成功遏制房價飛漲后的深層思考

金寶辰，趙春澄

（中共德州市委黨校，山東 德州 253073）

成功遏制房價飛漲后的深層思考

金寶辰，趙春澄

（中共德州市委黨校，山東 德州 253073）

2017年春節(jié)前后顯現(xiàn)出來的房價飛漲難控局面，在政府新推出的“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)”等措施下得到有效遏制。不按市場經(jīng)濟規(guī)律運行的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)不再是簡單的經(jīng)濟問題，而是更加復雜的深層次社會治理問題。飛漲房價被成功遏制之后的理性分析研究、面對復雜局勢下的房地產(chǎn)市場未雨綢繆的預警措施，是確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展和國家經(jīng)濟安全的必要選擇。巨大利益誘惑、既得利益集團利益博弈及金融風險機制不健全是房價飛漲難控的主要原因。有效控制房價飛漲必須整合并弱化房地產(chǎn)開發(fā)主體利益集團與政府利益博弈的動力源，推進住房制度改革與制度創(chuàng)新，完善金融風險體制等多措并舉聯(lián)合發(fā)力。

房價飛漲；成功遏制；深層思考；經(jīng)濟安全

自2016年春節(jié)以來，持續(xù)飛漲的房價已經(jīng)達到近乎驚心動魄的程度，黨中央國務(wù)院出于民生發(fā)展及國家經(jīng)濟安全考慮，積極進行住房“租售同權(quán)”及“共有產(chǎn)權(quán)”探索試點，成功遏制住飛漲的房價。相對于純粹市場經(jīng)濟調(diào)控手段，政府的這一非經(jīng)濟組合調(diào)控措施，其效果卻遠遠優(yōu)于單一經(jīng)濟調(diào)控手段。這也從另一個方面說明，不按市場經(jīng)濟規(guī)律運行的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)不再是簡單的經(jīng)濟問題，而是更加復雜的深層次社會治理問題，治理手段也需組合措施。高速飛漲的房價被成功遏制住了，成功之后的理性分析研究、面對復雜局勢下房地產(chǎn)市場未雨綢繆的預警措施，是政府主導房地產(chǎn)市場形勢、確保國家經(jīng)濟安全和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要選擇。

一、房價飛漲的嚴重危害

沒有對房價飛漲危害政治高度的認識，就沒有遏制房價飛漲的決心和成功。房價高漲難控存在嚴重的政治危害、經(jīng)濟危害和社會危害，嚴重威脅國家經(jīng)濟安全。

（一）政治危害

房地產(chǎn)既得利益集團逐漸形成且群體不斷壯大，對社會發(fā)展的影響越來越大，并逐漸向各個社會領(lǐng)域滲透，甚至一定程度上左右政府尤其是地方政府的決策。他們越來越不滿足于單純經(jīng)濟層面的獲利，開始向執(zhí)政黨索取更多的政治權(quán)利，通過進入人大、政協(xié)乃至決策層，影響政府決策，從政治上綁架政府。不僅如此，有的甚至還多種方式滲透到我黨內(nèi)部，借助執(zhí)政黨的執(zhí)政權(quán)威，將執(zhí)政黨從全民利益出發(fā)制定的改革發(fā)展決策，實際轉(zhuǎn)向有利于他們自身利益的發(fā)展方向，使普通群眾難以享受到改革發(fā)展的紅利，嚴重破壞黨同人民群眾的血肉聯(lián)系，甚至造成人民群眾與執(zhí)政黨一定程度的對立狀態(tài)，從根本上損害執(zhí)政黨的執(zhí)政基礎(chǔ)。

例如相當多的地方都將外來居民落戶、子女入學等公民基本生活權(quán)利與在本地購房消費捆綁，使許多新生勞動力因為不能落戶而無法享受到與城市戶口相關(guān)的各種公共服務(wù)。人為的“權(quán)利歧視”不僅造成他們巨大的心理壓力，影響他們的正常生活，也稀釋了黨的民生政策效果，在一定程度上疏遠了他們與政府的關(guān)系。某一既得利益集團逐漸形成越來越大的政治影響力的同時，其對執(zhí)政黨執(zhí)政地位的威脅反而越來越大。他們不會因為受益于執(zhí)政黨及政府政策暴富而感恩，反而推翻現(xiàn)有政權(quán)以使自己各項非法收益合法化的沖動越來越強烈。前蘇聯(lián)的垮臺就是最有說服力的例子——積極推翻蘇共執(zhí)政地位的恰恰就是受益于蘇共政策紅利的暴富人群，他們成功離間了蘇共與群眾關(guān)系，又使蘇共垮臺時群眾采取了漠不關(guān)心的態(tài)度。

