論土地承包經(jīng)營權(quán)抵押主體間的法律糾紛

陳夢丹+陳媛+徐浩鈞

摘要隨著集約化經(jīng)營日益興盛，抵押貸款作為一項重要的融資渠道正發(fā)揮其應(yīng)有的價值。雖然國家出臺了政策對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款進(jìn)行了指導(dǎo)，然而在實踐中仍存在諸多糾紛阻礙抵押的進(jìn)程。由于土地權(quán)利的復(fù)雜以技抵押主體的多樣，在土地承包經(jīng)營權(quán)抵押過程中產(chǎn)生的法律糾紛尤為復(fù)雜。因此本文從土地承包經(jīng)營權(quán)抵押之初、存續(xù)期間、到期未能還款、轉(zhuǎn)讓給第三方這四個階段出發(fā)闡述各抵押主體間的法律糾紛，抓住每個階段中產(chǎn)生的法律糾紛本質(zhì)進(jìn)行歸納，促進(jìn)抵押的順利進(jìn)行。

關(guān)鍵詞土地承包經(jīng)營權(quán) 抵押主體 法律糾紛

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押過程中涉及到的法律糾紛復(fù)雜多樣，然而對這些糾紛的研究卻很少，因此歸納整理抵押主體之間的法律糾紛迫在眉睫。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押主體

由于抵押主體的多樣，在土地承包經(jīng)營權(quán)抵押過程中產(chǎn)生的法律糾紛尤為復(fù)雜，因此明確土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押主體是理清法律糾紛的基礎(chǔ)。土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押主體主要為抵押人、第三人、抵押權(quán)人以及第三方受讓人，抵押人指向債權(quán)人提供一定的財產(chǎn)作為抵押物，用以擔(dān)保債務(wù)履行的債務(wù)人或第三人，包括承包農(nóng)戶、專業(yè)大戶和家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)村土地股份合作社等。第三人是抵押人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給除抵押權(quán)人外的一方，包括企業(yè)和抵押人中的分類。抵押權(quán)人，是指對債務(wù)人享有債權(quán)，并在債務(wù)人不履行債務(wù)時得就土地承包經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償?shù)娜?，包括農(nóng)村信用合作社、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、貸款公司等新型農(nóng)村金融機構(gòu)。第三方受讓人是從金融機構(gòu)手中獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓方，主要包括農(nóng)戶、村集體和企業(yè)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押主體間的法律糾紛

本文將以農(nóng)戶作為抵押人主體的典型代表，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押之初、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押存續(xù)期間、抵押人到期未能還款、金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓第三方后這四個階段中各主體問產(chǎn)生的法律糾紛進(jìn)行分析和歸納。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押之初的法律糾紛

在土地確權(quán)已經(jīng)明確的前提下，因各個抵押主體的權(quán)利義務(wù)不同，維護(hù)權(quán)益不同，其從土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押之初便易發(fā)生摩擦，產(chǎn)生諸多的糾紛和利益牽扯。本文從家庭成員、村集體、第三人這三個主體出發(fā)，探索其在抵押之初可能會產(chǎn)生的法律糾紛。

1.“農(nóng)戶-家庭成員”之間的法律糾紛

我國實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地承包經(jīng)營權(quán)歸承包農(nóng)戶家庭所有，但其權(quán)證上所屬的代表人是自然人。家庭代表人作為承包方，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押，但同時土地承包經(jīng)營權(quán)由整個家庭成員共有，若其擅自抵押，可能會損害家庭其他成員的利益。因而該類法律糾紛的核心問題在于抵押人身份資格認(rèn)定問題，抵押人基于家庭代表人身份作出的抵押決定是否具有法律效力。例如，在抵押時，若其余家庭成員不知情或未達(dá)成合意的情況下，代表人將該家庭所承包的土地用于向金融機構(gòu)抵押，該抵押合同是否具有法律效力。

2.“農(nóng)戶-村集體”之間的法律糾紛

土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)，農(nóng)戶可以將其用于流轉(zhuǎn)、抵押等合法方式獲取利益。但農(nóng)村土地的發(fā)包方享有監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地、制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為的權(quán)利。雙方各有權(quán)利，各負(fù)義務(wù)，其中一方行使權(quán)利的同時是否已履行相應(yīng)義務(wù)，需要彼此相互監(jiān)督和制約。因而二者之間的糾紛本質(zhì)上是村集體作為土地監(jiān)管者是否有權(quán)對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押進(jìn)行干預(yù)的問題。例如，農(nóng)戶在抵押所承包土地的經(jīng)營權(quán)時是否需要得到村集體的同意，村集體不知抵押一事或是不同意抵押一事，已與金融機構(gòu)簽訂的抵押合同是否生效。

