淺述不動(dòng)產(chǎn)善意取得

韓曉星

摘 要：善意取得在學(xué)理上亦可稱為即時(shí)取得，是指無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物給善意第三人時(shí)，善意第三人一般可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請(qǐng)求善意第三人返還原物。善意取得作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，最大限度地維護(hù)了交易安全和秩序。本文主要結(jié)合《物權(quán)法》以及《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》相關(guān)規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度做簡要論述。

關(guān)鍵詞：善意取得；不動(dòng)產(chǎn)；善意；非善意；重大過失；合理價(jià)格

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

《物權(quán)法》第一百零六條對(duì)善意取得制度作出了規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件可以分解成以下幾個(gè)要件：出讓人無權(quán)處分；受讓人善意；以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)已辦理登記。不動(dòng)產(chǎn)具有公示性，故而與動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有所區(qū)別，下面簡單分析其構(gòu)成要件。

（1）出讓人無權(quán)處分。指無處分權(quán)人出讓他人不動(dòng)產(chǎn)，與善意受讓人訂立不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的行為?？赡艽嬖诘那樾沃饕绣e(cuò)誤登記、實(shí)際所有權(quán)人已變更尚未變更登記前而發(fā)生的無權(quán)處分、登記權(quán)利人系部分共有人、轉(zhuǎn)讓人是權(quán)利人但處分權(quán)受限制及其他情形。

（2）受讓人善意?？梢悦鞔_排除并非善意的情形有不動(dòng)產(chǎn)異議登記或者受讓人明知或應(yīng)當(dāng)知道。

（3）以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓。即要求轉(zhuǎn)讓有償且價(jià)格合理，一般認(rèn)為合理價(jià)格應(yīng)達(dá)到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)的百分之七十。

（4）不動(dòng)產(chǎn)已辦理登記。物權(quán)法規(guī)定除法律另有規(guī)定的外對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅未經(jīng)登記不發(fā)生效力。

二、善意取得中受讓人善意的認(rèn)定

受讓人為善意，是善意取得適用的首要條件《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》第十五條對(duì)善意取得的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出了規(guī)定，對(duì)于受讓人善意的一般認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)包含兩方面的內(nèi)容。

1.受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分

認(rèn)定受讓人的善意，最為基本的是對(duì)其轉(zhuǎn)讓人系無權(quán)處分，權(quán)人的事實(shí)并不知情。這是善意認(rèn)定客觀方面的標(biāo)準(zhǔn)。

2.受讓人對(duì)不知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分無重大過失

對(duì)于重大過失的認(rèn)定通常是以行為人欠缺一般人具有的注意為判斷標(biāo)準(zhǔn)，換言之，只要行為人稍加注意即可以避免出現(xiàn)認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤或者發(fā)生損失，而其沒有盡到此注意義務(wù)時(shí)應(yīng)認(rèn)為存在重大過失。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認(rèn)定

《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》第十六條規(guī)定了五種不同情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，下面五中情形不屬于善意。

1.登記簿上存在有效的異議登記

由于基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，以登記生效原則為主體。故不動(dòng)產(chǎn)登記一般而言是完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的最后環(huán)節(jié)，故在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程中，受讓人最遲在完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，能夠知曉不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況，因此，如果在完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)登記簿上仍存在有效的異議登記，受讓人據(jù)此至少可以知道該不動(dòng)產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵之可能，受讓人基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為真實(shí)權(quán)利人的善意基礎(chǔ)即不復(fù)存在。故真實(shí)權(quán)利人只要舉證證明受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)登記簿上存在有效的異議登記，既可認(rèn)定受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分。

2.預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意

根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。因此，在完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前，登記簿上存在有效的預(yù)告登記，并且受讓人沒有證據(jù)證明預(yù)告登記的權(quán)利人同意登記權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的。則受讓人基于信賴登記權(quán)利人為有權(quán)處分的善意基礎(chǔ)即不復(fù)存在，可認(rèn)定受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分。

3.登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)

真實(shí)權(quán)利人能夠提供證據(jù)證明，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上存在查封登記等阻卻登記權(quán)利人自由行使處分權(quán)的其他障礙時(shí)。若受讓人仍無視該權(quán)利瑕疵而與登記權(quán)利人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易，則受讓人善意的基礎(chǔ)就不具合理性。

4.受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤

對(duì)于受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤，要求真實(shí)權(quán)利人提交證據(jù)能夠證明受讓人對(duì)于登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤即轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分這一情形的知曉是處于積極主動(dòng)的狀態(tài)。通常表現(xiàn)為受讓人事先知曉登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人的法律關(guān)系，或受讓人知曉登記錯(cuò)誤狀態(tài)的事實(shí)。例如真實(shí)權(quán)利人能夠提供證據(jù)證明，對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者其了解其登記錯(cuò)誤的發(fā)生過程。再如受讓人知道轉(zhuǎn)讓人承租真實(shí)權(quán)利人的房屋只是登記簿記載錯(cuò)誤而記載的權(quán)利人為轉(zhuǎn)讓人。

5.受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

關(guān)于受讓人知道他人已經(jīng)依法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)主要是指，無須登記而取得物權(quán)的情況，主要情形有《物權(quán)法》第28-30條非基于法律行為而取得物權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)，地權(quán)的受讓取得；宅基地使用權(quán)的受讓取得。在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)生活常識(shí)和交易習(xí)慣等因素加以合理限定。比如非基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)不能以法律文書已生效就推定為受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分，而應(yīng)當(dāng)以受讓人知道該法律文書為判斷依據(jù)。

四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意判斷時(shí)點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意判斷時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)選定為“依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記”之時(shí)。作為受讓人想要取得善意取得制度的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)從無權(quán)處分人處取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律的認(rèn)定，需要在完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，始終保持主觀善意。故以此作為時(shí)點(diǎn)最大可能的抑制了善意取得的負(fù)面效果。

五、善意取得中合理價(jià)格的認(rèn)定

《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一》第十九條對(duì)合理價(jià)格的認(rèn)定作出了規(guī)定。即轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理的首要考量因素：轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格；轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理的次要考慮因素：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式、交易習(xí)慣等。

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