（二）經(jīng)濟危害

政府財政對房地產(chǎn)過度依賴，造成公共利益被綁架。迫使一些地方政府不得不容忍甚至希望房價上揚，又在宏觀調(diào)控上“投鼠忌器”，嚴重阻礙了政府經(jīng)濟治理進程及效果，提高了治理成本，增加了治理難度。

自分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成地方政府的第二財政。據(jù)統(tǒng)計，土地收入在地方政府本級財政收入中占了較大比例，有的城市甚至超過了50%。同時，房地產(chǎn)稅收也一直是地方財政收入的主要支撐。在地方各類稅收中，房地產(chǎn)稅收收益漲幅最為明顯，比重不斷提高。在這種背景下，地方政府難以對房地產(chǎn)市場下重拳調(diào)控。這種收入模式雖然為地方政府聚集了巨額可支配財力，帶動了地方經(jīng)濟增長。但是，地方政府過分依賴土地收入的負面影響越來越大，比如城市規(guī)模的無序擴張、土地資源的浪費、房地產(chǎn)價格的暴漲、地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。

過度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟，使得政府對實體經(jīng)濟及科研創(chuàng)新的支持力度大大減弱，也制約了經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展及綜合競爭力的提升。

（三）社會危害

房價飛漲，會弱化城市的宜居功能，減少技術(shù)移民和投資移民的增長，降低城市人才集聚的能力。房價飛漲給大眾，尤其是青年這樣的新就業(yè)群體造成巨大壓力，影響青年群體的創(chuàng)業(yè)熱情和動力，不利于人才創(chuàng)新和發(fā)展能力的充分提升。

住房投機活動還會使城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、社會各個階層將發(fā)展努力聚焦在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而帶來財富分配的失衡、貧富差距的拉大，也不利于社會的公平正義。失衡的房地產(chǎn)市場還會對社會資本產(chǎn)生“虹吸效果”，使大量社會資本被吸入房地產(chǎn)市場的漩渦，造成實體經(jīng)濟的資本短缺。房地產(chǎn)資本市場的過度膨脹，反過來又助推高房價和房地產(chǎn)泡沫膨脹，擴大經(jīng)濟社會發(fā)展風險。

二、房價難控的原因

（一）房地產(chǎn)市場的巨大利益誘惑是造成房價飛漲難控的主要原因

逐利是企業(yè)的本性。特別是在當前全球經(jīng)濟增速下滑的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)來說，仍然是獲利最大的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量低、幾乎不需要任何技術(shù)性投入而獲利頗豐，這就使得各類資本爭相進入房地產(chǎn)市場。

稅收是政府的重要支撐。在中央與地方的房地產(chǎn)稅收分成中，地方占比過重，在一定程度上使地方政府逐利意識膨脹并形成政府財政對房地產(chǎn)市場的過度依賴。

（二）房地產(chǎn)既得利益集團的阻撓干預，使調(diào)控政策難以發(fā)力

房地產(chǎn)既得利益集團通過能夠影響的輿論渠道，用“購房剛需”、“以房養(yǎng)老”等非理性概念誤導群眾，刻意培養(yǎng)和形成“一戶多房”、“購房投資”、“購房增（保）值”等概念，人為放大虛假購房需求泡沫，被忽悠進入房地產(chǎn)市場的投資者“騎虎難下”，不得不按照房地產(chǎn)商的意愿隨波逐流。另一方面，房地產(chǎn)既得利益集團又通過土地、房產(chǎn)等抵押貸款，用房地產(chǎn)高風險“挾持”銀行，進而通過土地財政誘導政府、以經(jīng)濟風險綁架政府，甚至還企圖把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)寫入政府決議，據(jù)此用各種手段干預政府決策，使政府調(diào)控政策難以傷其根本，只能是從表面上回應一下公眾的情緒，并不能從根本上解決問題。到頭來賺錢是他們開發(fā)商的，賠了錢他們則把風險包袱丟給銀行和政府“一走了之”。銀行和地方政府在與他們的博弈中處處被動，不得不一再向他們妥協(xié)、滿足他們的各種非分要求。巨額利潤還誘惑吸引大量社會資本（甚至境外游資）、生產(chǎn)要素進入房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)利益集團主體日益龐大、資本影響力日益增強，從而對政府宏觀調(diào)控形成日益強大的掣肘效應。

