新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公司的作用研究

馬佳佳

摘要：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布對投資性房地產(chǎn)上市公司具有重要影響，理解投資性房地產(chǎn)上市公司的會(huì)計(jì)信息，可以推動(dòng)行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。本文將具體探討新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的影響，以及投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略，希望給相關(guān)人士提供一些參考。

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；作用研究

投資性房地產(chǎn)，指的是為賺取租金或資本增值，或?yàn)橘嵢∽饨鸷唾Y本增值而持有的房地產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)對投資性房地產(chǎn)行業(yè)具有先驅(qū)作用，投資者了解新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公司的作用，可以做出正確的投資決策。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的作用

（一）兩種計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)的作用

首先是兩種計(jì)量模式在業(yè)務(wù)中的應(yīng)用。兩種計(jì)量模式指的是成本計(jì)量模式和公允價(jià)值模式，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，要參照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的準(zhǔn)則，具體涉及以下的會(huì)計(jì)科目：第一是投資性房地產(chǎn)；第二是投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷；第三是投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。在公允價(jià)值模式中，要對比資產(chǎn)負(fù)債表，使賬面價(jià)值和公允價(jià)值保持一致，賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值的變動(dòng)損益中[1]。

其次是兩種計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)公司的作用。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布之前，企業(yè)沒有區(qū)分自用房地產(chǎn)和出租房地產(chǎn)，但是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布以后，兩種計(jì)量模式都要對投資性房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，從這個(gè)層面上來說，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)影響投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的比重大為下降。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，允許應(yīng)用公允價(jià)值，所以房地產(chǎn)的市場價(jià)格與過去相比要有所升高。投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值的計(jì)量模式，會(huì)增加企業(yè)的賬面價(jià)值，從而提高償債能力。

公允價(jià)值模式和成本計(jì)量模式對利潤的影響不同，成本計(jì)量模式對利潤的影響相對較小，公允價(jià)值模式對利潤的影響相對較大。成本模式計(jì)提折舊或者是進(jìn)行攤銷有一定的規(guī)定，成本費(fèi)用限制在一定范圍之內(nèi)，而且可以進(jìn)行估算和控制，在處理資產(chǎn)的情況下，成本模式可以給企業(yè)帶來收益。公允價(jià)值計(jì)量模式并不進(jìn)行計(jì)提折舊或累計(jì)攤銷，它根據(jù)市場的變化來調(diào)節(jié)自己的賬面價(jià)值，會(huì)使當(dāng)期損益受到一定影響。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景越來越廣闊，應(yīng)用公允價(jià)值模式可以擴(kuò)大企業(yè)的利潤操縱空間。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公司的納稅作用

首先是取得時(shí)的納稅作用。我國的稅法并沒有嚴(yán)格區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，只是把它們作為一種固定資產(chǎn)。在計(jì)稅時(shí)，二者的歷史成本會(huì)納入計(jì)算，在稅務(wù)處理時(shí)，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)無需進(jìn)行折舊計(jì)提，從這個(gè)層面上來看，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式下的賬面價(jià)值，與稅法上的計(jì)稅基礎(chǔ)相一致。

其次是后續(xù)計(jì)量的納稅作用。成本計(jì)量模式下，在后續(xù)計(jì)量方面，稅法和會(huì)計(jì)是有差異的。投資性房地產(chǎn)的折舊攤銷、減值準(zhǔn)備等方面，稅法和會(huì)計(jì)都呈現(xiàn)出不同的趨向。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇折舊方法，進(jìn)行計(jì)提折舊。而稅法則規(guī)定，如果固定資產(chǎn)沒有特殊原因，不允許進(jìn)行加速折舊。在公允價(jià)值的模式下，在后續(xù)計(jì)量方面，稅法的規(guī)定是投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算后續(xù)計(jì)量時(shí)，需要用實(shí)際成本減去允許折扣的金額，并不承認(rèn)變動(dòng)損益，企業(yè)要以此為依據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整。

再次是處置時(shí)的納稅作用。在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，稅法的規(guī)定是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈值，可以由應(yīng)納稅所得額得出，求出扣除額。在公允價(jià)值的模式下，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法，是由處置收入減去歷史成本，二者的差額就是應(yīng)納稅所得額。在會(huì)計(jì)處理下，在處置資產(chǎn)的當(dāng)期損益時(shí)，不僅需要計(jì)算公允價(jià)值，還要轉(zhuǎn)入已經(jīng)計(jì)入所有者權(quán)益的金額。面對這種情況，投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略

（一）優(yōu)化投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

首先，應(yīng)該完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義。我國在判定投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)時(shí)，以定義和條件作為參考指標(biāo)，但在實(shí)際的判定過程中，容易出現(xiàn)名實(shí)不符的情況。比如一幢公司的大廈，正處于閑置狀態(tài)，經(jīng)過董事會(huì)的決議，此大廈將被出租，以賺取相應(yīng)的資金收入，但是目前該大廈還沒有被出租。根據(jù)準(zhǔn)則的定義，這座大廈符合投資性房地產(chǎn)的定義，但是事實(shí)上，大廈還沒有為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，那么就不應(yīng)該把它納入到投資性房地產(chǎn)中。因此，國家應(yīng)該完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義。

其次，應(yīng)該簡化投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的處理。新投資房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定具有復(fù)雜性和綜合性。比如，我國準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值的模式進(jìn)行計(jì)量，但是會(huì)計(jì)在處理上與該準(zhǔn)則是相違背的[2]。既然新準(zhǔn)則已經(jīng)允許應(yīng)用公允價(jià)值，應(yīng)該在計(jì)算利潤時(shí)有所反應(yīng)，從而降低企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度，使工作環(huán)節(jié)簡單化、透明化。

（二）提高企業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)水平

首先，企業(yè)的管理者應(yīng)該提高管理水平，在進(jìn)行投資前要進(jìn)行綜合分析。管理者要通過市場調(diào)研，了解相似資產(chǎn)的市場變化和收益，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析，從而預(yù)測出投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值。

其次，企業(yè)應(yīng)該提升會(huì)計(jì)水平。會(huì)計(jì)水平直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營效益。在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，會(huì)計(jì)部門應(yīng)該在公允價(jià)值模式的應(yīng)用上多加注意，聯(lián)系企業(yè)發(fā)展實(shí)際，選擇合理的會(huì)計(jì)政策。

三、結(jié)論

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布對投資性房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響，為了促進(jìn)發(fā)展，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行作用分析，探討相應(yīng)發(fā)展策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]程競. 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用情況研究[J]. 財(cái)會(huì)研究，2015，01：28-29+49.

[2]趙紅梅. 現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響[J]. 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，13：112-113.

（作者單位：云南財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院）