舊上海地產(chǎn)風(fēng)云：中外冒險家的狂飆之旅

金滿樓

昔日上海灘可謂無奇不有，有炒股票、炒黃金的，也有炒地皮、炒房產(chǎn)的，發(fā)財者有之，破家者也不在少數(shù)。如美國作家愛狄·密勒在《上海：冒險家的樂園》中說的，“上海！這華洋雜處的大都會，這政出多頭的大城市，這紙醉金迷的冶游場，這遍地黃金的好地方，真是冒險家的樂園……大家都去上海啊，那里魚多水又渾，正可以去大大地摸一下”。在這魚龍混雜、精彩與驚心動魄同在的十里洋場，房地產(chǎn)業(yè)作為其中的絢麗泡沫，自難幸免。

開埠之初潮起潮落

1832年，當(dāng)東印度公司代表林賽乘坐商船北上考察商務(wù)時，在上海看到了如下景象：“江岸兩邊一馬平川，寂靜無聲，河渠縱橫交錯，土地精耕細(xì)作，與荷蘭幾有異曲同工之妙……時值麥?zhǔn)眨藗兌济β涤谑崭?。?dāng)?shù)氐闹裁奘制毡椋侵袊唐沸悦迾I(yè)生產(chǎn)的最主要地區(qū)?！?/p>

1845年11月，在第一次鴉片戰(zhàn)爭的硝煙散去后，上海道臺宮慕久按照清廷旨意及《南京條約》的規(guī)定，將上海縣城北邊的一塊土地劃給英國人居住。在開埠通商的最初10年，上海并不顯山露水。最初的租界也僅為前后街（即外灘及其平行的路），另有10條東西走向的通道（即今日之北京東路、南京東路、九江路、漢口路等），均為田間小徑。租界最初10年的人口增長也極為緩慢。1844年時僅有外人50人，次年增至120人，到1851年也僅為265人。此外，租界內(nèi)約有500華人，總?cè)藬?shù)不超過1000。

不過這種狀況并未維持很長時間。太平軍起事并占據(jù)金陵后，上海縣城內(nèi)也于1853年爆發(fā)“小刀會”起義，城內(nèi)居民為避亂而紛紛搬入租界，租界人口一度激增至兩萬人。1860年后，太平軍屢次南下，糜爛蘇南，而上海在洋槍隊的保護(hù)下反而成為一處難得的“安全島”，租界人口由數(shù)萬人突破至數(shù)十萬人（最高峰時超過50萬人）。在此情況下，英、美、法領(lǐng)事將原《租地章程》中“不得建房租與華人”等限制性條款加以刪改，“華洋分居”的禁令就此成了一紙空文。

在此期間，大量的平板簡屋在租界內(nèi)拔地而起，華人的住宅需求成為外商投資房產(chǎn)的重要動力。1854年，僅英租界內(nèi)就有不下800幢簡屋出租，而且收益相當(dāng)可觀。為此，當(dāng)英國駐滬領(lǐng)事阿禮國下令焚燒洋涇浜沿岸的華人臨時住宅時，遭到很多洋地產(chǎn)商的強(qiáng)烈反對。由此而暴富的美國商人史密斯對阿禮國說：“或許有這么一天，后人將對現(xiàn)在這種把房屋出租給中國人的做法嘖有煩言，但對我們地主和投機(jī)家來說，又有何相干？你身為大英帝國領(lǐng)事，自應(yīng)以國家長遠(yuǎn)利益為重，不過這是你的事。但我得抓緊時機(jī)發(fā)財，把土地租給中國人和建造房屋租給他們，以獲取30%～40%的利益，這是我運(yùn)用資金的最好辦法?！?/p>

戰(zhàn)亂的延續(xù)導(dǎo)致租界內(nèi)華人住宅需求不斷高漲，很多原本從事貿(mào)易的外商洋行也都紛紛改事房地產(chǎn)經(jīng)營，因為后者比外貿(mào)生意更穩(wěn)妥，利潤也更大、更直接。在此熱潮下，租界內(nèi)地價在10余年間漲了十幾倍。開埠之初，法租界每畝土地押租只需銀三四十兩，到1857年即漲到每畝600余兩。太平軍逼近蘇州后，租界內(nèi)地價更是一發(fā)而不可收拾，如時任法國駐滬代理領(lǐng)事愛棠說的：“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買?！薄暗仄r格抬得很高，最初每畝地賣200兩已被認(rèn)為很貴，現(xiàn)在即使賣1200兩，買主還是爭先恐后?！?/p>

