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存面積可能超過(guò)80億平方米。⑤從地域分布上看，這些高庫(kù)存主要集中于三線及以下城市，特別是一些縣級(jí)城市。同時(shí)，也應(yīng)該看到，這些城市房地產(chǎn)的過(guò)剩實(shí)質(zhì)上是一種相對(duì)過(guò)剩，就是相對(duì)于人們的購(gòu)買力而言的過(guò)剩。在這些城市，仍然存在著眾多的農(nóng)民工，由于收入水平較低，無(wú)力購(gòu)買住房，他們?nèi)壕釉谧鈦?lái)的民房里，居住條件較差。房地產(chǎn)的高庫(kù)存與農(nóng)民工住宅缺乏并存，一方面影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，另一方面也影響著農(nóng)民工市民化的進(jìn)程，成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的障礙。

4.農(nóng)民工城市住房緊張與農(nóng)村住宅閑置并存

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)入城市，盡管得到的收入比在農(nóng)村多，但是相對(duì)于城市的高房?jī)r(jià)，有限的收入往往是杯水車薪。于是，出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，農(nóng)民工把賺來(lái)的錢寄回農(nóng)村老家，在老家蓋房。這就出現(xiàn)了農(nóng)民工工作與住房?jī)傻胤蛛x的問(wèn)題，“老家的住房讓老鼠住，自己在城里和老鼠住”。逢年過(guò)節(jié)，農(nóng)民工像潮水一樣在農(nóng)村和城市之間遷移。事實(shí)上，在城市租房群居的農(nóng)民工，本質(zhì)上并不是沒(méi)有房子，而是房子在農(nóng)村老家閑置。這種閑置，一方面反映了農(nóng)民工在城市確實(shí)買不起房，不得已在農(nóng)村老家蓋房；另一方面反映了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的滯后，農(nóng)村資產(chǎn)沒(méi)有抵押機(jī)制，也沒(méi)有退出機(jī)制，農(nóng)民工在農(nóng)村老家的資產(chǎn)被長(zhǎng)期閑置。當(dāng)前，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，迫切需要推動(dòng)完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，讓農(nóng)民工留在農(nóng)村的資產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)讓、流通，從而提高其在城鎮(zhèn)購(gòu)房置業(yè)的能力。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化

協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制房地產(chǎn)去庫(kù)存與農(nóng)民工市民化具有內(nèi)在耦合的特征，房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化存在著相互促進(jìn)的關(guān)系。在房地產(chǎn)去庫(kù)存化與農(nóng)民工市民化的過(guò)程中，需要平衡政府、開(kāi)發(fā)商與農(nóng)民工的利益關(guān)系，構(gòu)建房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，探索房地產(chǎn)去庫(kù)存化與農(nóng)民工市民化一體化的解決方案。

1.住宅建設(shè)供地與轉(zhuǎn)移就業(yè)量聯(lián)動(dòng)

在三線及以下城市，房地產(chǎn)高庫(kù)存的根源，除了農(nóng)民工支付能力較低以外，還有一個(gè)重要的原因是政府在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下過(guò)量供給住房建設(shè)用地。要推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，就必須糾正政府在住宅用地供應(yīng)上的非理性行為。具體的思路，就是建立住宅建設(shè)供地與轉(zhuǎn)移就業(yè)量聯(lián)動(dòng)機(jī)制。具體來(lái)說(shuō)，政府在確定年度住房建設(shè)用地計(jì)劃時(shí)，把用地的總規(guī)模和年度轉(zhuǎn)移人口就業(yè)數(shù)量掛鉤，建立二者的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。如果當(dāng)年轉(zhuǎn)移人口就業(yè)數(shù)量多，就相應(yīng)地增加土地供應(yīng)，反之亦然，具體的比例要視具體情況而定。同時(shí)，強(qiáng)化監(jiān)督和約束機(jī)制，保證住宅建設(shè)供地與轉(zhuǎn)移就業(yè)量聯(lián)動(dòng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.住宅價(jià)格與農(nóng)民工收入聯(lián)動(dòng)

高房?jī)r(jià)是制約農(nóng)民工在城鎮(zhèn)買房置業(yè)的最大攔路虎。推動(dòng)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)愿意買房、買得起房，迫切需要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。采取限購(gòu)、限貸的辦法抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，實(shí)質(zhì)上是一種從需求側(cè)作用的策略。實(shí)踐證明，這種方法效果并不明顯，容易陷入“邊限邊漲，越限越漲”的怪圈。為此，從供給側(cè)入手，建立住宅價(jià)格與農(nóng)民工收入聯(lián)動(dòng)機(jī)制，是一個(gè)有效促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)買房的建議。實(shí)踐上，可以采取兩種思路：一是政府基于住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)幅度，來(lái)調(diào)整農(nóng)民工的收入水平。政府可以通過(guò)提高農(nóng)民工最低工資水平、對(duì)購(gòu)房農(nóng)民工進(jìn)行補(bǔ)貼、減免農(nóng)民工購(gòu)房交易稅費(fèi)等方法，提高農(nóng)民工的購(gòu)房支付能力；二是政府基于農(nóng)民工的收入水平變動(dòng)情況，確定政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。政府通過(guò)減免開(kāi)發(fā)商稅費(fèi)、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼等辦法，影響房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)行為，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)。

