新常態(tài)下保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題研究
——以三明市為例

高 娟

(三明職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，福建 三明 365000)

新常態(tài)下保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題研究
——以三明市為例

高 娟

(三明職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，福建 三明 365000)

文章以三明為例，在闡述三明市保障性住房建設(shè)融資現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，著重分析了新常態(tài)下保障性住房建設(shè)融資存在的問(wèn)題，深挖保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并提出完善保障性住房建設(shè)融資的對(duì)策措施，明確指出其重點(diǎn)方向: 組建專門(mén)機(jī)構(gòu)，完善金融服務(wù)體系；創(chuàng)新融資模式，拓寬多元化籌資渠道；實(shí)施優(yōu)惠政策，提高各方參與的積極性；完善政策體系，建立健全相關(guān)法律法規(guī)。

新常態(tài)；保障性住房；融資問(wèn)題；對(duì)策措施

1 引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下也快速發(fā)展起來(lái)。居民住房矛盾日益凸顯，成為影響國(guó)計(jì)民生的重要因素。因此，加快我國(guó)保障性住房建設(shè)，對(duì)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房難題、改善國(guó)計(jì)民生、促進(jìn)我國(guó)社會(huì)和諧健康發(fā)展具有非常重要的意義。2016年，我國(guó)政府提出了“十三五”期間，將全面改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房2000萬(wàn)套，力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造的新要求。然而，大規(guī)模的實(shí)施保障性住房建設(shè)，資金需求量巨大，資金投入不足、融資渠道單一、融資困難等問(wèn)題，嚴(yán)重的制約著我國(guó)保障性住房建設(shè)的發(fā)展?！?〕因此，如何打破我國(guó)保障性住房建設(shè)資金瓶頸，破解融資難題，以確保我國(guó)保障性住房建設(shè)的快速發(fā)展，這一問(wèn)題亟待我們深入思考、探索研究。筆者選取三明為例，在闡述三明市保障性住房建設(shè)融資現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，著重分析了新常態(tài)下三明市保障性住房建設(shè)融資存在的問(wèn)題，深挖融資問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并提出完善三明市保障性住房建設(shè)融資的具體路徑。

2 三明市保障性住房建設(shè)融資現(xiàn)狀

為加快解決三明市中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員的住房難題，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民盡快實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，三明市積極籌措建設(shè)資金，強(qiáng)力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的步伐。現(xiàn)階段，三明市保障性住房建設(shè)資金主要通過(guò)以下4種方式籌措：

2.1 政府支持

三明市地方政府是投資三明市保障性住房建設(shè)的主要責(zé)任方，該市財(cái)政部門(mén)應(yīng)地方政府要求，根據(jù)三明市保障性住房建設(shè)資金的需求情況，從中央和省級(jí)保障性住房建設(shè)補(bǔ)助資金、財(cái)政預(yù)算、土地出讓收入、住房公積金增值收益、出售和出租保障性住房收入等方式中，按規(guī)定足額籌措保障性住房建設(shè)資金。

2.2 銀行貸款

銀行作為社會(huì)閑散資金的聚集窗口，可廣泛吸收社會(huì)資金，加之其嚴(yán)格的資金管控程序，可為保障性住房建設(shè)提供有力的資金保障。因此，三明市把銀行貸款作為保障性住房建設(shè)資金的重要來(lái)源之一。目前，中、農(nóng)、工、建、光大等銀行都被加入保障性住房建設(shè)的行列中，為三明市保障性住房建設(shè)提供信貸支持。

2.3 住房公積金貸款

自2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部人民銀行、中國(guó)銀行監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款管理辦法》(建金〔2010〕101號(hào))以來(lái)，三明市住房公積金中心積極響應(yīng)文件要求，為該地區(qū)的保障性住房建設(shè)提供信貸支持。這不僅解決了住房公積金資金閑置和運(yùn)行效率低下的問(wèn)題，而且增加了保障房的供給，有利于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題?！?〕

2.4 發(fā)行企業(yè)債券

按照國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)辦公廳《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》(發(fā)改辦財(cái)金〔2011〕1388號(hào))，三明市政府支持符合條件的保障性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)，如三明市城投建設(shè)集團(tuán)有限公司，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券募集建設(shè)資金，以穩(wěn)步推進(jìn)三明市保障性安居工程建設(shè)的步伐。

3 新常態(tài)下三明市保障性住房建設(shè)融資存在的問(wèn)題

自2009年以來(lái)，雖然三明市保障房建設(shè)已取得一些成績(jī)，但是隨著我國(guó)對(duì)改善民生問(wèn)題的持續(xù)關(guān)注，三明市政府根據(jù)我國(guó)“十三五”規(guī)劃的要求，又提出2016-2020年期間，要加大棚戶區(qū)改造力度、實(shí)施棚戶區(qū)改造4660套的新目標(biāo)，使得三明市保障性住房建設(shè)融資過(guò)程中存在的問(wèn)題也漸漸暴露出來(lái)。