3.“農(nóng)戶-第三人”之間的法律糾紛

三權(quán)分置后，土地的承包經(jīng)營權(quán)和土地承包權(quán)可適當(dāng)分離，土地的承包人可以通過訂立合同的方式轉(zhuǎn)讓一段時期內(nèi)的承包經(jīng)營權(quán)給第三人。因此，二者之間的法律糾紛本質(zhì)是土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離時，承包者或經(jīng)營者將土地承包經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押而產(chǎn)生的違約或侵權(quán)問題。例如，若在此期間，第三人或原承包人將土地承包經(jīng)營權(quán)抵押給金融機構(gòu)，是否需要經(jīng)過對方的同意。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押存續(xù)期間的法律糾紛

當(dāng)農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)抵押給金融機構(gòu)之后，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，可能會發(fā)生諸多情況使得合同難以履行。

1.抵押債務(wù)人死亡的法律糾紛

家庭承包是指以農(nóng)戶為生產(chǎn)經(jīng)營單位進(jìn)行的承包，因此家庭內(nèi)所有成員均享有土地承包經(jīng)營權(quán)。若農(nóng)戶死亡，抵押合同如何處理，可分為兩類情況進(jìn)行分析：第一，享有土地承包經(jīng)營權(quán)家庭的戶主死亡，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押合同的履行產(chǎn)生的影響。在此種情況下，其法律糾紛本質(zhì)上是出于家庭代表人變更對合同履行產(chǎn)生的影響。第二，如若抵押人的家庭成員皆己去世，村集體將土地收回時，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的合同應(yīng)當(dāng)如何處置。此時法律糾紛的本質(zhì)是金融機構(gòu)對土地承包經(jīng)營權(quán)所享有的債權(quán)與村集體對土地享有的合法收回承包地的權(quán)利之間的沖突。

2.村集體收回土地時的法律糾紛

村集體在以下五種情況可以收回承包地：村民連續(xù)兩年棄耕拋荒的；承包方舉家遷入設(shè)區(qū)的市并轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的；當(dāng)承包戶中發(fā)生“絕戶”的情況；已婚婦女在婚入地居住并再次取得承包地的；承包方自愿交回承包地的。村集體基于發(fā)包方和監(jiān)管者的身份，有權(quán)在法定情況下收回承包地，而金融機構(gòu)作為抵押合同的一方當(dāng)事人出于維護(hù)自身合法權(quán)利的需要，會與村集體發(fā)生沖突。此種糾紛在本質(zhì)上仍然是金融機構(gòu)對土地承包經(jīng)營權(quán)所享有的債權(quán)與村集體對土地享有的合法收回承包地的權(quán)利之間的沖突。例如，農(nóng)戶因投資失敗等原因使得其連續(xù)多年棄耕，作為土地所有權(quán)人的村集體合法將土地收回，此時土地上的抵押權(quán)是否歸于消滅。

3.國家采取政策使用土地時的法律糾紛

在農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押的期間，國家出于公共利益的考量，出臺政策要求土地進(jìn)行休耕，對土地進(jìn)行征收、征用導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。此時的法律糾紛實質(zhì)上是由于情事變更導(dǎo)致合同不能履行而對合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生的影響。例如國家出臺政策要求土地休耕，該政策會直接影響到農(nóng)戶的耕作或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，從而會產(chǎn)生因沒有收入而無法還貸的情形，在此種情況下，金融機構(gòu)該如何保障其合法權(quán)益。

4.標(biāo)的物損毀時的法律糾紛

當(dāng)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押時，該土地即為抵押合同的標(biāo)的物。若標(biāo)的物因不可抗力的出現(xiàn)而遭受損害時，農(nóng)戶因不能耕作而無法償還貸款，此時農(nóng)戶與金融機構(gòu)的合同應(yīng)當(dāng)如何履行。此時糾紛的本質(zhì)是在不可抗力的情況下雙方權(quán)利如何行使義務(wù)如何履行的問題。若標(biāo)的物因人為的因素?fù)p毀，農(nóng)戶不能從中盈利以償還金融機構(gòu)的貸款，抵押合同該如何履行。此時糾紛的本質(zhì)是第三人侵權(quán)對合同雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的影響。

