論中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)

顧書(shū)桂

（上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所，上海200020）

論中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)

顧書(shū)桂

（上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所，上海200020）

雖然增量土地財(cái)政難以為繼是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的基本原因，但是對(duì)土地出讓收入的可替代性才是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的直接動(dòng)力。劣質(zhì)土地財(cái)政既限制了中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的充分發(fā)展，也增加了城鎮(zhèn)政府與居民達(dá)成住宅稅共識(shí)的難度。中國(guó)必須發(fā)展壯大城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)以夯實(shí)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，由此必須實(shí)現(xiàn)中國(guó)劣質(zhì)土地財(cái)政的轉(zhuǎn)型。以市場(chǎng)手段消除中國(guó)劣質(zhì)土地財(cái)政既得利益階層的反對(duì)是中國(guó)實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型、征收城鎮(zhèn)住宅稅的基本選擇。

城鎮(zhèn)住宅稅；土地出讓收入；劣質(zhì)土地財(cái)政

中國(guó)征收城鎮(zhèn)住宅稅雖然是大勢(shì)所趨，何時(shí)征收卻是一個(gè)老話(huà)題。[1]上海、重慶住宅稅試點(diǎn)開(kāi)始于2011年，但中國(guó)住宅稅法至今是只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)，不言而喻中國(guó)住宅稅全面征收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)具有高度的不確定性。中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅長(zhǎng)期議而不決，只能說(shuō)明中國(guó)全面征收住宅稅，仍有一些重大問(wèn)題需要加以厘清。

一、增量土地財(cái)政難以為繼是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的基本原因

1998年中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度全面改革以來(lái)，城鎮(zhèn)地方政府迅速找到了一條發(fā)財(cái)致富的捷徑——增量土地財(cái)政。由于中國(guó)城鎮(zhèn)土地是國(guó)有的，而鄉(xiāng)村土地是集體所有的，城鎮(zhèn)地方政府可以充當(dāng)城鄉(xiāng)之間的土地買(mǎi)賣(mài)中介，當(dāng)城鄉(xiāng)土地價(jià)格存在必要的差距時(shí)，充當(dāng)城鄉(xiāng)土地買(mǎi)賣(mài)中介就能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益，并且城鄉(xiāng)土地買(mǎi)賣(mài)規(guī)模越大，這種收益就越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年以來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)地方政府確實(shí)獲取了巨額的城鄉(xiāng)土地買(mǎi)賣(mài)中介收入。表1顯示，2003年中國(guó)城鎮(zhèn)地方政府出讓國(guó)有建設(shè)用地出讓合同總價(jià)格不過(guò)0.524萬(wàn)億元，但2007年迅速攀升至1.276萬(wàn)億元，2011年達(dá)到3.14萬(wàn)億元，2013年更達(dá)到4.2萬(wàn)億元。相對(duì)于2013年全國(guó)公共財(cái)政收入12.91萬(wàn)億元和地方本級(jí)財(cái)政收入6.897萬(wàn)億元，①中國(guó)城鎮(zhèn)地方政府的土地出讓收入規(guī)模不可謂不可觀。如果考慮到土地出讓收入幾乎全額歸城鎮(zhèn)地方政府支配的現(xiàn)有政策，土地出讓收入對(duì)城鎮(zhèn)地方政府的重要性又進(jìn)一步提高了。盡管由于缺少精確的數(shù)據(jù)我們不能說(shuō)，土地出讓收入就是土地買(mǎi)賣(mài)中介的凈收入，但層出不窮的農(nóng)村征地暴力和屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房昭示，城鄉(xiāng)土地價(jià)格差距不是一般的大，城鎮(zhèn)地方政府凈收入（包含官員尋租）應(yīng)該占土地出讓收入相當(dāng)高的比例。另一方面，即使城鎮(zhèn)地方政府凈收入很少，巨額的土地出讓總收入也是城鎮(zhèn)地方政府自己花出去的，因此增加的不僅僅是城鎮(zhèn)地方政府的可支配財(cái)力，更重要的是形成了固化的利益群體和利益關(guān)系，從而增強(qiáng)了城鎮(zhèn)地方政府的支出剛性。這種支出剛性也許與地方分稅制改革不徹底有關(guān)，[2]卻要求城鎮(zhèn)地方政府必須保持土地出讓收入規(guī)模的可持續(xù)性，否則城鎮(zhèn)地方政府的運(yùn)行就會(huì)出現(xiàn)停滯。

