芻議我國農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的構(gòu)建

胡建鋒

(許昌學(xué)院 法政學(xué)院，河南 許昌 461000)

芻議我國農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的構(gòu)建

胡建鋒

(許昌學(xué)院 法政學(xué)院，河南 許昌 461000)

隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，每年有大量的農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)、生活，由此農(nóng)村將會出現(xiàn)大量的空閑宅基地。然而，由于傳統(tǒng)、體制、機(jī)制等多方面原因，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的宅基地卻不能及時有效地退出，農(nóng)村建設(shè)用地大量被閑置。應(yīng)該認(rèn)真分析造成宅基地退出困難的種種現(xiàn)象，從明晰宅基地產(chǎn)權(quán)制度體系，設(shè)計有效的退出機(jī)制來推動宅基地退出工作。

宅基地；退出；機(jī)制

當(dāng)前，隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，越來越多的農(nóng)村剩余勞動力將要脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，遷入城鎮(zhèn)從事二三產(chǎn)業(yè)，隨著農(nóng)村勞動力的流動，在農(nóng)村將會出現(xiàn)大量的閑置宅基地。面對城鎮(zhèn)化日益緊張的用地需求，加之我國制定的18億畝耕地保護(hù)的政策底線，由此形成了一種悖論。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前我國已經(jīng)約有 2 ～ 3 億農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市就業(yè)、居住。正是由于這部分農(nóng)民由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，導(dǎo)致全國2億畝農(nóng)村宅基地中大約有 10% ～ 15% 處于空置或閑置狀態(tài)。[1]這會造成極大的土地浪費(fèi)，進(jìn)而阻礙我國“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略進(jìn)程。面對我國農(nóng)村宅基地使用中的不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，正確分析這些現(xiàn)象的原因，據(jù)此設(shè)計有效的宅基地退出機(jī)制則成為理論和實(shí)踐領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)。

一 宅基地退出問題的理論內(nèi)涵

(一)何謂宅基地

關(guān)于什么是宅基地，本文認(rèn)為首先應(yīng)該從國家政策法律文本中尋根溯源。2010年3月2日中華人民共和國國土資源部頒布的《關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》中提出，農(nóng)村宅基地是指農(nóng)民依法取得的用于建造住宅及其生活附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地。另外，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

目前，學(xué)術(shù)界從不同角度對宅基地問題進(jìn)行了理論研究，但并未形成一致意見。陳士銀、周飛和吳明發(fā)根據(jù)研究需要將農(nóng)村宅基地分為三種類型：己建房屋、建過房屋、決定建造房屋的土地；楊杰則認(rèn)為農(nóng)村宅基地指的是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的用于私人住宅的土地，此住宅不是用于商業(yè)性開發(fā)而是供家庭成員居住所用的住宅；諶種華認(rèn)為，農(nóng)村宅基地包括農(nóng)村村民用于建造的住房用地和用于居住生活有關(guān)的附屬建筑物以及其他相關(guān)設(shè)施的用地。王遠(yuǎn)燃則強(qiáng)調(diào)附屬建筑物用地應(yīng)被劃入生產(chǎn)性用地范圍，宅基地僅僅指的是住宅用地。同時，楊杰還指出農(nóng)村宅基地制度既是一項基本土地制度，也是一項民事財產(chǎn)權(quán)利制度，它是集農(nóng)民的居住權(quán)、人身權(quán)和財產(chǎn)權(quán)于一體的客觀存在物，意味著農(nóng)民的一項基本財產(chǎn)權(quán)利，有的還涉及臺胞及海外華人的權(quán)利。

綜上所述，文章認(rèn)為，所謂宅基地就是指村民依據(jù)國家政策法律法規(guī)的規(guī)定依法取得的，僅具有使用權(quán)的，用于農(nóng)民建造住宅及生活附屬設(shè)施(附屬設(shè)施包括廚房、廁所、禽獸舍、圍墻內(nèi)的庭院等)的，所有權(quán)歸屬農(nóng)村集體的建設(shè)用地。

