三四線房地產(chǎn)高庫存背后的體制機(jī)制原因探析

孫芳

摘 要：當(dāng)前樓市高庫存主要集中在三四線城市，因流入人口與潛在增值空間有限而更難消化庫存，因而一直是去庫存的焦點(diǎn)。本文通過深入分析三四線城市房地產(chǎn)高庫存的體制機(jī)制原因，進(jìn)而提出標(biāo)本兼治、有針對(duì)性的建議，對(duì)化解三四線房地產(chǎn)高庫存具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫存

中圖分類號(hào)：F830.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2016（11）-0055-03

去庫存是中央確定的2016年五大任務(wù)之一，重點(diǎn)和難點(diǎn)都在三四線城市。當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)高庫存現(xiàn)象表面上是商品房供過于求、供需錯(cuò)配，實(shí)際上追根溯源，背后的原因是體制機(jī)制問題，只有認(rèn)清并徹底解決這些體制機(jī)制問題，才能從源頭上消除房地產(chǎn)高庫存。而想要全面認(rèn)識(shí)這些體制機(jī)制問題，既要從三四線城市自身認(rèn)真查找問題，也要聯(lián)系一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱”，反思探究三四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)的“冷”。

一、高庫存背后的體制機(jī)制原因分析

（一）以房地產(chǎn)為動(dòng)力源的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)方式，使得地方政府有推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在沖動(dòng)

中央政府和地方政府的職能不一樣，追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)也不同。中央政府追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充分就業(yè)、物價(jià)穩(wěn)定和國(guó)際收支平衡，而地方政府追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)稅增加。就推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，房地產(chǎn)是一個(gè)直接和間接關(guān)聯(lián)到鋼鐵、水泥、家具家電等40多個(gè)行業(yè)的特殊行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，能有效拉動(dòng)投資促進(jìn)消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每增加1億元房地產(chǎn)投資，可創(chuàng)造1.7億元至2.2億元的需求；每銷售1億元資金的商品房，可帶動(dòng)1.3億元至1.5億元其他商品的銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，相關(guān)行業(yè)也會(huì)跟著繁榮，房地產(chǎn)收縮，相關(guān)行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)衰退。因此，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是提升三四線城市GDP最簡(jiǎn)單、有效且立竿見影的方法，不需要考慮提升技術(shù)能力、提高管理技能、防止環(huán)境污染等問題，只要把政府壟斷的地租通過土地使用權(quán)出讓變現(xiàn)，就可以在短時(shí)間內(nèi)迅速提升地方GDP，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高地方政績(jī)。

同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還能有效增加地方財(cái)政收入。1994年分稅制改革以后，中央與地方之間逐步形成了“財(cái)權(quán)上收、事權(quán)下放”的不對(duì)稱格局，省級(jí)以下地方政府普遍面臨巨大的財(cái)政壓力，且政府級(jí)次越低壓力越大。2000年以前，為了緩解財(cái)政困境，各地市、縣（鄉(xiāng)）政府和部門通過“三亂”（亂收費(fèi)、亂集資、亂攤派）來“創(chuàng)收”。2000年以后，土地財(cái)政成為地方政府預(yù)算外收入的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)稅收成為地方財(cái)政收入的重要來源，部分省份房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)上繳稅收總額占全省實(shí)收總額的50%以上，在地方財(cái)政收入中占有舉足輕重的地位。

由于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方政府的財(cái)政支柱和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)客觀上的高度依賴使其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一種天然的擴(kuò)張傾向，這是當(dāng)前三四線城市商品房數(shù)量供給過多的重要原因。

（二）公益用地、工業(yè)用地零收益出讓產(chǎn)生的巨大機(jī)會(huì)成本，寄希望于房地產(chǎn)用地給予補(bǔ)償，客觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)供地過剩起到了推波助瀾的作用

我國(guó)現(xiàn)行土地出讓市場(chǎng)由三部分組成：一是公益項(xiàng)目用地，采用行政劃撥方式供地，政府在此類項(xiàng)目上無盈利空間；二是工業(yè)用地，通常采用協(xié)議出讓的方式；三是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與其他商業(yè)用地，采用“招拍掛”方式，此類土地出讓收入是地方政府土地收入的主要來源。