不過，在太平軍最終被敉平之后，避難的華人如潮水般退去，租界內(nèi)人口由數(shù)十萬迅速減至十萬以下。由此，已建成的大批房屋空置，許多投機(jī)房地產(chǎn)的中外商人紛紛破產(chǎn)，這大概是租界內(nèi)的第一次房地產(chǎn)危機(jī)了。

洋地產(chǎn)商突飛猛進(jìn)

因戰(zhàn)爭帶來的人口給租界的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的刺激，即便在潮退之后，租界的活力仍舊展露無遺。1870年代后，蘇伊士運(yùn)河開通，電訊、船舶等方面的技術(shù)突飛猛進(jìn)，中西方貿(mào)易也隨之日漸擴(kuò)大。作為商業(yè)樞紐，上海的地位自不待言。除對外貿(mào)易外，國內(nèi)外商人也加大了實(shí)業(yè)方面的投資。在工商業(yè)日趨繁榮的背景下，租界內(nèi)外的常住人口不斷攀升，至清末已突破百萬大關(guān)。

對此現(xiàn)象，1898年4月22日的《申報》曾報道說：“英、美、法三國租界創(chuàng)自道光之季，而房屋則盛于咸豐、同治間……自是以后，房屋日多，昔日之衰草白楊變成平沙大道，未幾而平沙大道之旁即成列肆市集?！彪S著人口增多，租界內(nèi)的房地產(chǎn)市場也日漸復(fù)蘇。其中值得注意的是，在1860年代后，昔日臨時性的木板簡屋逐漸被正式的里弄住宅所取代，這種結(jié)合了江南民居和西方城市房屋特點(diǎn)的新式石庫門建筑，幾乎以每年上萬棟的速度遞增，這也顯示了建設(shè)者和居住者對租界抱有長期的打算。

人口膨脹，地價也跟著暴漲。在1865年至1866年間，當(dāng)時的租界面積不到全上海的1%，但人口占了全上海的22%，地價由最初的每畝20兩漲到此時的500兩，之后又迅速攀升到1318兩。1875年，工部局重估地價為平均每畝銀1459兩，比10年前翻了近3倍。1890年，租界內(nèi)地價攀升到每畝均價3871兩，1903年至4603兩，到1907年更是達(dá)到9606兩，較最初翻了數(shù)百倍不止。

地價飛漲引發(fā)了輪番的跑馬圈地。1848年時，以麟瑞洋行大班霍格為首的5名英國商人成立上海跑馬總會，以每畝10兩銀子的價格在現(xiàn)南京路、河南路處永租土地81畝，修建了上海第一個跑馬場。6年后，跑馬總會將這一跑馬場以每畝超200兩的價格出售，隨后在浙江中路、南京路兩側(cè)以9700兩銀子圈地170余畝。1861年，又把第二個跑馬場以10萬兩銀的價格出售，最后在現(xiàn)南京西路、西藏中路一帶圈建了號稱“遠(yuǎn)東第一”的跑馬場（即現(xiàn)在的人民公園、廣場一帶）。

租界開辟之前，當(dāng)?shù)毓俑诜康禺a(chǎn)方面的收入微薄。嘉慶十六年（1811年），上?？h房地產(chǎn)交易稅銀僅為1354兩。租界開辟之后，房捐和地稅成為租界當(dāng)局收入的主要支柱，通常要占到半數(shù)甚至七成。由此，房地產(chǎn)商也成了租界當(dāng)局最受關(guān)照的“財神爺”。

開埠之初，上海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大多由從事貿(mào)易的洋行如沙遜、怡和、仁記等兼營，而這些洋行很多是靠販賣鴉片起家；另外一些則是憑借租界管理上的特權(quán)，每逢有市政建設(shè)的計劃出臺，這些洋行往往聞風(fēng)而動、搶先圈地，由此聚斂了驚人的財富。

