房屋買賣雷區(qū)大盤點(diǎn)

史友興

住房是人們生活最基本的需求和生存條件之一，在人們的日常生活中起著極其重要的作用。隨著城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)居民住房的社會化、商品化，在城市擁有一處自己的居所成為許多人的夢想。市場的需求，催生了房地產(chǎn)熱，商品房買賣逐漸演化為一種大眾消費(fèi)。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展時間較短，有關(guān)這方面的法律規(guī)定還較為籠統(tǒng)，商品房銷售市場也魚龍混雜，導(dǎo)致商品房買賣糾紛不止，成為社會投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。

買套房子，對于很多人來說，是人生中一項(xiàng)最大的消費(fèi)，所以關(guān)于買房無小事。當(dāng)你準(zhǔn)備購買一套住房時，有必要對商品房交易的亂象有所了解，盡量避開商品房銷售市場的“雷區(qū)”，在合法權(quán)益遭受侵害或遇到糾紛時，能夠依法維權(quán)。

逾期交房司空見慣 異常天氣常為借口

建筑工程周期長，在建筑施工期間，難免會遭遇異常天氣，甚至?xí)庥鰫毫犹鞖?，對工程的建設(shè)多多少少會產(chǎn)生影響，這往往會成為開發(fā)商逾期交房的借口，逾期交房糾紛成為商品房買賣糾紛的重災(zāi)區(qū)。

沿海某城市市民鄒學(xué)龍看中一套住房，與該樓盤的開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以總價500萬元的價格買了下來。合同約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月30日前，將房屋交付買受人使用；如果遭遇異常天氣、異常地質(zhì)狀況等導(dǎo)致工期延誤的，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過180日，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20%向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。

2013年5月26日，鄒學(xué)龍所購商品房所在工程取得《工程竣工驗(yàn)收報告》。2013年6月12日，開發(fā)商通過特快專遞郵件形式向鄒學(xué)龍發(fā)出《商品房交付使用通知書》，通知鄒學(xué)龍于2013年6月14日至2013年6月15日辦理收樓手續(xù)，該郵件于2013年6月13日投遞并簽收。

2013年6月底，鄒學(xué)龍到所購買的商品房施工現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)房屋共有部分及相關(guān)設(shè)施仍未完工、未驗(yàn)收，根本無法交付使用，遂以其已履行合同約定的付款義務(wù)，開發(fā)商逾期交房已經(jīng)超過180天，其有權(quán)利按照合同的約定要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并支付約定的違約金為由，向法院提起訴訟，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并支付違約金36萬元。

開發(fā)商提出，首先，本公司已于2013年6月10日向鄒學(xué)龍發(fā)出房屋交付使用通知書，要求鄒學(xué)龍于2013年6月14日至15日前來辦理入住手續(xù)，即本公司已履行完交付義務(wù)，故逾期天數(shù)實(shí)際為162天。其次，開發(fā)過程中頻繁遭遇異常天氣，按照合同約定可以相應(yīng)延期交樓，應(yīng)免除本公司延期期間的責(zé)任。依據(jù)惠州市氣象臺提供的天氣證明，從2010年1月到2012年12月30日，惠州市內(nèi)異常天氣頻繁發(fā)生，多達(dá)121天，按照合同約定，本公司在開發(fā)過程中受異常天氣影響，可以據(jù)實(shí)予以延期交房。