然而，回過(guò)頭來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)地方政府的這種增量土地財(cái)政明顯具有不可持續(xù)性。一方面，土地城鎮(zhèn)化以城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展為前提。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展意味著經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，只有經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張呈現(xiàn)外延式，需要增加土地投入時(shí)，土地城鎮(zhèn)化才能實(shí)現(xiàn)。因此，即使撇開(kāi)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極限和高低起伏不論，也不能避免土地的城鎮(zhèn)化陷入低潮。2007年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度達(dá)到階段性高峰的14.2%，然后開(kāi)始逐年下降，2015年已經(jīng)低達(dá)6.9%，并且短期還看不到探底回升的跡象。②在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)城鎮(zhèn)土地的擴(kuò)圍顯然會(huì)受到限制，繼續(xù)維持甚至擴(kuò)大土地出讓收入的增幅并不現(xiàn)實(shí)。另一方面，土地城鎮(zhèn)化離不開(kāi)人口城鎮(zhèn)化的重要支撐。服務(wù)于生產(chǎn)的需要固然應(yīng)該置于土地城鎮(zhèn)化目標(biāo)的第一位，服務(wù)于生活的需要同樣是土地城鎮(zhèn)化不可缺少的重要目的，因此土地城鎮(zhèn)化也需要人口的持續(xù)城鎮(zhèn)化。然而，2014年末，全國(guó)就業(yè)人員77253萬(wàn)人中，在城鎮(zhèn)就業(yè)的已經(jīng)達(dá)到39310萬(wàn)人，比重高達(dá)50.88%。③雖然相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)的這一比重仍有很大的提高潛力。但考慮到27395萬(wàn)的農(nóng)民工總量和16821萬(wàn)的外出農(nóng)民工無(wú)法真正融入城市，中國(guó)人口城鎮(zhèn)化帶來(lái)的土地城鎮(zhèn)化潛力其實(shí)已經(jīng)非常有限。當(dāng)中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)無(wú)法接納更多的外來(lái)人口城鎮(zhèn)化，中國(guó)城鎮(zhèn)土地的擴(kuò)展自然受限，中國(guó)城鎮(zhèn)地方政府的增量土地財(cái)政不可持續(xù)也就無(wú)法避免了。2007年以來(lái)，為了刺激經(jīng)濟(jì)，中國(guó)各級(jí)政府不遺余力，采取各種措施刺激城鎮(zhèn)住房需求，減少城鎮(zhèn)住房庫(kù)存，從而為土地城鎮(zhèn)化規(guī)模和城鎮(zhèn)化土地價(jià)格拓展空間，這恰恰是中國(guó)增量土地財(cái)政難以為繼的最佳反映。尤為典型的是，遼寧沈陽(yáng)居然推出了曇花一現(xiàn)的“零首付”政策，這進(jìn)一步凸顯了中國(guó)地方政府增量土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的必要。④當(dāng)然，我們不能排除由于特殊的政策原因，中國(guó)城鎮(zhèn)地方政府的土地出讓收入在以后某個(gè)時(shí)間點(diǎn)還會(huì)暴漲，但這種暴漲在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境不變的前提下肯定不是中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展自然而然的體現(xiàn)和需求，肯定是以中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扭曲為代價(jià)的，因而不能視為常態(tài)。

二、對(duì)土地出讓收入的可替代性是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的直接動(dòng)力

當(dāng)增量土地財(cái)政難以為繼時(shí)，根據(jù)國(guó)際慣例，存量土地財(cái)政自然走向前臺(tái)，這就是城鎮(zhèn)住宅稅。[3]然而，住宅稅何時(shí)出臺(tái)，則取決于住宅稅對(duì)土地出讓收入的替代能力。換句話(huà)說(shuō)，住宅稅對(duì)土地出讓收入的替代能力越強(qiáng)，住宅稅出臺(tái)越容易，住宅稅出臺(tái)時(shí)間也越早，反之亦然。聯(lián)系中國(guó)實(shí)際，我們會(huì)令人困惑地發(fā)現(xiàn)，與發(fā)達(dá)國(guó)家不同，盡管增量土地財(cái)政已經(jīng)難以為繼，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅距離替代土地出讓金還是很遙遠(yuǎn)。研究表明，2012年中國(guó)房產(chǎn)稅收入為1372.49億元，加上城鎮(zhèn)土地使用稅收入1541.72億元，兩者合計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為4.77%，這遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織許多國(guó)家的比例，如美國(guó)為80%，加拿大為84%，英國(guó)為93%，澳大利亞為99.6%，從而與地方政府的主體稅種根本不搭界。即使考慮展開(kāi)住宅稅試點(diǎn)的上海和重慶，這一結(jié)論依然有效。[2]這大概也是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅遲遲難以正式出臺(tái)的根本原因。

理論上看，一個(gè)國(guó)家存量土地財(cái)政難以替代增量土地財(cái)政只有兩種可能，一種可能是增量土地財(cái)政先天不足，導(dǎo)致存量住宅規(guī)模還不夠大，體系還不夠完整，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)育，這是屬于基本面的經(jīng)濟(jì)原因，是客觀的、不能改變的；另一種可能是政府與居民不能達(dá)成住宅稅共識(shí)，導(dǎo)致政府不能征收，居民不愿交納，這是屬于技術(shù)面的政治原因，是主觀的、可以改變的。中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅難以有效替代土地出讓收入，可能兩方面的原因都有。