民國年間最著名的上海大地產(chǎn)商哈同即為其中一例。1873年，猶太人哈同來到上海，最初不過是沙遜洋行的看門人，之后又做過跑街、倉庫管理員、收租員等。因為工作勤勉、頭腦靈活，哈同后來被提升為地產(chǎn)部經(jīng)理。1885年中法戰(zhàn)爭后期，法軍在鎮(zhèn)南關(guān)等地慘敗，茹費(fèi)理內(nèi)閣隨即轟然倒臺。消息傳到上海，法租界內(nèi)人心大震，一向趾高氣揚(yáng)的法國領(lǐng)事館甚至掛起了俄國旗幟。由于擔(dān)心清廷可能收回法租界，法租界內(nèi)地價迅速下跌，沙遜洋行管理層也做好了撤離的準(zhǔn)備。

此時，唯有哈同力排眾議，認(rèn)為中法必將以議和而告終，在這一非常時期，非但不能撤離，更應(yīng)趁低價時多收購?fù)恋?。一番思慮后，沙遜洋行接受了哈同的意見，收購了茂名路、淮海中路至長樂路一帶土地，之后的國泰電影院、錦江飯店、蘭馨大戲院等知名建筑即興建于此。果不其然，清廷很快與法國簽訂和約，法租界也如往昔一樣熙熙攘攘。經(jīng)此一役，沙遜洋行獲得了巨額利潤，哈同本人也在上海地產(chǎn)界贏得了盛譽(yù)。

1901年，哈同脫離沙遜洋行自立門戶。哈同洋行經(jīng)過十余年的發(fā)展后，最終將半條南京路收入囊中。當(dāng)時，南京路兩旁以“慈”字命名的大樓、里弄，如慈淑大樓、慈裕里、慈慶里、慈順里等，都是哈同洋行的產(chǎn)業(yè)。由此，哈同一舉超過老東家沙遜家族，成為名副其實(shí)的上海“地皮大王”。一首童謠也不脛而走：“哈同哈同，與眾不同；看守門戶，省吃儉用；攢錢鋪路，造福大眾；筑路筑路，財源亨通！”

童謠里的“攢錢鋪路”，指的是哈同斥資60余萬兩白銀，在南京路上鋪設(shè)鐵黎木，以改善交通，并迅速提升南京路一帶的房產(chǎn)價格。至于“筑路”，則是哈同利用政界關(guān)系，預(yù)知了租界當(dāng)局制定的“越界筑路”計劃，由此搶先用低價大量購入“越界筑路”兩側(cè)土地，并建造大量房屋。等到越界馬路開通，人口涌入，地價暴漲，財富自然滾滾而來。

“越界筑路”是租界當(dāng)局在改善居住空間的幌子下擴(kuò)大其區(qū)域操控權(quán)的重要方式，不過在另一方面，這也是近代上海城市區(qū)域與空間不斷擴(kuò)大的必然之舉。在近百年的租界史中，上海公共租界與法租界都擴(kuò)充過多次，而擴(kuò)充的土地均來自“越界筑路”。經(jīng)過輪番圈地后，上海租界總面積不但是其最初的幾十倍，而且超過了全國其它23個租界的總面積一倍有余。

在這一過程中，像沙遜、哈同、嘉道理等洋商均大發(fā)其財，如孫中山先生所言，“上海黃浦灘的地價，比較八十年以前的地價，相差又是有多少呢？大概可說相差一萬倍”。一萬倍或許未必準(zhǔn)確，但在舊上海的城市發(fā)展中，這些洋商攫取的巨額利潤就可想而知了。

華人地產(chǎn)商應(yīng)運(yùn)而生

遠(yuǎn)道而來的洋商在上海灘爭金奪銀，本土的地主、富商、官僚們自不免眼紅耳熱。民國初年，在上海灘從事房地產(chǎn)開發(fā)的洋商已有30余家，而諸多攜巨資來滬定居的華人房地產(chǎn)商也大量出現(xiàn)。這些人中，很多本就是為外商效力的買辦，論起“買賣地皮”，他們也不遜色于之前的洋老板。

以號稱“沙（沙遜）哈（哈同）之下，一人而已”的程謹(jǐn)軒為例，其早年曾做過苦力，后憑著木工手藝進(jìn)入某建筑隊，數(shù)年后轉(zhuǎn)為包工頭并進(jìn)而當(dāng)上了沙遜洋行的買辦。此后，程謹(jǐn)軒投身沙遜洋行，從事房地產(chǎn)建造與買賣，在為老板賺足大筆財富的同時，也為之后的單飛鋪下堅實(shí)的基礎(chǔ)。