(二)為什么要實(shí)施宅基地退出

我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度是按照“居者有其屋”的政策目的逐步形成的，它是我國農(nóng)村土地制度體系的重要組成部分。這套制度長期以來對保障我國農(nóng)民基本生產(chǎn)生活需要，保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

當(dāng)前，我國正處于經(jīng)濟(jì)高速增長時期，與之相伴隨的是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)建設(shè)用地需求的進(jìn)一步旺盛。然而，現(xiàn)實(shí)中我們面對嚴(yán)峻的土地政策法律制度對土地資源管制的壓力，以及宅基地使用現(xiàn)狀的現(xiàn)實(shí)窘境。一方面，我國從糧食安全和代際可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，制定了世界上最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)政策，設(shè)定了18億畝的耕地保護(hù)政策底線，并且通過制定具體的法律法規(guī)制度來保證這一政策的貫徹實(shí)施，這就使得城鎮(zhèn)發(fā)展遭遇到土地資源供給嚴(yán)重短缺的政策掣肘。另一方面，現(xiàn)實(shí)政策執(zhí)行過程中，由于多方面原因，農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀卻令人堪憂。根據(jù)全國第二次農(nóng)業(yè)普查對22108萬戶農(nóng)村居民的生活條件調(diào)查資料顯示，截止2006年末，擁有2處住宅的有1421萬戶，占6.4%；擁有3處以上住宅的77萬戶，占0.4%。[2]在面積超標(biāo)方面，根據(jù)2004年對四川省雙流縣中和鎮(zhèn)三個村的調(diào)查，該鎮(zhèn)所轄的三個村超標(biāo)準(zhǔn)占地面積251.6畝，占宅基地總面積的42.7%，人均居住用地67.87平方米，是當(dāng)?shù)刂贫?biāo)準(zhǔn)的2.7倍。[3]此外，很多地方還存在違規(guī)亂占地現(xiàn)象，根據(jù)2006年對北京市某鎮(zhèn)的調(diào)查顯示，超批多占戶占57%，私搭亂建戶占8.3%，新建不拆戶占3.5%，總計違規(guī)面積占宅基地總面積的59%。[4]

車載光伏遠(yuǎn)程控制空調(diào)是太陽能在汽車制冷系統(tǒng)中應(yīng)用的具體體現(xiàn)，在汽車空調(diào)中運(yùn)用太陽能有利于解決早人類發(fā)展面臨的環(huán)境污染和能源緊缺的問題。毫無疑問，車載光伏遠(yuǎn)程控制空調(diào)是一種低碳環(huán)保、綠色節(jié)能的技術(shù)，是一種順應(yīng)時代發(fā)展潮流的產(chǎn)品。車載光伏遠(yuǎn)程控制空調(diào)在應(yīng)用中的優(yōu)勢注意體現(xiàn)在以下幾個方面：

植根于計劃經(jīng)濟(jì)福利思想之下的現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度，無論是在分配方式上還是在制度設(shè)計上都沒有很好地確立宅基地髙效集約利用的有效機(jī)制，更沒有設(shè)計出有效的宅基地退出制度，由此造成我國當(dāng)前城鎮(zhèn)化快速發(fā)展下農(nóng)村居民點(diǎn)面積不減反增的悖論，嚴(yán)重威脅到耕地資源的保護(hù)。[4]這同我國政策倡導(dǎo)的“節(jié)約集約”的用地原則嚴(yán)重不符。那么，如何盤活農(nóng)村土地資源，集約節(jié)約利用農(nóng)村建設(shè)用地，在保證我國城鎮(zhèn)化有序?qū)崿F(xiàn)的過程中，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村流動人口退出宅基地就顯得特別重要。

(三)宅基地退出的模式分析

目前，全國各地都在農(nóng)村宅基地退出方面探索出不同的退出模式，每一種模式都有其適用的環(huán)境和條件，同時也都產(chǎn)生了不同的政策功效。

一是政府主導(dǎo)型模式，也就是宅基地退出從發(fā)起、規(guī)劃再到執(zhí)行的整個過程都是由政府來組織和實(shí)施的，體現(xiàn)了明顯的政府權(quán)威色彩。

