廉租房建設中的融資支持體系研究

王怡明

【摘要】我國的廉租房建設正面臨著資金瓶頸，廉租房的供應往往不能滿足城鎮(zhèn)住房弱勢群體的需要，成為當前房地產市場結構性失衡的關鍵問題之一。在廉租房開發(fā)建設的融資渠道方面，目前仍停留在以財政撥款等純政策性的資金支持上。因此，采取多元化的融資創(chuàng)新渠道來滿足其融資需求是很有必要的。

【關鍵詞】廉租房 融資 研究

一、研究背景和意義

住房是兼具商品屬性和社會屬性的特殊商品，房價增速遠遠超過居民收入的增長速度，廉租房的供應遠不能滿足城鎮(zhèn)住房弱勢群體的需要，成為當前房地產市場結構性失衡的關鍵問題之一。我國目前在廉租房開發(fā)建設的融資渠道方面，仍停留在以財政撥款等純政策性的資金支持上。因此，需要根據廉租房的運行特征，采取多元化的融資創(chuàng)新渠道來滿足融資需求。

二、銀行信貸模式的廉租房建設融資

（一）銀行信貸模式的租賃房建設融資現(xiàn)狀分析

在我國當前以間接融資為主體的融資環(huán)境下，銀行等金融機構是廉租房建設資金籌措的重要渠道。上市銀行2016年中報統(tǒng)計可發(fā)現(xiàn)，18家A股上市銀行今年中期合計的涉房貸款高達18.53萬億元（均采用集團或合并口徑相關數(shù)據），較2015年年底的16.12萬億元增長了2.41萬億元，增幅為14.95%。而此前的2015年全年，涉房貸款僅增長了2.1萬億元，增幅也僅為14.98%。截至2015年底，全國試點為保障房建設發(fā)放的住房公積金貸款，已經超過1000億元，達到1107.53億元的規(guī)模。北京、上海、四川、陜西是試點項目最多的四個省市。截至2015年底，北京、上海、四川、陜西分別有34個、20個、38個、31個項目使用了住房公積金貸款用于保障房建設。除西藏自治區(qū)之外，剩余省、自治區(qū)、直轄市基本全部使用了住房公積金貸款支持保障性安居工程建設。從以上數(shù)據也可看出，商業(yè)銀行信貸對保障房建設加大供給，也有效的緩解了保障房建設資金緊張的局面。

盡管政府加大了對廉租住房的補助，中央政府的轉移支付和地方財政也都有效的形成了部分資金投入，但這距離廉租房的“全覆蓋”仍有較大的缺口。資金不足仍是我國廉租房建設中面臨的主要問題。

（二）商業(yè)銀行做廉租房建設貸款的一般模式

目前商業(yè)銀行廉租房租賃的常用模式為：開發(fā)資質在暫定及以上的房地產開發(fā)企業(yè)，以項目土地及在建工程抵押為擔保條件向商業(yè)銀行獲得廉租房建設貸款，待廉租房項目建成投入使用后的租售收入、配套商業(yè)設施出售收入和財政提供再融資兜底為還款依據。

三、財政資金渠道的廉租房建設融資

（一）我國廉租房建設融資的現(xiàn)有政策

從政策規(guī)定看，我國廉租房建設資金主要來自政府財政補貼，普遍出現(xiàn)了資金供給不足和不到位的問題，各地區(qū)的資金籌集也嚴重不平衡。目前我國廉租住房的保障對象限制在經濟困難的低保家庭，覆蓋范圍小，之后應逐步將保障對象擴大到城市低收入住房困難家庭。從執(zhí)行情況來看，中央政府對廉租房等保障性安居工程非常重視。雖然政府制定了一系列規(guī)劃，并下?lián)芰艘欢ǖ呢斦a助資金，但是當前相關規(guī)劃與各地方政府的實際財力仍不相匹配，表現(xiàn)出地方政府一方面缺少積極性，另一方面沒有財政預算的能力，保障性安居工程的開工和完成情況仍不盡人意。

