淺述房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

朱海寬++韓艷

【摘 要】在實際操作當中很多房地產(chǎn)企業(yè)往往錯誤地估計了自己本身樓盤的定位，在營銷的過程當中沒有找準目標用戶，一味追求賣高價，而不去思考用戶最終的需求，并且無法為用戶提供必要的周邊配套服務，這樣就會導致流失客戶，無法實現(xiàn)房產(chǎn)本身的價值，導致項目的虧損，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理對于保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)預計投資收益具有十分重要的意義。本文根據(jù)筆者工作實踐，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在風險及風險管理的對策進行了分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目風險；管理措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在風險

（一） 項目投資支持能力存在的風險

房地產(chǎn)項目本身的投資量比較長，并且存在著投資過大的問題，特別是隨著當前我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的蓬勃發(fā)展，城市地塊的單價持續(xù)攀升，就導致了房地產(chǎn)項目無論是前期的購買地塊，還是中期的項目建設(shè)，乃至于后期的完善和營銷都需要大量的資金支持，而又由于當前我國各項制度建設(shè)不夠完善，在資金流轉(zhuǎn)層面存在著不規(guī)范的問題，這加劇了在房地產(chǎn)行業(yè)當中資金流轉(zhuǎn)層面的項目風險。而一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)行業(yè)立即會出現(xiàn)爛尾樓等問題，加上在房地產(chǎn)預售領(lǐng)域和營銷方面出現(xiàn)的種種疏漏，房產(chǎn)建設(shè)一旦出現(xiàn)建設(shè)停滯，其他公司出于法律資金等等方面的考慮，往往不會接手這樣的爛尾樓盤來進行繼續(xù)的建設(shè)和營銷。由此可見，在當前的經(jīng)濟發(fā)展的情況之下，針對房地產(chǎn)項目管理的風險管控，對于資金問題的管控應該放在非常重要的地位，并加以認真對待。

（二） 項目質(zhì)量風險

隨著我國房地產(chǎn)項目的持續(xù)發(fā)展，特別是房價大漲的語境之下，許多本沒有項目建設(shè)經(jīng)驗的經(jīng)營主體攜資入市，進入到房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域，而這些沒有施工經(jīng)驗的企業(yè)所建造的房地產(chǎn)行業(yè)的項目，往往存在這樣或那樣的質(zhì)量問題或者在設(shè)計上不合理，影響了用戶的體驗，進而造成了市場的不良反饋，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象的同時，也使得單個項目本身產(chǎn)生了無窮無盡的法律糾紛，這一方面危害了公司本身的后續(xù)發(fā)展，也對社會的穩(wěn)定造成了一定的影響。由于當前我國處在社會轉(zhuǎn)型期，特別是伴隨著人口紅利的持續(xù)減少，低端勞動力持續(xù)缺乏，這造成了在房地產(chǎn)項目的一線施工當中，很多不具有施工經(jīng)驗，個人素質(zhì)較低，缺乏相應專業(yè)技能的工人也進入到了房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)當中，成為了建筑工人的一員。

二、房地產(chǎn)項目風險管理控制的對策

（一） 配備專業(yè)的開發(fā)和營銷團隊

隨著我國當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入到細分階段，加上不同消費者對于房地產(chǎn)行業(yè)所出產(chǎn)的產(chǎn)品的不同規(guī)格的要求，當前在房地產(chǎn)項目管理的過程當中應該配備專業(yè)的開發(fā)和營銷團隊，對項目本身地塊，所處的地理位置和項目本身所具有的特點，進行完善的前期規(guī)劃、中期控制和后期營銷。在進行這項工作的過程當中，團隊的專業(yè)素質(zhì)對于項目本身的成功與否往往產(chǎn)生決定性的影響。為此，一定要專注于專業(yè)的開發(fā)團隊和營銷團隊的建設(shè)和后期的維護。事實上，隨著市場競爭的加劇，當前在我國的商業(yè)地產(chǎn)項目當中，人才的重要性已經(jīng)遠遠高于資金和資源的重要性。在進行團隊的建設(shè)和維護方面，企業(yè)的經(jīng)營者和管理者要從內(nèi)部和外部兩個方面入手來解決當前在地產(chǎn)項目建設(shè)當中人才缺乏的問題。對于內(nèi)部來說，一定要在企業(yè)內(nèi)部，發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)那些具有潛力和能力的員工，幫助他們進修和鍛煉，以提升能力，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展做好人才儲備工作。從企業(yè)的外部而言，一定要善于發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)具有潛力和擁有能力的職業(yè)經(jīng)理人，并且根據(jù)企業(yè)自身的需要，借助多種手段吸引人才為企業(yè)服務。