二是村民自發(fā)型模式。也就是在政府監(jiān)督指導(dǎo)下，以村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會為主體而實(shí)施的宅基地退出模式。這種模式相對來說，是在充分尊重村民意愿的前提下實(shí)施的，一般通過設(shè)計基于村民理性經(jīng)濟(jì)人特性的具體制度、辦法來推動實(shí)施。

三是企業(yè)推動型模式。這種模式是指在退出實(shí)施過程中，充分發(fā)揮了企業(yè)作為實(shí)施主體的作用，由企業(yè)來承擔(dān)宅基地退出和補(bǔ)償過程所需的資金，對房屋及其附屬物進(jìn)行拆遷和補(bǔ)償，對騰退的宅基地進(jìn)行復(fù)墾和整理。

四是市場配置型模式。這種模式主要是通過構(gòu)建完善的城鄉(xiāng)土地市場，充分發(fā)揮市場機(jī)制在優(yōu)化資源配置方面的作用，通過運(yùn)用價格機(jī)制，來實(shí)現(xiàn)宅基地資源的優(yōu)化配置，平衡相關(guān)各方的利益，為農(nóng)村發(fā)展聚集資金，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的有效途徑。

二 我國農(nóng)村宅基地退出中的問題分析

我國現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地制度賦予了農(nóng)民“公有私用”的土地使用權(quán)利，宅基地具有安居、養(yǎng)老、儲備家庭財產(chǎn)以及支持副業(yè)生產(chǎn)等功能。已有研究顯示，農(nóng)民，特別是進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民退出宅基地的意愿主要受宅基地的保障功能、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償期望值、家庭經(jīng)濟(jì)收入狀況、技能培訓(xùn)狀況、家庭贍養(yǎng)人口狀況等因素的影響。[5]這些研究充分說明，宅基地退出是一項系統(tǒng)工程，要充分考慮退出過程對利益相關(guān)各方權(quán)益的影響，有效平衡因宅基地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的利益關(guān)系。現(xiàn)實(shí)中，我們認(rèn)為，各種宅基地退出的模式都有其利弊得失，也就是說各種模式都有其適用的具體條件和環(huán)境。模式的選擇是第一步，此外還要解決模式運(yùn)用過程中的現(xiàn)實(shí)問題。總結(jié)起來，主要有以下幾點(diǎn)問題：

中國問題的本質(zhì)是土地問題。[6]土地問題的關(guān)鍵是產(chǎn)權(quán)問題，產(chǎn)權(quán)制度是一個社會的最基礎(chǔ)的制度。[7]現(xiàn)實(shí)中，我國確定了土地所有權(quán)歸國家和集體，使用權(quán)適當(dāng)放開管制的政策主旨。農(nóng)村宅基地對于農(nóng)戶來說，是僅享有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，對農(nóng)戶來說其產(chǎn)權(quán)是不完整的。盡管國家為了保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，提高土地資源的使用效益，設(shè)定了適當(dāng)限制所有權(quán)權(quán)能、擴(kuò)大使用權(quán)權(quán)能的措施和制度，但是具體到農(nóng)民休養(yǎng)生息的宅基地，國家還是堅持保證農(nóng)村基本生產(chǎn)生活穩(wěn)定的政策基調(diào)，通過制定相關(guān)制度規(guī)范來限制宅基地自由流轉(zhuǎn)。雖然2007年國家頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》明確地將宅基地使用權(quán)規(guī)定為一種特殊的用益物權(quán)，然而現(xiàn)實(shí)中法律賦予的這項權(quán)利卻不能充分實(shí)現(xiàn)，這就為農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)制造了障礙，由此必然降低農(nóng)民宅基地的市場價值。另外，我國法律規(guī)定了房屋是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民對其房屋擁有占有、使用、收益和處置的完整權(quán)能。但是，土地和房產(chǎn)是一種特殊資源，具有不可移動性和相互依賴性，不完整的農(nóng)戶宅基地產(chǎn)權(quán)必然影響到房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)，加之國家的產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計使得房屋財產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)沒有很好地耦合，由此導(dǎo)致房屋財產(chǎn)權(quán)權(quán)益的不完整。農(nóng)民住宅能否流轉(zhuǎn)，直接關(guān)系到農(nóng)民的財產(chǎn)能否轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)進(jìn)而轉(zhuǎn)化為資本，進(jìn)而影響到農(nóng)民財產(chǎn)性收益的增加。農(nóng)民需要擁有住宅的完整產(chǎn)權(quán)，希望自主處置房產(chǎn)，政府嚴(yán)格規(guī)制的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)卻限制了農(nóng)民的這種權(quán)利，由此造成了農(nóng)村房屋財產(chǎn)"沉淀”，農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)很難實(shí)現(xiàn)，不能為其落戶城鎮(zhèn)提供有效的經(jīng)濟(jì)支撐，繼而阻礙了宅基地退出的進(jìn)程。

