物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及解決方法

譚慶開

通化市物業(yè)管理辦公室

物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及解決方法

譚慶開

通化市物業(yè)管理辦公室

隨著我國經(jīng)濟和城市化進程的不斷發(fā)展，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，所以和房地產(chǎn)關(guān)系較大的物業(yè)管理也迎來了發(fā)展的機遇。近年來處于發(fā)展階段的物業(yè)管理已經(jīng)越來越不適應(yīng)當(dāng)前的城市發(fā)展，物業(yè)管理糾紛逐年增多，對社區(qū)和諧和社會發(fā)展造成了嚴重的影響，究其原因除了雙方自身的原因之外，還和相關(guān)法律法規(guī)有關(guān)，但是為了社會的和諧發(fā)展，三方必須順應(yīng)時代潮流，不斷改善為社會發(fā)展做出應(yīng)有貢獻。本文根據(jù)物業(yè)管理糾紛的特點及產(chǎn)生的原因，提出了相應(yīng)的解決方法，以供參考。

物業(yè)管理；管理糾紛；原因；解決方法

1.物業(yè)管理糾紛的特點

物業(yè)管理糾紛是房產(chǎn)商為了加強物業(yè)管理和售后服務(wù)而產(chǎn)生的，和一般的糾紛特點不同。主要表現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理糾紛案件逐漸增多，訴訟標(biāo)的額較大。隨著全國房地產(chǎn)的發(fā)展，形成了不同類型、檔次的新建住宅和商廈，各種住宅小區(qū)和商廈在提供管理服務(wù)、收取物業(yè)費用的做法不同。因缺乏相關(guān)的法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間逐漸產(chǎn)生許多糾紛，使物價、房產(chǎn)等管理部門的投訴增多，當(dāng)相關(guān)部門不能有效協(xié)調(diào)解決時，當(dāng)事人會向法院起訴；(2)因為物業(yè)管理的糾紛案件比較多，并且大部分是新類型的案件。現(xiàn)在許多地方受理的物業(yè)管理糾紛，已經(jīng)從開始的物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，逐漸向民事訴訟、行政訴訟等各類型的糾紛發(fā)展；(3)物業(yè)管理糾紛訴訟主體和法律關(guān)系比較復(fù)雜，對糾紛的審理難度較大。因為物業(yè)管理糾紛案屬于新類型的案件，缺乏現(xiàn)成的參照依據(jù)，在《民法通則》等法律中又缺乏調(diào)整物業(yè)管理的專門規(guī)定，相關(guān)部門只能根據(jù)民法通則和行政訴訟的基本原則處理，相關(guān)規(guī)定不夠明確，增加了正確處理該類糾紛的難度。所以受種種原因的限制，物業(yè)管理糾紛越來越多，而得不到完善的解決。

2.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

2.1 缺乏健全的法律法規(guī)

我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步和相關(guān)法律的出臺相對較晚，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)主要有《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》兩部法律，雖然也邁入了法制化時代，但是隨著房產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，法律法規(guī)停滯不前已經(jīng)使物業(yè)管理法律關(guān)系越來越難以解決。當(dāng)前物業(yè)管理有法律法規(guī)法律條文不夠細化、沒有清晰的規(guī)定物業(yè)管理關(guān)系、缺乏操作性的法律等問題，這些法律許多內(nèi)容已經(jīng)完全脫離當(dāng)前的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的發(fā)展，發(fā)揮不出應(yīng)有的法律效應(yīng)。所以即便部分業(yè)主懂得運用法律知識維護自身的權(quán)利，物業(yè)管理公司也會繼續(xù)鉆法律的漏洞，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主矛盾不斷升級。

