農村住房抵押貸款的障礙及對策分析

何婷婷+羅華偉

[摘要]農村住房作為農民的一項重要資產，由于種種限制無法轉變?yōu)橘Y本進行流通，其財產屬性難以發(fā)揮，農民融資陷入困境。近年來，隨著農村經濟的發(fā)展，農民融資需求的擴大，開展此類抵押貸款成為必然的趨勢。在各地開展農房抵押貸款的過程中，涌現出很多亟待解決的問題。文章探討了試點過程中存在的實際問題，并提出了解決之策，力求完善農村住房抵押貸款機制，促進農村資產的資本化進程，切實保障農民的利益，推動農村經濟發(fā)展。

[關鍵詞]農村；住房抵押貸款；必要性；問題；解決；措施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705178

1開展農村住房抵押貸款的必要性

隨著農村經濟的迅速發(fā)展，農民融資需求進一步增加。農村住房抵押貸款作為一種可行的貸款方式出現在大眾面前。然而，就是否有必要開展農村住房抵押貸款這個問題上，學者們對此意見不一。有人認為由于我國現行法律、法規(guī)的限制性規(guī)定，農村住房是不能進入市場進行自由流轉的，既然法律已經禁止，也就沒有開展它的必要。還有一些人認為農村住房是農民的一項重要資產，開展農村住房抵押是適應農村改革發(fā)展的需要，有利于城鄉(xiāng)資產要素的自由流通。

本文認為雖然法律上有所限制，但在國家推動城鄉(xiāng)一體化建設，統籌城鄉(xiāng)經濟發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距這一大的戰(zhàn)略背景下，開展農村住房抵押貸款有其重要的現實意義。

第一，盤活農村住房資產，實現農村資產資本化。根據法律上規(guī)定的農村宅基地禁止流轉原則與房地一體原則，農村住房的抵押被禁止。禁止抵押的農村住房難以轉變?yōu)橘Y本，資本的增值屬性也就難以得到發(fā)揮。作為農民手中價值較大的資產，農村住房有轉變?yōu)橘Y本進行流通增值的必要，其也應該被作為抵押物而得到流通。農村住房抵押貸款能夠盤活農民手中的靜態(tài)資產，通過抵押貸款這一形式實現資產的資本化，將靜態(tài)資產轉變?yōu)閯討B(tài)資本，確保農民住房的財產屬性得到發(fā)揮。

第二，擴寬農民融資渠道，推動農村經濟發(fā)展。信貸額度的限制使得農民融資渠道十分狹窄，銀行貸款是農民融資的一條主要途徑。但長期以來，由于農民無法用農房作抵押進行貸款，基于本身有限的信貸額度，他們能夠實現的貸款金額數目極小。發(fā)展農村住房抵押貸款這一新型農村金融產品，可以在一定程度上擴寬農民融資渠道，增加農民的貸款額度。農民利用借貸資金進一步擴大生產經營，加速農民致富進程，帶動農村經濟更好發(fā)展。

第三，控制銀行經營風險。僅考慮個人信用度的信用貸款由于沒有財產作抵押，其風險極大。雖然農村住房抵押貸款由于問題頗多也被認為具有一定風險，但相比于純粹的信用貸款，其通過以房產作抵押的形式而使其風險小于信用貸款。因此，適當減少信用貸款的發(fā)放，增加抵押貸款的發(fā)放，可以將信用貸款的高風險轉變?yōu)榈盅嘿J款的低風險，在一定程度上控制了銀行的經營風險。

第四，降低農民融資成本，緩解貸款供需矛盾。由于農村住房面臨著變現困難、估值困難以及流通困難等問題，其作為抵押物的價值遠小于城市房地產，因此銀行接受農房抵押貸款也是其降低農村金融授信門檻的體現。農民能夠憑借不合格的抵押物進行貸款，其貸款難度與融資成本相比之前大幅度降低。融資成本的降低使農民融資需求得到滿足，緩解了農村金融市場的供需矛盾。

