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    非依法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記

    2017-03-06 21:19:39
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2017年1期
    關(guān)鍵詞:登記簿契稅法律文書

    某縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)詢問:如何理解《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》1.10.1 (一并申請)中關(guān)于“已辦理首次登記的不動產(chǎn),申請人因繼承、受遺贈,或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記,又因繼承、受遺贈,或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理后續(xù)登記時,應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載”這一規(guī)定?我們登記機構(gòu)是辦一次還是兩次轉(zhuǎn)移登記?契稅是繳納一手還是兩手?

    金紹達:物權(quán)的設(shè)立、變更或者消滅,按照其發(fā)生的根據(jù)可以分為依法律行為和非依法律行為兩類。依法律行為就是當(dāng)事人按照自己的意愿,采用買賣、贈與等法律行為使物權(quán)發(fā)生變動。這種變動應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)公示的原則,未經(jīng)公示(不動產(chǎn)為登記、動產(chǎn)為交付),不發(fā)生物權(quán)效力;而非依法律行為,是指當(dāng)事人主觀上并沒有產(chǎn)生、變更、消滅一定法律關(guān)系的意愿,而是直接依據(jù)法律的規(guī)定發(fā)生了物權(quán)變動的效力,這種變動并不需要經(jīng)過物權(quán)公示。

    有些不動產(chǎn)權(quán)利人因為生效的法律文書或是繼承、接受贈與取得了不動產(chǎn)權(quán)利,但是沒有向登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)登記。這些權(quán)利人雖然直接依據(jù)法律規(guī)定取得了不動產(chǎn)權(quán)利,但由于未經(jīng)登記,不動產(chǎn)登記簿上所記載的仍然是上一手的不動產(chǎn)權(quán)利人。所以,此時的實際權(quán)利狀態(tài)并不與登記簿的記載一致。如果這一不動產(chǎn)權(quán)利又因為訴訟、仲裁或是繼承、受遺贈等原因再次發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移時,并不受到登記簿沒有這一記載的影響。

    在這種情況下,新的受讓人在向登記機構(gòu)提出登記申請時,并不存在上一手的不動產(chǎn)權(quán)屬證書,但是登記機構(gòu)毋須也不能辦兩次轉(zhuǎn)移登記,因為新的受讓人在提出登記申請時已經(jīng)依據(jù)法律的規(guī)定取得了不動產(chǎn)權(quán)利,而上一手的權(quán)利人已經(jīng)不再是權(quán)利人,不能由其再申請登記。從《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》這一條的表述來看也是如此:登記機構(gòu)辦理的是“后續(xù)登記”,而且要“將之前轉(zhuǎn)移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載”。

    契稅問題,按依法行政的原則本應(yīng)由稅務(wù)部門解釋,但是《契稅暫行條例》規(guī)定了土地、房產(chǎn)部門“應(yīng)當(dāng)協(xié)助契稅征收機關(guān)依法征收契稅”。按《契稅暫行條例》第一條規(guī)定,“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人”。非因法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)利,雖然沒有申請轉(zhuǎn)移登記,仍然屬于“承受”的范圍,因此,除了繼承以外,應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

    需要說明的一點是:《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》的這一條規(guī)定為這類轉(zhuǎn)移登記加了一個“已辦理首次登記的不動產(chǎn)”這一限定條件,而按《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,即使是沒有辦理過首次登記的不動產(chǎn),但符合首次登記的條件并因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得的不動產(chǎn)以及合法建造的不動產(chǎn)也應(yīng)包括在該條的適用范圍之內(nèi)。

    陳品祿/責(zé)任編輯

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