淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險控制

張曉玲+吳侃

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我們國家支撐起整個國民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，因此和國民經(jīng)濟(jì)具有十分緊密的關(guān)系。在房地產(chǎn)行業(yè)中資金向來都是房地產(chǎn)行業(yè)非常重要的關(guān)鍵問題，于現(xiàn)在的發(fā)展階段，我們國家房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵是依靠向銀行借款融資的融資策略。然而必然會產(chǎn)生融資風(fēng)險，且房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險所形成的因由非常龐雜，所以，要是想處理當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)里融資的迫切狀況，企業(yè)就必須在它的內(nèi)部找到因由，改良控制措施和風(fēng)險保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資策略；融資風(fēng)險控制

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、前言

一般房地產(chǎn)行業(yè)的工程投資的資本金額度非常大，那么資本金所占有的周期比較長，僅僅依靠企業(yè)的資金和企業(yè)本身累積的金錢是沒有辦法可以解決這個工程對資本金額和占有的時間上的要求，所以，必須依靠融資策略。與此同時，隨同房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式的不斷擴(kuò)展，融資的風(fēng)險同樣也在持續(xù)積累，如果不可以立刻選擇防范措的施和解決風(fēng)險，必然會引起企業(yè)在運(yùn)作過程中的巨大危境，或者導(dǎo)致企業(yè)失去了發(fā)展的最好時機(jī)和導(dǎo)致企業(yè)遭受慘烈損傷，嚴(yán)重的情況可能會威脅到企業(yè)的生存。

二、我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方式

1.金融機(jī)構(gòu)借款，就是說房地產(chǎn)行業(yè)向銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)借錢來完成它們的工程。商業(yè)銀行貸款一向是我國房地產(chǎn)行業(yè)歷來的主要融資方式，在短時間里很難改變這個現(xiàn)象。[1]隨同我們國家銀行系統(tǒng)的改良和管理的不停完善，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的投入愈加先進(jìn)。銀行運(yùn)用了貨幣緊縮的政策，降低了對于房地產(chǎn)開發(fā)商的房貸款，不夠?qū)嵙Φ钠髽I(yè)不可以經(jīng)受這個情況都去尋找大公司進(jìn)行被收購。[2]可以從這個看出來，銀行的各種政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分大的影響。

2.債券融資，債券就是為了籌集金錢，對投資者推行的，并且保證按照確切的利率交付利息和按照說好的條件有效償還本金的債務(wù)債權(quán)憑證。早早地在上個世紀(jì)年代初期，發(fā)行債券就已然作為我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)融資方式。[3]我國的企業(yè)債券的市場的運(yùn)行管制還是沒有成長到一個到很好的時候，因此這幾年我國對企業(yè)債券的推行的明顯不是很鼓勵的。在這十年里并沒有幾家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過債券，所以，債券融資在房地產(chǎn)資金方式中一項(xiàng)占的部分不多。

3.上市融資，我國的資本市場里的上市融資，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)由用一部分股份來交換企業(yè)這一期急用的發(fā)展資本金，促使企業(yè)的整體擴(kuò)增。但是房地產(chǎn)企業(yè)的上市并不順暢，其上市的過程繁雜而且結(jié)審的時間都比較長，所以，上市融資的希望對于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)來講，短時間里面仍然沒有辦法簡單地完成。

4.信托融資，通常都是通過基金公司或其他發(fā)起人發(fā)行的，并切經(jīng)過出資人供給的收益憑證，投資者會集起一些資本金，做為信托資產(chǎn)，并且通過一部分信用還不錯的機(jī)構(gòu)做為托管的那一方，接著對房地產(chǎn)工程實(shí)行投資，在得到收益之后，把投資收益按照部分相關(guān)確定比例還給投資者。對于房地產(chǎn)企業(yè)資本金內(nèi)容有改良影響，在不提升企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的條件下融資，有效地改良了公司資產(chǎn)負(fù)債內(nèi)容，信托融資的處理常常做為融資的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制措施分析

