中國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析研究

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟結(jié)構中的一項重要因素，同時也是推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。文章針對當下我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，提出了幾點解決建議，促進了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)市場；國民經(jīng)濟；商業(yè)地產(chǎn)價格；非理性增長

近年來我國房價一直處于上升趨勢，我國經(jīng)濟也在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展下得到了快速的提升，同時在這當中也歷經(jīng)了發(fā)展、整合的過程?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)價格正在逐漸上升，這也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場中占據(jù)有利地位貢獻了作用，然而正是因為商業(yè)地產(chǎn)價格的非理性增長，使得居民無法承受房價負擔，為今后社會經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)均帶來了隱患。為了有效抑制因為商業(yè)地產(chǎn)價格導致的市場變動，可以通過調(diào)控的形式穩(wěn)定國民經(jīng)濟，這也是當前推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)庫存數(shù)量過大

一般商品住宅的庫存主要有三種類型，即土地儲備面積、在建施工面積以及待售面積。在這其中待售面積比較小，相較于全年商業(yè)地產(chǎn)銷售量只占據(jù)了其中半年的銷售量。然而，房企土地儲備這一資源也是其中較為重要的庫存，僅僅是上海、深圳等城市的土地儲備就已經(jīng)達到了約7億m2，在此基礎上全國的房企土地儲備量必然也十分可觀。根據(jù)三項庫存可以了解到，政府即便是近幾年沒有出讓一分土地，也不會到無房可售的程度。

2.需求量大大

盡管我國商業(yè)地產(chǎn)庫存數(shù)量比較大，然而居民對于住宅市場的需求量也呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，其中主要體現(xiàn)為以下幾種：

（1）婚姻需求購房。由于婚姻的原因進行購房是住房的剛性需求。經(jīng)統(tǒng)計得知，2016年我國登記結(jié)婚人口已經(jīng)近1200萬對，其中僅是上半年登記結(jié)婚人口就有近600萬對，這也意味著人們在結(jié)婚的同時也需要滿足購房這一需求。除結(jié)婚購房需求外，離婚在購房這一方面也體現(xiàn)了一定程度的需求，依據(jù)60%結(jié)婚購房以及10%離婚購房的需求可知，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然需要一定量的供給。盡管當前階段我國0歲-14歲人口逐年呈現(xiàn)下滑趨勢，然而到2025年之后人口依然超過2億，且15歲-63歲階段城鎮(zhèn)化速度也在逐年增長，城鎮(zhèn)居民住宅竣工面積正在以每年6.25%的速度上漲。因此，當前階段除了一線城市之外，很難出現(xiàn)住房供不應求的現(xiàn)象。

以往我國住宅用地均呈現(xiàn)的是超量供應現(xiàn)象，例如在2007年左右我國年均供地在7萬公頃左右，2012年前后供地已經(jīng)上升至13萬公頃，由此可見，在十年調(diào)控的這段期間，我國住宅供不應求這一現(xiàn)象已經(jīng)得到了緩解。從20世紀末期到21世紀初期這一期間，城鎮(zhèn)商品住宅的竣工面積已經(jīng)積累至85億m2左右，根據(jù)城鎮(zhèn)人口數(shù)量進行計算，平均每人新增商品住宅面積為15m2，其中不包含機關一類事業(yè)單位的自建住房與政府保障住房。根據(jù)有關調(diào)查顯示，我國在2013年城鎮(zhèn)人均住房面積為33.5m2，發(fā)展至2015年相較之前已經(jīng)達到了35m2，除去拆遷面積我國城鎮(zhèn)人口在2016年底的人均住宅面積已經(jīng)超過了之前的數(shù)值。

在未來幾年內(nèi)，我國城鎮(zhèn)人口對于住房的改善性需求會出現(xiàn)下降的趨勢，住房供應也將會以新增常住人口以及結(jié)婚剛需人口為主。盡管城鎮(zhèn)中的依然有一定數(shù)量的閑置房源需要出租，然而租房也是從新建住宅轉(zhuǎn)變的一種，租房的同時也是對住房的需求。隨著人口數(shù)量的增長，0歲-14歲人口數(shù)量也在不斷下滑，未來的幾年內(nèi)如果依照人口自然增長率的5‰計算，我國人口仍然會不斷增加。

