人民法院是否有權(quán)對(duì)預(yù)查封的商品房進(jìn)行拍賣

鄒志強(qiáng)

一、案情簡介

2015年5月11日，瑞金市人民法院受理原告曾某訴被告鐘某、趙某民間借貸糾紛案，在案件審理期間，法院依原告曾某申請(qǐng)，對(duì)被告趙某購買的還未辦理房產(chǎn)證的商品房進(jìn)行預(yù)查封。2015年7月1日，法院依法作出民事判決，責(zé)令被告鐘某在判決書生效后七日內(nèi)歸還原告曾某借款1100000元，被告趙某對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。該判決生效后，被告未履行還款義務(wù)，法院依原告曾某申請(qǐng)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司明確反對(duì)的情況下，對(duì)預(yù)查封被告趙某名下的房屋進(jìn)行拍賣。因甲公司為案涉房屋的建設(shè)單位，以房產(chǎn)證未辦理房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸甲公司所有，被告趙某未補(bǔ)交面積誤差款、契稅及住房維修基金等費(fèi)用為由向瑞金市人民法院提出執(zhí)行異議，法院以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，認(rèn)定涉案房屋所有權(quán)人為趙某，駁回甲公司的執(zhí)行異議申請(qǐng)。

二、爭議焦點(diǎn)

本案的爭議焦點(diǎn)在執(zhí)行階段，人民法院是否有權(quán)對(duì)預(yù)查封狀態(tài)的商品房進(jìn)行拍賣？

觀點(diǎn)一：在買受人支付全部購房款后，不論是否辦理房產(chǎn)證，房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)都?xì)w買受人所有。本案中，人民法院有權(quán)依申請(qǐng)執(zhí)行買受人即被告趙某名下的房屋。

觀點(diǎn)二：在買受人支付全部購房款后，在未辦理房產(chǎn)證的情況下，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，買受人僅享有商品房預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益。只有在房產(chǎn)證辦理到被執(zhí)行人名下，預(yù)查封才能轉(zhuǎn)為查封，在此之前，法院不得對(duì)預(yù)查封的商品房進(jìn)行拍賣。

三、理論分析

針對(duì)爭議焦點(diǎn)，筆者贊成觀點(diǎn)二，具體理由如下：

1.人民法院對(duì)預(yù)查封的房產(chǎn)進(jìn)行處理，不符合《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的有關(guān)規(guī)定

最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）第十五條規(guī)定，人民法院可以對(duì)“辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”進(jìn)行預(yù)查封。雖然該司法解釋規(guī)定預(yù)查封和查封在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力上相同，即在預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，但并未明確預(yù)查封和查封完全相同。

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封?！锻ㄖ穭?chuàng)立預(yù)查封制度的目的是因?yàn)楸粓?zhí)行人對(duì)未經(jīng)登記的物權(quán)或者預(yù)期物權(quán)享有的僅僅是一種受限或者期待利益，是否能夠成為完全的或者真正的權(quán)利主體，尚處于不確定的狀態(tài)。

預(yù)查封和查封在法律效力上有如下區(qū)別：因預(yù)查封的標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)尚處于不確定的狀態(tài)，人民法院不能對(duì)預(yù)查封的標(biāo)的物進(jìn)行處理；在預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)除按規(guī)定將預(yù)查封的標(biāo)的物登記在被執(zhí)行人名下之外，不得為其他登記。據(jù)此，法院將涉案預(yù)查封房屋進(jìn)行拍賣不符合司法解釋規(guī)定，依法應(yīng)撤回拍賣委托。

2.被執(zhí)行人的預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益與實(shí)際財(cái)產(chǎn)的內(nèi)涵不同，司法解釋賦予法院對(duì)預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益進(jìn)行查封的權(quán)利，但并未賦予法院對(duì)預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益進(jìn)行處分的權(quán)利

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記的，發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”；最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，“未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷”權(quán)利人的歸屬。據(jù)此，我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采用登記要件主義，本案房屋所有權(quán)人仍為甲公司，而非法院認(rèn)為的屬于被執(zhí)行人趙某所有。

被執(zhí)行人趙某雖然通過銀行按揭方式支付了絕大部分購房款，但還未繳納契稅、未補(bǔ)繳面積誤差款、也未辦理入戶及房產(chǎn)證，其對(duì)房屋所享有的僅是預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益，而不是房屋所有權(quán)。預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益因客觀原因的發(fā)生，可能無法產(chǎn)生達(dá)到現(xiàn)有利益的價(jià)值，正如預(yù)查封不必然直接轉(zhuǎn)化為查封一樣（還需滿足一定條件）。司法解釋允許對(duì)預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益進(jìn)行查封，但并未賦予法院對(duì)預(yù)期性財(cái)產(chǎn)利益進(jìn)行處分的權(quán)利。因此，如果需要拍賣涉案房屋，必須經(jīng)過所有權(quán)人即甲公司同意，法院擅自處分涉案房屋不符合法律規(guī)定。

3.法院援引《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，認(rèn)定涉案房屋屬被執(zhí)行人趙某所有，進(jìn)而認(rèn)為法院有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行拍賣，也應(yīng)在履行相應(yīng)的手續(xù)且確保甲公司合法權(quán)益的前提下再進(jìn)行

首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”。該規(guī)定是指在執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房時(shí)，針對(duì)已支付大部分房款的居住型購房者應(yīng)從法律上給予特別保護(hù)，而非指買受人為被執(zhí)行人時(shí)，應(yīng)特殊保護(hù)買受人的債權(quán)人的利益，更非對(duì)房屋所有權(quán)認(rèn)定的法律依據(jù)。因此，法院援引該司法解釋的規(guī)定認(rèn)定涉案房屋屬被執(zhí)行人趙某所有屬于法律理解錯(cuò)誤。

其次，人民法院在司法執(zhí)行過程中，不僅要保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人實(shí)現(xiàn)生效法律文書的權(quán)利，也要保護(hù)案外善意第三人的合法利益。原則上善意第三人對(duì)被執(zhí)行人的民事權(quán)利不因執(zhí)行而遭受不利損害，申言之，就是第三人對(duì)被執(zhí)行標(biāo)的的物權(quán)性權(quán)利不應(yīng)因執(zhí)行而喪失。

因此，人民法院認(rèn)定涉案房屋屬被執(zhí)行人趙某所有缺乏法律依據(jù)，擅自對(duì)涉案房屋進(jìn)行拍賣損害了甲公司的合法權(quán)益。

4.在申請(qǐng)執(zhí)行人曾某未向甲公司支付剩余房款且法院也未同意剩余房款從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付的情況下，對(duì)案涉房屋進(jìn)行查封、拍賣的行為違法，依法應(yīng)予以糾正

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條規(guī)定，“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”。本案中，被執(zhí)行人趙某還未繳納涉案房屋的契稅、住房維修基金，也未向甲公司補(bǔ)繳面積誤差款，在申請(qǐng)執(zhí)行人曾某既未向甲公司支付剩余價(jià)款，也未同意從變賣價(jià)款中優(yōu)先支付甲公司剩余價(jià)款的情況下，法院對(duì)案涉房屋進(jìn)行查封、拍賣不符合法律規(guī)定，損害了甲公司作為房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

綜上所述，瑞金市人民法院對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于甲公司的房屋進(jìn)行預(yù)查封，并在預(yù)查封后在甲公司明確反對(duì)的情況下仍進(jìn)行拍賣屬于法律適用及客觀事實(shí)認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，依法應(yīng)予以糾正。

陳品祿/責(zé)任編輯