由于資本流動(dòng)性的趨利特征及地區(qū)間對(duì)資本的追逐，工業(yè)用地市場(chǎng)形成了一個(gè)資本方占優(yōu)勢(shì)的“買方市場(chǎng)”，越是三四線城市，由于經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)，地方政府越處于劣勢(shì)，為了能在“招商引資”中取勝，各地方政府常常會(huì)以低地價(jià)甚至“零地價(jià)”制造所謂的“政策洼地”，這無疑壓縮了地方政府土地出讓收入的規(guī)模。這樣一筆巨大的機(jī)會(huì)成本壓力需要找到補(bǔ)償?shù)那?，必然轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)及其他商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓收入方面，通過擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供地面積，來彌補(bǔ)這一部分損失。

（三）對(duì)農(nóng)民工市民化“成本”與“收益”存在認(rèn)知偏差，把農(nóng)民工定位為城市建造者而不是主人，人為將農(nóng)民工購房需求推回農(nóng)村

截至2015年末，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率尚不足40%，近16個(gè)點(diǎn)的差距就是生活在城市中的農(nóng)民工。廣大農(nóng)民工長(zhǎng)期未能“市民化”，表面上是源于戶籍障礙，實(shí)質(zhì)是城市管理部門對(duì)“農(nóng)民工市民化”成本與收益存在認(rèn)知偏差。一是對(duì)“農(nóng)民工市民化”成本出資主體的認(rèn)知偏差，認(rèn)為這屬于社會(huì)公共服務(wù)支出，完全由政府財(cái)政出資，而無視該費(fèi)用的政府、企業(yè)和個(gè)人的三方分擔(dān)機(jī)制。二是對(duì)“農(nóng)民工市民化”成本價(jià)值來源的認(rèn)知偏差，認(rèn)為農(nóng)民工享有市民公共服務(wù)待遇，費(fèi)用來自政府和企業(yè)，農(nóng)民工只是受惠者，而無視其價(jià)值來源于農(nóng)民工自身的勞動(dòng)創(chuàng)造。三是對(duì)“農(nóng)民工市民化”成本支付時(shí)間和數(shù)量的認(rèn)知偏差，認(rèn)為一旦農(nóng)民工取得城市戶籍，相關(guān)部門必須立刻支付較多費(fèi)用，而無視這類費(fèi)用實(shí)際支付的長(zhǎng)期性和分散性。四是對(duì)“農(nóng)民工市民化”收益的認(rèn)知偏差，包括收益對(duì)象、范圍和時(shí)間的偏差，無視“農(nóng)民工市民化”收益的廣泛性和長(zhǎng)期性，其不僅表現(xiàn)農(nóng)民工受益，而且由于農(nóng)民工也是消費(fèi)者，農(nóng)民工市民化后所擴(kuò)大的消費(fèi)投資需求也可以使同城企業(yè)和其他居民受益。

由于“農(nóng)民工市民化”的成本及政府相關(guān)負(fù)擔(dān)被高估，而“農(nóng)民工市民化”收益的廣泛性、長(zhǎng)期性被低估，致使農(nóng)民工長(zhǎng)期不能被城市接納，缺乏歸屬感，處于“兩棲”狀態(tài)。農(nóng)民工賺取的收入大部分沒有用到城市，而是回流到了農(nóng)村，其中相當(dāng)一部分用于建房，從而使這部分本可以用于緩解三四線城市房地產(chǎn)高庫存的購買力浪費(fèi)。

（四）一二線城市房市的“虹吸效應(yīng)”導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買力大量外流

一二線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高、就業(yè)吸納能力強(qiáng)、公共服務(wù)能力優(yōu)，吸引了大量三四線城市的人口和資金流。以中部省份河南為例，2015年末河南省戶籍總?cè)丝?0722萬人，常住人口9480萬人，相差的1200多萬人口就是流失到外省的人口，其中大部分都流向了一二線城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這導(dǎo)致三四線城市及小城鎮(zhèn)去庫存壓力進(jìn)一步加大。數(shù)據(jù)顯示，分區(qū)域看中西部房市去庫存速度明顯慢于東部，2016年一季度，東、中、西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市商品房成交量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部，西部城市更是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

（五）針對(duì)一二線城市房市調(diào)控政策的“溢出效應(yīng)”進(jìn)一步刺激了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大干快上”

