古代不動產(chǎn)親鄰先買權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析

（河南財政金融學(xué)院，河南 鄭州 450000）

摘要：對于個人的不動產(chǎn)而言，親鄰購買是一種在古代以習(xí)慣和法律形式長期形成和廣泛存在的。在頭些年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、歷史學(xué)家通通將這一制度，認(rèn)為是封建主義的殘余物，其妨礙了我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是通過細(xì)致的分析可知，其并不是百害而無一益的。文章主要從經(jīng)濟(jì)角度，分信息成本、協(xié)議成本、防險成本、爭議成本、規(guī)范成本五部分展開了細(xì)致的分析探討。

關(guān)鍵詞：古代不動產(chǎn)；親鄰；優(yōu)先購買權(quán)；經(jīng)濟(jì)分析

中圖分類號：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）11-0066-02

在我國古代不動產(chǎn)的親鄰優(yōu)先購買制度一直長期存在著，所為親鄰優(yōu)先購買其含義就是一個人在變賣自己的不動產(chǎn)時，需要先問自己的親鄰購買與否，如果親鄰愿意買，則由親鄰購買，如果親鄰不愿意買，方可再向其他人售賣。關(guān)于親臨優(yōu)先購買權(quán)，在前幾年國內(nèi)的專家均給以稱為封建社會的殘余，是阻礙社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的阻礙，尤其是對我國的資本主義的萌芽產(chǎn)生了很大的影響。親鄰優(yōu)先購買權(quán)其對于不動產(chǎn)的市場流通產(chǎn)生了一些影響，即在交易的雙方事先將一些血緣關(guān)系參入其中，這也就意味著交易自由度的限制。

文章從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對古代的不動產(chǎn)親鄰優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，從信息成本、協(xié)議成本、防險成本、爭議成本、規(guī)范成本五部分展開了細(xì)致的分析，通過假設(shè)對采用親鄰優(yōu)先購買和不采用親鄰優(yōu)先購買進(jìn)行比較，并且在語境上和古代產(chǎn)生一定聯(lián)系，以當(dāng)時的時政環(huán)境為分析探究的背景，旨在提供一些古代不動產(chǎn)親鄰先買權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的理論參考，以下是具體內(nèi)容。

一、信息成本

成本信息其所指的是對于交易雙方而言，通過精確地計算自身的利益所在以及需求之后，進(jìn)而設(shè)法了解交易可能帶來的法律效益和技術(shù)可能性，同時扣除在交易中所產(chǎn)生的不利益成本，即稱之為經(jīng)濟(jì)利益。文章表示計算、查詢以及了解交易過程中的時間、人力以及金錢等消耗即為信息成本[1]。

在出賣個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，首先必須搜尋適當(dāng)?shù)馁徺I主。在古代的社會中，基層鄉(xiāng)里社會是一種極其封閉、信息不流通的社會，但是也是自給自足的自然經(jīng)濟(jì)單位。其信息在傳遞上和現(xiàn)代的信息傳遞是存在著很大的差距的，相對十分落后，在古代社會中信息的傳遞方式，基本為口口相傳。但是在古代的鄉(xiāng)里生活之中由于交通問題，致使人口的流通程度很低，因此對于不動產(chǎn)的賣主而言，其要售賣不動產(chǎn)的信息，除了能夠十分方便的傳遞于親鄰之外，再傳于其他人的難度和成本是很高的。如果不動產(chǎn)售賣主想要更多的人得知自己的售賣的信息，就需要付出更多的信息成本，在特殊情況下還可能會出現(xiàn)符合的賣主難以尋找的問題，進(jìn)而就會導(dǎo)致不動產(chǎn)處于長期停售的狀況下，這對于不動產(chǎn)的賣主而言，也算是一種時間上的成本。然而因為血緣以及長期長處的關(guān)系，售賣信息在親鄰之間的傳遞其信息成本更低，同時處于長期停售的情況也可以在很大程度上給以避免。

另一方面對于一個不熟悉不動產(chǎn)賣主的買主而言，在不動產(chǎn)購買時必然首先需要對不動產(chǎn)的基本情況進(jìn)行一個深層次的了解，同時對于買主本身也需要進(jìn)行了解，例如不動產(chǎn)的售賣原因，買主的個人信譽(yù)，以及不動產(chǎn)的位置，特別是不動產(chǎn)的風(fēng)水。在古代的社會里，人們對于風(fēng)水的重視程度很高，尤其是房產(chǎn)的風(fēng)水更是十分重視和苛刻。嚴(yán)重時風(fēng)水甚至還會對不動產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響，因此對于買主而言，需要對不動產(chǎn)的風(fēng)水進(jìn)行調(diào)查，一般做法為調(diào)查該房屋的歷史，曾經(jīng)是否出現(xiàn)過達(dá)官貴人，相反是否出現(xiàn)過意外事故等等。但是對于這些不動產(chǎn)風(fēng)水情況的調(diào)查，對于親鄰而言，其是較為方便快捷的，因此在調(diào)查在成本上是很低的，但是對于一個陌生的、不熟悉不動產(chǎn)買主的買主而言，在該方面的信息調(diào)查成本就會很高，甚至還會叫風(fēng)水先生來進(jìn)行觀察，這些都是交易的信息成本。

