論債權(quán)物權(quán)化的趨勢
——以租賃權(quán)的物權(quán)化為視角

高立萍

安徽財經(jīng)大學法學院

論債權(quán)物權(quán)化的趨勢
——以租賃權(quán)的物權(quán)化為視角

高立萍

安徽財經(jīng)大學法學院

物權(quán)和債權(quán)作為我國民法主要研究的兩種基本的權(quán)利，在傳統(tǒng)的觀念中兩者是各自獨立的，認為物權(quán)就是對物的權(quán)利具有對世性、絕對性；債權(quán)就是債權(quán)人對債務人享有的要求其履行義務的權(quán)利，具有相對性、平等性。但是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展速度的不斷加快、交易的內(nèi)容日益繁雜，出現(xiàn)了債權(quán)物權(quán)化和物權(quán)債權(quán)化的趨勢，本文將以租賃權(quán)的物權(quán)化為探究的切入點主要論述租賃權(quán)物權(quán)化的的原因、表現(xiàn)、啟示。

債權(quán)物權(quán)化租賃權(quán)原因啟示

債權(quán)是債權(quán)人請求債務人為或者不為一定行為的權(quán)利。主要發(fā)生在具有債權(quán)債務關(guān)系的當事人之間，是一種相對性的權(quán)利。隨著市場化交易流轉(zhuǎn)的快速運作，為了使得資源能夠得到最大的利用和優(yōu)化配置，法律開始賦予債權(quán)一些物權(quán)的性質(zhì)，漸漸物權(quán)和債權(quán)不再是分化孤立的了出現(xiàn)了“債權(quán)物權(quán)化”的趨勢。

一、債權(quán)物權(quán)化

事物間是普遍聯(lián)系的，若是把物權(quán)和債權(quán)簡單的割裂開的話是有違市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律的。債權(quán)是請求他人為或不為一定行為的民事權(quán)利。債權(quán)具有相對性，只在相對的當事人雙方之間發(fā)生法律效力?！皞鶛?quán)物權(quán)化”是為了對債權(quán)設(shè)定更加完備的保護機制，在羅馬法系中，物權(quán)和債權(quán)被絕對的劃分為分為對人之訴與對物之訴，潘德克吞法學理論對其也做出了嚴格的區(qū)分，但是實質(zhì)上兩者都是以財產(chǎn)權(quán)為調(diào)整對象，之間是存在著千絲萬縷的聯(lián)系。

對“債權(quán)物權(quán)化”的定義可以劃分為兩個關(guān)鍵詞：“債權(quán)”和“物權(quán)化”，詳言之：債權(quán)：是對討論的權(quán)利的性質(zhì)的定位；“物權(quán)化”：“化”可理解為事務性質(zhì)和狀態(tài)發(fā)生的某種變化趨勢和傾向，具體到債權(quán)就是通過債權(quán)被賦予了原先本不具有的性質(zhì)或效力;這些性質(zhì)或效力體現(xiàn)出了物權(quán)的特點，包括排他險，優(yōu)先效力，對抗效力等。

債權(quán)物權(quán)化主要有兩大必然性：其一是社會現(xiàn)實基礎(chǔ)；其二是邏輯發(fā)展基礎(chǔ)。

社會現(xiàn)實基礎(chǔ)，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，社會交易日益頻繁，財產(chǎn)的利用效率只有不斷地提高才能適應生產(chǎn)力的發(fā)展，財產(chǎn)權(quán)的地位也正在悄然轉(zhuǎn)變由原來注重對標的物的現(xiàn)實支配的具體權(quán)利逐漸演變?yōu)樽⒅赜谑杖〈鷥r或獲取融資的價值權(quán)，導致了所有權(quán)地位的下降，債權(quán)地位的提升。同時，隨著社會分工的細化和合作不斷密切，以物權(quán)作為財產(chǎn)權(quán)的中心的傳統(tǒng)模式已經(jīng)不能再適應經(jīng)濟發(fā)展的要求，債權(quán)關(guān)系已成長為具有支配資本作用的法律手段。最后，債權(quán)關(guān)系應當從人身懲罰性轉(zhuǎn)化為以財產(chǎn)權(quán)為核心的契約之債的客觀經(jīng)濟關(guān)系。

債權(quán)物權(quán)化的邏輯原因，物權(quán)集中表現(xiàn)為支配權(quán)與絕對權(quán)，債權(quán)主要體現(xiàn)在請求權(quán)與相對權(quán)。這四種權(quán)利之間可以組合在一起形成：除絕對的支配權(quán)、相對的請求權(quán)之外、絕對的請求權(quán)、相對的支配權(quán)。用債權(quán)與物權(quán)這兩種權(quán)利形式來涵蓋一切財產(chǎn)權(quán)利就勢必會出現(xiàn)“物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分的不周延性”，出現(xiàn)債權(quán)和無權(quán)的區(qū)分模式都無法容納的現(xiàn)象，也就是“債券物權(quán)化”和“物權(quán)債權(quán)化”的現(xiàn)象”。

“債權(quán)物權(quán)化”主要有三種表現(xiàn)趨勢，包括：租賃權(quán)物權(quán)化、第三人侵害債權(quán)制度物權(quán)化，優(yōu)先購買權(quán)物權(quán)化。本文主要探究第一種趨勢。

二、租賃權(quán)的物權(quán)化

租賃，指當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的合同。合同主要就是在債權(quán)人和債務人之間發(fā)生債權(quán)債務關(guān)系，租賃權(quán)是債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則，房屋所有權(quán)比債權(quán)應當是優(yōu)先適用的，但是倘若出租人在租賃期間將租賃物之所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，承租人仍然可以繼續(xù)占有、使用和收益租賃物，可以對抗第三人的物權(quán)上的所有權(quán)，即“買賣不破租賃”的規(guī)則，承租人的租賃權(quán)具有不因標的物的轉(zhuǎn)讓或抵押權(quán)的實行而被破除的效力，“承租人之租賃權(quán)猶如存在于租賃物上的物權(quán)，受讓人應受其拘束”，這就是租賃權(quán)之物權(quán)化。

