土地70年到期后，真的不需要繳費(fèi)了嗎？

土地70年到期后，真的不需要繳費(fèi)了嗎？

2016年12月23日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華在《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法（試行）》新聞發(fā)布會(huì)上表示，針對(duì)溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題，國(guó)土資源部和住建部會(huì)商后回復(fù)，可以采用“兩不一正?！钡倪^(guò)渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

對(duì)于此事，一些媒體和專家將之視為土地使用權(quán)到期后，在實(shí)踐和政策層面的一大突破。新華社評(píng)論：“溫州一小步，中國(guó)一大步。這一相關(guān)法律安排出臺(tái)前的過(guò)渡性安排，符合中央精神，順應(yīng)群眾期盼，對(duì)面臨不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶、交易、登記困難的群眾來(lái)說(shuō)，是一場(chǎng)及時(shí)雨，對(duì)所有公民來(lái)說(shuō)，是傳遞春天信息的最早一縷暖風(fēng)?！鄙踔劣腥讼氘?dāng)然的認(rèn)為，土地使用權(quán)70年后自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期的問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)解決了。

眾所周知，2016年4月，溫州一些20年住宅土地使用權(quán)到期的房屋，被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門告知需要繳納高達(dá)三分之一房?jī)r(jià)的費(fèi)用，引發(fā)了國(guó)人的震驚。最后被國(guó)土資源部叫停，使得70年土地使用權(quán)的問(wèn)題再次牽動(dòng)了國(guó)人的神經(jīng)。

很多人意識(shí)到，土地使用權(quán)的70年大限問(wèn)題，并非那么遙不可及，一旦真的到期高額續(xù)費(fèi)，對(duì)于很多人而言都難以接受。

可以說(shuō)，正是這個(gè)案例，給全國(guó)所有的房屋產(chǎn)權(quán)人敲響了警鐘：你們不過(guò)是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，如果高額續(xù)費(fèi)，房子將如何安放？

溫州一小步，中國(guó)一大步。這一相關(guān)法律安排出臺(tái)前的過(guò)渡性安排，符合中央精神，順應(yīng)群眾期盼，對(duì)面臨不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶、交易、登記困難的群眾來(lái)說(shuō)，是一場(chǎng)及時(shí)雨，對(duì)所有公民來(lái)說(shuō)，是傳遞春天信息的最早一縷暖風(fēng)。

在發(fā)布會(huì)上，盡管王廣華表示，有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問(wèn)題，是落實(shí)黨中央《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》所采取的過(guò)渡性措施。但很顯然，如果就此認(rèn)為以后土地使用權(quán)到期后不繳費(fèi)自動(dòng)續(xù)期的觀點(diǎn)仍然是一種過(guò)于樂(lè)觀的誤讀。

首先，國(guó)土資源部的這個(gè)決定和處理辦法，僅僅是針對(duì)溫州“溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題”這個(gè)特例，而不是“土地使用權(quán)70年”的普遍情況。

國(guó)土資源部在解釋“不需要提出續(xù)期申請(qǐng)”時(shí)特別強(qiáng)調(diào)針對(duì)的是“少數(shù)住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的權(quán)利人”。未來(lái)其他相似的土地產(chǎn)權(quán)情況，未來(lái)也參照這個(gè)辦理，參照的依據(jù)是《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問(wèn)題的復(fù)函》。

其次，徹底解決70年的問(wèn)題，需要修改中國(guó)當(dāng)下的土地管理法，需要解決《物權(quán)法》和《土地管理法》之間的矛盾和沖突。

如果按照《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，所謂自動(dòng)，當(dāng)然不需要走其他程序，不需要續(xù)費(fèi)。但了解《物權(quán)法》立法過(guò)程的人知道。關(guān)于是否“續(xù)期”的問(wèn)題，在《物權(quán)法》立法的時(shí)候就爭(zhēng)論很大，最早的草案是“自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期”，但因?yàn)橐庖?jiàn)不統(tǒng)一，最后就模糊處理，只規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，至于是否收費(fèi)，以及如何收費(fèi)，推到以后再處理。

當(dāng)時(shí)立法者可能認(rèn)為70年的問(wèn)題沒(méi)有那么迫切，為了不影響《物權(quán)法》的出臺(tái)，所以算一個(gè)妥協(xié)的安排。但在居民財(cái)富的絕大部分都和房子有關(guān)的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)到了必須解決的時(shí)候。但不管如何，要么修改《物權(quán)法》，要么在《土地管理法》或者《城市房地產(chǎn)管理法》中予以明確。

在法律出臺(tái)之前，70年的問(wèn)題等于沒(méi)有解決。而國(guó)土資源部解決的，不過(guò)是屬于特例的，牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個(gè)別情況的溫州20年土地使用權(quán)的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題和普遍性的70年土地使用權(quán)的問(wèn)題還是有很大的不同?？紤]到過(guò)去在這個(gè)問(wèn)題上的激烈博弈，我對(duì)這個(gè)問(wèn)題在短期內(nèi)解決其實(shí)并不樂(lè)觀。

當(dāng)然，必須承認(rèn)，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》中提出的“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期?！钡拇_為解決這個(gè)懸而未決的問(wèn)題提供了一個(gè)很好的時(shí)間窗口。