3.1 過(guò)度依賴政府財(cái)政支持

眾所周知，保障性住房是政府為中低收入家庭提供的，帶有一定的公益性、福利性的公共產(chǎn)品，具有建設(shè)投資額高、回收期長(zhǎng)、收益率低等特點(diǎn)。它的這些特點(diǎn)，在一定程度上影響和制約了社會(huì)資金參與的積極性，致使保障房建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)政府的支持，從而陷入了建設(shè)資金過(guò)度依賴政府的困難局面。然而，隨著保障房建設(shè)任務(wù)的日益加重和當(dāng)下地方政府債務(wù)不斷積累，過(guò)度依賴政府財(cái)政，將不斷加劇保障性住房建設(shè)資金來(lái)源的可持續(xù)性問(wèn)題。

3.2 缺乏專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)

現(xiàn)階段，我國(guó)專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)不多，在三明地區(qū)更是少之又少，雖然地方政府也在努力學(xué)習(xí)、效仿國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)做法，嘗試依托政府成立專門(mén)的融資機(jī)構(gòu)，通過(guò)發(fā)行債券募集建設(shè)資金。但是，這些融資機(jī)構(gòu)的專業(yè)程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，融資經(jīng)驗(yàn)不足，工作效率極較低，不能及時(shí)有效的為保障性住房建設(shè)進(jìn)行融資、提供專業(yè)化的管理服務(wù)，這將很大程度上延緩保障性住房建設(shè)的進(jìn)度。

3.3 民間資本參與度不高

保障性住房建設(shè)需要龐大的資金支持，只有不斷提升資金運(yùn)營(yíng)效率、降低融資成本、有效籌集資金、吸引民間資本參與保障性住房建設(shè)，才能確保保障性安居工程建設(shè)能獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源。但是，現(xiàn)階段三明市保障性住房建設(shè)投資金額大、回收期長(zhǎng)、收益率低，致使民間資本參與的積極性不高，從而陷入了建設(shè)項(xiàng)目籌資困難的局面。

4 三明市保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題產(chǎn)生的原因

隨著三明市保障房建設(shè)任務(wù)的不斷加重，建設(shè)資金壓力逐步凸顯，加之融資經(jīng)驗(yàn)不足，使得保障性住房建設(shè)融資面臨諸多問(wèn)題和困難，造成這些問(wèn)題的主要原因有以下幾個(gè)方面：

4.1 融資渠道較為狹窄

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，金融制度日趨健全，金融產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，融資手段日益增多。但是，現(xiàn)階段三明市保障性住房建設(shè)融資，仍以政府財(cái)政投入和銀行貸款為主，融資渠道較為狹窄，金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足，在一定程度上加重了三明地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)此以往，勢(shì)必不利于保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.2 保障房收益不明顯

保障性住房是指政府專門(mén)為城鎮(zhèn)中低收入家庭提供的限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供給對(duì)象、銷售價(jià)格或租金的住房，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、公租房等。其中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房以較低的價(jià)格出售，雖然可以較快的回收資金，但是利潤(rùn)極其微薄；而廉租房和公租房則采取“只租不售、超標(biāo)退出、循環(huán)使用”的模式，資金的投入大且回收期長(zhǎng)，收益率低，因而，很難引起社會(huì)及民間資本參與的興趣?！?〕

4.3 相關(guān)政策不夠健全

健全的保障性住房建設(shè)政策，才能穩(wěn)步推進(jìn)保障性住房建設(shè)的發(fā)展，然而，目前三明地方政府尚未制定出完善的保障性住房建設(shè)政策，尤其是擔(dān)保和保險(xiǎn)政策還不夠完善。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上看，保障性住房建設(shè)投資成本高、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低、貸款風(fēng)險(xiǎn)高，若缺乏相關(guān)的擔(dān)保和保險(xiǎn)政策，勢(shì)必會(huì)大大的降低金融機(jī)構(gòu)參與建設(shè)的熱情，導(dǎo)致難以創(chuàng)新金融手段，造成融資困難局面，不利于保障性住房建設(shè)的發(fā)展。

5 完善三明市保障性住房建設(shè)融資的對(duì)策措施

為促進(jìn)保障性住房建設(shè)健康持續(xù)發(fā)展，破除保障性住房建設(shè)資金瓶頸，我們應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)：