中國(guó)現(xiàn)有的增量土地財(cái)政缺乏公平與效率，被稱(chēng)為劣質(zhì)土地財(cái)政，已經(jīng)眾所周知。[4]概括地說(shuō)就是，借助城鎮(zhèn)土地國(guó)有制和鄉(xiāng)村土地集體所有制的法規(guī)安排，中國(guó)地方政府獲得了雙向的市場(chǎng)完全壟斷地位，即作為完全壟斷買(mǎi)方可以以壟斷低價(jià)購(gòu)買(mǎi)寡頭壟斷賣(mài)方—鄉(xiāng)村的集體土地，然后又作為完全壟斷賣(mài)方以壟斷高價(jià)出售給壟斷競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)需求者。盡管政策規(guī)定城鎮(zhèn)征用農(nóng)村土地似乎充滿(mǎn)人文關(guān)懷，但農(nóng)村土地定價(jià)建立在農(nóng)用價(jià)值的基礎(chǔ)上決定了任何一次征用土地都是城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村赤裸裸的經(jīng)濟(jì)掠奪。[5]而招拍掛的土地出讓市場(chǎng)機(jī)制無(wú)論怎樣完善，都不過(guò)是在土地出讓規(guī)模既定的前提下將完全壟斷價(jià)格推得盡可能高而已，甚至實(shí)際價(jià)格低于意愿價(jià)格時(shí)，中國(guó)地方政府寧可減少預(yù)定的土地出讓數(shù)量，也要確保土地出讓價(jià)格一路走高。這也就不難理解，由于住房用地供應(yīng)計(jì)劃屢屢不能如期完成，而且和實(shí)際供地規(guī)模差距太大，2014年國(guó)土資源部不得不暫停發(fā)布實(shí)施4年之久的全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布各省的供地計(jì)劃。⑤當(dāng)土地價(jià)格被壟斷推升時(shí)，城鎮(zhèn)住宅價(jià)格必然一路上漲。如果市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不變，城鎮(zhèn)住宅的發(fā)展規(guī)模肯定受限，中國(guó)就不可能發(fā)育出體系完整的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)。例如，2015年末上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.5平方米，折合人均住房居住面積18.1平方米，與人均住房建筑面積低于15平方米即可申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的保障標(biāo)準(zhǔn)相比，上海的住房市場(chǎng)顯然遠(yuǎn)未達(dá)到充分發(fā)展的水平，基本停留在初步發(fā)展的階段，那么中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體發(fā)展水平也就可想而知了。⑥希望通過(guò)對(duì)殘缺不全的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)征稅，以此替代還處于上升階段的土地出讓收入，這在中國(guó)顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

居民與政府難以達(dá)成城鎮(zhèn)住宅稅共識(shí)估計(jì)是劣質(zhì)土地財(cái)政的另一個(gè)惡果。土地城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城鎮(zhèn)化土地主體應(yīng)該是邊緣土地，價(jià)格應(yīng)該是邊際價(jià)格，即使出于政策目的，城鎮(zhèn)化土地的價(jià)格也不應(yīng)該離邊際價(jià)格太遠(yuǎn)，這不僅是因?yàn)槿魏我粋€(gè)地方政府都不可能有足夠的財(cái)力彌補(bǔ)由此造成的效率損失，更重要的是這會(huì)扭曲整個(gè)地區(qū)的資源配置，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生極為消極的影響。然而中國(guó)城鎮(zhèn)土地的出讓收入不僅基本由城鎮(zhèn)消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)，中國(guó)城鎮(zhèn)生產(chǎn)者利用土地的政策優(yōu)惠成本甚至也部分轉(zhuǎn)嫁給了城鎮(zhèn)消費(fèi)者。以2014年為例，第四季度末中國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)、商服地價(jià)、住宅地價(jià)和工業(yè)地價(jià)分別為3522元/平方米、6552元/平方米、5277元/平方米和742元/平方米，住宅地價(jià)與商服地價(jià)相差不大，但等于工業(yè)地價(jià)的7倍，這一方面說(shuō)明中國(guó)城鎮(zhèn)住宅地價(jià)高得不正常，另一方面說(shuō)明中國(guó)城鎮(zhèn)工業(yè)地價(jià)低得不正常。再看土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，當(dāng)年住宅用地供應(yīng)（16.7%）相當(dāng)于商服用地供應(yīng)（8.1%）的2倍多，由于土地出讓收入不正常地依賴(lài)住宅用地，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格實(shí)際上被嚴(yán)重泡沫化了。⑦即不考慮市場(chǎng)價(jià)格泡沫，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅，不分優(yōu)質(zhì)住宅和普通住宅，都存在著極為畸形的政策性?xún)r(jià)格泡沫。[4]當(dāng)普通住宅被豪宅化，住宅價(jià)格與價(jià)值背離，是否征收住宅稅自然也就失去了客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，居民不愿繳納住宅稅、政府推廣住宅稅寸步難行也就可想而知了。

劣質(zhì)土地財(cái)政扭曲了資源配置，使中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展程度低，體系不完整，層次不分明，規(guī)模體量偏小，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅對(duì)土地出讓收入的替代能力因此也大大下降，這從根本上抑制了中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅的正式出臺(tái)。要改變這種現(xiàn)狀，只能從改變劣質(zhì)土地財(cái)政，從糾偏中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)入手。

