造價咨詢單位在地產(chǎn)項目全過程造價管理的要點分析

馮耀科

廣州市建鋐建筑技術(shù)咨詢有限公司

造價咨詢單位在地產(chǎn)項目全過程造價管理的要點分析

馮耀科

廣州市建鋐建筑技術(shù)咨詢有限公司

本文從工程項目全過程造價控制的基本原則出發(fā)，深入探究了造價咨詢單位在地產(chǎn)項目全過程造價管理中的控制要點，以供相關(guān)單位參考。

造價咨詢單位；房地產(chǎn)項目；全過程造價

前言

工程造價咨詢是一項經(jīng)濟(jì)技術(shù)含量高、投入產(chǎn)出比大的知識智力性服務(wù)，有大量項目造價數(shù)據(jù)庫，有專業(yè)性強的技術(shù)人才，做到公正合理地確定造價，確保工程價格的真實可靠，準(zhǔn)確地反映工程的價值，保障業(yè)主、承包商均取得合理的經(jīng)濟(jì)利益。因此，造價咨詢單位對于項目前期投資策劃、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工過程、竣工結(jié)算各個階段的全過程的造價控制投資具有重要的作用。

1 全過程造價控制的基本原則

1.1 以設(shè)計階段為重點

進(jìn)行建設(shè)工程全過程造價控制，將控制點前移，投資控制從源頭做起。工程造價控制貫穿于項目建設(shè)的全過程，其關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段，應(yīng)該說，控制造價必須從投資決策階段開始抓起，即從源頭上控制。當(dāng)項目作出投資決策后，控制造價的關(guān)鍵就在于初步設(shè)計，一般設(shè)計費只相當(dāng)于工程建設(shè)全壽命費用的1—3%以下，但對于工程造價的影響程度占75% 以上。由此可見，設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的，設(shè)計階段控制造價也充分體現(xiàn)了事前控制的思想。

1.2 主動控制，樹立一切以預(yù)防為主的觀點

工程造價的控制是一個全過程的控制，同時又是一個動態(tài)的控制。全過程控制分為三個控制階段，即事前控制、事中控制、事后控制。三個階段都應(yīng)以事前控制為主，也就是主動控制，一切以預(yù)防為主，突出事前控制，強化事中控制，完善事后控制。按照PDCA循環(huán)控制方法，制定控制目標(biāo)及計劃、造價控制的實施、檢查實施情況及狀態(tài)、采取相應(yīng)措施糾正偏差。工程造價全過程控制模式本身就是主動控制最好的方法和手段，也是主動控制的最佳體現(xiàn)方式。

1.3 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制

工程造價最有效的手段，樹立一切以數(shù)據(jù)說話的觀點。通過技術(shù)對比、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理。

2 造價咨詢單位在地產(chǎn)項目全過程造價管理的控制要點

2.1 前期階段

正如前文所述，設(shè)計階段對造價影響巨大，因為應(yīng)做好限額設(shè)計。限額設(shè)計是地產(chǎn)項目成本控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，一項關(guān)鍵措施，實踐證明，限額設(shè)計是促進(jìn)設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平，真正做到用最少的投入取得最大產(chǎn)出的有效途徑。造價咨詢單位是校驗設(shè)計方案是否滿足限額的主要執(zhí)行者。

方案階段，方案測算比選有很多類型，縱穿項目設(shè)計的各個階段，如樁基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)方案類型，裝修風(fēng)格類型、不同材料的選擇，針對方案圖進(jìn)行多次測算，直至測算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求。但測算對比的工作量往往較大和時間緊，僅靠甲方自身成本人員難以完成，一般需要由造價咨詢單位主要參與。

2.2 招標(biāo)階段

目前項目招標(biāo)形式多樣，但地產(chǎn)項目一般愿意對照標(biāo)桿企業(yè)、標(biāo)桿項目。通過對標(biāo)，企業(yè)把自身項目與業(yè)內(nèi)桿標(biāo)地產(chǎn)、周邊類似項目數(shù)據(jù)進(jìn)行對比匹配，逐步建立和完善自身的招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)參考等。這一階段還是需要造價咨詢單位的深入?yún)⑴c，借助造價咨詢單位自身的項目數(shù)據(jù)資料，從承包單位來源、承包模式、分包模式、定標(biāo)方式、回標(biāo)分析等方面給予數(shù)據(jù)支持。