清末民初是上海房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，經(jīng)多年的摸爬滾打后，程謹(jǐn)軒練就了極為精準(zhǔn)的眼力，他看準(zhǔn)了上海西區(qū)的發(fā)展趨勢，并將歷年賺到的所有錢投入西區(qū)地產(chǎn)，幾經(jīng)買進(jìn)賣出后，其資金翻了幾十倍。到民國初年，程謹(jǐn)軒已成為上海灘的巨富。一戰(zhàn)期間，程謹(jǐn)軒更是坐擁上?！皟蓷l龍”：一是從河南路的拋球場至西藏路，另一是從新世界至卡德路及石門二路一帶，整整兩條街都是程家財產(chǎn)。除此之外，程謹(jǐn)軒還在靜安寺一帶擁有大量地產(chǎn)并有其它投資。千萬家財下，每月僅收取租金就高達(dá)10余萬兩。程謹(jǐn)軒去世后，其子程霖生繼承父業(yè)，生意做得順風(fēng)順?biāo)?，家產(chǎn)一度攀升到6000萬兩白銀（主要?dú)w功于地皮價格的不斷飛漲），成為上海灘上屈指可數(shù)、富可敵國的巨商，人稱“地產(chǎn)大王”。

僅憑兩代人的努力即成為滬上巨富，像程謹(jǐn)軒家族的情況并非個例。如早期知名買辦徐潤在1883年即擁有地產(chǎn)3200余畝，其中320畝已經(jīng)建成房屋近2000間，僅租金收益一項，一年就可達(dá)12萬兩。再如與程謹(jǐn)軒同時起家的周蓮堂，其房產(chǎn)主要集中于福州路、廣東路、浙江北路一帶，資產(chǎn)也具相當(dāng)規(guī)模。另外，浙江南潯大地主出身、號稱近代上海房地產(chǎn)業(yè)四大臺柱的“張、劉、邢、龐”四大家族，移居上海后，雖仍與洋行從事絲茶生意，但其主要投資卻多集中于房地產(chǎn)業(yè)，其中僅劉家一家即在福州路、廣西路建有十幾條里弄。進(jìn)入民國以后，轉(zhuǎn)向地產(chǎn)投資的華商日益增多，如浙江商人虞洽卿、顏料大王貝潤生等，后者在1930年代擁有各類房屋近千幢，面積達(dá)16萬平方米以上。

清末民初以后，隨著上海城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速，租界內(nèi)的房地產(chǎn)建設(shè)也是日新月異，僅公共租界每年就新建房屋6000多幢甚至更多。在房屋形式上，單間變小并配有衛(wèi)生間、浴缸等設(shè)施的新式里弄，取代了早期兩層磚木結(jié)構(gòu)的石庫門建筑，此前常見的天井、馬頭墻等也都消失不見，江南民居的特點(diǎn)被完全抹去。

當(dāng)然，這一時期最奪人眼球的還是高層建筑的迅速崛起。此前外灘上的各洋行西式樓宇及海關(guān)大樓等低層舊建筑大多被推倒重建，如今被稱為“萬國博覽會”的外灘建筑群，如和平飯店、匯豐銀行大樓、海關(guān)大樓等高樓大廈基本建于20世紀(jì)一二十年代。此外，一些占地寬廣、精美豪奢的花園別墅也在同時期大量出現(xiàn)。

同樣值得注意的是，在租界內(nèi)房屋建筑日趨現(xiàn)代化的同時，租界外的東區(qū)、西北地區(qū)和浦東也建起了大片廠房，工人們則住在“上無片瓦”的棚戶區(qū)里。當(dāng)時的上海居住環(huán)境呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢，富豪的花園洋房與產(chǎn)業(yè)工人、苦力、貧民的棚屋簡屋共存，而一般平民則大多居住在新式的里弄住宅中，這樣的差異與各階層的收入差距是息息相關(guān)的。

城市在發(fā)展，房價、地價也同樣不斷走高。據(jù)工部局的估價，1920年租界內(nèi)平均地價為每畝銀10476兩，較1916年的8819兩上漲一成多。到1933年時，工部局重估地價為銀33877兩。上海地價的不斷上漲，與1927年后上海特別市政府制訂的“大上海建設(shè)計劃”有相當(dāng)關(guān)系。在此時期，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的上海各行各業(yè)均發(fā)展迅速，地價的快速拉升也就不奇怪了。