（三）金融市場經(jīng)濟運行安全保障機制不完善，使投資性資本需求難以找到合適的渠道

民間資本、社會閑散資金保值增值及投資渠道過窄且風險過大。正是基于“兩害相權(quán)取其輕”的心理，大量民間資本、社會閑散資金為了保值增值或減少通貨膨脹帶來的損失，進行投資性購房就成為無奈之舉，這也在很大程度上放大了房地產(chǎn)需求的信號。

可以看出，已經(jīng)不按照市場經(jīng)濟規(guī)律“出牌”的房地產(chǎn)市場，僅僅用市場經(jīng)濟手段來應對是遠遠不夠的，那必然會在與房地產(chǎn)既得利益集團的博弈中處于被動。只有堅定維護國家經(jīng)濟利益的決心、堅定按照黨中央國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略部署，用多種組合措施，才能主導房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和國家經(jīng)濟安全。

三、多措并舉確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)步發(fā)展

（一）整合和規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)主體

應逐步將資信差、抗風險能力弱、技術(shù)水平低等投機性主體清理出房地產(chǎn)市場，壓減房地產(chǎn)市場主體數(shù)量。

該項措施具有特殊的政治意義，即通過減少房地產(chǎn)市場主體的總量，從而減少房地產(chǎn)既得利益集團對政府決策干預的群體合力，減輕政府決策及宏觀調(diào)控受掣肘程度。

（二）加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管調(diào)控力度

作為房地產(chǎn)建設(shè)和調(diào)控政策的組織者和執(zhí)行者，政府應切實擔負起第一責任。要充分發(fā)揮政府調(diào)控房地產(chǎn)的主動性和積極性，更加注重樓市資源的協(xié)調(diào)，積極把控房價和去庫存等目標結(jié)合起來，通過建立健全征信機制、強化社會輿論監(jiān)督、加強各部門協(xié)作聯(lián)動等多種途徑，使投機性經(jīng)營企業(yè)、消極服從甚至抵觸國家宏觀調(diào)控的企業(yè)逐漸失去市場。

廣東等地實行“租售同權(quán)”政策試點，立即使增長過快的房價得到有效遏制，說明政府政策調(diào)控在控制房價增長中具有舉足輕重的作用。

房地產(chǎn)實行“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)”等措施之所以能成功遏制房價飛漲，在于對房地產(chǎn)既得利益集團操控房價的利益鏈條實現(xiàn)了有效切割，且在時間上打了他們一個措手不及。但是，房地產(chǎn)既得利益集團絕不會坐以待斃，下一步他們必然要針對政府調(diào)控措施做出應對拆解動作。要使政府調(diào)控效果持續(xù)發(fā)力，確保政府對房地產(chǎn)市場的主導地位，就應當不斷總結(jié)“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)”等政府宏觀調(diào)控經(jīng)驗，加大政府調(diào)控力度，在與房地產(chǎn)利益集團博弈過程中，通過措施創(chuàng)新和制度建設(shè)等一切可行的手段不斷破解其對政府調(diào)控的抵觸與拆解。

初步減少直至徹底終結(jié)民生權(quán)益與購房捆綁的房地產(chǎn)政策。把是否購房作為落戶、子女上學、就業(yè)、購車搖號甚至參保的前置條件，確實大大刺激了房地產(chǎn)消費需求。但這也造成房價的居高不下和持續(xù)飛漲。以民生權(quán)益換取GDP損害了群眾權(quán)益和民生發(fā)展，擴大了貧富差距，離間了干群黨群關(guān)系，可以說是弊大于益，應當盡快終結(jié)這些“飲鴆止渴”的政策，真正實現(xiàn)“房子是用來住的”的科學定位。