三、發(fā)展壯大城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

中國(guó)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的核心是改變目前城鎮(zhèn)普通住宅消費(fèi)的強(qiáng)制性特征，更多地反映城鎮(zhèn)住宅消費(fèi)的主動(dòng)性、自愿性。人類(lèi)社會(huì)產(chǎn)生以來(lái)，住宅雖然也承擔(dān)一定的生產(chǎn)職能，但它主要還是人們不可或缺的生活必需品。住宅的有無(wú)與好壞，不僅在很大程度上決定一個(gè)人勞動(dòng)效率的高低，甚至能決定一個(gè)人最終愿不愿意提供勞動(dòng)。近代工業(yè)革命及其技術(shù)進(jìn)步雖然總體上將住宅的生產(chǎn)職能分離出去，將一部分生活職能也分離出去，但這并沒(méi)有改變住宅作為生活必需品的基本特征，以此為基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)住宅甚至成為保值增值的重要手段。伴隨著住宅重要性的提升，住宅已經(jīng)成為許多個(gè)人及其家庭自主決策的最主要對(duì)象。在這種情況下，每個(gè)個(gè)人和家庭對(duì)住宅都有最低限度的需要，在基本需要得到滿(mǎn)足以后，人們會(huì)進(jìn)一步考慮享受、投資等其它因素酌情增加住宅的購(gòu)買(mǎi)，從而形成住宅需求的剛性和彈性。換句話(huà)說(shuō)，在住宅需求的剛性范圍內(nèi)，家庭和個(gè)人會(huì)不惜損害勞動(dòng)力的擴(kuò)大再生產(chǎn)來(lái)滿(mǎn)足自己基本的居住需求，只有進(jìn)入住宅需求的彈性空間內(nèi)，住宅的需求與收入能力才會(huì)呈現(xiàn)明顯的相關(guān)性。劣質(zhì)土地財(cái)政的要害在于，利用人們的住宅需求剛性，使人們?cè)跐M(mǎn)足基本居住需求時(shí)就付出過(guò)高的代價(jià)，消費(fèi)者的勞動(dòng)力再生產(chǎn)因此陷入紊亂，消費(fèi)者的基本居住需求不僅不能完全展現(xiàn)，消費(fèi)者的彈性居住需求還在很大程度上消失，從而既不利于體現(xiàn)生產(chǎn)的最終目的，也不利于生產(chǎn)發(fā)展本身。土地財(cái)政轉(zhuǎn)型必須體現(xiàn)住宅需求的自主特征，改變基本居住需求壟斷高價(jià)的現(xiàn)狀，從而將人們的住宅需求彈性盡可能體現(xiàn)出來(lái)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)均衡狀態(tài)的回歸。

在充分競(jìng)爭(zhēng)的前提下，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)均衡狀態(tài)的回歸不僅指城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的一體化，還包括城鎮(zhèn)普通住宅和優(yōu)質(zhì)住宅價(jià)格形成的市場(chǎng)化。這是因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格的壟斷首先是城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換的壟斷，其次才是中國(guó)城鎮(zhèn)土地供給的壟斷。歷史上看，特別是近現(xiàn)代以來(lái)，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展首先是城鎮(zhèn)工商業(yè)的發(fā)展和人口在城鎮(zhèn)的集中，其次才是鄉(xiāng)村土地的城市化。換句話(huà)說(shuō)，城鎮(zhèn)工商業(yè)發(fā)展是主要因素，人口在城鎮(zhèn)的集中是次要因素，但它們都是主動(dòng)因素，鄉(xiāng)村土地的城市化則是被動(dòng)因素。盡管因?yàn)槌擎?zhèn)土地的利用效率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村，鄉(xiāng)村土地城市化的要價(jià)可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄉(xiāng)村土地農(nóng)用的市場(chǎng)價(jià)值，但鄉(xiāng)村土地以什么樣的價(jià)格和規(guī)模參與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須完全服務(wù)于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，否則鄉(xiāng)村土地就會(huì)被排斥在城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之外，最極端的形式就是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩或衰退以阻止鄉(xiāng)村土地城市化進(jìn)程的正常進(jìn)行。2007年以來(lái)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步進(jìn)入低谷，可能反映的正是這樣一個(gè)事實(shí)，中國(guó)劣質(zhì)的增量土地財(cái)政不但沒(méi)有惠及“三農(nóng)”，反而使得中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨向惡化。因此，中國(guó)城鄉(xiāng)土地的轉(zhuǎn)換節(jié)奏必須適應(yīng)中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口聚集的需要，即不能用限制城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換來(lái)限制人口的地理集中，否則很可能人口的地理集中沒(méi)有限制住，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的活力反而被扼殺了。當(dāng)然，限制人口的地理集中如果只是限制城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換的借口，則中國(guó)的劣質(zhì)增量土地財(cái)政性質(zhì)就更為惡劣了。在解決了城鄉(xiāng)土地自由轉(zhuǎn)換的問(wèn)題后，解決城鎮(zhèn)土地供給的壟斷問(wèn)題難度就小多了。這是因?yàn)槌擎?zhèn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，人口在城鎮(zhèn)越集中，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)價(jià)格差距越大，城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換規(guī)模越大，即使不考慮其他因素，地方政府壟斷城鎮(zhèn)土地供給的儲(chǔ)備成本也會(huì)越高，從而使得地方政府壟斷城鎮(zhèn)土地供給的積極性大大降低。需要注意的是，地方政府壟斷城鎮(zhèn)土地供給的理由往往是利用政策優(yōu)惠招商引資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)，或者是補(bǔ)償土地投資成本，或者是保護(hù)耕地、節(jié)約土地利用，實(shí)際上它們都是站不住腳的。一是農(nóng)用土地改為工商業(yè)用地，本身就是極大的政策優(yōu)惠，那些過(guò)度優(yōu)惠的成本應(yīng)該由政府承擔(dān)而不是由城鎮(zhèn)消費(fèi)者承擔(dān)；二是土地投資會(huì)帶來(lái)土地增值，由此收回成本應(yīng)該是沒(méi)有任何問(wèn)題的，因此土地投資的成本同樣無(wú)需由城鎮(zhèn)消費(fèi)者承擔(dān)；三是人口在城鎮(zhèn)的集中本身意味著農(nóng)村土地濫用的減少，農(nóng)村生態(tài)得到恢復(fù)，農(nóng)村土地承載人口的數(shù)量減少和能力提高，因此限制城鎮(zhèn)土地供給能保護(hù)耕地、節(jié)約土地利用。即使在人多地少的日本，城鎮(zhèn)土地供給不足，也被認(rèn)為理由是站不住腳的。[6]中國(guó)城鎮(zhèn)地方政府需要做的應(yīng)該是限制城鎮(zhèn)土地需求，特別是城鎮(zhèn)住宅用地和住宅的需求，以把城鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格特別是普通住宅用地價(jià)格維持在生產(chǎn)價(jià)格的水平上，而不是限制城鎮(zhèn)土地供給、刺激城鎮(zhèn)土地需求從而把城鎮(zhèn)土地價(jià)格盡可能推高，后者恰恰是過(guò)去十多年來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)政府甚至中央政府一以貫之的宏觀政策追求目標(biāo)。當(dāng)普通住宅價(jià)格反映為穩(wěn)定的生產(chǎn)價(jià)格時(shí)，優(yōu)質(zhì)住宅價(jià)格必然是反映享受和投資需求的市場(chǎng)彈性?xún)r(jià)格，則城鎮(zhèn)消費(fèi)者住宅需求的主動(dòng)性和支付能力就會(huì)在住宅市場(chǎng)上充分體現(xiàn)出來(lái)，根據(jù)住宅的優(yōu)劣征收住宅稅也就成為公平而可行的地方政府行為了。根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以斷言，未來(lái)數(shù)十年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)還有一個(gè)大發(fā)展的過(guò)程，以普通住宅為主體的增量土地財(cái)政潛力還很大，同時(shí)以老城舊區(qū)改造為主要表現(xiàn)形式的存量土地財(cái)政也會(huì)蓬勃興起，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅替代土地出讓收入的主導(dǎo)地位將可以是一個(gè)平和的、自然的過(guò)程。

