淺析我國房地產項目各階段的稅收政策

孫偉

摘要：房地產市場，競爭日益激烈，我國也頻繁出臺相關政策法規(guī)予以調控，房地產稅收政策的水平，直接影響著房地產企業(yè)的發(fā)展。如果能夠采用科學、合理的稅收政策，不僅可以降低企業(yè)的稅收成本，還能增強企業(yè)的競爭力。因此房地產項目各階段定制稅收政策具有至關重要的意義。本文就對房地產項目各階段的稅收政策進行分析，并提出相關的意見與建議，為其提供一點參考。

關鍵詞：房地產項目；各階段；稅收政策

一、房地產階段稅收政策現狀

對于其他行業(yè)來說，我國的房地產行業(yè)對政府財政貢獻較大，總體的稅負率也是較高的。房地產項目開發(fā)，稅收種類繁多，現階段我國房地產項目在開發(fā)、轉讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經占到35%左右。房地產項目通常有七個具體階段，但是房地產項目各階段的稅收政策只占其中四個。

二、決策階段

房地產企業(yè)在進行新項目建設前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產項目最重要的組成部分，項目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產項目稅負的高低。例如，房地產項目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費關聯甚大。一般的籌資方式有向金融機構或者非金融機構借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費用，不能抵稅。但是債務利息支出可以作為費用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產的利息支出，有兩種扣除方式：當企業(yè)能夠提供金融機構貸款證明等法律文件，且不超過商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權支付金額與房地產開發(fā)成本的5%進行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導致企業(yè)的負債比重增加，會帶來一定的財務風險。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財務風險的平衡點，做好籌劃。

三、設計施工階段

設計施工階段是房地產企業(yè)委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段也是房地產開發(fā)的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計稅成本的核算等稅務事項。印花稅則按企業(yè)實際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點是需要做好房地產項目成本核算對象的劃分、做好房地產項目計稅成本、費用的歸集與分攤，為后期的項目竣工結算審計與稅務清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發(fā)間接費用與管理費用就十分重要。在房地產項目開發(fā)過程中進行組織管理等活動產生的費用可以在開發(fā)間接費用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的各項費用則在管理費用列支。兩者歸集性質有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續(xù)項目清算的稅負產生影響。按土地增值稅開發(fā)間接費用是可以加計20%扣除的，管理費用則歸入其他房地產開發(fā)費用按照取得土地使用權支付金額與房地產開發(fā)成本的5%扣除。但管理費用的歸集會影響到當期企業(yè)所得稅稅負的增減，但這也只是時間因素后續(xù)可消化。而開發(fā)間接費則用直接影響到土地增值稅稅負的高低。

四、銷售階段（預銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當前房地產企業(yè)銷售大多采用自銷、代理公司銷售、還有就是設立獨立的銷售公司。筆者認為設立獨立的銷售公司，可以在運營過程中增加經營環(huán)節(jié)，拉長企業(yè)的經營鏈條，進而分離經營收入，降低計稅收入，能夠有效的進行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負也是關鍵。另外，一般房地產項目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計算土地增值稅時加計20%的扣除，而現金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當房地產項目進入交付清算階段時，對于開發(fā)項目一些剩余資產可以結合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測算總體稅負成本，再選擇對其剩余部份資產進行出售、自持物業(yè)、或無償贈送業(yè)主等方式，以實現房地產項目利潤最大化。其次，就是公司的項目清算，因為經濟或者其他外界原因的影響，房地產項目公司不能順利的持續(xù)運營，就需要根據法律程度，對債務對其結算，并且要對剩余資產進行合理的分配和規(guī)劃。更多時候，很多子公司都是因為房地產項目而建立的，當項目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準確清晰，房地產企業(yè)也可采取相應的措施來進行調整，合理避稅。

六、總結

綜上所述，在我國房地產行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產政策調控也更為嚴謹，房地產項目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產項目各階段，合理規(guī)劃房地產開發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產稅收風險，對于房地產企業(yè)而言具有十分重要的意義。

參考文獻：

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