二、協(xié)議成本

在古代不動產(chǎn)交易的協(xié)議成本上首先可以得出結(jié)論，親鄰之間交易其協(xié)議成本相對于和其他人之間交易的協(xié)議成本要更低。首先對和村落之外的陌生人進(jìn)行交易的協(xié)議成本進(jìn)行分析，其實必然需要花費一定成本的。對于本村落外的購買者而言，在進(jìn)行購買之前必然會對于不動產(chǎn)進(jìn)行考察，因此就需要乘坐交通工具，但是在古代交通是十分不便利的，這其中就會產(chǎn)生很多的交易成本，加之在交易的簽署上，也需要同樣的到不動產(chǎn)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行判斷和考察，這就需要進(jìn)一步的產(chǎn)生時間上和交通上的費用。

然而對于古代的不動產(chǎn)售賣而言，是否存在著不需要考察不動產(chǎn)，不產(chǎn)生交通和時間上的成本就實現(xiàn)不動產(chǎn)交易呢？當(dāng)然這看似不符合常理，但是這是實際存在的。首先我們可以清晰的得知在中國古代社會，是一個熟人社會，因此在熟人之間是極其容易建立起一個相互信任關(guān)系的。當(dāng)然這一古代環(huán)境也是同樣適用于現(xiàn)代社會的，對于交易之間的兩個陌生人而言，想在短時間內(nèi)建立起一個穩(wěn)固的信任關(guān)系是十分困難的。但是對于親鄰購買不動產(chǎn)而言，是可能出現(xiàn)不需要查考不動產(chǎn)的。

再者還有上文所提到風(fēng)水問題，如果要請風(fēng)水先生來對不動產(chǎn)進(jìn)行考察，其中還會產(chǎn)生風(fēng)水先生的應(yīng)酬費和交通費。除此之外，可能還存在著兩個村子之間的距離較遠(yuǎn)，信息的傳遞不通暢致使在交易的過程中還需要中間人，進(jìn)行信息的傳遞過程就需要所謂的中間人牽橋費，當(dāng)然對于這個過程而言，無論是買方、買方哪一方給以支付都直接增加了交易的協(xié)議成本。這也充分說明了，在古代的不動產(chǎn)交易中，親鄰之間的交易，協(xié)議成本是最低的[2]。

三、防險成本

在防險成本上無論是古代還是現(xiàn)代都是廣泛存在的，現(xiàn)在我們在防險成本的描述上通常是采用現(xiàn)代的標(biāo)準(zhǔn)和形式進(jìn)行描述，但是在古代不動產(chǎn)交易中的防險成本，是存在著一定差異的，防險成本仍然是存在的，只是在類型上存在著一些差異之處。首先可以得出結(jié)論，即親鄰優(yōu)先購買模式對于不采用親鄰優(yōu)先購買模式，其在防險成本上是更低的，而這一點是十分便于理解的。一般而言，不動產(chǎn)之間的交易對于親鄰之間的交易而言，其風(fēng)險是很小的，因此在防險成本上也是較小的，當(dāng)然這其中最為關(guān)鍵的影響因素還是上文提到了，信任問題，對于親鄰而言其信任的搭建上是十分容易的，并且十分堅固，這一點被歷代的歷史學(xué)家所充分證明。由于親臨之間的信任程度很高，因此在交易中的防險成本就會更低。

與之相反，在和陌生人進(jìn)行不動產(chǎn)交易時，不動產(chǎn)的價格一般很高，因此在交易中一般都會出現(xiàn)很大的防險成本。還是回到上文提到的信任問題，陌生之間的信任度很低，因此在交易中為了保障交易法律風(fēng)險的最大程度降低，就必須采取最大程度的防險措施，這其中最為典型的措施就是定金模式。與此同時，在和陌生人之間的不動產(chǎn)交易也是一項交易的博弈，因此其在交易之中，極易可能存在著欺詐的現(xiàn)象，而這其中就必然會導(dǎo)致防險成本的產(chǎn)生。