地價上升，房產(chǎn)交易也同樣火爆。以房租為例，在清末民初時，公共租界以外的地段并不算貴，虹口一棟房子的月租也只要3到4元。但到1930年代，特別是“一·二八”事變后，情況就大不一樣了，亭子間的月租都漲到了20元（之前是7到8元），而且招租廣告剛貼出去，往往漿糊還沒有干，房子就已經(jīng)租出去了。類似情況，在抗戰(zhàn)爆發(fā)后更是如此。

事實(shí)上，參與房地產(chǎn)投資的并不僅限于地產(chǎn)商，很多有實(shí)力、有眼光的上海市民也同樣參與地皮買賣。在地皮炒作最高潮時，只要付出定洋、買入地皮，什么也不用干，隔夜就可獲利，市場熱度堪稱瘋狂。據(jù)上海名中醫(yī)陳存仁回憶，當(dāng)時的知名律師吳凱聲在1927年底花3000兩銀子買了一塊地皮，僅僅三年多點(diǎn)時間，便以十倍的價錢轉(zhuǎn)手賣出。就是陳存仁本人，也曾在高人的指點(diǎn)下在靜安寺路、愚園路（今常德路）花5200元買了一塊面積三畝七分的地，不到三年時間便以3萬元的價格出手，而數(shù)年之后，更是漲到了10萬元?？梢娡顿Y地產(chǎn)是何等一本萬利的生意。

亂世風(fēng)云的盛衰之界

上海灘一向被稱為“冒險家的樂園”，不管是房產(chǎn)、黃金抑或股票，能讓人一夜暴富，也能使人一朝破產(chǎn)，如1910年的“橡皮股票風(fēng)潮”，讓開錢莊的洞庭東山嚴(yán)氏家族全軍覆沒。而1930年代后，隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)逐步波及，加上地區(qū)安全形勢惡化，原先的房產(chǎn)大戶們也同樣陷入了重重危機(jī)。

銀行家談荔孫所辦的大陸銀行，在20世紀(jì)一二十年代一直做得風(fēng)生水起，但1930年代后連續(xù)遭受重挫，其誘因正是房地產(chǎn)投資。最初，談荔孫的決策還算穩(wěn)健，房地產(chǎn)投資集中在南京路以北及虹口一帶，如為人所熟知的山陰路大陸新村（魯迅等文化名人曾居住于此）及四川路德鄰公寓等，均為大陸銀行投資。1930年后，為了給大陸銀行的巨額資金尋找出路，談荔孫看中了位于山東路、山西路、九江路、北臨南京路的一塊地皮（哈同所有），并在此興建了一棟八層大樓（即大陸商場）。后來因為1931年淞滬戰(zhàn)爭及世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的波及，建成后的大陸商場承租乏人、虧損嚴(yán)重，最后不得不低價售與哈同洋行。大陸銀行的這項投資不僅虧掉了一座大樓，而且還貼出現(xiàn)款30萬元，總損失在百萬元之巨。

“地產(chǎn)大王”程霖生則在1920年代末的黃金投機(jī)中一敗涂地。巨虧之時，程霖生拿出大量房產(chǎn)進(jìn)行抵押借款，錢莊借不到時，就把房產(chǎn)抵押給要求更嚴(yán)苛的外資銀行，孰料1929年經(jīng)濟(jì)大危機(jī)后，黃金市場一落千丈，程霖生的投機(jī)生意完全失敗。1931年，程霖生欠債超過2000萬兩，最終宣告破產(chǎn)。作為對比，和程家同時發(fā)跡的周湘云家族則在這場危機(jī)中全身而退。周家宅第被設(shè)計成了大船模樣，或許就是想告誡子孫——小心駛得萬年船，創(chuàng)業(yè)難，守業(yè)更難！

從歷史上看，金融與房產(chǎn)往往是一條繩上的蚱蜢，共榮共衰，緊密相連。1935年，在美國“白銀法案”的影響下，上海爆發(fā)金融風(fēng)潮，大量華資銀行、錢莊倒閉，繼續(xù)營業(yè)的銀行也大多收緊銀根、停止抵押，很多地產(chǎn)商因資金中斷而未能撐過這個冬天。據(jù)說，當(dāng)年年關(guān)結(jié)賬時，上海八個房地產(chǎn)大亨相繼離滬避債，人稱“八仙過?！?。等到1937年“八一三”戰(zhàn)事一開，上海房地產(chǎn)市場就再也沒有喘息恢復(fù)的機(jī)會了。