5.1 組建專門(mén)機(jī)構(gòu)，完善金融服務(wù)體系

由于三明市中低收入家庭占比大，保障性住房建設(shè)任務(wù)較重，加之地方政府財(cái)政資金吃緊，各大銀行經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不同，致使保障性住房建設(shè)資金籌措壓力非常大。為確保保障性住房建設(shè)資金的持續(xù)穩(wěn)定，可借鑒德國(guó)融資機(jī)構(gòu)模式，如德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，研究探索建立三明市政策性住房金融機(jī)構(gòu)，專營(yíng)保障性住房建設(shè)貸款、按揭貸款、實(shí)施按揭資產(chǎn)證券化等業(yè)務(wù)。

5.2 創(chuàng)新融資模式，拓寬多元化籌資渠道

為盡快解決保障性住房建設(shè)資金這一難題，拓寬融資渠道，三明市地方政府可以積極引PPP、BTT等新型的融資模式:

PPP(Public-Private Partnership)即公私合作模式，主要指政府部門(mén)和企業(yè)為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，以協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成的一種實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)伙伴式合作關(guān)系?！?〕保障性住房建設(shè)融資引入 PPP 融資模式，不僅可以有效緩解資金不足的問(wèn)題，減輕政府財(cái)政壓力，同時(shí)還能夠充分發(fā)揮企業(yè)的能動(dòng)性和創(chuàng)造力，有效提高保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的效率。

BTT(Build—Transfer—Transfer)即建設(shè)—移交—移交模式,主要指地方政府將土地以征地成本價(jià)通過(guò)招、拍、掛的方式或以高于征地成本且遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格出讓給保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投資人，政府在該項(xiàng)目建成后的一定期限內(nèi)擁有項(xiàng)目先行經(jīng)營(yíng)權(quán)?！?〕保障性住房建設(shè)項(xiàng)目融資采用BTT模式，可調(diào)動(dòng)政府和投資人的積極性。

5.3 實(shí)施優(yōu)惠政策，提高各方參與的積極性

現(xiàn)階段，三明市依然處于大規(guī)模建設(shè)保障性住房時(shí)期，而且還可能長(zhǎng)期延續(xù)下去，資金需求量巨大，僅靠政府財(cái)政支持，難以長(zhǎng)期穩(wěn)定的投入保障性住房建設(shè)資金。例如，政府進(jìn)一步加大財(cái)稅支持力度，制定減免城鎮(zhèn)中低收入家庭租賃、購(gòu)買(mǎi)保障性住房的所得稅、增加購(gòu)房貸款補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，提高城鎮(zhèn)中低收入家庭租房、購(gòu)房積極性，從而達(dá)到提高保障性住房收益的目的，逐步形成建設(shè)-租賃-購(gòu)買(mǎi)-再建設(shè)的良性循環(huán)，以促進(jìn)三明市保障性住房建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

5.4 完善政策體系，建立健全相關(guān)法律法規(guī)

政府應(yīng)抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行疲軟期，通過(guò)不斷完善政策體系，鼓勵(lì)和吸引優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，這樣既能保證工程質(zhì)量，又能保證附屬產(chǎn)業(yè)物業(yè)的增值空間，實(shí)現(xiàn)“雙贏”的局面；積極爭(zhēng)取中央資金支持、增加專項(xiàng)補(bǔ)助資金預(yù)算，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制；推出適合三明市的房產(chǎn)稅細(xì)則，將一定比例的房產(chǎn)稅收入，用于當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)。同時(shí)，進(jìn)一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的擔(dān)保和保險(xiǎn)政策，以確保保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有序推進(jìn)。

6 結(jié)語(yǔ)

本研究的主要影響和啟示：通過(guò)對(duì)三明市保障性住房建設(shè)的融資現(xiàn)狀及融資問(wèn)題研究，揭示了新常態(tài)下三明市保障性住房建設(shè)還存在過(guò)度依賴政府財(cái)政支持、缺乏專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)、民間資本參與度不高等問(wèn)題。本文將對(duì)深入開(kāi)展保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題研究，加快其理論體系的完善，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房難題、改善民生，具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

〔1〕聶利彬.我國(guó)保障性住房融資模式研究〔D〕.江西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文，2014.

〔2〕田源.我國(guó)保障性住房融資模式研究〔D〕.沈陽(yáng)師范大學(xué)碩士論文，2013.

〔3〕路桂敏.我國(guó)保障性住房融資問(wèn)題研究〔J〕.政法論壇，2015(3):146-147.

〔4〕范學(xué)娟.保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題及對(duì)策建議〔J〕.經(jīng)濟(jì)論壇，2013(12)：185.

1008-3723(2017)04-012-03

10.3969/j.issn.1008-3723.2017.04.012

2017-06-12

2016年度三明市社科規(guī)劃立項(xiàng)課題“新常態(tài)下保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題研究(以三明為例)”(Y1602)的研究成果。

高娟(1984-)，女，福建南平人，三明職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院工程管理系主任，工程師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、工程管理

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