2開展農村住房抵押貸款的主要障礙

基于農房抵押貸款的重要現實意義，我國部分地區(qū)實施開展了農房抵押貸款的試點工作。但在我國實際開展農房抵押貸款的過程中，存在著很多障礙。

第一，現有法律的限制?！稉７ā芬?guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押?！薄段餀喾ā芬?guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押?！闭亟沽魍ǖ脑瓌t與房地一體原則，從根本上剝奪了農村住房作為抵押物的權力。

第二，地方領導重視度不夠，推進力度不足。長期以來，農村住房抵押貸款作為一種不被認可的貸款沒有得到相應的重視。無論是地方領導、相關部門還是金融機構，在對待農房抵押貸款上均顯得積極性不足。地方領導在農房是否能夠作抵押的問題上意見不統一；相關部門在推進此類貸款上毫無積極性；金融機構更是由于上層推動力度不足而怠于開展此類惠及農民的貸款。

第三，農房缺少產權證書，難以用于抵押。我國大部分農村房屋基本上沒有進行權屬登記，很多農民只有集體土地使用證，而沒有房屋所有權證，抑或是手中兩證全無。一方面，由于不動產所有權經登記才設立，農民的房屋得不到產權證明，也無法將其作為自己的一項合法財產，損害了農民對自家房屋合法的財產所有權；另一方面，沒有權屬證書的不動產其抵押權也同樣不能設立，損害了農民對于自有房屋的自由處置權。無法設立抵押的房屋自然無法申請農村住房抵押貸款，從根本上限制了農民以房屋作為抵押貸款的可能。

第四，農村住房的價值評估難。相比于城市的房產，農村住房的價值評估極為困難。一方面，沒有權威的評估機構對其進行合理的價值評估；另一方面，評估農村住房價值的標準很難確定。農村住房一般距城市較遠，其地段價值難以預估。而不同的農房建造材料也存在差異，導致很多農房在估值時標準不一，給農房的準確估值帶來很大困難。

第五，缺少相應的風險補償機制。作為一項不合格的抵押物，農村住房在作為抵押擔保時存在很大風險。銀行若接受此類貸款需要承擔極大風險，一旦風險得不到補償，其發(fā)放此類貸款的意愿勢必疲軟。目前我國在針對銀行發(fā)放農房抵押貸款時的風險補償機制極為缺失，出于規(guī)避風險的考慮，銀行不愿承擔高風險發(fā)放此類貸款，這進一步導致了農民融資難的局面。

第六，抵押農房處置變現困難。一旦農民的住房抵押貸款轉變?yōu)椴涣假J款時，銀行即面臨著如何處置抵押農房的問題?！斗课莸怯涋k法》限定了農房的所有權只能轉移給農房所在地集體經濟組織的成員，極大地限制了銀行處置農房時的受讓人范圍。農村住房由于其特殊的地理位置本就面臨著難以處置的困境，而受讓人范圍的局限性給處置又增添了許多困難。

3主要應對措施

第一，修訂相關法律法規(guī)，破解法律瓶頸制約。目前實施農房抵押貸款的試點地區(qū)，主要是通過制定地方性法規(guī)指導農房抵押試點改革?，F有的法律對開展農房抵押貸款仍有制約，其制約主要表現在禁止宅基地使用權的抵押和抵押時遵守的“房地一體”原則。破解法律制約的途徑有三種：一是改變宅基地的所屬范圍，將其從集體所有土地劃為集體建設用地，以此突破法律約束；二是放寬對宅基地使用權禁止抵押的限制，允許宅基地與農村住房一并抵押；三是放寬房地一體原則，在涉及農村住房以及宅基地時，允許房地分離，使農村住房可以單獨進行抵押，并將宅基地的使用權轉變?yōu)槭茏屓说淖赓U權。只有在修訂相關法律后，農村住房抵押才能真正做到有法可依，其面臨的法律障礙才能真正被完全解除。