3.商品房供給與保障房需求聯(lián)動(dòng)

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著商品房和保障房之分，兩種市場(chǎng)分別有著各自的供求調(diào)節(jié)運(yùn)行機(jī)制。商品房的生產(chǎn)和分配主要依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，而保障房的供給主要依靠政府的計(jì)劃，其分配主要體現(xiàn)政府對(duì)城市低收入群體的住房保障。當(dāng)前，我國(guó)三線及以下城市房地產(chǎn)過(guò)剩主要表現(xiàn)為商品房的相對(duì)過(guò)剩，即相對(duì)于居民的購(gòu)房支付能力不足而言的過(guò)剩。事實(shí)上，我國(guó)當(dāng)前價(jià)格較低的保障住房供給是嚴(yán)重不足的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足農(nóng)民工對(duì)住房的需求。打通商品房和保障房的通道，建立商品住房供給與保障住房需求的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，是一條統(tǒng)籌解決商品房去庫(kù)存和農(nóng)民工住房不足問(wèn)題的有效途徑?；舅悸肥?，政府拿出一部分土地出讓金收入，收購(gòu)過(guò)剩的商品房使之轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏?，然后低價(jià)出租給收入較低的農(nóng)民工使用。這樣，一方面，通過(guò)政府購(gòu)買消化了商品房庫(kù)存；另一方面，可以快速增加保障房供給量，有效解決農(nóng)民工的住房需求。

4.稅費(fèi)減免與農(nóng)民工購(gòu)房交易量聯(lián)動(dòng)

目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)主要有增值稅、企業(yè)所得稅以及其他一些稅費(fèi)。政府可以通過(guò)房地產(chǎn)稅費(fèi)政策的調(diào)整，來(lái)改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，從而實(shí)現(xiàn)政府的意圖。就鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)適合農(nóng)民工需要的住房而言，政府可以按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣給農(nóng)民工住房的數(shù)量，相應(yīng)減免開(kāi)發(fā)商的稅費(fèi)。按照這一思路，可以考慮構(gòu)建稅費(fèi)減免與農(nóng)民工購(gòu)房交易量的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)發(fā)適合農(nóng)民工需要的住宅產(chǎn)品。從供給側(cè)改革的角度看，開(kāi)發(fā)適合農(nóng)民工需要的住房貢獻(xiàn)度大小，應(yīng)該成為政府對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行稅費(fèi)減免或者給予特殊補(bǔ)貼的重要依據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)民工需要的房子特征是總價(jià)低、小戶型、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用。政府可以采用降低、減免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)甚至給予獎(jiǎng)勵(lì)等方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)適合農(nóng)民工需求的住房。

5.農(nóng)民工購(gòu)房與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革聯(lián)動(dòng)

制約農(nóng)民工購(gòu)房需求的因素，除房?jī)r(jià)過(guò)高之外，還與農(nóng)民工的支付能力不足有關(guān)。農(nóng)民工的購(gòu)房資金來(lái)源主要表現(xiàn)為以下幾項(xiàng)：一是工資收入，二是財(cái)產(chǎn)性收入，三是銀行貸款等。財(cái)產(chǎn)性收入的多少主要取決于農(nóng)民工資產(chǎn)的多少以及資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。宅基地、承包地是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，目前這些資產(chǎn)不能抵押和轉(zhuǎn)讓，影響著農(nóng)民工財(cái)產(chǎn)性收入的多少。銀行貸款的取得通常需要有抵押物，農(nóng)民的住房屬于產(chǎn)權(quán)不全的資產(chǎn)，無(wú)法抵押和交易，因此農(nóng)民工也很難取得貸款。銀行發(fā)放住房抵押貸款時(shí)通常考察申請(qǐng)人的工作、收入狀況，農(nóng)民工往往從事城市低端工作，也影響著銀行貸款的發(fā)放。從房地產(chǎn)供給側(cè)出發(fā)，需要推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，明晰農(nóng)民占有集體資產(chǎn)權(quán)限。為此，需要加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地、承包地、山地、林地等的登記頒證，為這些資產(chǎn)的流通交易創(chuàng)造條件。同時(shí)，要積極創(chuàng)新對(duì)農(nóng)民工貸款購(gòu)房的信貸支持，放寬貸款條件，提高農(nóng)民工信貸資金的可得性。四、推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化