（二）當前融資困境原因分析

（1）財政預算穩(wěn)定性差，難以滿足廉租房建設資金需求。中央政府為了推進政策的實施，近年來加大了對廉租房建設的支持力度，但是并沒有明確規(guī)定財政支出支持廉租房建設的數(shù)量和比例。具體到地方政府，由于其財政預算彈性大且穩(wěn)定性差，對于支持廉租房建設缺乏有效的約束。

（2）中央與地方的利益博弈中，激勵約束機制不對等。中央與地方的利益博弈體現(xiàn)了公共利益與部門利益之間的沖突。中央政府作為公共政策的制定者，代表了廣大人民的公共利益。地方政府作為政策的執(zhí)行者則代表著地方或部門的利益。從現(xiàn)行廉租房政策來看，中央財政受到的資金約束相對較小，但來自地方政府的資金約束相對較大，從而形成了“地方財政為主，中央財政為輔”的不對等責任機制。

四、保障性住房融資模式創(chuàng)新

（一）PPP融資模式

PPP的概念最早是由Windhoek于1997年在可持續(xù)發(fā)展的項目管理（SustainableProjectManagement，SPM）會議上提出的，當時英國正處于經濟衰退期，私人企業(yè)面建設工程的減少。再由交通量持續(xù)猛增，又限于資金預算的制約，交通部門開始通過再私人部門創(chuàng)立交通運營企業(yè)來提供服務。在1960年代，法國就以私人部門特許經營的方式進行水務工程。此后，PPP模式在不同國家經歷了長期的演變。即PPP是一種政府公共部門和私營資本相互合作的方式，是公共基礎設施建設中發(fā)展起來的，以實現(xiàn)各方“雙贏”或“多贏”為合作理念的一種項目融資和實施模式。

廉租房PPP模式是項目融資的一種實現(xiàn)方式，指政府部門通過“招標”方式與中標單位組成的公司簽訂合同，由該公司負責項目的籌資、建設及運營，政府則與提供貸款的金融機構達成協(xié)議，該協(xié)議使得該公司能順利獲得貸款，政府同時實行監(jiān)督責任。

同時，在PPP模式下，投資雙方需要共同參與項目的識別、可行性研究、建設和融資等過程，并有效地對項目建設與運行進行控制，有利于推動項目在設計和施工管理過程等方面的革新及建設周期的縮短，消除項目完工風險和資金風險，這也是現(xiàn)行融資模式所欠缺的。

（二）廉租房建設的“租賃+信托”模式

這也是一種融資方式的創(chuàng)新模式。即由廉租房產權所有者與信托公司合作，將穩(wěn)定和連續(xù)的廉租房租金應收款打包設計成一種信托產品，并轉讓給市場投資者，使得投資者能收到廉租房租賃資產的收益，這是一種通過集合社會上多余的閑散資金來支持廉租房建設的融資模式。

目前，由于國家對廉租房建設提供了很多優(yōu)惠政策，許多租賃公司已經表現(xiàn)出對廉租房市場的極大興趣，這對于廉租房開發(fā)和管理走向高效的市場化運作提供了非常有利的市場條件。政府和租賃公司的雙向意愿和需求，必將使租賃公司介入廉租房開發(fā)和經營具備更大的拓展空間。

五、結束語

大力探索廉租房創(chuàng)新融資模式，積極開拓廉租住房建設融資渠道，有效解決廉租房建設資金瓶頸，是當前我國進一步健全完善廉租住房制度的關鍵。加快解決城市低收入家庭住房困難，逐漸實現(xiàn)“住有所居”的社會建設目標。只有將解決最低收入群體的住房問題歸入政府職責，融入社會福利，才能從制度建設上保障每個公民在住宅市場化的進程中都有良好的居所。