全面推行“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

任巧琳

中圖分類號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2016）22-0101-02

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較大比例?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大影響。文章主要介紹了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)各方面產(chǎn)生的影響，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，提出了一些策略建議，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，帶來更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)業(yè) 影響

一、引言

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。其中，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%；提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為17%；境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。除此之外的應(yīng)稅行為，稅率為6%。銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況，采取積極措施，合理進(jìn)行稅收策劃，以促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本產(chǎn)生的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑材料采購(gòu)產(chǎn)生的影響。從房地產(chǎn)的實(shí)際建設(shè)過程來看，采購(gòu)建筑材料是房地產(chǎn)建設(shè)中較為重要的環(huán)節(jié)，直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目日后的建設(shè)和發(fā)展。進(jìn)行建筑材料采購(gòu)時(shí)采購(gòu)的大型材料主要包括鋼筋、水泥等材料；采購(gòu)的小型材料主要包括鐵釘、螺絲等小零件。采購(gòu)大型材料時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)一般選擇在長(zhǎng)期合作的廠商或規(guī)模較大的企業(yè)中進(jìn)行選擇和購(gòu)買，規(guī)模較大的企業(yè)多為增值稅一般納稅人，可以開具增值稅專用發(fā)票，且可以保證建筑材料的質(zhì)量；選擇和采購(gòu)小零件時(shí)，通常在規(guī)模較小的店鋪或企業(yè)進(jìn)行采購(gòu)，這些店鋪有的無法開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在此環(huán)節(jié)無法順利抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。

此外，即使房地產(chǎn)企業(yè)取得了增值稅專用發(fā)票，但是現(xiàn)行稅法明確規(guī)定，購(gòu)買混凝土和砂石等繳納6%的增值稅，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)只能按照6%的稅率取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，抵扣額較少。建筑施工企業(yè)的成本費(fèi)用率（主要包含運(yùn)輸損耗、運(yùn)雜費(fèi)用等）一般為5%，成本負(fù)擔(dān)較重。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)人力成本產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工時(shí)間不固定，項(xiàng)目開展過程中使用的勞動(dòng)力較多，項(xiàng)目結(jié)束后則會(huì)產(chǎn)生很多剩余勞動(dòng)力，這些人員流動(dòng)性較大，如果不能得到及時(shí)有效的管理，沒有勞務(wù)公司對(duì)其實(shí)施管理，將提升房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本，且無法取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，增加了企業(yè)的稅收和用工成本，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”的實(shí)施，可以在一定程度上避免房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅問題，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”受到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，在長(zhǎng)期的實(shí)踐中，“營(yíng)改增”的意義也逐漸體現(xiàn)出來。實(shí)施“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅率為11%。房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是提高了還是降低了，下面用實(shí)例進(jìn)行分析。

某房地產(chǎn)企業(yè)的新建項(xiàng)目銷售收入為1 000萬元，成本約為700萬元，其中土地成本約占40%，即280萬元，建筑成本約占50%，即350萬元。土地成本可以從銷售額中扣除，建筑成本可取得6%的增值稅專用發(fā)票。“營(yíng)改增”前企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅為1 000×5%=50（萬元）。“營(yíng)改增”后，企業(yè)繳納的增值稅銷項(xiàng)稅額約為（1 000-280）/（1+11%）×11%=71.35（萬元），進(jìn)項(xiàng)稅額為350×6%=21（萬元），應(yīng)納增值稅為50.35萬元（71.35-21）。再加上一些其他成本支出可以取得增值稅專用發(fā)票并予以抵扣，如固定資產(chǎn)等，可以看出，實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)具有一定作用，小型企業(yè)得到的優(yōu)惠就比較少。因?yàn)橹挥幸话慵{稅人企業(yè)才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，小規(guī)模納稅人企業(yè)適用簡(jiǎn)易征稅辦法，稅率為5%，單從稅率來看，與之前繳納營(yíng)業(yè)稅稅率5%相比沒有變化。

四、“營(yíng)改增”政策促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改革

隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)都產(chǎn)生了較大影響，為了在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下得到發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)自身的改革，積極進(jìn)行稅收籌劃。具體可以從以下幾方面進(jìn)行。