當(dāng)前地產(chǎn)高節(jié)奏快速開發(fā)的大環(huán)境下，大部分項目采用模擬清單招標(biāo)。咨詢單位首先根據(jù)類似項目的指標(biāo)參數(shù)，完成模擬清單編制工作，待施工藍(lán)圖經(jīng)過各方審核后，重新計量。給業(yè)主提供計量清單，經(jīng)業(yè)主審核后與施工單位核對藍(lán)圖工程量。該項工作需要造價咨詢單位有足夠的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并充分全面考慮問題，是技術(shù)水平的重要體現(xiàn)。

分包招標(biāo)工作，根據(jù)施工圖紙質(zhì)量的情況分兩種工作方案：圖紙質(zhì)量好的、完整，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，施工界面分判、范圍分判的項目，建議執(zhí)行總價包干合同。相反資料不完善的項目，根據(jù)前期項目的資料，進(jìn)行暫定數(shù)量招標(biāo)清單招標(biāo)，建議執(zhí)行固定單價合同。招議標(biāo)階段，編制招標(biāo)文件。將施工圖紙和現(xiàn)場設(shè)計變更單等存在的問題，有針對性提出圖紙審查意見，使前期的問題在后期盡量避免。

2.3 施工實施階段

地產(chǎn)企業(yè)每個項目成本管理人員有限，有時還需要一人兼管幾個項目，人員配置、業(yè)務(wù)能力都制約成本管理的效果，但如實施全過程造價咨詢的地產(chǎn)項目，這個階段一般由造價咨詢單位參與設(shè)計變更審核、簽證審核、進(jìn)度款審批工作。

造價咨詢單位參與過程中建立好各類臺帳：支付臺帳、變更簽證臺帳。實行現(xiàn)場巡查，通過現(xiàn)場巡查不止對現(xiàn)場施工是否按圖施工進(jìn)行檢查，還要對進(jìn)場的設(shè)備及品牌進(jìn)行確認(rèn)，核對現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更。作為反索賠的依據(jù)

2.4 竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段對應(yīng)的工作重點是竣工結(jié)算，工程完工后，編制工程最終結(jié)算。編制工程造價指標(biāo)分析。參與并協(xié)助甲方依據(jù)合同約定應(yīng)對和解決工程爭議。關(guān)于此階段，通過以往項目經(jīng)驗，提出如下建議：(1)加強現(xiàn)場的設(shè)計管理。(2)簡化變更、進(jìn)度款、結(jié)算的工作流程。(3)制定進(jìn)度計劃，統(tǒng)一部署。(4)加強合同管理。

綜上，根據(jù)本人所在單位實際合作過的幾個房地產(chǎn)全過程項目的管理經(jīng)驗，整理出房地產(chǎn)造價控制要點。為了更好配合房地產(chǎn)開發(fā)工作，造價咨詢單位應(yīng)不斷總結(jié)上述工作之經(jīng)驗并運用到實踐工作中去。此外還需要整理各類項目的工程數(shù)據(jù)，為下一個項目服務(wù)。

3 結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)項目中造價咨詢單位在全過程造價控制中應(yīng)重點協(xié)助業(yè)主做好前期測算、招標(biāo)工作，同時在項目實施過程中定期巡查，時刻做好現(xiàn)場實際記錄工作，防止過程中出現(xiàn)造價較大變更，為后期的結(jié)算做好依據(jù)。真正做到從項目立項到項目竣工決算發(fā)揮全過程造價控制作用，客觀、公證、準(zhǔn)確地反映工程的建安成本，保障業(yè)主、承包商均取得合理的經(jīng)濟(jì)利益。

[1]趙丹.房地產(chǎn)項目造價全程管理淺析[J].中國科技信息，2011，(09).

[2]楊蘊，倪林.淺談工程造價咨詢單位如何參與全過程造價管理[J].四川水泥，2015