（2）房屋面積優(yōu)化購房。我國城鎮(zhèn)人口對于住宅面積的需求并不均衡，人均住房面積小于20m2的占總量30%，這一類人口便具有房屋面積優(yōu)化的需求，若要將人均住房面積擴大至30m2，那么在房屋面積上至少要增加35億m2左右。盡管進入2010年之后已經(jīng)有很大一部分居民對住房條件進行了改善，但是根據(jù)近幾年的房屋需求預估，每年至少需要100萬套房產(chǎn)才能滿足這一基本需求。

（3）投資購房。盡管我國的三四線城市中一般不存在投資購房這一現(xiàn)象，然而一線城市中尤其是北、上、廣這三個重經(jīng)濟發(fā)展城市投資購房現(xiàn)象十分常見。即便僅依據(jù)北、上、廣2016年住宅銷售總額的5%估算，這一類購房總量也超過了5萬。

（4）單身人口購租房需求。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國1980年-1995年這一段期間出生的新生兒約為322254萬人，而2000年-2015年期間登記結(jié)婚人數(shù)32152萬人，其中人數(shù)差為102萬人，這一部分人群有50%身在城市中，這也就增加了租房與購房的需求。

（5）城市常住人口購租房需求。隨著城市化進程的不斷深入，各個城市中每年都有一定數(shù)量的人口流入，這一部分人口經(jīng)過長時間的居住便會將租房需求轉(zhuǎn)化為購房需求，這也在一定程度上增加了我國商業(yè)地產(chǎn)市場中對于房源供給。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展推動建議

1.政府宏觀調(diào)控

第一，深化商品房結(jié)構管理力度。導致房價上漲迅速的主要原因之一便是住房供應結(jié)構缺乏合理性，對此有關部門則要認識到宏觀調(diào)控的優(yōu)勢，帶領居民進行合理消費，抑制房價的不合理上漲，對住房供需的合理性進行調(diào)節(jié)；第二，強化商業(yè)地產(chǎn)價格調(diào)控管理力度。針對當前階段房價不斷上漲的現(xiàn)象，有關部門要對居民的購房觀念與消費觀進行正確的引導，合理控制投資性消費以及投資購房。另外，當?shù)卣獓栏衤鋵嵉诙踪彿抠J款條件、首付款比例的有關要求，對不合理消費進行抑制，通過供給同步進行等方式保證商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；第三，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)市場監(jiān)督管理。商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏合理性導致的房價上漲當中，必然會包含非法惡意炒房行為，而監(jiān)管部門對此則需要及時發(fā)現(xiàn)并處理，重點打擊不合理的房屋交易行為。針對住房轉(zhuǎn)讓時出現(xiàn)的手續(xù)不全等問題，監(jiān)管部門必須要嚴格審查，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)市場準入手續(xù)進行嚴格檢查；第四，強化商業(yè)地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的貸款行為，有關部門需要嚴格按照國家要求對企業(yè)的財務狀況進行審核，并定期核查，若其中存在問題需要及時整改。

2.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

近年來我國房價一直居高不下，加之地區(qū)間經(jīng)濟的不平衡發(fā)展，也致使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)地區(qū)發(fā)展不均衡的問題。當然導致這一問題的因素并不僅如此，然而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為市場的參與主體，必須要認識到自己的關鍵作用。與此同時，我國調(diào)控政策越來越緊張，市場中商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控趨勢未必會出現(xiàn)明顯的浮動，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自己的實力進行合理開發(fā)，結(jié)合市場變化與企業(yè)實際情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，并提出長期開發(fā)戰(zhàn)略，為新商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)提供強有力的售后服務，從而提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在市場中的核心競爭力。

三、結(jié)束語

綜上所述，當前我國商業(yè)地產(chǎn)市場房價居高不下，這也為居民增加了壓力，文章中重點分析了現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，并提出了兩點建議，希望能夠為我國商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、長遠發(fā)展提供有效的支持，這也是推動社會經(jīng)濟持續(xù)增長的一個重要前提。

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作者簡介：趙傳檔（1996.08- ），女，重慶市永川區(qū)人，民族：漢，專業(yè)：工程造價