近年來，由于房?jī)r(jià)過快上漲，一二線城市不同程度上都出臺(tái)了限購、限貸等調(diào)控措施，引導(dǎo)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在趨嚴(yán)的調(diào)控措施和“未來房地產(chǎn)商機(jī)在三四線城市”預(yù)期的誘惑下，房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)流動(dòng)資金迅速從一二線城市轉(zhuǎn)向政策相對(duì)寬松的三四線城市。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2012年，招商、萬科、保利等全國(guó)九大標(biāo)桿性房企在三四線城市的土地儲(chǔ)備平均提升了8%，隨之而來的是開發(fā)量的持續(xù)加大。由于三四線城市缺乏可以長(zhǎng)期支撐高房?jī)r(jià)的資本和高收入群體，一方是供給量大增、房?jī)r(jià)大漲；一方則是需求量和資金支付實(shí)力有限，自然會(huì)出現(xiàn)供過于求、供不符合求的情況，形成“滯銷”。

二、政策建議

由于三四線城市房地產(chǎn)高庫存背后的體制機(jī)制原因，去庫存已不僅僅是把現(xiàn)有商品房賣出去，而是要長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，在解決高庫存問題的同時(shí)，推出一系列重要制度改革，徹底治愈高庫存病因，這才是當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)去庫存的核心。

（一）立足當(dāng)前治標(biāo)，多措并舉化解商品房庫存

一是把棚戶區(qū)改造貨幣化安置作為推動(dòng)商品房去庫存的有效途徑，引導(dǎo)棚戶區(qū)改造征收家庭通過商品房住房渠道解決其居住需求。二是加大金融支持，努力擴(kuò)大住房需求。在落實(shí)好差別化個(gè)人住房信貸政策的同時(shí)，充分發(fā)揮住房公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持作用，引導(dǎo)社會(huì)用工單位將農(nóng)民工、勞務(wù)派遣等穩(wěn)定就業(yè)人員和個(gè)體商戶等零散就業(yè)人員納入住房公積金覆蓋范圍，支持其使用公積金解決住房問題。三是控制好土地供應(yīng)閘門，加強(qiáng)對(duì)未開發(fā)土地的管理使用。四是積極促進(jìn)農(nóng)民工進(jìn)城購房，擴(kuò)大住房需求。一方面，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合農(nóng)民工的生產(chǎn)生活特點(diǎn)、結(jié)合兩權(quán)抵押貸款等農(nóng)村金融創(chuàng)新進(jìn)行房貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更好地支持農(nóng)民工進(jìn)城購房；另一方面，各地政府要結(jié)合實(shí)際，加大稅費(fèi)減免、財(cái)稅補(bǔ)貼、公積金貼息等措施力度。此外，還要注重維護(hù)進(jìn)城農(nóng)民工的合法權(quán)益，保障其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)收益分配權(quán)，切實(shí)解除農(nóng)民進(jìn)城購房的后顧之憂。

（二）著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)治本，消除商品房高庫存滋生土壤

一是堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)為基，加快公共配套設(shè)施建設(shè)，提升城市承載力和吸引力。對(duì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和配套條件較好的城市，應(yīng)發(fā)展壯大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新業(yè)態(tài)模式；對(duì)資源型產(chǎn)業(yè)城市要改造升級(jí)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)接續(xù)替代產(chǎn)業(yè)；對(duì)農(nóng)業(yè)占比重的城市，要大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)，承接好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。二是合理劃分中央與地方的事權(quán)、財(cái)權(quán)，建立完善事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的財(cái)稅體制，平衡好事權(quán)上移和財(cái)力下移，推動(dòng)地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。三是改革戶籍制度，建立全國(guó)統(tǒng)一的社會(huì)保障和公共服務(wù)體系，將包括農(nóng)民工在內(nèi)的全部農(nóng)村人口納入到城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會(huì)保障和公共服務(wù)體系中來，打破地域分割，實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)籌，使農(nóng)民工真正在城市扎根。四是探索建立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀審慎管理框架，從宏觀經(jīng)濟(jì)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變動(dòng)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易等多個(gè)方面搭建相關(guān)指標(biāo)體系，在綜合評(píng)估判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建逆周期的宏觀審慎調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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The Discussion on the System and Mechanism Causes Hiding behind the High Inventory of Real Estate in Three and Four Class Cities

SUN Fang

（Zhengzhou Municipal Sub-branch PBC， Zhengzhou Henan 450018）

Abstract：The current high inventories of property market are mainly concentrated in three or four class cities because the inflow of population and potential value-added space is limited， therefore it is more difficult to digest the inventory， thus having always been the focus of destocking. Through the thorough analysis of system and mechanism reason for the high inventory of three or four class cities real estate， the paper puts forward treat and targeted advice which is of realistic significance to resolve the high inventory of three and four class cities real estate.

Keywords： real estate； destocking

責(zé)任編輯、校對(duì)：黨海麗