第二，放寬抵押物受讓人的范圍限制?，F有法律規(guī)定農房的所有權受讓人只能是本集體經濟組織成員，大大縮小了抵押農房的受讓人范圍。本文認為在處置抵押物時，應解除受讓人的范圍限制，凡不屬于本集體經濟組織的成員但有意愿者均可購買，以此改善抵押物處置不良問題。但在此背景下，為了保證本集體經濟土地使用權不受侵害，他人在取得農村住房所有權時只能擁有宅基地的使用租賃權，而無法獲得此塊宅基地的使用權。

第三，做好宅基地與農房的確權頒證。不動產的抵押經登記才能生效，農民缺少房產證，即無法設立農房的有效抵押，損害了農民的合法利益。各地區(qū)應結合當地實際情況，制定可行的工作方案進行宅基地和農房的確權頒證工作。只有做好農村住房的登記與頒證，才能維護農民的合法財產權益，促進農村住房抵押貸款工作順利開展。

第四，健全農村產權流轉交易體系。建立一個合法有效的農村產權交易平臺是健全農村產權流轉交易體系的重要一步。流轉交易平臺也有利于相關部門的監(jiān)督管理，一方面確保流轉交易合法有序地進行；另一方面很大程度上避免不合法交易擾亂流轉市場的秩序。不僅提高了資產流轉效率，也加速了農房資產的資本化，更好發(fā)揮了資本的保值增值作用。

第五，完善農村住房價值評估工作。一方面，市場上應該成立一家專業(yè)的農房價值評估機構，用于在發(fā)放農房抵押貸款以及處置不良抵押農房貸款時農房的價值評估；另一方面，在評估農房價值時，應綜合考慮農房的地理位置、建筑材料和占地面積等因素，建立標準進行評估。只有完善了農村住房價值評估，才能促進農房住房流轉交易更好更快地發(fā)展。

4結論

農村住房抵押貸款作為一種新型的農村金融產品，能夠拓寬農民的融資渠道，加快農村經濟發(fā)展，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。隨著我國經濟的不斷向前發(fā)展，農村住房進入市場流動是農村經濟迅速發(fā)展下的必然趨勢。但是，由于現有法律的制約、價值評估體系的缺失、產權證書的缺失、流通交易的不暢、風險補償機制缺失等問題，在實際開展此類貸款的過程中仍存在很大阻礙。

農村住房抵押貸款的更好發(fā)展不僅需要上層部門對相關法律約束的放寬和地方部門對兩權頒證工作的有效開展，同時也需要市場流轉交易體系和農房價值評估體系的進一步完善。路漫漫其修遠兮，農村住房抵押貸款仍有很長的路要走，問題仍然突出，各地應立足當前實際，就目前暴露出的問題進行反思，并采取有效的措施積極應對。

相信在不久的將來，農村住房抵押貸款一定會普及廣大農村地區(qū)，更好地惠顧農民，促進農村經濟進一步又好又快發(fā)展。

參考文獻：

[1]房紹坤農民住房抵押之制度設計[J].法學家，2015（6）

[2]崔貴熙我國農村住房抵押法律問題研究[D].武漢：華中科技大學，2013

[3]黃惠春，李靜農村抵押貸款創(chuàng)新產品的供給意愿：江蘇例證[J].資本市場，2013（9）

[4]劉芹浙江省農村住房抵押貸款發(fā)展研究——基于浙江省溫州、臺州兩市發(fā)展的實證分析[J].全國商情·理論研究，2011（2）：65-66

[5]高圣平農民住房財產權抵押規(guī)則的重構[J].政治與法律，2016（1）

[6]楊南平，段愛勇，黃小仁對推行農村住房抵押貸款問題的調查與思考——基于江西峽江縣個案[J].金融與經濟，2014（7）

[7]中國人民銀行南昌中心支行課題組破解農村土地制度改革和兩權抵押貸款試點的實踐障礙與法律約束：江西視角[J].金融與經濟，2014（9）

[8]王直民，孫淑萍基于“房地分離”的農村住房抵押制度研究[J].農村經濟，2012（10）

[基金項目]本文系四川省農村發(fā)展研究中心重點課題（項目編號：CR1602）相關研究成果。

[作者簡介]何婷婷（1996—），女，本科生；羅華偉（1969—），男，通訊作者，博士，教授，博士生導師。