燕郊房產(chǎn)“落宗”難題背后

張燕

在不安中度過了整個春節(jié)，家住河北省三河市燕郊鎮(zhèn)東方御景A區(qū)的李先生感覺終于可以睡個踏實覺了。2月14日情人節(jié)前一天李先生買了一束玫瑰，計劃和妻子好好過個節(jié)，“也算是慶祝一下這件事終于有了結(jié)果?！?/p>

因房產(chǎn)無法落宗而不能辦理房地產(chǎn)登記證——困擾李先生的事在此前一段時間也困擾著不少在燕郊擁有房產(chǎn)的人。

落宗難題

2016年11月10日，三河市國土資源局發(fā)布了一則有關(guān)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)事項的公告，提出從2016年12月1日開始，由不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一受理房屋、土地、林地等各項不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，由市國土資源局頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。

公告提出，按照“不變不換”的原則，以前依法取得的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，權(quán)利不變動，證書不更換。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動產(chǎn)登記時，更換新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

就在2017年春節(jié)假期前不久，李先生了解到，自己的一些鄰居在更換不動產(chǎn)權(quán)證書時發(fā)現(xiàn)小區(qū)的土地性質(zhì)并非住宅用地。得知消息的第二天，李先生特地請假去三河市不動產(chǎn)登記中心詢問關(guān)于不動產(chǎn)證書更換的事宜。而在三河市不動產(chǎn)登記中心，他第一次聽到“落宗”這個詞。

不動產(chǎn)登記中心的工作人員告訴李先生，由于土地使用信息不對等，他名下的房產(chǎn)無法落宗，因而不能換證。

所謂落宗是指通過建立起房屋和所謂宗地的關(guān)聯(lián)關(guān)系，生成唯一的不動產(chǎn)單元代碼。通俗一點講，就是在執(zhí)行不動產(chǎn)登記后，房產(chǎn)證和土地證合二為一，房屋和土地必須關(guān)聯(lián)，而落宗的基本原則之一，就是地上建筑物的性質(zhì)和土地的使用性質(zhì)必須相同。

在李先生手中的房產(chǎn)證上，土地用途一欄清楚地寫著“住宅用地”，但是根據(jù)李先生在三河市不動產(chǎn)登記中心查詢的結(jié)果，他名下房產(chǎn)所在地的土地性質(zhì)卻是集體用地。

李先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，他在東方御景A區(qū)的這套房產(chǎn)購置于2002年。當(dāng)時購房時并不存在“五證不全”的情況，隨后也順利地拿到了房產(chǎn)證?！拔覇柫撕枚嗯笥眩蠹叶颊f如果土地性質(zhì)存在問題是不能合法辦理房產(chǎn)證的，但是現(xiàn)在房產(chǎn)證在手，換不動產(chǎn)權(quán)證書的時候被告知并沒有70年產(chǎn)權(quán)，這不是很奇怪么？更讓我不明白的是，都在一個小區(qū)里，B區(qū)的落宗就不存在問題，而整個A區(qū)都沒有辦法順利落宗?！崩钕壬f。

副市長給業(yè)主吃“定心丸”

東方御景小區(qū)只是燕郊存在落宗困難的小區(qū)中的一個。2017年元旦過后，越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己名下有著房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)年限為70年的房產(chǎn)在辦理不動產(chǎn)登記時被告知其占地性質(zhì)是工業(yè)用地、綠化用地或集體用地。

由于涉及業(yè)主眾多，春節(jié)假期剛一結(jié)束，多個小區(qū)的近千名業(yè)主自發(fā)組織，在三河市不動產(chǎn)登記中心門口集體“維權(quán)”。