(二)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不平衡性弱化了農(nóng)民退出宅基地的積極性

目前，我國推行的城鎮(zhèn)化，在動力機(jī)制上是政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也就是以政府強(qiáng)力推動的，體現(xiàn)為政府單方意志性的過程。城鎮(zhèn)化的政策制定、法律法規(guī)的創(chuàng)設(shè)、規(guī)劃方案的設(shè)計和實(shí)施都是在政府強(qiáng)大力量的主導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)的。這種實(shí)現(xiàn)過程較少地公民和社會組織的參與，來自于農(nóng)民群體的訴求只能在一定程度上體現(xiàn)出來。另外，我國政府長期以來實(shí)施的趕超型的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的政策思路，各級地方政府盲目圈地搞開發(fā)，多上、快上工業(yè)開發(fā)項目的，體現(xiàn)了明顯的政府推動型特征，政府為了提高GDP增速，有著強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主觀沖動，在沒有歷練好“內(nèi)功”的情況下，一批企業(yè)項目被引進(jìn)過來，由此制造了城鎮(zhèn)化形式和內(nèi)容的不平衡性。工業(yè)項目快速發(fā)展雖然提供了大量的創(chuàng)業(yè)機(jī)會和就業(yè)崗位，但是沒有經(jīng)過市場歷練的企業(yè)不可能為進(jìn)城農(nóng)民工提供穩(wěn)定的就業(yè)預(yù)期，在城鎮(zhèn)生存發(fā)展不能有效被保障的情況下，返鄉(xiāng)歸巢就成為農(nóng)民的理性選擇。由此，影響到了農(nóng)民宅基地退出的積極性。

(三)不合理的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)削弱了農(nóng)民退出宅基地的動力

宅基地退出是一個涉及多方利益重新調(diào)整的過程，是一個系統(tǒng)推進(jìn)的過程。要順利實(shí)施，必須設(shè)計出完善的政策制度體系。當(dāng)前，最急需的是要有一整套嚴(yán)格的程序和監(jiān)管制度來保證實(shí)施。要保證宅基地退出的公開、公平和透明，要防止公權(quán)濫用和暴力拆遷現(xiàn)象的發(fā)生。但是在現(xiàn)實(shí)中，各地不管采用哪一種退出模式，都是在基層政府的主導(dǎo)下實(shí)施的，至少是在政府的默認(rèn)、許可下實(shí)施的。長期以來，在強(qiáng)大的耕地保護(hù)和加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的雙重政策壓力之下，一些地方政府為了獲取大量的城市和工業(yè)建設(shè)用地指標(biāo)，獲得巨額土地出讓收益，紛紛采取低成本占用農(nóng)民宅基地，高土地出讓價格進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)的辦法來推動宅基地退出的進(jìn)程。一些地方政府通常采用政府單方意志的決策過程，退出方案的制定沒有充分的協(xié)商程序，農(nóng)民較少參與方案的制定過程；方案的實(shí)施也沒有農(nóng)民的廣泛參與和配合，農(nóng)民的利益難以得到表達(dá)和維護(hù)。各地上演的政府、村兩委、開發(fā)商合謀侵吞補(bǔ)償款，人為降低宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，削弱、無視農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的現(xiàn)象也就心照不宣，這就大大削弱了農(nóng)民退出宅基地的積極性。