鄒學(xué)龍所在城市，位于我國熱帶氣旋（即風(fēng)力7級以上）多發(fā)生地區(qū)，每年都會遭遇熱帶氣旋甚至是臺風(fēng)的多次侵?jǐn)_。法院查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影響惠州的熱帶氣旋就有19天，24小時內(nèi)降雨達(dá)到50mm以上有2天。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依照合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2012年12月30日將符合合同約定的商品房交付鄒學(xué)龍，遇到異常天氣可延期。因涉案商品房在合同簽訂之日2011年8月17日至約定的交付時間2012年12月30日期間遇到異常天氣影響共21天，故本院認(rèn)定涉案商品房交付時間可順延21天即交付時間為2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工驗(yàn)收報告》，可視為商品房已具備交付條件，開發(fā)商通知鄒學(xué)龍于2013年6月14日至15日辦理收樓手續(xù)，鄒學(xué)龍未在房屋交付使用通知書中規(guī)定的辦理商品房交付手續(xù)之日起七日內(nèi)辦理收樓手續(xù)，可視為涉案商品房交付時間為2013年6月14日，故開發(fā)商逾期交付案涉商品房時間為144天，逾期未超過180日，應(yīng)按已付房價款500萬元按日萬分之二支付違約金14.4萬元給鄒學(xué)龍。開發(fā)商主張該違約金還具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。

一審判決后，開發(fā)商不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，開發(fā)商的上訴沒有事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持，駁回上訴，維持原判。

小貼士：

異常自然現(xiàn)象，是開發(fā)商延期交付的最常用借口。誠然，暴風(fēng)雪、大雨、洪水、臺風(fēng)等異常自然現(xiàn)象，往往會導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行。但異常自然現(xiàn)象是否成為開發(fā)商的免責(zé)事由，應(yīng)根據(jù)合同從三個方面認(rèn)定：第一，開發(fā)商是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見。如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能成為開發(fā)商的免責(zé)事由。因?yàn)殚_發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽訂合同時合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，可成為開發(fā)商的免責(zé)事由。第二，開發(fā)商是否能夠或應(yīng)該能夠解決；第三，該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。本案中，法院只將熱帶氣旋（即風(fēng)力7級以上）以上的強(qiáng)風(fēng)，或24小時內(nèi)降雨達(dá)到50mm的暴雨天氣，認(rèn)定為確屬異常天氣予以扣減，對于開發(fā)商提出的其他一般性的異常天氣，因不符合上述三個條件，法院不予扣減，符合合同的約定，與法律也不相悖。

需要特別提醒的是，我國除東南沿海城市比較惡劣的異常天氣比較頻繁外，對于其他地方，只是一般性的異常天氣，是不能成為開發(fā)商延期交房的借口。

一房二賣防不勝防 遭遇欺詐血本難歸

房屋開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營出現(xiàn)困難的情況下，往往會將商品房一房二賣，套取購房人的資金用于維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦經(jīng)營不能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，購房人不但得不到購買的住房，付出去的購房款也難以收回，極易造成購房人不斷上訪事件，成為社會極不穩(wěn)定因素。

薛筱枚與開發(fā)商簽訂《房屋訂購協(xié)議》，約定：開發(fā)商將一商品房出售給薛筱枚，房面積為40.12㎡，總房款為40萬元，房款一次性付清。同時，雙方還口頭約定三日內(nèi)簽訂《商品房購銷合同》，并交接房屋。協(xié)議簽訂后，薛筱枚于當(dāng)日向開發(fā)商付清購房款，并現(xiàn)金支付維修基金及代收代繳契稅，合計42萬元。

誰知，《房屋訂購協(xié)議》簽訂后，薛筱枚多次要求與開發(fā)商簽訂《商品房購銷合同》，但開發(fā)商找種種借口既不與薛筱枚簽訂《商品房購銷合同》，也不交房，薛筱枚覺得里面一定存在什么問題，遂到房管部門查詢，才得知出售給薛筱枚的商品房已被開發(fā)商出售給了他人，并辦理了商品房買賣合同登記備案，遂向法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《房屋訂購協(xié)議》，判決開發(fā)商返還已付購房款、維修基金、代收代繳契稅計42萬元，并判決賠償已付購房款的一倍40萬元。