協(xié)同聯(lián)動(dòng)的對(duì)策房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要多方面制度改革的積極配合。就目前來(lái)看，推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動(dòng)發(fā)展，需要加快推動(dòng)現(xiàn)代住房制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)制度以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度等綜合配套改革，完善農(nóng)民工城鎮(zhèn)購(gòu)房的扶持機(jī)制，為協(xié)同推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存和農(nóng)民工市民化提供制度保障。

1.重構(gòu)住宅建設(shè)用地出讓制度

當(dāng)前，我國(guó)政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，賣地是政府收入的重要來(lái)源之一。政府為了取得更多的賣地收入，往往對(duì)房?jī)r(jià)上漲行為“睜一只眼、閉一只眼”，客觀上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)不受限制的瘋漲，不符合解決農(nóng)民工購(gòu)房需求的思路。從房地產(chǎn)供給側(cè)入手，需要重構(gòu)我國(guó)建設(shè)用地出讓制度，重新調(diào)整土地出讓金的歸屬和分配關(guān)系，斬?cái)嗾杖肱c土地供應(yīng)利益紐帶。具體思路是：取消政府對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷，確立農(nóng)民在土地市場(chǎng)上直接交易主體的地位，讓農(nóng)民成為土地出讓金的直接受益者。通過(guò)切斷政府收入與土地供應(yīng)利益紐帶，一方面，可以阻斷政府推高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)，為房?jī)r(jià)的理性回歸探索出路；另一方面，土地出讓金歸屬農(nóng)民，可以大大提高農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房的支付能力，有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存，也有利于推動(dòng)農(nóng)民工市民化進(jìn)程。

2.健全和完善城鎮(zhèn)住房保障制度

當(dāng)前，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房保障制度，將住房保障的對(duì)象集中在城鎮(zhèn)中低收入群體，包括低收入職工、城市貧民、下崗工人等。在很多地方，廣大農(nóng)民工被排除在保障房供給對(duì)象之外。有一些地方盡管對(duì)農(nóng)民工放開(kāi)了保障房的限制，但又設(shè)置了很多歧視性條件?；诖?，構(gòu)建房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，需要進(jìn)一步健全和完善城鎮(zhèn)住房保障制度。一是真正把農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系。結(jié)合城鎮(zhèn)居住證制度改革，推動(dòng)持居住證農(nóng)民工與戶籍人口同等享受住房保障服務(wù)，盡快清除保障房分配中對(duì)農(nóng)民工的歧視性規(guī)定。二是切斷保障房轉(zhuǎn)換為商品房的通道。建立保障房只租不售制度，讓保障房真正發(fā)揮對(duì)低收入群體的居住保障功能，從制度上防止保障房成為特權(quán)階層倒賣牟利的工具。三是健全保障房的退出機(jī)制。探索建立保障房階差租金制度，如前五年實(shí)行固定的最低租金，五年后每年租金按照一定比例遞增。鼓勵(lì)低收入群體經(jīng)濟(jì)條件改善后退出保障房，對(duì)于退出保障房購(gòu)買商品房的家庭，可以按照一定比例給予補(bǔ)貼。

3.建立農(nóng)民工城鎮(zhèn)購(gòu)房扶持機(jī)制

農(nóng)民工是城市中的弱勢(shì)群體，相對(duì)于城鎮(zhèn)較高的住房?jī)r(jià)格，農(nóng)民工支付能力不足是制約其購(gòu)房的首要因素。因此，推動(dòng)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)買房置業(yè)，需要建立相應(yīng)的扶持機(jī)制。一是對(duì)農(nóng)民工城鎮(zhèn)買房實(shí)施差別化的支持政策?？梢酝ㄟ^(guò)降低農(nóng)民工購(gòu)房的首付款比例，或者實(shí)施首付款分期等政策，降低農(nóng)民工城鎮(zhèn)購(gòu)房的門檻。二是完善對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的稅收減免政策。建議對(duì)農(nóng)民工購(gòu)買新房實(shí)行契稅減免政策或者先征后返，對(duì)農(nóng)民工購(gòu)買二手住房實(shí)行增值稅和契稅雙減免政策，切實(shí)減輕農(nóng)民工城鎮(zhèn)購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。三是建立對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼的長(zhǎng)效機(jī)制。建議設(shè)立農(nóng)民工城鎮(zhèn)購(gòu)房扶持基金，制定并實(shí)施對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼的政策，切實(shí)提高農(nóng)民工的購(gòu)房支付能力。在具體的操作上，可以采用定額補(bǔ)貼或者按面積補(bǔ)貼兩種方法。四是創(chuàng)新金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的信貸支持政策。針對(duì)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房，金融機(jī)構(gòu)可以實(shí)行差別化的信貸政策，適當(dāng)放松對(duì)購(gòu)房農(nóng)民工貸款條件的限制，支持農(nóng)民工購(gòu)買住房的信貸需求。

