山西省房地產(chǎn)市場實例分析

徐子衿

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在促進經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著極其重要的作用，本文在已有文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，采用協(xié)整分析和因果關(guān)系檢驗的方法，來研究山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；經(jīng)濟發(fā)展；增長

山西省 11 個地級市，由于地理位置、自然資源以及歷史發(fā)展水平的不同，各城市的經(jīng)濟社會發(fā)展水平也具有明顯的差異。房地產(chǎn)市場作為山西的一個新興產(chǎn)業(yè)市場，在各個地區(qū)也有不同的差異。只有對房地產(chǎn)市場進行合理細(xì)分，找出其影響因素，才有可能正確解釋和預(yù)測各個區(qū)域房地產(chǎn)的運行機制給市場帶來的影響，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前，山西省房地產(chǎn)正面臨著一個尷尬的發(fā)展階段，下面我們通過山西省房地產(chǎn)的市場發(fā)展情況、區(qū)域經(jīng)濟情況以及投資情況進行實例分析。

一、樣本數(shù)據(jù)和變量說明

根據(jù)需要，本次模型將選取2001～2012山西省房地產(chǎn)銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)，以GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房價均值4個為變量，秉承選取的科學(xué)性、整合性、可得性原則，進行模型分析。

近幾年，為落實將增強太原的城市集聚輻射功能、加快太原都市圈發(fā)展的任務(wù)，太原市區(qū)路網(wǎng)越來越完善、城市交通越來越便利，投資量、新建商品房開發(fā)量、新建商品房竣工量、商品房銷售面積、商品房銷售價格等主要指標(biāo)均保持上升狀態(tài)，山西省的 GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及供求關(guān)系與房價的變化息息相關(guān)。房價長期變化主要取決于地價、建安、人工、通脹、人口等因素，房價短期變化則主要由市場供求關(guān)系決定。未來幾年里房地產(chǎn)的供給狀況必然會考慮房價過熱所帶來的庫存問題、資金投資問題以及信貸支持問題，新增商品房供給速度必然要爭取與人口帶來的內(nèi)在需求相一致。以山西省經(jīng)濟發(fā)展最快的區(qū)域太原市為例，其房地產(chǎn)增加值從1995年的2.31億元增加到2004年的62.84億元，經(jīng)過十年的發(fā)展，目前已經(jīng)實現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。

二、模型分析

擬以山西省城鎮(zhèn)住房的供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)為研究對象，進行市場分析和投資分析的城市住房供需適度模型分析，全面分析住房供需關(guān)系、區(qū)域經(jīng)濟與投資前景。

2.1樣本數(shù)據(jù)分析

2001-2012年，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重逐年增加，成倍穩(wěn)步增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重、房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重均維持在26%左右，樣本數(shù)據(jù)表明：房地產(chǎn)開發(fā)投資中近三分之一來自銀行貸款。另據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，山西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積338.6萬平方米，同比下降34.7%，增幅比上年同期下降53.8個百分點；土地成交價款46.4億元人民幣，同比下降41.6%，增幅比上年同期下降70.9個百分點。具體原因有兩個：一是待售面積大、空置房數(shù)量持續(xù)上升。山西省商品房銷售面積增速回落，待售面積同比增長超過三成。2014年前三季度，山西省商品房銷售面積同比增長3.4%，增幅比上年同期回落12個百分點；山西省商品房待售面積比同期商品房銷售面積多235.4萬平方米，同比增長32.8%。

2.2平穩(wěn)性驗證與格蘭杰因果關(guān)系檢驗

分別用 ln U，ln R和 ln G 表示對以上所選取的4個變量取對數(shù)以消除可能出現(xiàn)的異方差問題，分別用 Δln U，Δln R 和 Δln G 表示其相應(yīng)的一階差分序列，并選取適當(dāng)?shù)膸в薪鼐囗椇蜁r間趨勢項的檢驗?zāi)Ｐ?，使?Eviews5.1 軟件對序列進行檢驗，同時用ADF 單位根檢驗法對變量進行平穩(wěn)性檢驗，從而避免時間序列數(shù)據(jù)在進行最小二乘法估計時出現(xiàn)的虛假回歸問題。

檢驗完平穩(wěn)性就可以進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，驗證變量之間是否存在因果關(guān)系。本文利Eviews5.0進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，對所選取的4個分析指標(biāo)進行關(guān)系分析。GDP、供求關(guān)系、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房價均值4個變量之間是存在一定的關(guān)系的，當(dāng)其滯后期處于1期時，房價與GDP互為因果關(guān)系，供求關(guān)系與房價均值互為因果關(guān)系，處于2期時，4個之間不存在因果關(guān)系，處于3期間時，表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系，處于4期和5期，則表示互無關(guān)系。

2.3結(jié)論

模型分析可知，房價是不斷上漲，必然會影響到供求關(guān)系的變化，GDP的不斷提高，必然會影響城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。從山西省目前的房地產(chǎn)市場情況看，短時間內(nèi)其將仍處于供大于求的供給狀況。預(yù)計年底至明年，山西省總體房價仍以平穩(wěn)為主，繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，短期上漲的空間也不大，投資將回歸理性。

三、山西省房地產(chǎn)市場投資狀況及前景分析

據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，山西省房地產(chǎn)投資僅次于北京，以高達(dá)54.6%的增速位居全國第二，但是，近兩年，房地產(chǎn)的不景氣，使得對房地產(chǎn)依賴性強的各個省份紛紛取消限購令。

山西房地產(chǎn)市場投資也迎來了回落期。據(jù)山西省統(tǒng)計局2014年5日對外發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅出現(xiàn)兩位數(shù)的回落，土地交易量持續(xù)下降，同比下跌三成多。二是開放商資金不足。作為煤礦資源大省，山西省煤價處于低價區(qū)，必然會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成923.7億元，同比增長11.8%，增幅比上年同期回落17.8個百分點。

面對投資市場的變化，山西省房地產(chǎn)必然要從產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)、信貸支持以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃管理三方面入手，采取有效的措施進行宏觀調(diào)控，從而使得房地產(chǎn)市場與區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展。

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