另一方面在古代的信息傳遞之中，最為主要的傳遞方式就是口口相傳。然而在古代，對于陌生人閑言碎語式的公眾輿論其約束力是不存在的，這種閑言碎語式的大眾輿論其約束力只會在熟人社人之中存在，因此在不動產(chǎn)購買的變故約束上，也存在著一定的防險約束能力，因此親鄰優(yōu)先購買模式對于不動產(chǎn)交易中的防險成本而言較之不采用親鄰優(yōu)先購買模式是更低的[3]。

四、爭議成本

對于社會之中的交易而言，交易爭議是經(jīng)常發(fā)生的，對于古代的不動產(chǎn)交易而言，其中的爭議也是經(jīng)常發(fā)生的。但是就古代不動產(chǎn)交易出現(xiàn)的爭議而言，陌生人和親鄰之間是存在著很大差別的，結(jié)論為在古代不動產(chǎn)交易中采用親鄰優(yōu)先購買模式較之不采用親鄰優(yōu)先購買模式，其在爭議成本上是更低的。對于親鄰而言，其在長期的接觸溝通之中，對彼此的情感特征、底線、品行已經(jīng)有了一個十分清晰的了解認(rèn)知，因此在交往之中縱然是發(fā)生了爭議，也會依托于彼此的了解以及血緣上的關(guān)系，在爭議中彼此尊重的進(jìn)行私了，進(jìn)而就不會通過司法的途徑，進(jìn)行公了，也就不會產(chǎn)生爭議成本。而這一點對于不采用親鄰優(yōu)先購買模式的陌生人之間的交易爭議而言，就是另一種情況，對于和陌生人不動產(chǎn)交易而言，因為沒有親情等聯(lián)系的桎梏，就會導(dǎo)致一旦出現(xiàn)交易的爭議，就會必然的走上對簿公堂的道路，對于和陌生交易而言，通過司法的途徑進(jìn)行爭議的解決是最為公正合理的，因此也是最為主要的采用模式。但是在司法處理的過程中會出現(xiàn)眾多費用，同時這些費用通常還十分昂貴，較之親臨之間交易爭議，私人之間的調(diào)解、調(diào)解再調(diào)解的形式在不動產(chǎn)交易的爭議成本上，是會高出很多的。

五、規(guī)范成本

就現(xiàn)代社會而言，在不動產(chǎn)的售賣上，需要使用書面的形式給以保障。這一形式在古代的中國社會一樣如此。就古代而言，在契約之中原則也指出了交易必須立契，禁止偽契的交易原則。在這一點上對于親鄰優(yōu)先購買和不采用親鄰優(yōu)先購買是相似的，在成本上的差距很小，沒有太多的差別，均需要立契。但是在親鄰優(yōu)先購買中，也可能會出現(xiàn)近親之間不動產(chǎn)交易無需立契的現(xiàn)象，然而對于和陌生人進(jìn)行不動產(chǎn)交易而言，是必須需要立契的，因此在規(guī)范成本上仍然是可能存在一些差異之處的。

結(jié)束語：

綜上所述，在古代的不動產(chǎn)交易之中采用親鄰優(yōu)先購買模式其較之不采用親鄰優(yōu)先購買模式，在交易成本上可以實現(xiàn)很大程度上的降低。在信息成本、協(xié)議成本、防險成本、爭議成本、規(guī)范成本五方面的成本親鄰優(yōu)先購買法律可以說都是一種降低成本的良法。但是就現(xiàn)階段而言，在社會不斷演變的今天，信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，在信息傳播模式的革命，這些都導(dǎo)致了親鄰優(yōu)先購買權(quán)的旁落，其原因是復(fù)雜的，但是也是必須面對的。當(dāng)然探索在歷史的發(fā)展中親鄰優(yōu)先購買權(quán)衰落的原因，又需要從多個方面進(jìn)行思索，值得相關(guān)人員進(jìn)行進(jìn)一步分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋翠.我國古代的親鄰優(yōu)先購買權(quán)[J].赤峰學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2016，37（5）：64-66.

[2]高玉玲.宋代買賣契約的法律效力問題研究[D].安徽師范大學(xué)，2014，23（45）：23-26.

[3]張韜略.不動產(chǎn)物權(quán)變動中的官方法律與鄉(xiāng)土習(xí)慣——以"親鄰先買"、"親女不分遺產(chǎn)"為例[J].華僑大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2010，24（4）：82-90.

作者簡介：段星宇（1986—），女，回族，研究生，助理講師，河南財政金融學(xué)院文化傳播系。研究方向：法律史。