租賃權(quán)物權(quán)化本質(zhì)上是占有標的物債權(quán)的共同特性，主要有以下幾種特點：

(1)租賃權(quán)的對抗力，在租賃關(guān)系存續(xù)中，承租人對于取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人，可以主張租賃權(quán)，即“買賣不破租賃”。這一項規(guī)定是租賃權(quán)物權(quán)化的典型表現(xiàn)。租賃權(quán)的物權(quán)化實質(zhì)上是在債權(quán)的基礎(chǔ)上衍生出來的附加的權(quán)利，如果沒有買賣打破租賃對房屋的所有人的權(quán)利進行限制，作為出租人就有可能把房屋先租給租客轉(zhuǎn)手賣給第三人，若是承租人不能依據(jù)債權(quán)對抗物權(quán)上所有權(quán)，自身的利益就會遭受損害，買賣不破租賃的規(guī)則，是將出租人的責任轉(zhuǎn)嫁到新所有權(quán)人身上。出租人先將租賃物的占有、使用、收益為權(quán)能的租賃權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人，任何人都沒有大于自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)利，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后妨礙承租人依然享有法定的租賃權(quán)。

(2)承認租賃權(quán)的處分的可能性，即租賃權(quán)包含讓與和轉(zhuǎn)租兩種對權(quán)利的處分方式，轉(zhuǎn)租，是指承租人將租賃物再次出租給第三人，承租人并不退出租賃關(guān)系的行為。即原先的承租人和新的承租人之間形成新的租賃合同關(guān)系，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。租賃權(quán)的讓與是指第三人取代承租人而作為租賃合同的當事人，即承受承租人在租賃合同中的一切權(quán)利、義務，承租人則退出租賃關(guān)系。權(quán)讓與、轉(zhuǎn)租行為對出租人不生效力，而是出租人終止租賃關(guān)系的原因。轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)的讓與在一定程度上體現(xiàn)了承租人對租賃物的支配，所以這兩種行為方式是租賃權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)之一。

(3)租賃權(quán)的永續(xù)性，在傳統(tǒng)的時間觀念中，物權(quán)的存續(xù)期間較債權(quán)的更長，但是作為債權(quán)的租賃權(quán)卻是存在著特殊的期間性質(zhì)，存續(xù)時間很長，從存續(xù)期間上看租賃權(quán)也有物權(quán)化的趨勢了。租賃合同在合同的有效期間是不得隨意終止的，當事人雙方受到合同規(guī)定的權(quán)利和義務的約束。租賃合同為繼續(xù)性合同，出租人和承租人在長時間合作中，彼此相互信賴。當租期屆滿，承租人沒有做出任何續(xù)約和明確告知終止以后的合作關(guān)系，善意的承租人是當然可以認為出租人是接受續(xù)約合同的。

(4)租賃權(quán)之優(yōu)先效力，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指當出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，出租人可以任意與第三人達成買賣合同，然后通知承租人。如果承租人在一定期限內(nèi)主張優(yōu)先購買權(quán)，則在出租人與承租人之間優(yōu)先形成買賣合同。我國的法律甚至規(guī)定下：即使出租人已將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，承租人仍可以優(yōu)先購買權(quán)對抗該第三人。

優(yōu)先購買權(quán)是對租賃權(quán)物權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力的法律上的確認，承租人的租賃權(quán)衍生出來的一種權(quán)利，從而體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)特性。體現(xiàn)了“物權(quán)化”趨勢。

三、結(jié)語

總而言之，我們必須清楚認識到一方面不能夸大債權(quán)與物權(quán)二者之間的聯(lián)系，債權(quán)既沒有化為物權(quán)，也沒有改變其固有屬性，結(jié)合生活實踐和法律理論，重新審視之后便會清晰的發(fā)現(xiàn)，“債權(quán)物權(quán)化”仍是債權(quán)。例如，“買賣不破租賃”這個原則，從字面意思上看“買賣”與“租賃”這是兩個合同，當屬債權(quán)性質(zhì)。同時兩者并沒有溶為一體。法律只有跟隨著社會不斷前進的腳步做出適當?shù)恼{(diào)整才能順應潮流的發(fā)展?！皞鶛?quán)物權(quán)化”是為了加強對債權(quán)保障機制、是促進債權(quán)流通的物權(quán)制度創(chuàng)新。

債權(quán)物權(quán)化，是債權(quán)和物權(quán)在現(xiàn)行市場經(jīng)濟發(fā)展前景下的制度的發(fā)展趨勢，債權(quán)物權(quán)化正是通過對債權(quán)和物權(quán)在效力關(guān)系上的重新設(shè)置，限制了物權(quán)的效力，并賦予了債權(quán)若干程度對抗效力，而達到其保護特定債權(quán)的目的。運用辯證主義哲學的觀點予以解釋就是任何事物都是既對立又統(tǒng)一的。通過對物權(quán)的某些獨具的性質(zhì)的借鑒，使某些債權(quán)相較于其他債權(quán)具有了某種程度的物權(quán)上的優(yōu)先性;或依據(jù)以占有標的物為內(nèi)容的債權(quán)的占有性質(zhì)的延伸予以效力的強化。

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高立萍(1996-06月-08日)女，漢族，安徽蚌埠人，安徽財經(jīng)大學法學院，2014級本科生，研究分析：法學院