（二） 重視前期合同的制定，強調(diào)契約精神

為了規(guī)避地產(chǎn)項目建設(shè)過程當中資金鏈斷裂的風險，管理者應該重視前期合同的制定、強調(diào)契約精神，必要時，以法律手段來保障自身的權(quán)益。前期合同的制定一定要依據(jù)法律和相關(guān)法規(guī)，避免無效合同的產(chǎn)生。應該注意到，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的其他產(chǎn)業(yè)連結(jié)過于廣泛，加上房地產(chǎn)行業(yè)本身具有投資大，周期長等特點，所以在地產(chǎn)項目進行的過程當中往往會出現(xiàn)這樣那樣的問題，每一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題都有可能導致地產(chǎn)項目整體的營銷失敗，進而導致資金無法回流，造成大范圍的虧損和企業(yè)的倒閉，為國計民生帶來惡劣的影響。隨著我國市場競爭環(huán)境的趨向復雜，特別是金融市場的持續(xù)震蕩對于實體經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，在房地產(chǎn)繼續(xù)建設(shè)的流程當中資金斷裂的風險持續(xù)增加，因此在合同制定的過程當中，一定不要僅僅停留在對于雙方權(quán)責的明晰上，而且要對那些可能產(chǎn)生不良后果的情況作出準確良好的預估，并且在合同當中標注一旦出現(xiàn)問題，合同雙方所應承擔的責任，并厘清承擔責任的路徑和方法。

（三） 完善驗收制度

為了規(guī)避房屋質(zhì)量問題，對于房地產(chǎn)項目持續(xù)發(fā)展和價值實現(xiàn)的影響，應該重視完善驗收制度，在房地產(chǎn)建設(shè)的前期對于圖紙和施工進度施工規(guī)劃等進行周密的把控，對于施工過程當中項目質(zhì)量的管控進行有效的防范和監(jiān)督。由于缺乏有效的制約監(jiān)督機制，具有實際操作經(jīng)驗和專業(yè)技能的項目管理人員對于這些工人的不規(guī)范操作，也持有睜一只眼閉一只眼的態(tài)度，不去進行過分的要求，這也是導致當前房地產(chǎn)項目質(zhì)量出現(xiàn)問題的重要原因之一。在實際實施的過程當中，應該重視制度的制定，要集結(jié)公司內(nèi)部有經(jīng)驗和專業(yè)知識的人員來進行相關(guān)制度的制定，力求保障相關(guān)制度，一方面具有專業(yè)性，另一方面還具有可實施性。同時，為了使制度能夠行之有效，一定要在項目的實施階段派遣有責任心的工作人員，進行項目本身的監(jiān)督和管理。項目本身最終質(zhì)量的呈現(xiàn)一定要與所有參與項目建設(shè)的人員的績效掛鉤，以利益驅(qū)動來保證項目建設(shè)的高質(zhì)量。

三、結(jié)語

當前房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的朝陽產(chǎn)業(yè)正在受到各界的廣泛重視，并且吸引了大量投資進入到房地產(chǎn)行業(yè)，由此房地產(chǎn)行業(yè)廣泛發(fā)展，以地產(chǎn)項目為依托的房地產(chǎn)建設(shè)正在受到更多人的關(guān)注，在這個過程當中，房地產(chǎn)項目的風險控制應該受到更多的職業(yè)經(jīng)理人和投資人的重視。作為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國各行各業(yè)的發(fā)展都有著密切的聯(lián)系，隨著2008 年以來國家基礎(chǔ)建設(shè)投資的加大，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶動了我國各項經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展和進步。

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