據(jù)等待在不動產(chǎn)登記中心詢問進展的業(yè)主介紹，燕郊存在落宗難題的小區(qū)包括福成五期1-4號樓、福成二期3號樓、電子城小區(qū)、東方御景小區(qū)、華堂高爾夫公寓、燕靈西區(qū)、天子莊園三期、燕馨小區(qū)、紫竹園等。這些小區(qū)有些是原有各單位的家屬樓，而有些則是近些年來出售的商品住宅。其在三河市國土局備案審批的土地屬性、范圍、用途、年限和地面建筑物不吻合。

2月8日，三河市副市長劉增祿來到“維權(quán)”現(xiàn)場，召開現(xiàn)場辦公會并首次發(fā)聲，表示“有合格房產(chǎn)證就應(yīng)該有合格的產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上顯示多少年限，不動產(chǎn)證就是多少年限”，同時承諾本周內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)都能正常落宗。當(dāng)天傍晚，三河市不動產(chǎn)登記中心門口就貼出了由河北省廊坊市、三河市政府發(fā)給業(yè)主的關(guān)于三河燕郊不動產(chǎn)登記問題的公開信，信上表示，福成五期、祥馨日昇、電子城小區(qū)等5個小區(qū)可以正常辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

2月9日，國土資源部部長姜大明表示，已經(jīng)有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續(xù)，可以登記了，估計在不長的時間，這個問題就會解決完畢。2月10日，三河市政府連夜發(fā)出通告，通告稱，凡依法獲得《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主，可直接持《房屋所有權(quán)證》辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，《不動產(chǎn)登記證書》所記載信息，以《房屋所有權(quán)證》信息為準(zhǔn)。據(jù)記者了解，從2月13日開始，已經(jīng)有業(yè)主陸續(xù)辦理不動產(chǎn)登記，目前已有多名業(yè)主順利辦理，有業(yè)主向記者表示，“壓在胸口近兩個月的石頭終于搬開了?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2017/03/21/zjzk201707zjzk20170709-1-l.jpg" style="">

雖然落宗難題得到解決，但是不少業(yè)主仍然向記者表達了自己的疑問：自己所在小區(qū)用地的土地性質(zhì)究竟是什么？如果是住宅用地，為什么國土資源局的登記結(jié)果并非如此？如果土地性質(zhì)并非住宅用地，自己當(dāng)初是怎么拿到房產(chǎn)證的？如今又為何可以順利落宗？

無法落宗因信息更新不及時？

對此，三河市國土資源局給出的解釋是，此次部分小區(qū)之所以出現(xiàn)無法落宗的情況，是由于信息沒有及時更新所致。

三河市國土資源局一名副主任科員在接受央視采訪時表示，此次涉及的某處住宅區(qū)的用地規(guī)劃經(jīng)查實確實是住宅用地。后在修建中，出于配合市政建設(shè)的需求，將住宅區(qū)整體北移了25米，而這25米區(qū)域原本是工業(yè)用地。但這一信息當(dāng)時并沒有及時更新，才導(dǎo)致房產(chǎn)證與系統(tǒng)中顯示土地性質(zhì)不一、無法落宗的情況。這位副主任科員同時表示，由于人員有限，因此燕郊部分住宅小區(qū)的坐標(biāo)認定遲遲沒有完成，系統(tǒng)信息也因此無法更新。

如果按照接受采訪的三河市國土資源局副主任科員的說法，部分小區(qū)無法落宗的原因是由于測繪沒有完成，導(dǎo)致信息沒有及時更新，那么是否所有此次出現(xiàn)落宗困難的住宅小區(qū)都出現(xiàn)了一定程度的位置偏差，才不同程度地占用了其他性質(zhì)的土地呢？

三河市國土資源局的一名工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，是否能夠落宗的關(guān)鍵在于業(yè)主房產(chǎn)證上的土地屬性與實際是否相符，因此需要挨個翻查小區(qū)用地當(dāng)初的土地規(guī)劃，核查開發(fā)商是否存在擅自改變土地用途的做法。