開發(fā)商辯稱，該套房屋不是出售給他人的，是因?yàn)槲夜厩匪斯こ炭?，所以把房屋抵押給了他人，后登記辦理在他人名下。我公司對薛筱枚要求解除協(xié)議、返還購房款、維修基金及契稅計42萬元無異議，因雙方未簽訂正式的商品房銷售合同，不同意賠償已付購房款的一倍40萬元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，在庭審中，開發(fā)商同意解除與薛筱枚簽訂的《房屋訂購協(xié)議》，并對返還購房款、維修基金及契稅計42萬元無異議，本院對薛筱枚要求解除合同、返還購房款、維修基金及契稅計42萬元的訴訟請求予以支持。開發(fā)商明知房屋已經(jīng)登記在他人名下，卻又將該房屋賣給了薛筱枚，導(dǎo)致雙方之間的商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，對薛筱枚要求開發(fā)商賠償一倍購房款的訴訟請求，本院予以支持。

綜上，法院判決解除薛筱枚與開發(fā)商簽訂的《房屋訂購協(xié)議》，并判決開發(fā)商返還薛筱枚購房款、維修基金及契稅計42萬元，并賠償薛筱枚購房款40萬元。

小貼士：

開發(fā)商一房二賣，屬于欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，或故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明、或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。該案中，開發(fā)商將已經(jīng)出售給他人的房屋又出售給薛筱枚，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一倍賠償已付購房款的責(zé)任。

售房廣告眼花繚亂 想要騙你真的不難

售房廣告和宣傳材料是開發(fā)商銷售商品房的一種重要的促銷手段。很多開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，在其發(fā)布的廣告中夸大渲染，誘導(dǎo)買受人購買房屋而交房時往往又無法達(dá)到買受人的心理預(yù)期，從而引發(fā)大量糾紛。

開發(fā)商開發(fā)某大廈樓盤，在銷售大廈房屋時，在樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告等宣傳資料中，以圖片、文字說明等形式宣傳該大廈一層有豪華裝修大廳，二至四層有8000平方米的高檔餐飲區(qū)，五層有室內(nèi)休閑會所及室外景觀會所，設(shè)有室內(nèi)游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網(wǎng)吧、洗衣房、美容美發(fā)中心、醫(yī)務(wù)室等。

宋子健根據(jù)開發(fā)商發(fā)布的銷售廣告和宣傳資料，經(jīng)開發(fā)商銷售人員引領(lǐng)，參觀了大廈的配套設(shè)施及待售商品房，感到十分滿意，當(dāng)即與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，購買了位于大廈第九層的一套房屋，用途為住宅，建筑面積為73.76平方米的房屋，總價款112萬元。

宋子健購房入住后不久，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將大廈內(nèi)的一至五層部分房屋出租給他人開設(shè)商場，大廈內(nèi)已不存在上述樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告中宣傳的相關(guān)設(shè)施。宋子健認(rèn)為，開發(fā)商通過發(fā)放樓書、大樓平面圖、物業(yè)手冊及刊登廣告的方式，承諾大廈內(nèi)一至五層具有相應(yīng)的功能設(shè)施，該承諾應(yīng)為雙方買賣合同的內(nèi)容?，F(xiàn)開發(fā)商取消這些設(shè)施，構(gòu)成違約，造成了其房屋價值的貶值，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，遂訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)恢復(fù)設(shè)施或賠償其房屋貶值損失等違約責(zé)任。

開發(fā)商提出，發(fā)放的樓書、宣傳手冊、平面圖均不能作為商品房買賣合同內(nèi)容。雙方買賣合同已經(jīng)履行完畢，其未違約，宋子健無權(quán)要求其恢復(fù)設(shè)施或賠償。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開發(fā)商通過發(fā)放樓書、平面圖及發(fā)布廣告，對大廈配套設(shè)施的功能和位置作了具體說明，這些設(shè)施的存在符合部分購房者的需求，會提升待售商品房對潛在購房者的吸引力，對《商品房買賣合同》的訂立及房屋價格有重大影響。因此，開發(fā)商在樓書、平面圖及廣告中關(guān)于大廈設(shè)施的宣傳應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，提供相應(yīng)的設(shè)施?，F(xiàn)大廈內(nèi)并無上述設(shè)施，開發(fā)商構(gòu)成違約。宋子健因上述配套設(shè)施的缺失，無法獲得購房時期待的居住品質(zhì)和良好感受，其民事權(quán)益受到了侵害，應(yīng)得到相應(yīng)的賠償。結(jié)合宋子健權(quán)益受損及開發(fā)商違約的情況，酌定開發(fā)商賠償宋子健22400元。