但考慮到這個(gè)問(wèn)題涉及部門利益、涉及土地公有制、涉及未來(lái)房產(chǎn)稅的合法性，必須承認(rèn)，這是一個(gè)極其考驗(yàn)高層智慧的重大命題。中國(guó)民眾對(duì)“70年”大限的恐懼：

一是基于對(duì)高房?jī)r(jià)的恐懼，無(wú)論政府和開(kāi)放商如何互相推卸責(zé)任，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，高房?jī)r(jià)離不開(kāi)高地價(jià)的助推，在當(dāng)前民眾對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)都沒(méi)有任何博弈能力的語(yǔ)境下，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)之后，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無(wú)法讓民眾不焦慮；

二是基于對(duì)公權(quán)力的恐懼，在中國(guó)歷史上的任何一個(gè)朝代，私權(quán)肯定是要為公權(quán)讓路的，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的?；谶@兩點(diǎn)，每一次法律對(duì)“70年大限”的完善，都意味著民眾要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

必須承認(rèn)，不管是基于良好的產(chǎn)權(quán)預(yù)期，還是為未來(lái)的房產(chǎn)稅鋪路，住宅土地使用權(quán)到期后，高價(jià)續(xù)費(fèi)，既違背情理，也和基本的法治精神背道而馳。

筆者過(guò)去一直強(qiáng)調(diào)：如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒(méi)有任何理由未來(lái)還要征收什么房產(chǎn)稅，如果要征收房產(chǎn)稅，就請(qǐng)把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。

所以筆者一直堅(jiān)持，對(duì)于70年后的問(wèn)題，必須遵照《物權(quán)法》關(guān)于“自動(dòng)”續(xù)期，以及象征性收費(fèi)的原則。在這個(gè)問(wèn)題上，想無(wú)償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價(jià)續(xù)期，再賣一次地皮，都是民眾無(wú)法接受，更是中國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定所不允許的，如果以此來(lái)試探，甚至挑戰(zhàn)民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設(shè)想。

國(guó)土資源部這次通過(guò)靈活的辦法，以自動(dòng)續(xù)期不收費(fèi)的形式解決了溫州土地使用權(quán)到期后的難題，的確是一個(gè)進(jìn)步。再加上有高層對(duì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的高度重視，這無(wú)疑是從法律上徹底解決70年問(wèn)題的最佳時(shí)間窗口。

筆者呼吁有關(guān)各方加快調(diào)研和立法的步伐，明確廢除1990年國(guó)務(wù)院關(guān)于土地70年的相關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)《土地管理法》的修訂，并在《土地管理法》中明確規(guī)定土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的具體規(guī)則，無(wú)償續(xù)期無(wú)疑是最好的選擇，即使退一萬(wàn)步要“有償續(xù)期”，也應(yīng)該是象征性的收費(fèi)，而不是再一次剪羊毛。（微信公號(hào)“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)”）

相關(guān)鏈接

溫州一小步中國(guó)一大步

國(guó)土資源部2016年12月23日正式發(fā)布過(guò)渡性安排辦法，溫州等地少數(shù)住房土地使用權(quán)到期后“兩不一正常”：不需要提出續(xù)期申請(qǐng)、不收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)。輿論稱之為“本年度最好消息”。盡管這只涉及部分城市少量住房，但對(duì)全社會(huì)來(lái)說(shuō)，這是落實(shí)黨中央關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的最新行動(dòng)，傳遞出“以人民為中心”，保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的訊息。

如何解決住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題與群眾利益密切相關(guān)，備受關(guān)注。此前，除溫州以外，青島、濟(jì)南、深圳等城市也遇到類似情況。這些城市大多在市級(jí)層面提供了臨時(shí)性解決方案。有的方案深受權(quán)利人歡迎，也有的不盡如人意甚至引起爭(zhēng)議。

《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問(wèn)題的復(fù)函》雖應(yīng)浙江省國(guó)土資源廳《關(guān)于如何處理少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期問(wèn)題的請(qǐng)示》而發(fā)，但同時(shí)抄送各地國(guó)土資源管理部門，這意味著地方在相關(guān)法律安排明確之前，各地均可按“兩不一正?！鞭k法處理住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題。國(guó)土資源部復(fù)函無(wú)異于一把理想的標(biāo)尺，體現(xiàn)了以人為本的精神。

溫州一小步，中國(guó)一大步。這一相關(guān)法律安排出臺(tái)前的過(guò)渡性安排，符合中央精神，順應(yīng)群眾期盼，對(duì)面臨不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶、交易、登記困難的群眾來(lái)說(shuō)，是一場(chǎng)及時(shí)雨，對(duì)所有公民來(lái)說(shuō)，是傳遞春天信息的最早一縷暖風(fēng)。

黨中央強(qiáng)調(diào)推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。改革開(kāi)放以來(lái)，保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)從寫入憲法到物權(quán)法實(shí)施，從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記到《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》誕生，無(wú)不證明了中國(guó)特色社會(huì)主義一切為了人民、一切服務(wù)人民的本色。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記本身是物權(quán)法的法定要求，始終貫穿著便民利民的紅線。這是人民群眾期待和擁護(hù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷，是我們黨執(zhí)政為民的初心，是憲法和物權(quán)法的法源。只要不失初心，人民為大，念茲在茲，矢志不移，就沒(méi)有什么難題不能通過(guò)改革實(shí)踐而解決。（新華社）