“很有可能是通過混淆或者多占了住宅土地指標(biāo)的方式來修建商品房?！庇蟹康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者分析了另外的可能，“每個地區(qū)每年都會有一定的開發(fā)強度指標(biāo)，包括住宅用地、公共用地和工業(yè)用地。一般來說，住宅用地的比例是10%～15%。對于像燕郊這樣房地產(chǎn)飛速發(fā)展的地區(qū)來說，這樣比例的住宅用地很難滿足現(xiàn)有的開發(fā)需求。可能會存在‘以租代征或者透支使用建設(shè)用地指標(biāo)的方式?！?/p>

該業(yè)內(nèi)人士表示，正常情況下，有新增建設(shè)用地指標(biāo)才能征地，最終辦理土地證。假設(shè)目前某住宅項目的拿地面積不足，政府會先撥一部分的工業(yè)用地，然后每年從該年的新增建設(shè)用地指標(biāo)中，逐漸拿出一部分來補全手續(xù)，即透支使用土地指標(biāo)。

過去十余年間，燕郊的人口從3萬暴漲至70多萬，催生了火熱的燕郊地產(chǎn)市場， 10年間，燕郊房子的均價從4000元/平方米增長至25000元/平方米以上。原本被規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的燕郊已經(jīng)成為不少北漂的置業(yè)之地。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)在快速增長的同時，一些原本規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也修起了住宅。

2011年，被規(guī)劃為高新開發(fā)區(qū)的燕郊公布了以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的八大重點項目，其中，首爾園、航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)和港中旅溫泉度假項目目前都已經(jīng)變身住宅小區(qū)：首爾園成為首爾甜城，航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)變成天洋城，港中旅溫泉度假區(qū)成為港中旅海泉灣。而背后的主要原因是由于高房價的利潤推動和燕郊商住建設(shè)用地指標(biāo)的不足。

業(yè)主疑慮猶存

福成五期是此次落宗事件中涉及的一個小區(qū)。在福成五期小區(qū)中，1、2、3號樓房所占土地屬性為工業(yè)用地，4號樓則屬于違建用地。在2月8日三河市關(guān)于解決部分小區(qū)不動產(chǎn)登記的通知發(fā)布后不久，福成五期的業(yè)主得知這4棟樓全部可以進行落宗。部分已經(jīng)完成不動產(chǎn)登記的業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自己在窗口辦理相關(guān)手續(xù)時，工作人員并沒有就土地性質(zhì)做出解釋。

有業(yè)主告訴記者，目前雖然可以進行不動產(chǎn)登記，但是通知中每個小區(qū)登記的時間不一。而根據(jù)三河市國土資源局2月12日發(fā)布的通告，三河市國土資源局正分批對三河市內(nèi)的住宅小區(qū)進行測繪工作，業(yè)主可以辦理不動產(chǎn)登記的時間則按照測繪工作完成的時間逐片安排。

李先生說，三河不動產(chǎn)登記中心的工作人員告訴他，新通告發(fā)布后，只要他帶著房產(chǎn)證，就可以進行不動產(chǎn)登記，但是工作人員并沒有告訴他，自己所在的東方御景小區(qū)在測繪完成后是否屬于住宅用地。

李先生也表示，盡管落宗問題暫時得到解決，但是他心里仍然不太踏實。“現(xiàn)在說要等測評結(jié)果，然后在指定的時間去辦產(chǎn)權(quán)登記。萬一測評完，發(fā)現(xiàn)就是工業(yè)用地怎么辦？如果真是工業(yè)用地，那我們的房產(chǎn)證又是否合法呢？”

根據(jù)國家的相關(guān)政策，如果此次涉及到的小區(qū)所在土地性質(zhì)為工業(yè)用地，那么業(yè)主無法完成落宗。如果土地性質(zhì)發(fā)生改變，即將工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀敲葱枰梢?guī)劃部門出具規(guī)劃意見，再由國土部門辦理審批手續(xù)，其間委托評估單位評估兩者差價，由開發(fā)商補繳地價款。