綜上，法院依相關(guān)法律規(guī)定判決開發(fā)商賠償宋子健22400元。一審判決后，開發(fā)商不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

小貼士：

商品房銷售時，出賣人通過發(fā)放樓書、平面圖及發(fā)布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購房人作為潛在消費(fèi)者產(chǎn)生對商品房預(yù)期有特定的功能和用途，尤其是對樓盤所屬的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等配套設(shè)施存在期待，樓書、廣告等宣傳資料對合同訂立及房屋價格有重大影響，亦應(yīng)視為合同的附件。出賣人在樓盤投入使用后，未向購房人提供宣傳資料中相應(yīng)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

面積誤差有尺可度 太過任性可不買單

商品房建設(shè)工程，屬于比較大的工程項(xiàng)目，對于房屋的面積，不可能確保與合同約定的面積完全一致，正因如此，相關(guān)法律允許房屋面積有一定的合理誤差。但有些房屋開發(fā)商，在商品房建設(shè)工程中太過任性，以至于交付房屋的面積與合同約定的面積存在很大的誤差，開發(fā)商仍然要求購房者按交付房屋的面積交付房款，從而引發(fā)糾紛。

董尚義付給開發(fā)商10萬元購房定金后，與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定開發(fā)商將一套建筑面積為258.05平方米（其中套內(nèi)面積為205.9平方米）的房屋以380余萬元出售給董尚義。合同第六條約定當(dāng)事人選擇建筑面積作為計價方式，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%時，董尚義有權(quán)退房；董尚義退房的，開發(fā)商在董尚義提出退房之日起且已辦理完成退房手續(xù)后30日內(nèi)將董尚義已付款退還給董尚義，并按中國人民銀行同期貸款利率付給利息。合同簽訂當(dāng)日，董尚義一次性付清剩余購房款，并支付了車位費(fèi)1萬元。開發(fā)商出具給董尚義的入住費(fèi)用結(jié)算單（一）上載明：董尚義所購買的商品房面積差異處理：合同面積258.05平方米，實(shí)測面積242.36平方米，實(shí)際應(yīng)退房款231145元。

董尚義認(rèn)為，其所購的房屋建筑面積縮水了約6%，超過了合同約定的實(shí)測建筑面積與約定建筑面積誤差比絕對值的3%，其有權(quán)選擇退房，便當(dāng)即要求房產(chǎn)公司退房。

開發(fā)商提出，合同中約定的是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%，而非實(shí)測建筑面積與約定建筑面積誤差比，因董尚義還未辦理產(chǎn)權(quán)證，因此尚不符合解除合同條件。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)合同約定，涉案商品房約定的建筑面積為258.05平方米，其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積誤差應(yīng)在7.7415平方米內(nèi)，然而涉案商品房合同中將不應(yīng)計算面積的10.62平方米屋內(nèi)平臺計入到建筑面積內(nèi)，因此不論涉案商品房的所有權(quán)證何時取得，都不會改變產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積與合同上約定的建筑面積誤差比絕對值超過3%的事實(shí)，倘若繼續(xù)以取得涉案商品房的所有權(quán)證為前提，才能主張解除《商品房買賣合同》，則對董尚義有失公平，故對董尚義要求解除涉案《商品房買賣合同》的訴請，予以支持。現(xiàn)董尚義要求開發(fā)商返還因購買涉案商品房而支付的購房款和利息及登記費(fèi)，于法有據(jù)，予以支持。

