政策2016

王惠敏

2016年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新局面，政策環(huán)境也呈現(xiàn)新的變化。中央層面，年末中央多次表態(tài)抑制資產(chǎn)泡沫防范金融風(fēng)險。地方層面，地方調(diào)控經(jīng)歷了從寬松到熱點城市持續(xù)收緊的過程：一方面，熱點城市調(diào)控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場風(fēng)險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。

與此同時，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，1億非戶籍人口在城市落戶方案、產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見等一系列規(guī)范性文件落地，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，住房租賃市場頂層設(shè)計出臺，住房制度建設(shè)逐步完善，為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)建良好的環(huán)境。

一、中央堅持因城施策，

保障市場平穩(wěn)發(fā)展

1.兩會明確深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)定調(diào)因城施策去庫存

3月，兩會《政府工作報告》強(qiáng)調(diào)要在適度擴(kuò)大總需求的同時，突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提出要以滿足新市民需求為出發(fā)點，為“新市民”更好融入“新城鎮(zhèn)”創(chuàng)造條件，并明確今年深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的三項重點工作：加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理。針對房地產(chǎn)方面，提出提高棚改貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

2.中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)房屋居住屬性，加快制度建設(shè)促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展

12月14—16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，提出要堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)方面，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

二、地方政策分化明顯，

熱點城市調(diào)控升級

1.熱點城市多輪調(diào)控逐步升級，限購限貸不斷加碼

2016年初，地方積極出臺各類措施推動庫存去化，隨著近兩年房地產(chǎn)去庫存工作的穩(wěn)步推進(jìn)，不同城市市場表現(xiàn)分化加劇，熱點城市受前期政策利好、自身需求以及外來資金推動影響，市場持續(xù)回升，房價地價上漲較快。為控制房價漲幅，穩(wěn)定市場預(yù)期，一線城市率先出臺調(diào)控收緊措施，3月滬深限購加碼，5月北京通州商住限購，且調(diào)控收緊趨勢逐步向熱點二三線城市蔓延，蘇州、南京等地通過限價、限貸、加強(qiáng)監(jiān)管等措施穩(wěn)樓市；十一前后，22個城市城密集出臺新一輪調(diào)控政策，通過提高購房門檻、調(diào)整貸款首付比例等加碼調(diào)控遏制投資投機(jī)性需求。嘉興、懷來等一線城市周邊三四線城市也加入限購行列。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位后，各地也積極響應(yīng)，繼續(xù)升級調(diào)控，抑制房地產(chǎn)泡沫。鄭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》升級現(xiàn)有限購政策，將180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）納入限購范圍；武漢擴(kuò)大住房限購區(qū)域范圍；北京市委十一屆十二次全會也強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格落實中央關(guān)于調(diào)控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩(wěn)。

2.地方因地制宜，去庫存政策更具針對性

由于不同城市、不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)庫存呈現(xiàn)明顯差異化，地方根據(jù)自身實際因城施策，去庫存政策更具針對性，多省市強(qiáng)調(diào)實施“一市（縣）一策”。如安徽、河北等地明確提出分類指導(dǎo)有保有壓；山東、湖南等地注重鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房；浙江明確短期及中長期目標(biāo)，措施涵蓋供需兩端及健全長效機(jī)制多個方面；長沙通過調(diào)整公積金政策刺激改善需求釋放。此外，部分省市商辦庫存規(guī)模顯著，一類如沈陽等地，住宅及商辦庫存壓力均較大，同步推進(jìn)住宅及商辦庫存去化；另一類如福州、南昌等地，僅商辦庫存壓力較大，以推進(jìn)商辦庫存去化為重點。

三、金融財稅政策差異化調(diào)整，

制度改革持續(xù)推進(jìn)

1.信貸、財稅政策差異化調(diào)整保障市場平穩(wěn)運行

7月26日政治局會議強(qiáng)調(diào)，要堅持適度擴(kuò)大總需求，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，靈活調(diào)控，把握好重點、節(jié)奏、力度，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造良好宏觀環(huán)境。中國人民銀行貨幣政策委員會2016年第二季度例會強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動性基本穩(wěn)定。

今年以來，央行綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性水平合理充裕，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。在靈活運用傳統(tǒng)貨幣政策工具的同時，不斷創(chuàng)新和完善調(diào)控思路和方式，包括建立公開市場每日操作常態(tài)化機(jī)制，以每日一次的頻率穩(wěn)定開展7 天期逆回購操作，重啟14天期、28天期逆回購，進(jìn)一步提高流動性管理的精細(xì)化程度；每月進(jìn)行常備借貸便利（SLF）、中期借貸便利（MLF）、抵押補(bǔ)充貸款（PSL）等工具的運用，以配合逆回購進(jìn)行流動性管理，提供不同期限流動性。

2.營改增細(xì)則落地并進(jìn)入實施階段

今年《政府工作報告》提出5月1日全面營改增后，相關(guān)部委加快落實，3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，對于房地產(chǎn)營改增方面，稅率、計稅方式、過渡時期辦法、二手房交易納稅均做了說明。為保障營改增工作順利推進(jìn)，4月李克強(qiáng)總理多次召開座談會，部署營改增相關(guān)事宜，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，明確關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅等計稅依據(jù)。國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營改增納稅服務(wù)工作的通知》，提出20條服務(wù)措施，聚焦分析，精準(zhǔn)服務(wù)。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》。12月28日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合召開營改增媒體吹風(fēng)會，明確繼續(xù)密切跟蹤試點情況，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增；全面系統(tǒng)評估營改增試點情況，進(jìn)一步完善試點政策；結(jié)合增值稅改革和立法進(jìn)程，進(jìn)一步優(yōu)化稅制。地方也積極落實，上海出臺《個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》，上海私房出租應(yīng)繳納增值稅，月租金3萬以下可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

四、深化住房制度改革，

健全住房供應(yīng)體系

1.十三五規(guī)劃深化住房制度改革，指明中長期發(fā)展方向

3月17日，《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》全文正式發(fā)布，提出構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

“人、地、金”是推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的三要素，十三五規(guī)劃綱要提出的推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、深化房地產(chǎn)制度改革、建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制也在這三方面提出了相應(yīng)的要求。人口方面，提出加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，積極應(yīng)對人口老齡化；土地方面，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善交通網(wǎng)絡(luò)體系，提高土地利用強(qiáng)度；金融改革方面，完善以財政政策、貨幣政策為主，產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、投資政策、消費政策、價格政策協(xié)調(diào)配合的政策體系，增強(qiáng)財政貨幣政策協(xié)調(diào)性。

2.加快培育住房租賃市場，完善購租并舉住房制度

8月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，針對當(dāng)前中介市場亂象制定了嚴(yán)格的規(guī)范措施，包括規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場監(jiān)管等。隨著二手房市場以及住房租賃市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，但由于缺乏嚴(yán)格的法律規(guī)范進(jìn)行制約，導(dǎo)致市場存在諸多問題。該意見的出臺，使中介市場的管理有了頂層指導(dǎo)意見，有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益，推進(jìn)中介市場健康發(fā)展。

作者系中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長