（三）抵押人到期未能還款時的法律糾紛

若抵押合同到期，農(nóng)戶未能還款，依照雙方抵押合同，金融機構(gòu)將取得合同規(guī)定的該土地一定時期的承包經(jīng)營權(quán)。但在雙方就土地實際交付時，也易產(chǎn)生法律糾紛。

1.附著物未成熟時的法律糾紛

當(dāng)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押時，大多數(shù)農(nóng)戶會在抵押合同中承諾種植某一類型的農(nóng)作物或者從事原有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。在抵押合同到期時，如若農(nóng)戶還貸失敗，地上附著物還未成熟，屆時該如何處置該地上附著物。此時糾紛的本質(zhì)是自然孳息的歸屬問題。

2.轉(zhuǎn)讓給第三人時的法律糾紛

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押存續(xù)期間，農(nóng)戶將土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，若抵押到期還款失敗，金融機構(gòu)憑借抵押合同依法收走該土地的承包經(jīng)營權(quán)，但此時，若承包經(jīng)營權(quán)實際上在第三人手里，抵押合同該如何履行。此時糾紛的本質(zhì)是金融機構(gòu)與第三人產(chǎn)生的債權(quán)對抗問題。

（四）金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給第三方后的法律糾紛

抵押合同到期，農(nóng)戶無力償還貸款，金融機構(gòu)則依照合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)，其—般采取兩種措施來處置該土地承包經(jīng)營權(quán)：流轉(zhuǎn)交易與協(xié)商收購。在金融機構(gòu)處置土地承包經(jīng)營權(quán)的過程中各個主體之間會發(fā)生各種法律糾紛。

1.本村村民不知情時的法律糾紛

金融機構(gòu)通過流轉(zhuǎn)交易的方式將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方農(nóng)戶，因在《土地承包法》第33條中提到了本村村民優(yōu)先的原則，所以金融機構(gòu)在轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)時應(yīng)當(dāng)以本村村民為優(yōu)先轉(zhuǎn)讓對象，若金融機構(gòu)未遵循該原則，會侵犯本村村民的合法權(quán)利。此時糾紛的本質(zhì)在于“本村村民優(yōu)先”原則的適用問題。例如金融機構(gòu)在本村村民不知情的情況下，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給外村村民或者外來人員，一旦本村村民知曉，其可能通過本村村民優(yōu)先的原則要求金融機構(gòu)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給他，然而轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)訂立，此時轉(zhuǎn)讓合同是否有效。

2.土地使用用途改變時的法律糾紛

金融機構(gòu)將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方受讓人后，本著利益至上的原則，第三方受讓人會改變土地使用用途來獲得利益最大化。此時的法律糾紛本質(zhì)是改變土地使用用途時村集體、金融機構(gòu)、企業(yè)等三方的利益沖突以及改變土地使用用途后侵犯村民權(quán)利如何協(xié)調(diào)解決的問題。例如，企業(yè)、金融機構(gòu)與村集體合作開發(fā)土地，改變土地使用用途后將其用于非農(nóng)建設(shè)，在這種情況下，是否需要經(jīng)過村集體的同意，過程中產(chǎn)生的噪音或環(huán)境污染侵犯了村民權(quán)利該如何處理。

3.土地所有權(quán)改變時的法律糾紛

金融機構(gòu)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)之后，企業(yè)會通過改變土地所有權(quán)的方式實現(xiàn)利益最大化。此時的法律糾紛本質(zhì)上是土地所有權(quán)變更的條件與方式問題。例如企業(yè)與村集體協(xié)商改變土地所有權(quán)，若村集體不同意，則企業(yè)能否改變。若村集體同意，則該由誰來主持改變，用怎樣的方式改變。

三、結(jié)語

理清各個主體在整個抵押過程中產(chǎn)生的法律糾紛有利于保護(hù)參與主體的正當(dāng)利益，促進(jìn)抵押的順利進(jìn)行，促進(jìn)抵押的有序發(fā)展，也可以有效地提高抵押主體的積極性，將抵押政策推廣開來。這對于完善整個土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度具有重要的意義。