最終，法院判決解除董尚義與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》；董尚義協(xié)助開發(fā)商辦理商品房的備案登記撤銷手續(xù)；開發(fā)商退還董尚義購房款380余萬元及利息，同時退還車位款1萬元。

小貼士：

根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房者請求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對值超出3%，購房者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

建筑質(zhì)量心頭之憂 新房破漏令人鬧心

花巨資買套房不容易，拿到新房鑰匙的時候自然很高興，入住后如果新房出現(xiàn)墻體開裂、墻皮脫落、房屋滲漏、門窗漏風(fēng)等質(zhì)量問題，不但會嚴(yán)重破壞房主的心情，甚至?xí)l(fā)鄰里糾紛，十分的鬧心。

高洪泉購買了一套房屋。自房屋交付后，高洪泉發(fā)現(xiàn)房屋頂、墻面多處出現(xiàn)滲漏，蕪湖公司及物業(yè)公司多次派人維修，仍然無法解決滲漏問題。此后數(shù)年，高洪泉一直與開發(fā)商及物業(yè)公司協(xié)商解決房屋滲漏問題均無果，高洪泉因此一直不能入住該房屋，也無法將該房出租或出售。

2015年5月，經(jīng)蕪湖市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站調(diào)查確認(rèn)，高洪泉購買的房屋屋頂、墻面滲漏、填充墻裂縫問題已修好，但部分墻面仍存在修補(bǔ)色差問題。高洪泉遂訴至法院，要求判令蕪湖公司賠償其房屋空置期間的物業(yè)費(fèi)、租金損失、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失合計76185.93元。

在審理過程中，申請法院委托相關(guān)評估單位對該房自2011年元月至2015年5月期間可能時間的租金價值進(jìn)行評估，評估結(jié)論為63500元。

蕪湖公司提出：首先，房屋雖存在部分質(zhì)量問題，但經(jīng)維修后，并不影響正常居住使用。房屋存在滲漏問題，該質(zhì)量問題沒有達(dá)到影響正常居住和使用的程度。其次，租金損失是期待利益，不是實(shí)際損失，涉案房屋是用于居住的而非出租，故不應(yīng)賠償租金損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蕪湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以來，屋頂、墻面多處裂縫，并多次出現(xiàn)滲漏情況，數(shù)年來反復(fù)、多次維修，導(dǎo)致高洪泉一直無法正常入住。涉案房屋的性質(zhì)為住宅，高洪泉在獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)后，對該房無法居住、使用，也無法對外出租，甚至難以出售，故對高洪泉提出蕪湖公司按照涉案房屋在2011年元月至2015年5月期間可能實(shí)現(xiàn)的市場租金63500元予以賠償，并支付評估費(fèi)用1000元的訴訟請求，應(yīng)當(dāng)予以支持。遂判決蕪湖公司賠償高洪泉損失64500元，并將屋內(nèi)墻壁色差予以修補(bǔ)并使之恢復(fù)原狀。

小貼士：

對于房屋質(zhì)量出現(xiàn)了問題，購房人如何維權(quán)，法律法規(guī)規(guī)定得比較籠統(tǒng)，維權(quán)的難度比較大，主要的方式還是在于維修。遇到房屋質(zhì)量問題，盡可能與開發(fā)商先行協(xié)商，共同協(xié)商制定維修方案。如果協(xié)商不成，可向質(zhì)監(jiān)站投訴。如果裝修后出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要請權(quán)威的房屋鑒定公司出具鑒定報告，證明是房屋本身的質(zhì)量問題而非裝修所致，再同開發(fā)商協(xié)商或找質(zhì)監(jiān)站處理。然而，質(zhì)監(jiān)站只負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量的維修問題，賠償問題需要走司法程序。

（文中人名均系化名）