（三）積極推進國家住房制度改革

堅持“既做大蛋糕，又分好蛋糕”的原則，建立兼顧國家發(fā)展、社會民生和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正當利益的利益平衡機制。既滿足各方的利益訴求，又維護改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。具體方案建議如下：

1.讓適度面積的經(jīng)濟實惠型住房成為市場供應主體。這類住房約占房地產(chǎn)市場供應的70%左右，按照國際慣例和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律，該類型住房的價格應保持在工薪階層7—10年人均收入/每套的幅度，讓大部分居民買得起、保證大部分群體的住房需求。探索共有產(chǎn)權(quán)（部分產(chǎn)權(quán)）住房制度對抑制房價的作用。對這一類型住房，政府應當堅持政府主導、規(guī)范標準、微利經(jīng)營、重在保障的原則，在用地、稅收、信貸等方面給予支持并發(fā)揮主導作用。

2.適當比例高檔住宅市場份額，維護房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的正當利益，同時也滿足富裕人群的高標準住房需求。這類高標準住宅按照市場需求定價，當然價格可以高于保障房數(shù)倍，這類型住房約占房地產(chǎn)市場供應的20%左右，可以平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正當利益和保障地方政府的稅收稅源。除了滿足市場需要，讓房地產(chǎn)開發(fā)老板有錢賺，可以大大緩解在利益博弈中房地產(chǎn)資本所有者對政府的抵觸力量，減輕政府施政壓力。

3.福利（保障）性、救濟性住房，兜底保障弱勢群體、特殊人群的住房需求。這類住房的比例約占房地產(chǎn)市場供應的10%左右。這部分住房主要由政府負責開發(fā)供應，根據(jù)弱勢群體、特殊人群的具體情況可以分為免租房、廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房。

（四）運用綜合手段實現(xiàn)房價小增暗降、明增暗降、不增實降，破解房地產(chǎn)價格不能降的瓶頸，在保障全局性經(jīng)濟形勢穩(wěn)定增長前提下，達到房價不增暗降的效果

1.在確保房價不增的前提下，把毛胚房待售變更為強制性精裝修標準銷售。在應對政府嚴控房價增長的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過“精裝修變毛坯房”的手段實現(xiàn)了房價的“明穩(wěn)暗增”，現(xiàn)在我們借用他們對付政府的手段，反其道而行之，作為實質(zhì)降價手段，又不會造成整體經(jīng)濟形勢的負面影響。這一措施可以對房價產(chǎn)生10-20%的調(diào)控效果。