（一）鼓勵(lì)企業(yè)全體人員積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策。為了更好地促進(jìn)“營(yíng)改增”的實(shí)施，應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)全體人員積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”相關(guān)政策，提高思想認(rèn)識(shí)。首先，領(lǐng)導(dǎo)人員必須正確認(rèn)識(shí)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，有針對(duì)性地制定一系列改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的措施和方法。為了提高對(duì)“營(yíng)改增”的學(xué)習(xí)效果，企業(yè)還要對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行培訓(xùn)，指出企業(yè)“營(yíng)改增”后業(yè)務(wù)流程的變化，正確認(rèn)識(shí)“營(yíng)改增”實(shí)施的重要性，在支出方面要求對(duì)方企業(yè)積極開具增值稅專用發(fā)票，合理維護(hù)企業(yè)利益。應(yīng)提高員工的思想認(rèn)識(shí)，督促員工將日常經(jīng)營(yíng)管理中產(chǎn)生的票據(jù)及時(shí)收集起來，充分發(fā)揮各項(xiàng)票據(jù)的作用，積極預(yù)防“營(yíng)改增”產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)出現(xiàn)偷稅或漏稅等問題，維護(hù)企業(yè)的健康發(fā)展。尤其要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，讓企業(yè)財(cái)務(wù)人員更好地適應(yīng)“營(yíng)改增”政策，掌握“營(yíng)改增”的實(shí)施方式，避免由于不正當(dāng)操作或不明白新政策而產(chǎn)生的各種偷漏稅問題，以至于使企業(yè)承擔(dān)嚴(yán)重的法律責(zé)任。只有鼓勵(lì)企業(yè)全體人員積極學(xué)習(xí)新政策，深刻認(rèn)識(shí)“營(yíng)改增”的政策含義，才能更好地獲得政策實(shí)施給企業(yè)帶來的變革。

（二）優(yōu)化物資采購(gòu)流程。為了保證建筑安全，建設(shè)高質(zhì)量的建筑，可以采用招投標(biāo)的方式選擇供應(yīng)商，可以是否能開具增值稅專用發(fā)票作為參考依據(jù)，從供應(yīng)商的材料報(bào)價(jià)、質(zhì)量等多個(gè)方面進(jìn)行考量，結(jié)合企業(yè)實(shí)際條件選擇合適的材料供應(yīng)商。

（三）控制房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出。從房地產(chǎn)的實(shí)際建設(shè)情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出也占據(jù)成本支出的重大比例。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的改革，必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，合理籌劃勞務(wù)支出，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。勞務(wù)支出主要包括兩方面，一是房地產(chǎn)施工過程中建筑工人工資的支出，二是企業(yè)員工工資的支出。一般情況下，建筑工人工資支出僅在工程進(jìn)展中產(chǎn)生。在進(jìn)行人員聘用時(shí)，應(yīng)按照正規(guī)方式聘請(qǐng)人員，減少流動(dòng)人員或零散勞動(dòng)力，進(jìn)一步取得勞務(wù)派遣和代理公司開具的增值稅專用發(fā)票。勞務(wù)支出稅款須由勞務(wù)企業(yè)繳納，所以在該環(huán)節(jié)如果可以取得增值稅專用發(fā)票，在后期銷售、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)就不需要繳納額外的費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在招聘建筑人員時(shí)，必須選擇正規(guī)的勞務(wù)企業(yè)。同時(shí)與企業(yè)的技術(shù)人員和專業(yè)工程師都簽訂勞務(wù)合同，規(guī)范操作流程。

（四）調(diào)整組織框架。成立專門的組織機(jī)構(gòu)，明確各崗位職責(zé)，積極開展稅務(wù)管理，加強(qiáng)對(duì)增值稅的管理，保證機(jī)構(gòu)成員覆蓋公司經(jīng)營(yíng)各部門，讓公司物資、組織、工程、財(cái)務(wù)等部門均參與其中，明確管理部門職責(zé)，及時(shí)對(duì)預(yù)算報(bào)價(jià)和投標(biāo)進(jìn)行修正，同時(shí)該部門還要積極學(xué)習(xí)相關(guān)新政策，測(cè)算成本，并簽訂一些法律合同，積極應(yīng)對(duì)政策變革，加強(qiáng)對(duì)合同審批流程的管理，減少不良風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。此外還要加強(qiáng)對(duì)物資和固定資產(chǎn)的管理，分析資產(chǎn)購(gòu)置方式和時(shí)間產(chǎn)生的影響，并制定合適的購(gòu)置計(jì)劃。強(qiáng)化資金管理，制定詳細(xì)的資金和營(yíng)銷方案，平衡資金流，減少對(duì)融資成本產(chǎn)生的影響。

五、結(jié)束語

“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，既給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來了一些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)抓住稅務(wù)改革良機(jī)，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)多考慮房地產(chǎn)企業(yè)的改革關(guān)鍵環(huán)節(jié)，合理籌劃方案，控制稅負(fù)，創(chuàng)造效益和利潤(rùn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。S

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