四、劣質(zhì)土地財(cái)政的既得利益階層是中國(guó)土地財(cái)政成功轉(zhuǎn)型的最大阻力

充分挖掘增量土地財(cái)政潛力，壯大中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)特別是普通住宅市場(chǎng)，可以為中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅的全面開(kāi)征提供堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，卻可能遭遇中國(guó)社會(huì)既得利益階層的強(qiáng)烈抵制，原因在于劣質(zhì)土地財(cái)政制造了嚴(yán)重的政策性?xún)r(jià)格泡沫，以發(fā)展壯大中國(guó)城鎮(zhèn)普通住宅市場(chǎng)為主要內(nèi)容的土地財(cái)政轉(zhuǎn)型會(huì)刺破這種泡沫，從而使得中國(guó)一大批城鎮(zhèn)住宅投資者與投機(jī)者的房產(chǎn)財(cái)富縮水或化為烏有。

種種跡象表明，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅的政策性?xún)r(jià)格泡沫是非常堅(jiān)硬的。一方面，2003年以來(lái)中國(guó)住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控的結(jié)果都是推動(dòng)城鎮(zhèn)普通住宅價(jià)格的穩(wěn)步上漲。在中國(guó)，降低房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)令人麻木的口號(hào)。政府為了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，有些手段是公開(kāi)的，如增加住房消費(fèi)的信貸杠桿、減少住房購(gòu)買(mǎi)的限制性條件，有些手段則是秘而不宣的，如減少土地供應(yīng)、打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為、限制住房銷(xiāo)售許可證的發(fā)放，最終的結(jié)果是每一輪住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控都實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)價(jià)格不同程度的上漲。另一方面，伴隨著日益嚴(yán)重的住房問(wèn)題，1998年以來(lái)的中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度一直沒(méi)有落到實(shí)處。劣質(zhì)土地財(cái)政本來(lái)就是與住房保障相沖突的，然而即便是有勝于無(wú)的保障性住房也是要么不建，要么建了以后或者因?yàn)榻煌ú慌涮组e置，或者因?yàn)樽饨鹗袌?chǎng)化閑置，或者向非保障對(duì)象（政府官員、引進(jìn)人才、大型國(guó)企）傾斜，真正針對(duì)經(jīng)濟(jì)困難人群的住房保障充其量發(fā)揮著點(diǎn)綴作用。住房保障制度的缺失有利于將住房困難人群強(qiáng)制驅(qū)趕到住宅市場(chǎng)上，但劣質(zhì)土地財(cái)政依然在中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)上造成了前所未有的奇觀，一邊是價(jià)格高高在上的商品住房積壓，嚴(yán)重影響到政府土地的持續(xù)出售，去庫(kù)存不再是企業(yè)行為，反而變成了中央政府的戰(zhàn)略性任務(wù)，另一邊是以農(nóng)民工為代表的城鎮(zhèn)移民越來(lái)越難全面融入城市生活，不得不成為候鳥(niǎo)式的長(zhǎng)期流動(dòng)人口。面對(duì)越來(lái)越高的居住成本，2015年的上海也出現(xiàn)了外來(lái)常住人口的負(fù)增長(zhǎng)。⑧管中窺豹，略見(jiàn)一斑。在這種背景下，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活力出現(xiàn)整體上的衰退也就不難理解了。