三 完善宅基地退出機(jī)制的政策建議

宅基地對于農(nóng)民具有特殊的社會保障功能，對維持社會穩(wěn)定起到了不可估量的作用；宅基地作為土地資源，也具有資源和資產(chǎn)的兩重性，其配置效率對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮著重要作用。所以，宅基地的退出機(jī)制設(shè)計，既要保證城鎮(zhèn)化穩(wěn)步協(xié)調(diào)推進(jìn)，又要引導(dǎo)宅基地作為資源、資產(chǎn)的合理流動。本文認(rèn)為，要立足于我國現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀，特別是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的現(xiàn)狀，在不改變宅基地基本產(chǎn)權(quán)制度架構(gòu)的前提下，通過有效的機(jī)制設(shè)計來促進(jìn)農(nóng)村宅基地的有效退出。

(一)構(gòu)建明晰的宅基地產(chǎn)權(quán)制度體系

如前所述，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)存在先天性的不完整性，這就為宅基地退出過程中農(nóng)民土地權(quán)益被剝奪，乃至農(nóng)民退出不積極等現(xiàn)象制造了前提。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不但能降低交易成本，而且還能最大限度地激勵權(quán)利人有效利用資源，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。明晰的宅基地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是宅基地退出政策順利實(shí)施的前提和必要條件。

1.應(yīng)該從法律上進(jìn)一步明確宅基地所有權(quán)主體為村集體經(jīng)濟(jì)組織，在具體宅基地管理制度方面要體現(xiàn)這一產(chǎn)權(quán)制度前提，要規(guī)定申請和使用宅基地必須符合《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)配套性法規(guī)的政策主旨。

2.應(yīng)該明確界定農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)能，合理界定滿足農(nóng)民基本居住需求的福利性宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并且還要對超標(biāo)部分如何處置作出具體政策和法律制度的設(shè)計。對于空閑或者房屋滅失兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，也要作出相應(yīng)的處置性規(guī)定。

3.要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確權(quán)、登記、頒證等規(guī)范化管理工作，避免由于產(chǎn)權(quán)不清晰帶來的對農(nóng)民權(quán)益的隨意侵害，這樣做同時也為宅基地流轉(zhuǎn)提供了產(chǎn)權(quán)規(guī)范化的基礎(chǔ)。

4.應(yīng)該制定科學(xué)合理的宅基地流轉(zhuǎn)管理辦法，設(shè)計有效的流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)客體、流轉(zhuǎn)用途、流轉(zhuǎn)方式等制度規(guī)范，規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，防范借宅基地流轉(zhuǎn)侵害農(nóng)民宅基地權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生。

(二)設(shè)計系統(tǒng)化的宅基地退出制度

明晰的宅基地產(chǎn)權(quán)制度僅僅為農(nóng)村宅基地有序退出提供了前提，在具體工作中，還需要根據(jù)客觀情況構(gòu)建合理的制度體系。

1.要制定合理的社會保障制度。長期以來，我國農(nóng)村宅基地承載了大量的社會保障功能，從國內(nèi)開展的農(nóng)村宅基地退出意愿調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，沒有宅基地，農(nóng)民就會缺乏安全感。要讓農(nóng)民解除后顧之憂，割斷“戀土情結(jié)”，就要完善社會保障制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會保障體系。當(dāng)前，要改變現(xiàn)有的戶籍制度，消除附著在戶籍制度上的城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進(jìn)城之后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、住房、養(yǎng)老、就業(yè)、失業(yè)等社會保障待遇，消除進(jìn)城農(nóng)民的后顧之憂，以此消除其戀土情節(jié)。一些地方政府探索出的“以土地?fù)Q社保”的方式就是一種可以推廣借鑒的模式。所謂“以土地?fù)Q社保”就是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸集體所有，村集體對其用途進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，通過制度建設(shè)保證所得收益一部分用于農(nóng)地建設(shè)，另一部分則用于新建集體住宅樓，為農(nóng)民設(shè)立住房保障基金等用途，保障農(nóng)民居住權(quán)。

