農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析及對策研究 

摘要：隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，推動農(nóng)村房屋進入市場流轉(zhuǎn)成為當前市場改革的重要環(huán)節(jié)。本文通過對農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析，指出房屋與土地天然的相關性、宅基地的身份性獲得和轉(zhuǎn)讓的限制以及房屋私有化與宅基地集體所有的法律沖突等因素對于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的制約，在此基礎上，提出了應對農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的對策。當前我國應該積極健全農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)主體，通過對農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法管理完善農(nóng)村房屋所有權(quán)職能，從而促進我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場的發(fā)展，建設社會主義新農(nóng)村。

關鍵詞：農(nóng)村；房屋流轉(zhuǎn)；對策研究

中圖分類號：F301.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）05-0254-01

作者簡介：楊艷芬（1985-），女，漢族，河北保定人，研究生，畢業(yè)于中國政法大學，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人民檢察院民事行政檢察處，檢察員，主要研究方向：物權(quán)法。

一、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析

（一）房屋與土地天然的相關性

由于房屋是在一定土地上建成的，所以其與建筑土地有著長期依存的關系，我國的法律規(guī)定，土地和房屋都是獨立的個人財產(chǎn)，實行分別登記的制度，可以有不同的所有權(quán)個人，相關權(quán)利所有者分別保管土地證和房產(chǎn)證。由于我國是社會主義國家，土地實行公有制的管理模式，即土地在法律上是歸國家所有，個人只占有土地的使用權(quán)。但是由于房屋建筑的不可移動性，房屋和土地具有不可分割的聯(lián)系，房屋的流轉(zhuǎn)必然帶來土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，這給當前農(nóng)村房屋的市場流轉(zhuǎn)帶來一定的障礙[1]。

（二）宅基地的身份性及獲得、轉(zhuǎn)讓的限制

通常來說，農(nóng)民的房屋使用地是通過向集體組織申請而無償使用的，這是我國特有的土地分配方式，符合當前農(nóng)民人口數(shù)量眾多的國情，充分體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu)越性。但是，這種土地使用方式卻給農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)帶來一定的問題。

（三）房屋私有化與宅基地集體所有的法律沖突

我國雖然地大物博，但是人口數(shù)量眾多，尤其是農(nóng)業(yè)人口眾多，可以說，農(nóng)業(yè)是我國的立國之本，關乎國計民生。因此，國家對于農(nóng)村土地的轉(zhuǎn)讓存在著諸多的限制因素。雖然農(nóng)村房屋的所有權(quán)屬于農(nóng)民，農(nóng)民在法律上可以自行轉(zhuǎn)讓房屋，但是由于房屋和土地長期存在的聯(lián)系，使得農(nóng)村房屋缺乏相應的地產(chǎn)市場，使得房屋私有化和土地集體所有產(chǎn)生了強烈的沖突，導致農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)陷入困境[2]。

二、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的對策

（一）農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)主體的健全

根據(jù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體的差異，可以將宅基地流轉(zhuǎn)過程中的主體分為原始主體和受讓主體。雖然農(nóng)村土地保障制度是為了維護農(nóng)民的切身利益，但是農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)并不會影響農(nóng)民的既得利益，也不會導致社會的不穩(wěn)定。因此，國家不能通過對農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的限制實現(xiàn)社會公平。通過劃分明確的流轉(zhuǎn)主體，將屬于原始主體的部分仍然局限于集體組織內(nèi)流轉(zhuǎn)，而開放受讓主體的權(quán)限，使得更廣泛的城鎮(zhèn)居民等都可以進行農(nóng)村房屋的購買，從而實現(xiàn)農(nóng)村房屋的市場價值，充分體現(xiàn)農(nóng)民對房屋不動產(chǎn)的支配權(quán)[3]。

（二）農(nóng)村房屋所有權(quán)職能的完善

由于房屋和土地不可分割的聯(lián)系，使得農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓過程中必須注意房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的界限，不斷完善農(nóng)村房屋所有權(quán)，促進農(nóng)村房屋的市場流轉(zhuǎn)[4]。雖然我國的物權(quán)法承認宅基地使用者對占有權(quán)，但是卻限制了宅基地獲得收益的權(quán)利。隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，大量農(nóng)民外出務工，造成了農(nóng)村房屋的閑置和浪費。而在物權(quán)法的限制下，宅基地的流轉(zhuǎn)受到限制，不利于“物盡其用”的原則，充分實現(xiàn)農(nóng)村房屋的收益和價值。

（三）加強對農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法管理

做好農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法管理，切實保障農(nóng)民利益，對于維護農(nóng)村房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義。在現(xiàn)行的法律制度下，農(nóng)民無法真正掌握土地的實權(quán)，政府可以以少量的征地價格對集體土地進行流轉(zhuǎn)[6]。而通過建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，依靠市場對房屋價格進行調(diào)節(jié)，可以有效維護農(nóng)民的合法利益，提高土地的利用效率[5]。

三、總結(jié)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)應該使用發(fā)展的眼光進行分析，不應該局限于傳統(tǒng)的規(guī)定。通過完善農(nóng)村房屋的所有權(quán)主體，健全相關的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，從而確保農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)在法律的框架下進行，不得損害國家和集體的利益，實現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。通過法律賦予農(nóng)民房屋的收益權(quán)，使得農(nóng)民真正掌握了房屋的實權(quán)，可以有效促進農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，推動社會主義新農(nóng)村的建設。

[參考文獻]

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