從增量土地財(cái)政的運(yùn)行過(guò)程看，中國(guó)各級(jí)政府（從中央到地方，特別是地方）無(wú)疑是中國(guó)劣質(zhì)土地財(cái)政的最大既得利益者。這是因?yàn)槌擎?zhèn)土地出讓收入，無(wú)論是總收入還是凈收入，都是歸地方政府支配的，地方政府是城鎮(zhèn)土地出讓金最直接的受益者?？紤]到分稅制的不徹底性，地方政府的支出剛性實(shí)際上是由中央政府造成的，減少了中央政府的預(yù)算赤字，因此中央政府實(shí)際上也是劣質(zhì)土地財(cái)政的受益者，否則難以理解中央政府對(duì)地方政府劣質(zhì)土地財(cái)政的理解和配合行為了。[2]鄉(xiāng)村總體上而言是劣質(zhì)土地財(cái)政的受害者，但很多鄉(xiāng)村行政人員可以利用鄉(xiāng)村土地的集體所有權(quán)與城鎮(zhèn)政府激烈博弈，從而獲得大量租金，他們?cè)谝欢ǔ潭壬弦彩羌鹊美嬲撸@可以從近期很多村官腐敗案件得到查處看出來(lái)。中國(guó)城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是中國(guó)劣質(zhì)土地財(cái)政的第二大受益者。中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)領(lǐng)域出產(chǎn)了一批又一批的億萬(wàn)富翁，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)無(wú)關(guān)，有關(guān)的只是城鎮(zhèn)土地價(jià)格大幅度上漲的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。在城鎮(zhèn)土地壟斷供給的政策支持下，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)城鎮(zhèn)政府的土地供給支付了天價(jià)，但壟斷競(jìng)爭(zhēng)的買(mǎi)方市場(chǎng)足夠彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地成本支出而有余。如果說(shuō)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要面對(duì)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)上土地價(jià)格和住宅價(jià)格上漲只要坐等政策發(fā)揮作用就可以了，因而完全是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，有時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于滿(mǎn)足流動(dòng)性的需要將住宅降價(jià)出售甚至?xí)獾匠擎?zhèn)政府的阻撓而不可得。中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要不缺資金，延期開(kāi)工，分期銷(xiāo)售，甚至直接持有，在過(guò)去十多年的時(shí)間里屢見(jiàn)不鮮。中國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資者和投機(jī)者則是中國(guó)劣質(zhì)土地財(cái)政的第三大受益者，但承擔(dān)著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)，因而對(duì)劣質(zhì)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型最為敏感，反抗也最為激烈。中國(guó)城鎮(zhèn)中低收入消費(fèi)者由于住房保障制度缺失被迫走進(jìn)商品住宅市場(chǎng)，他們的住宅雖然也存在巨大的升值，但這種升值的流動(dòng)性很差，幾乎一輩子無(wú)法變現(xiàn)，因而不能成為住宅投資者或投機(jī)者，相反他們也是劣質(zhì)土地財(cái)政的受害者。只有那些高收入的非工薪階層，購(gòu)買(mǎi)的住宅超出了基本居住需要（既可能是住宅套數(shù)也可能是建筑面積），才屬于住宅投資者與投機(jī)者。這些投資者與投機(jī)者在變現(xiàn)前只要住宅價(jià)格下跌甚至住宅價(jià)格不漲，都有可能遭受損失，因而是劣質(zhì)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型最堅(jiān)決的反對(duì)力量。在土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的各種反對(duì)力量中，中國(guó)各級(jí)政府官員對(duì)于土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的態(tài)度尤其值得重視，住宅投資與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)小收益大，他們也成為中國(guó)住宅市場(chǎng)投資與投機(jī)的重要組成部分，由于他們擁有內(nèi)幕信息和尋租機(jī)會(huì)，住宅投資與投機(jī)收益幅度差不多也是最大的。其身份和地位特殊，對(duì)土地財(cái)政的順利轉(zhuǎn)型影響重大。

五、市場(chǎng)化是中國(guó)城鎮(zhèn)土地財(cái)政成功轉(zhuǎn)型的最佳手段

在土地財(cái)政轉(zhuǎn)型問(wèn)題上，中國(guó)地方政府目前已經(jīng)陷入進(jìn)退兩難的處境，即增量土地財(cái)政難以為繼而存量土地財(cái)政難以替代。一方面，去庫(kù)存本來(lái)是企業(yè)的事，僅僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存涉及到地方政府增量土地財(cái)政的可持續(xù)性，去庫(kù)存成為中國(guó)各級(jí)政府的戰(zhàn)略性任務(wù)。另一方面，以重慶和上海為試點(diǎn)的住宅稅征收，由于覆蓋面窄，住宅稅的開(kāi)征對(duì)于彌補(bǔ)土地出讓金的減少效果好似杯水車(chē)薪。事實(shí)上，賈康、李婕關(guān)于住宅稅面積（或套數(shù)）豁免的主張，[2]無(wú)論政府是否接受，都足以讓住宅稅胎死腹中。因?yàn)椴挥杌砻?，住宅稅的出臺(tái)會(huì)遭到普遍反對(duì)，一旦給予豁免，住宅稅出臺(tái)又毫無(wú)意義。由于存量土地財(cái)政難以替代增量土地財(cái)政的根源就在劣質(zhì)土地財(cái)政，因此只有改變劣質(zhì)土地財(cái)政，才能充分挖掘增量土地財(cái)政的潛力，才能進(jìn)一步壯大中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)規(guī)模，才能順利實(shí)現(xiàn)存量土地財(cái)政對(duì)增量土地財(cái)政的成功替代，從而最終推動(dòng)中國(guó)土地財(cái)政的成功轉(zhuǎn)型。