2.2 物業(yè)服務(wù)的水平較低

物業(yè)管理實際是為業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)的，但是大多數(shù)物業(yè)管理公司對自身位置缺乏準確的定位，錯誤的認為自己是“管理者”，在業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費時，單方面采取停水停電的措施，增加業(yè)主的不滿情緒。另外因為物業(yè)管理公司入職門檻較低，加上物業(yè)公司不重視職工的培訓(xùn)，所以造成許多職工缺乏較強的服務(wù)意識，不能以正確的心態(tài)面對業(yè)主的投訴，甚至發(fā)生爭執(zhí)，這種非理性的解決方式，加劇了業(yè)主和物業(yè)的矛盾，導(dǎo)致服務(wù)供需之間嚴重失衡，再加上大部分業(yè)主的投訴被忽視，因此業(yè)主更加不滿，久而久之矛盾會一觸即發(fā)，難以維持。

2.3 部分業(yè)主缺乏較強的道德意識

針對物業(yè)管理公司的問題，業(yè)主會選擇忍氣吞聲或依靠法律勇敢維權(quán)，其中一部分業(yè)主缺乏基本道德常識，甚至故意制造和物業(yè)的矛盾，如違章改造物業(yè)管理相關(guān)建筑設(shè)施；事事以己為先享受物業(yè)服務(wù)，不然就滋事生非；私自改造社區(qū)公共用地，妨礙物業(yè)管理等等，在業(yè)主和物業(yè)產(chǎn)生糾紛時，對個人利益過于計較，不配合司法機關(guān)的調(diào)查，不僅對物業(yè)對業(yè)主的服務(wù)造成影響，還影響物業(yè)管理糾紛案件進程和最終判決，使案件的審理達不到滿意的結(jié)果。

3.物業(yè)管理糾紛的解決方法

3.1 建立健全相關(guān)法律法規(guī)

由于《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》中的部分條例已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前越來越多的物業(yè)管理糾紛，所以亟需進行完善。首先需要清晰梳理并明確規(guī)定物業(yè)和業(yè)主之間的法律關(guān)系，以便使各項法律中施加與承受的主體更加清楚；還需要細化各項法律條文，對于雙方都不滿意審理結(jié)果，或?qū)徖砗蠓磸?fù)出現(xiàn)的問題案件，補充相關(guān)的法律條文，保證不再發(fā)生類似錯誤。審核相關(guān)法律時，對其修訂法律的可操作性加強關(guān)注，防止出臺法律后因操作性低而使糾紛無法解決；另外修訂法律的相關(guān)人員最好定期整理物業(yè)管理糾紛案件，歸納法律解決困難的案件并進行分析，再通過進一步調(diào)整，保障新修訂的法律可以長期適用。

3.2 努力提升職工的整體素質(zhì)

物業(yè)公司首先應(yīng)該明確物業(yè)管理和業(yè)主“管家”與“主人”的關(guān)系，明確物業(yè)管理工作是服務(wù)于業(yè)主的。職工們也要明確這種關(guān)系并端正態(tài)度，盡可能滿足業(yè)主的合理需求，避免和業(yè)主發(fā)生沖突；對其專業(yè)化技能加強培訓(xùn)，盡到管理人員的義務(wù)；對和業(yè)主的矛盾進行妥善的處理，培養(yǎng)職工的良好服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理職工是溝通物業(yè)和業(yè)主的橋梁，只有使職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)得到提升，才能使相互之間矛盾逐漸緩和，推動社區(qū)和諧發(fā)展。

3.3 培養(yǎng)業(yè)主的自律精神

業(yè)主作為社區(qū)的主人，享有各種權(quán)利的同時還擁有不可忽視的義務(wù)。首先業(yè)主應(yīng)該樹立自律意識，懂得規(guī)范自身的行為，在合理的范圍內(nèi)運用自己的權(quán)利，不妨礙物業(yè)構(gòu)建的建筑設(shè)施，配合物業(yè)管理工作正常進行。和物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)該做到相互尊重，營造出良好的社區(qū)環(huán)境。

結(jié)語

總之，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對提升城市管理水平、維護社區(qū)穩(wěn)定、物業(yè)的保值增值等都有重要的推動作用。在我國當(dāng)前物業(yè)管理過程中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)了許多矛盾和糾紛，但是隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的的進一步完善，通過建立健全市場機制、頒布各類法律法規(guī)、落實各項措施，一定會妥善處理這些物業(yè)管理糾紛，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到更好的發(fā)展。

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