房地產(chǎn)企業(yè)在這個融資的經(jīng)過中，一定要注重對融資風(fēng)險的管控，做好選取風(fēng)險比較小的融資渠道。[4]企業(yè)是為了降低融資的風(fēng)險，常常能夠選擇各個融資渠道的有效整合，就是制做一個相對于更加可以避免風(fēng)險的融資整合對策，與此同時還需要注重不一樣融資渠道之間的轉(zhuǎn)變能力。

1.積極擴(kuò)大融資方式

于市場經(jīng)濟(jì)體系在不停改良的新條件下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要實(shí)行擴(kuò)大融資方式用來完成對本身發(fā)展對資本金的渴望。[5]大型的房地產(chǎn)行業(yè)可以由充沛的工程貯備，提升企業(yè)本身資本金能力和經(jīng)管標(biāo)準(zhǔn)，積極做到上市融資。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則能夠充足運(yùn)用傳統(tǒng)方式，企業(yè)劇本的閑時資產(chǎn)更換為企業(yè)必須延續(xù)的發(fā)展資本金。運(yùn)用ABS實(shí)行對房地產(chǎn)工程融資。

2.合理優(yōu)化融資內(nèi)容

企業(yè)應(yīng)當(dāng)易據(jù)不一樣的融資方式選擇合理的融資內(nèi)容，并且應(yīng)該要對融資時期、融資的本錢，和融資機(jī)遇等給予充足的思考，在維持企業(yè)的最好操控的時候，找到最好的融資內(nèi)容，盡可能地做到將整體融資本錢減少到最低標(biāo)準(zhǔn)。

3.建設(shè)預(yù)測風(fēng)險系統(tǒng)

運(yùn)用了不一樣的方式對項(xiàng)目的負(fù)債融資風(fēng)險實(shí)行檢測，對于防備債務(wù)融資的風(fēng)險重要性特別大。它就是運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)里的各種資料，輔助以各項(xiàng)數(shù)據(jù)模式以及財務(wù)解析的處理方法的使用，來對房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險實(shí)行風(fēng)險預(yù)測與防范。大部分能夠采用下面的舉措：（1）找到財務(wù)風(fēng)險的臨界點(diǎn)，只要當(dāng)營業(yè)利益大于財務(wù)兩平點(diǎn)的時候，企業(yè)才可以具備融資借債的能力。（2）運(yùn)用財務(wù)杠桿，準(zhǔn)確負(fù)債比率。于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定的狀況下，企業(yè)通過利息稅率之前的利潤里交付的債務(wù)的利息是相對于穩(wěn)定的，如果當(dāng)利息稅率之前利潤上升的時候，單位稅率結(jié)算之前的利潤所承擔(dān)的債務(wù)利息將會差不多減少。[6]扣了相應(yīng)的所得稅之后，能夠分給給企業(yè)權(quán)益者的利潤將會差不多增多了，用來給予企業(yè)權(quán)益者額外的利益。（3）根據(jù)企業(yè)對風(fēng)險的預(yù)測得到的水平，再去決定資金運(yùn)行主觀不一樣的時候風(fēng)險有效的狀況，進(jìn)而確定出相關(guān)的融資策略。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)需要擁有強(qiáng)大的實(shí)力和強(qiáng)勢的競爭力是與融資緊密相關(guān)的，然而嚴(yán)酷的市場氛圍對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)給予了非常大的問卷。因此房地產(chǎn)行業(yè)一定要實(shí)行融資的革新，找到不一樣的路線，運(yùn)用各個目前擁有的前提條件，實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)劃，處理發(fā)展中的資本金的情況。融資風(fēng)險控制同樣也是行業(yè)里每日規(guī)劃經(jīng)管內(nèi)容的其中一項(xiàng)，與此同時合理地對融資風(fēng)險實(shí)行管制也是非常重要的。

參考文獻(xiàn)：

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[5]張帥.房地產(chǎn)融資中的六大誤區(qū)[J].財經(jīng)界，2013，1.

[6]劉海麗，周明.中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2016，4.