壟斷是劣質(zhì)土地財(cái)政的前提，從歷次住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果看，市場(chǎng)化已經(jīng)成為中國(guó)城鎮(zhèn)土地財(cái)政成功轉(zhuǎn)型的唯一也是最佳的手段與選擇。（1）市場(chǎng)化有利于城鄉(xiāng)土地的自由轉(zhuǎn)換。土地儲(chǔ)備是地方政府壟斷土地供給的基本手段，一旦城鄉(xiāng)土地自由轉(zhuǎn)換，地方政府土地儲(chǔ)備也就失去意義，沒(méi)有土地儲(chǔ)備，地價(jià)變動(dòng)與政府利益在很大程度上也就脫鉤了，從而有利于地方政府從劣質(zhì)土地財(cái)政泥潭中脫身。（2）市場(chǎng)化有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為土地開(kāi)發(fā)的主體，承擔(dān)地價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從而加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，增加住宅供給。城鄉(xiāng)土地差價(jià)縮小將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接推上土地開(kāi)發(fā)的平臺(tái)，承擔(dān)土地價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，決定自己持有土地的時(shí)間，這客觀上會(huì)加快一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐，從而增加城鎮(zhèn)住宅的供給速度。（3）市場(chǎng)化有利于完善地方政府規(guī)劃、管理、監(jiān)督土地開(kāi)發(fā)的功能。土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、管理、監(jiān)督都具有外部性特征，不能交給市場(chǎng)主體，雖然我國(guó)政治體制還存在很大的缺陷，但政府履行土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、管理、監(jiān)督功能確實(shí)仍然是最優(yōu)的，土地開(kāi)發(fā)本身和土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、管理與監(jiān)督分離，實(shí)際上增加了土地違規(guī)非法開(kāi)發(fā)的成本，有利于土地資源的優(yōu)化配置。（4）市場(chǎng)化有利于理順中國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格關(guān)系，完善中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)體系。當(dāng)城鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)換依循經(jīng)濟(jì)需要和生活需要時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格勢(shì)必反映為均衡價(jià)格，特別是住宅的政策性?xún)r(jià)格泡沫逐漸破滅，普通住宅價(jià)格會(huì)向穩(wěn)定的生產(chǎn)價(jià)格回歸，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)高低不同、錯(cuò)落有致的完整體系。（5）市場(chǎng)化最重要的作用可能是重塑了中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)者群體，增強(qiáng)了他們的市場(chǎng)力量，從而最終有利于破解中國(guó)城鎮(zhèn)劣質(zhì)土地財(cái)政的既得利益聯(lián)盟。市場(chǎng)化有利于他們更合理地安排住房消費(fèi)，從而削弱城鎮(zhèn)住宅投資者與投機(jī)者的市場(chǎng)壟斷勢(shì)力。當(dāng)市場(chǎng)化的過(guò)程接近完成時(shí)，可以肯定中國(guó)體系完整的城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)達(dá)到最大，中國(guó)城鎮(zhèn)增量土地財(cái)政向存量土地財(cái)政的轉(zhuǎn)變將具備最堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

中國(guó)城鎮(zhèn)土地出讓金源于鄉(xiāng)村土地征收、城鎮(zhèn)土地儲(chǔ)備和城鎮(zhèn)土地出讓等幾個(gè)核心環(huán)節(jié)，相應(yīng)地，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)化的具體政策也可以從這幾個(gè)方面入手。核心內(nèi)容則是將從事土地征收、土地儲(chǔ)備和土地出讓的政府機(jī)關(guān)與事業(yè)單位企業(yè)化，同時(shí)將外部性較少或外部經(jīng)濟(jì)可以?xún)?nèi)在化的土地投資職能轉(zhuǎn)移出去，政府只保留規(guī)劃、管理和監(jiān)督的職能。地方政府即便介入城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換也只有原則和政策，而沒(méi)有地理范圍和方向的規(guī)定，具體過(guò)程和條件則由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與鄉(xiāng)村直接協(xié)商。地方政府一般通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)需求來(lái)限制房地產(chǎn)供給，真正做到政府調(diào)控需求、市場(chǎng)引導(dǎo)企業(yè)。理論上，鄉(xiāng)村土地變更為城鎮(zhèn)土地運(yùn)用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有無(wú)限供給的可能，但政府可以通過(guò)財(cái)產(chǎn)稅和消費(fèi)稅抑制需求，從而將包括住宅在內(nèi)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求控制在城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)所能承受的范圍內(nèi)。這樣做的好處，一是城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的一體化得到有效保證，二是鄉(xiāng)村土地的過(guò)度供應(yīng)得以避免，三是城鎮(zhèn)普通住宅的生產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，四是城鎮(zhèn)住宅價(jià)格差異反映的是城鎮(zhèn)消費(fèi)者真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力水平及其差異。伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡回歸，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅財(cái)產(chǎn)稅和消費(fèi)稅的逐步完善過(guò)程，實(shí)際上也就是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅的系統(tǒng)推出和形成過(guò)程。受制于中國(guó)國(guó)情，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅不可能像歐美和很多發(fā)展中國(guó)家一樣，僅僅是一種財(cái)產(chǎn)稅，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅應(yīng)該是一種財(cái)產(chǎn)稅與消費(fèi)稅的有機(jī)結(jié)合。[7]