4.加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度綜合改革

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)征稅主要在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)則不征稅，這就出現(xiàn)了部分居民囤積住房炒作牟利的問(wèn)題，客觀上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。為此，從供給側(cè)入手，需要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)政策。具體思路是，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)較重是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的一個(gè)重要原因。開(kāi)發(fā)商在住宅定價(jià)時(shí)，通常要把稅費(fèi)成本加上，無(wú)形中拉高了住房?jī)r(jià)格。降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，能夠降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，為開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)提供空間。開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，不僅能夠抑制房地產(chǎn)投資炒作行為，而且是防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的重要手段。同時(shí)，考慮到農(nóng)民工收入較低的現(xiàn)實(shí)，對(duì)農(nóng)民工首套房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)予以減免優(yōu)惠，有利于降低農(nóng)民工購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對(duì)于提高農(nóng)民工的購(gòu)房支付能力有積極意義。

5.進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革

由于農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，責(zé)權(quán)不明，農(nóng)村的土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)無(wú)法抵押、轉(zhuǎn)讓和交易。盡管農(nóng)民工已經(jīng)離開(kāi)了農(nóng)村進(jìn)入城市就業(yè)，但是其在農(nóng)村的資產(chǎn)卻無(wú)法從農(nóng)村退出。這就導(dǎo)致農(nóng)民工在農(nóng)村的住房長(zhǎng)期閑置，而在城市由于缺錢卻買不起房，陷入“農(nóng)村有房不住、城市無(wú)房可住”的窘境。基于此，亟須進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，讓農(nóng)民工在農(nóng)村的資產(chǎn)能夠變現(xiàn)，提高農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品住房的能力。實(shí)踐中，要加快推進(jìn)農(nóng)民承包地、宅基地等集體資產(chǎn)確權(quán)頒證，推動(dòng)農(nóng)村集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度改革，健全和完善集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)流通體制機(jī)制，完善農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺(tái)，構(gòu)建暢通高效的農(nóng)民工集體資產(chǎn)退出機(jī)制，從而提高農(nóng)民工在城市購(gòu)買商品房的能力。

注釋

①倪鵬飛：《去庫(kù)存如何讓農(nóng)民工買得起房安得起家》，中國(guó)智庫(kù)網(wǎng)，http：//www.chinathinktanks.org.cn/content/detail/id/3006150，2016年11月28日。②倪鵬飛：《農(nóng)民工市民化與化解房地產(chǎn)庫(kù)存》，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》2015年12月21日。③這里的一、二線城市及三線及以下城市，是按照2016年4月《第一財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)布的《2016中國(guó)城市商業(yè)魅力排行榜》確定的。④南陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局：《關(guān)于市中心城區(qū)進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)買普通商品住房補(bǔ)貼發(fā)放通告》，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，http：//www.nyfdc.gov.cn/tzgg/203178.htm，2016年3月14日。⑤《中國(guó)樓市庫(kù)存知多少：7億㎡？50億㎡？140億㎡？》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201602/16/t20160216_8864344.shtml，2016年2月16日。

責(zé)任編輯：澍文

Research on the Coordination Mechanism Between the Real Estate Supply Side Reform

and the Peasant Workers′ Citizenization

Tang Xiaowang

Abstract： The supply-side reform of the real estate and the peasant workers′ citizenization have the inherent interactive relationship. The reform of the supply side of the real estate can help to promote the peasant workers′ citizenization， which in turn will promote the stable development of the real estate market. At present， China′s real estate market presents a trend of accelerating differentiation. The relationship between supply side reform and peasant workers′ citizenship is distorted， which affects the real estate destocking and migrant workers′ citizenization. Therefore， it is urgent to establish the linkage mechanism between the real estate supply side reform and the peasant workers′ citizenization， speed up the reform of the modern housing system and the real estate tax and fee system， perfect the reform of the rural property right system， and explore the real estate destocking and the peasant workers′ citizenization of the integrated solution.

Key words：the real estate supply side reform； peasant workers′ citizenization； collaborative linkage mechanism中州學(xué)刊2017年第2期擴(kuò)大農(nóng)村中等收入群體的比較研究2017年2月中 州 學(xué) 刊Feb.，2017

第2期（總第242期）Academic Journal of ZhongzhouNo.2