2.在嚴控房價的前提下，選擇適當時機將儲藏室、車庫、車位變?yōu)槭鄯繕藴逝渲糜墒鄯糠劫浰停蛊鋯为毘鍪?。該項措施的法律依?jù)是，作為具有人民防空功能的地下室（地下車位用地）成本已經(jīng)計入主房成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是該物權(quán)的權(quán)利人、不具備出售該物產(chǎn)的資格?，F(xiàn)在開發(fā)商銷售地下車位只是鉆了法律政策空子，屬于額外的一項巨額收入（因重復銷售而取得）。由于巨款購買車位的業(yè)主無法得到合法的產(chǎn)權(quán)，在發(fā)生拆遷等變故時，只能被無償收回，從而給政府處置帶來難以想象的隱患。終止房地產(chǎn)企業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)的地下車位銷售權(quán)，也具有政府治理和社會穩(wěn)定的特殊政治意義。具有業(yè)主共有性質(zhì)的車位，如果完全由業(yè)主無償使用，也顯然非常不利于社區(qū)物業(yè)管理，反而會帶來更多混亂而使全體業(yè)主實際權(quán)益得不到有效維護，可以采取“以租代售”的方式避免后續(xù)隱患。對業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)車位實行有償出租（變售為租，本社區(qū)業(yè)主優(yōu)先承租），即誰租用誰支付租賃費，由物業(yè)公司統(tǒng)一制定標準、收取和管理。接下來的問題是，這些公共設(shè)施租賃收益如何分配。相當部分業(yè)主會主張由業(yè)主均分，由此帶來的是按什么標準（按居住面積還是人口、戶頭）分配等實際操作困難問題，這還會使物業(yè)公司的積極性得不到保護，從而消極配合甚至會進行抵制而使實際操作難以進行。解決這一難題的方式必須兼顧各方利益，又必須具有可操作性、持續(xù)性。把復雜問題簡單化是最好的辦法，這就需要利用利益博弈平衡機制來解決。按照“業(yè)主共有，有償使用，利益共享”原則在《物業(yè)管理條例》中進行法律界定，通過平衡各方利益、化解這一復雜矛盾：第一，社區(qū)公共設(shè)施的出租及管理，由業(yè)委會委托物業(yè)服務(wù)公司實施，所得收益由業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)公司分成，雙方通過協(xié)商確定管理方式和分成比例并簽訂書面合同；第二，收益管理使用及監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)公司的分成作為其利潤收入由物業(yè)公司自主支配，以調(diào)動物業(yè)公司參與的積極性。業(yè)委會的分成作為全體業(yè)主共同共有的收入，不進行個人分配，作為全體業(yè)主社區(qū)公共建設(shè)等支出費用使用，由物業(yè)公司與業(yè)委會共同管理，業(yè)委會或業(yè)主大會決定使用，政府主管部門實施監(jiān)督；第三，社區(qū)所屬街道居委會及黨組織對物業(yè)公司及業(yè)委會財務(wù)賬目進行監(jiān)督。對此，國務(wù)院剛剛發(fā)布的《治理意見》中已經(jīng)明確要求，建立基層黨組織、居委會、業(yè)委會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)共同參加的議事協(xié)調(diào)機制，加強基層黨組織和居委會對物業(yè)公司的指導和監(jiān)督。

（五）完善金融市場監(jiān)管機制，有效防控金融運營風險，拓寬投資渠道，給房地產(chǎn)資本市場“放水導流”

通過拓寬投資渠道，使民間資本、社會閑散資金找到合適的投資渠道，減少投資性和投機性房地產(chǎn)需求，滿足多元化投資需求。發(fā)展完善包括銀行理財、證券、期貨、股票、私募基金以及海外投資等多種投資風險防控機制。

完善法制保障，規(guī)范民間借貸。民間借貸作為主流金融的重要補充，在經(jīng)濟生活中有著不容忽視的積極作用。規(guī)范民間借貸應該引起政府和全社會共同重視。政府可以通過積極營造誠信的社會環(huán)境、加強監(jiān)管及金融風險意識的引導與培育等多形式的風險控制來提高社會防控金融風險的能力。

（六）推進房地產(chǎn)稅收分稅改革，降低地方政府房地產(chǎn)稅收比例，同時將部分公益性地方政府支出負擔項目劃轉(zhuǎn)中央財產(chǎn)負擔，減少地方政府對房地產(chǎn)的經(jīng)濟依賴度，從而提高地方政府對中央政府的聚合度

多年來中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策一直難以徹底貫徹執(zhí)行，其中一個重要原因就是房地產(chǎn)稅收地方占比過大而地方政府承擔的支出項目又過重，在財稅與支出擠壓下，一些地方政府對中央政府的調(diào)控政策采取拖延或打折扣、變通等消極態(tài)度。稅收不單單是簡單的財稅問題，更是體現(xiàn)中央政府權(quán)威、增強中央政府宏觀調(diào)控力度和地方政府對中央向心力、凝聚力的重要手段。應當充分用好財稅手段保證中央政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果的持續(xù)性。

[1]金寶辰.街區(qū)制后時代城市社區(qū)治理的難點及破解思路[J].新西部，2017，(11).

[2]金寶辰.遏制房價過快增長 確保國家經(jīng)濟安全[J].東岳論叢，2010，(12).

[3]金寶辰.多管齊下調(diào)“正”房價[N].德州日報，2010-05-06(5).

責任編輯：王玲玲

F293.3

A

1671-4288(2017)05-0060-04

2017-09-07

金寶辰（1967-），男，山東夏津人，中共德州市委黨校管理學教研部主任，教授；趙春澄（1987-），男，山東濰坊人，中共德州市委黨校管理學教研部講師。