六、中國(guó)城鎮(zhèn)全面征收住宅稅的前景展望

形式上，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅征收試點(diǎn)已經(jīng)五年，增量土地財(cái)政因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存困難重重而難以為繼，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅的全面征收似乎已經(jīng)條件具備。實(shí)際上，劣質(zhì)土地財(cái)政導(dǎo)致中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)價(jià)格扭曲，規(guī)模過(guò)小，中國(guó)城鎮(zhèn)增量土地財(cái)政走向存量土地財(cái)政還缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在住宅稅對(duì)土地出讓金替代性明顯不足的前提下，中國(guó)政府應(yīng)該不會(huì)貿(mào)然推廣住宅稅，也就是說(shuō)，至少在目前，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅的全面征收可能性很小。中國(guó)城鎮(zhèn)首先需要比較長(zhǎng)的一段時(shí)間進(jìn)一步發(fā)展壯大住宅市場(chǎng)，推動(dòng)劣質(zhì)土地財(cái)政的轉(zhuǎn)型，這意味著中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)利益格局的重大調(diào)整，甚至可能需要中國(guó)經(jīng)濟(jì)和政治體制的重大革新。從這個(gè)角度看，中國(guó)城鎮(zhèn)全面征收住宅稅還有點(diǎn)遙遠(yuǎn)。然而，一旦中國(guó)深化全面改革，無(wú)論是消化現(xiàn)有的商品住宅庫(kù)存，還是興建新的普通住宅，都是極短時(shí)間內(nèi)可以完成的事情。當(dāng)規(guī)模龐大的中國(guó)農(nóng)民工完全融入中國(guó)城市生活，甚至出于改善中國(guó)農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的需要，有一部分農(nóng)民出于非經(jīng)濟(jì)原因也能順利融入城市生活，則中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也就大致完成了。此時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)存量土地財(cái)政替代增量土地財(cái)政，無(wú)論是客觀條件還是主觀環(huán)境都已具備，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅稅替代土地出讓金的過(guò)程將是極為平和與自然的。

總體來(lái)看，在客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前，中國(guó)城鎮(zhèn)政府的土地財(cái)政轉(zhuǎn)型是不可避免的，也是無(wú)法抗拒的，但在轉(zhuǎn)型方式和時(shí)間節(jié)點(diǎn)的選擇上很可能是好事多磨。

注釋?zhuān)?/p>

①參見(jiàn)中華人民共和國(guó)財(cái)政部網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)《2013年財(cái)政收支情況》。

②參見(jiàn)中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2007年和2015年《全國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

③參見(jiàn)中華人民共和國(guó)人力資源和社會(huì)保障部網(wǎng)站數(shù)字人社《2014年度人力資源和社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

④參見(jiàn)郭亦非：《去庫(kù)存沈陽(yáng)樣本：還原“短命”的8小時(shí)零首付新政》，http://finance.qq.com/a/20160309/025219.htm。

⑤參見(jiàn)張大偉：《國(guó)土資源部為何取消土地供應(yīng)統(tǒng)一發(fā)布》，http://news.xinhuanet.com/finance/2014-05/26/c_12654866 2.htm。

⑥參見(jiàn)中華人民共和國(guó)中國(guó)上海市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站《2014年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

⑦參見(jiàn)中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部網(wǎng)站數(shù)據(jù)《2014年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》。

⑧參見(jiàn)何欣榮：《2015年上海市常住人口首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)》，http: //news.xinhuanet.com/politics/2016-03/01/c_1118203962.htm。

[1]唐敏.征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)[J].瞭望，2010，（36）：50-51.

[2]賈康，李婕.房地產(chǎn)稅改革總體框架研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2014，（49）：3-28.

[3]王宏利.美國(guó)土地財(cái)政收入演進(jìn)規(guī)律及啟示[J].地方財(cái)政研究，2011，（5）：74-80.

[4]顧書(shū)桂.論中國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格泡沫破滅的原則與政策[J].寧夏社會(huì)科學(xué)，2015，（2）：58-62.

[5]顧書(shū)桂.劣質(zhì)土地財(cái)政是中國(guó)農(nóng)地征收沖突的根源[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2014，（3）：38-42.

[6][日]野口悠紀(jì)雄.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].汪斌，譯.北京：商務(wù)印書(shū)館，1997.13.

[7]顧書(shū)桂.中國(guó)城鎮(zhèn)土地出讓金與住宅稅的比較研究[J].復(fù)旦學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015，（4）：124-131.

（責(zé)任編輯：盧君）

Study on the Introduction Opportunity of Chinese Urban Housing Tax

GU Shu-gui
（Institute of Applied Economy,Shanghai Academy of Social Science,Shanghai 200020,China）

Although it is the basic reason that incremental land finance is difficult to continue,only the degree of substitution referring to land transfer revenue is the direct power of the introduction of Chinese urban housing tax.Bad land finance limits the sufficient development of Chinese urban housing market and increases difficulties that urban government and citizens agree on housing tax.To strengthen the economic foundation of housing tax introduction in Chinese urban,urban housing market has to be expanded,land finance transformation must be realized.The basic choice of land finance transformation and housing tax collection in Chinese city is that the against from bad land finance gainers is eliminated by economic method.

urban housing tax;land transfer revenue;bad land finance

F810.423

A

1672－626X（2017）02-0084-07

10.3969/j.issn.1672-626x.2017.02.013

2017-01-24

顧書(shū)桂（1970-），男，江蘇姜堰人，上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用（部門(mén)）經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要從事金融學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。