2.要建立有效的農(nóng)民土地權(quán)益保障制度。要進(jìn)一步完善宅基地退出過程中的農(nóng)民土地權(quán)益保障機(jī)制，農(nóng)村宅基地的退出工作必須充分尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民的土地權(quán)益，尤其重視農(nóng)民土地“發(fā)展權(quán)”問題，保障法律法規(guī)確定的農(nóng)民宅基地的“用益物權(quán)”的實(shí)現(xiàn)?？梢造`活探索在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，設(shè)計有效的宅基地資本化的實(shí)現(xiàn)形式，引導(dǎo)農(nóng)民自愿以其宅基地置換成一定標(biāo)準(zhǔn)的城市住宅。此外，還可以通過完善土地市場，通過市場機(jī)制來變現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用價值。另外，可以通過完善金融市場，積極探索宅基地的抵押方式，使農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃淤Y產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其資本化。

3.要制定合理的補(bǔ)償制度。理論研究和實(shí)踐探索認(rèn)為，宅基地的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價值即為因宅基地退出而產(chǎn)生的宅基地社會保障價值和資產(chǎn)價值的損失，也就是說補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)要以能保障農(nóng)民基本居住權(quán)力的實(shí)現(xiàn)和宅基地投入價值的實(shí)現(xiàn)。首先，要采取多樣化的補(bǔ)償和安置方式，這樣可極大地推動農(nóng)民退出宅基地的積極性，提高政策適應(yīng)性。[8]面對目前我國大部分宅基地退出中出現(xiàn)的公眾參與少，決策議事程序不民主，農(nóng)民缺少話語權(quán)，農(nóng)民利益難以得到表達(dá)和維護(hù)等不良現(xiàn)象。要充分尊重民意，將農(nóng)民參與原則貫穿于宅基地退出全過程。因地制宜，因時而異，因村而異，設(shè)計多樣化的退出模式供農(nóng)民自主選擇。其次，要推動農(nóng)村土地特別是宅基地的資產(chǎn)化進(jìn)程，制定和公布宅基地的區(qū)位補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)，為宅基地退出提供客觀的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償依據(jù)。要開展宅基地價格評估，按照與國有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價”的原則來確定標(biāo)準(zhǔn)。只有這樣，才能消除農(nóng)民的不平衡感，進(jìn)而獲得良好的政策效應(yīng)。

[1] 羅偉玲，劉禹麒.基于產(chǎn)權(quán)的宅基地退出機(jī)制研究[J].國土資源科技管理，2010，27( 3).

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On the Construction of China’s Rural House Sites Withdrawal Mechanism

HU Jianfeng

(College of Law and Politics, Xuchang University, Xuchang 461000， China)

With the acceleration of industrialization and urbanization process in China, a large number of rural population move to urban area to work and live, life, whereby there will be a lot of idle rural homestead every year. However, due to various reasons such as traditions, institutions and mechanisms, the transfer of rural population homestead can not be promptly and effectively finished, a large amount of rural construction land lays idle. This paper argues that we should carefully analyze the difficulties of the homestead exit so as to promote homestead quit work by making clear the system of property nights and designing effective exit mechanism.

house sites; withdraw; mechanism

2016-08-08

河南省科技廳2015年軟科學(xué)項目“城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的農(nóng)村宅基地退出機(jī)制研究——基于河南省的實(shí)證分析”(152400410567)；河南省哲社規(guī)劃項目“新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)民土地權(quán)益保障機(jī)制研究”(2014BJJ039)。

胡建鋒(1974-)，男，河南許昌人，碩士，副教授，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展河南省協(xié)同創(chuàng)新中心研究員，許昌學(xué)院中原農(nóng)村發(fā)展研究中心特聘研究員，研究方向：“三農(nóng)”問題。

F301.3

A

1671-1181(2017)01-0018-05