按說，戰(zhàn)爭對上海來說一向不是壞事，如開埠之初，戰(zhàn)爭曾促進(jìn)了租界內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但這種情況在日本侵華后就大不一樣了。最初，由于難民不斷涌入租界，租界內(nèi)房產(chǎn)市場還一度畸形繁榮。但隨著戰(zhàn)爭的一步步深入，很多英美房地產(chǎn)商在日方的敵意下紛紛退出上海，而本土的房地產(chǎn)商在日偽政權(quán)的干擾下也都紛紛偃旗息鼓，改而從事投機(jī)炒作而非建設(shè)。如學(xué)者王季深在1943年專著《上海之房地產(chǎn)業(yè)》中寫的：“現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資對于社會各業(yè)的貢獻(xiàn)少、危害多，一言以蔽之：投機(jī)的惡果。”“時隔數(shù)月，同一房地產(chǎn)已經(jīng)數(shù)易其主，如此互相做踢皮球式的買賣，其價安得不愈踢愈高？”“房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)的最大惡果：間接刺激價格，陷民生于水深火熱之境！”

抗戰(zhàn)勝利后，房地產(chǎn)成了國民黨“劫收”的重點(diǎn)對象，而在之后不斷加速的惡性通脹中，上海房地產(chǎn)業(yè)最終日薄西山，在劫難逃。1949年上海解放后，多數(shù)房地產(chǎn)商因業(yè)務(wù)少、稅費(fèi)高而資不抵債，很多物業(yè)包括哈同洋行的房產(chǎn)都被軍事管制、征用、接管、代管、受讓。1953年，中蘇友好大廈（今上海展覽中心）的尖塔高高聳立，而其地基正是被征用的、昔日豪華無比的哈同花園。1956年，在公私合營及對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行社會主義改造后，地皮及房產(chǎn)買賣的口子被最終扎緊，歷時近百年的上海房地產(chǎn)業(yè)也就此隨風(fēng)而逝了。

回過頭看，近代上海的房地產(chǎn)業(yè)幾乎可以說是白紙起家，而在這短短一百年間，昔日的水鄉(xiāng)蘆葦之地迅速發(fā)展成為“遠(yuǎn)東第一大城市”，人口由十幾萬躍升至五百萬，房地產(chǎn)價格除特殊時期外一直持續(xù)上漲，這無疑是中國城市史、房產(chǎn)史上從未有過的案例。究其原因，不外有三：一是上海的地理區(qū)位優(yōu)勢，使之成為近代中國的貿(mào)易、金融、實(shí)業(yè)乃至文化中心，這是其它城市所不能比擬的；二是戰(zhàn)爭推動人口、資金一步步向上海聚集，在各行各業(yè)的帶動下，外國及外地居民大批遷入，人口的不斷增多導(dǎo)致房地產(chǎn)供求關(guān)系持續(xù)緊張，房租、房價、地價隨之上漲不止；三是租界當(dāng)局收入主要依賴房捐地稅，而房捐地稅的不斷增加又推動了租界內(nèi)的公共基礎(chǔ)建設(shè)，由此形成了與房地產(chǎn)業(yè)的良性互動。在此情況下，房地產(chǎn)商積極投資，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式靈活多變，造就了上海這樣一個非同一般的發(fā)展樣本。

當(dāng)然，繁榮的背后不乏隱憂，如租界當(dāng)局對房捐地稅的過度依賴，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的盲目擴(kuò)張；各階層收入的嚴(yán)重分化，導(dǎo)致住宅格局的畸形化；再有就是過度的投機(jī)與炒作，嚴(yán)重危害了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。正如開埠之初美國商人史密斯對英國領(lǐng)事阿禮國說的：“我希望在二三年里就能發(fā)一筆橫財，從此走開。以后上海不論化為灰燼或沉入海底，都與我何干……我們只為發(fā)財，愈快愈多愈好，一切方法和手段，都是為著這個?！彼f到做到，發(fā)財以后很快就離開了上海。

史密斯的所言所行，何嘗不折射了上海百年房地產(chǎn)業(yè)的心態(tài)與亂象。

作者系文史學(xué)者）