如何正確處理房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系

宋國(guó)選

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革工作已在全國(guó)市縣層面全面推開(kāi)，在推進(jìn)過(guò)程中，房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記一體化單位做到了平穩(wěn)過(guò)渡、順利展開(kāi)；但部分交易、登記機(jī)構(gòu)分設(shè)單位由于準(zhǔn)備工作不充分、職責(zé)邊界不清、辦公系統(tǒng)信息不能適時(shí)共享，出現(xiàn)了群眾辦事難，新聞媒體高度關(guān)注，已引起群眾對(duì)改革結(jié)果的質(zhì)疑。筆者對(duì)全國(guó)因交易登記機(jī)構(gòu)分設(shè)所出現(xiàn)的共性問(wèn)題談幾點(diǎn)個(gè)人觀(guān)點(diǎn)。

一、深刻認(rèn)識(shí)房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系，要高度重視房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的主要目的是：“實(shí)行一站式服務(wù)，減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾”。房屋交易是不動(dòng)產(chǎn)（轉(zhuǎn)移、抵押）登記的起因，不動(dòng)產(chǎn)登記又是房屋交易的結(jié)果，房屋交易監(jiān)管能降低不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)，而通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記明晰產(chǎn)權(quán)才能保障房屋交易安全。房屋的轉(zhuǎn)移、抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中最頻繁、工作量最大的工作，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記是緊密相連、一站式服務(wù)的上下環(huán)節(jié)。房屋是城鄉(xiāng)居民最重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋交易和登記能否做到便民、安全、高效，與人民群眾利益密切相關(guān)，直接關(guān)系著人民群眾對(duì)政府機(jī)關(guān)的評(píng)價(jià)和影響，也是檢驗(yàn)改革成敗的主要標(biāo)準(zhǔn)。

回顧我國(guó)房屋交易和房屋登記的發(fā)展歷程，是先有房屋交易后有房屋的權(quán)屬登記。為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)交易安全，各地于上世紀(jì)80年代中期先后成立了房屋交易管理機(jī)構(gòu)和房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)。由于房屋交易管理和房屋權(quán)屬登記管理機(jī)構(gòu)分設(shè)，群眾辦事不方便，于2000年住建部倡導(dǎo)房屋交易登記一體化管理，全國(guó)各地陸續(xù)將兩個(gè)機(jī)構(gòu)合并成立房屋交易和登記中心，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”服務(wù)。這些歷史的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)應(yīng)吸取和借鑒。

二、房屋交易管理機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，充分利用現(xiàn)有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個(gè)機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)困難

建議采用以下兩種模式：

第一，房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一體化，即一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業(yè)務(wù)接受住建（房產(chǎn)管理）部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)管，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)接受?chē)?guó)土部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)管，按時(shí)完成住建（房產(chǎn)管理）和國(guó)土部門(mén)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。

第二，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)者，房屋交易隸屬住建（房產(chǎn)管理）部門(mén)，不動(dòng)產(chǎn)登記隸屬?lài)?guó)土部門(mén)。兩個(gè)機(jī)構(gòu)在一個(gè)辦事大廳，設(shè)立房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記綜合服務(wù)窗口，做到“一站式”服務(wù)。即群眾一次性申請(qǐng)，兩個(gè)機(jī)構(gòu)所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內(nèi)部轉(zhuǎn)遞（分揀、建檔），一次性收費(fèi)，一次性發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房屋交易申請(qǐng)資料和不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)資料分別歸檔。

三、只有做到房屋交易登記信息適時(shí)共享，才能降低房屋交易登記機(jī)構(gòu)分設(shè)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房屋交易登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)分設(shè)且沒(méi)有在一個(gè)辦事大廳設(shè)立綜合性服務(wù)窗口的，為方便群眾辦事，防范交易登記風(fēng)險(xiǎn)，一定要做到房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記信息適時(shí)共享。如果不能適時(shí)查閱住建（房產(chǎn)管理）部門(mén)的樓盤(pán)表，不能隨時(shí)查閱登記機(jī)構(gòu)的登記簿，就不能確定房屋的權(quán)屬、抵押、限制狀況，就有可能出現(xiàn)房屋重復(fù)買(mǎi)賣(mài)、重復(fù)抵押，將已抵押、查封的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苌鲜薪灰谆蛸?gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)被上市交易或購(gòu)買(mǎi)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂，甚至引發(fā)法律訴訟和國(guó)家賠償。

四、機(jī)構(gòu)分設(shè)者，房屋面積管理和土地面積管理仍由房產(chǎn)、國(guó)土部門(mén)各司其職，互相配合

房屋面積管理仍由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)的理由如下：一是中編辦文件規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)管理仍由住建部門(mén)負(fù)責(zé)，房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)管理的一個(gè)重要內(nèi)容，也是建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)不可缺少的組成部分，國(guó)土資發(fā) 〔2015〕90號(hào)兩部委文件已對(duì)該問(wèn)題有明確界定；二是房產(chǎn)部門(mén)有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和政策法規(guī)，有專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍；三是為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，減少房屋合同面積與實(shí)得面積糾紛，在核發(fā)商品房預(yù)售許可證、簽訂購(gòu)房合同前要進(jìn)行房屋面積預(yù)測(cè)算并記載樓盤(pán)表；四是在房屋交易登記的前期工作環(huán)節(jié)確定房屋面積，且誰(shuí)測(cè)繪誰(shuí)負(fù)責(zé)，可有效防止因交易面積和登記面積差異引起的矛盾；五是國(guó)土部門(mén)有土地測(cè)繪的政策法規(guī)和專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，房產(chǎn)測(cè)繪和土地測(cè)繪政策性、專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，暫時(shí)還不能兼容。

五、還沒(méi)有開(kāi)始不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的市縣，在條件還不具備的情況下，不要盲目倉(cāng)促“停舊發(fā)新”

特別是要推行交易登記機(jī)構(gòu)分設(shè)模式的地方要做好以下幾方面準(zhǔn)備工作：1.要?jiǎng)澢宸课萁灰着c不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)、責(zé)任界限；2.要理清房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押和不動(dòng)產(chǎn)登記的流程、要件、檔案管理和銜接辦法；3.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)的辦公系統(tǒng)要能和房屋交易辦公系統(tǒng)相適應(yīng)，易于數(shù)據(jù)信息對(duì)接、共享共用；4.最好由政府出資對(duì)原房屋交易登記系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造，交易和不動(dòng)產(chǎn)登記兩個(gè)部門(mén)在一個(gè)辦公系統(tǒng)上辦公，如果做不到，應(yīng)搭建交易登記信息共享平臺(tái)，兩個(gè)機(jī)構(gòu)適時(shí)向共享平臺(tái)傳輸交易登記信息，工作人員可適時(shí)到共享平臺(tái)查閱所需信息；5.先局部試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，掌握規(guī)律，做好人員培訓(xùn)和政策措施儲(chǔ)備后，再全面推開(kāi)；6.房屋交易和登記機(jī)構(gòu)要通過(guò)協(xié)商溝通，共同研判研究疑難問(wèn)題解決辦法，慎重選擇“停舊發(fā)新”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，防止二手房交易和抵押大面積滯壓現(xiàn)象的發(fā)生。

陳品祿/責(zé)任編輯