城市有機(jī)更新挖掘投資潛力

秦虹

城市的發(fā)展必然要建立在對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造更新之上，城市有機(jī)更新也將成為存量房時(shí)代房地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)。

2015年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降到1%的歷史最低點(diǎn)，2016年在一系列去庫存政策引導(dǎo)下，到11月底，商品房銷售面積增速達(dá)到24.3%，在銷售增長的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速恢復(fù)到6.5%，占全國固定資產(chǎn)投資的比重為17.3%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2013年以前房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重為20%以上，2014年開始占比下降。隨著房地產(chǎn)總量問題基本解決和城市擴(kuò)張速度的放緩，房地產(chǎn)的新建項(xiàng)目開發(fā)投資增速趨于降低，而大城市對(duì)環(huán)境優(yōu)化、建筑更新、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)的需求將不斷上升，城市街區(qū)、建筑在不拆除下的有機(jī)更新，將成為投資者關(guān)注的新領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的新熱點(diǎn)。

當(dāng)前實(shí)施城市有機(jī)更新符合房地產(chǎn)市場趨勢

經(jīng)過1998年住房制度改革以后房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，可以判斷，目前各地房地產(chǎn)市場已經(jīng)不同程度地步入了存量房時(shí)代（存量房交易總量超過新房）。一二線城市新房市場空間已經(jīng)越來越小，城市的發(fā)展必然要建立在對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造更新之上，城市有機(jī)更新也將成為存量房時(shí)代房地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)。

1.存量時(shí)代的房地產(chǎn)總是伴隨著城市功能的改變而不斷變化著承載的形式，實(shí)現(xiàn)著資產(chǎn)的升值。從發(fā)達(dá)國家城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，作為城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)與城市功能緊密相關(guān)。如1998年英國提出創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已是存量房時(shí)代。當(dāng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的主導(dǎo)方向時(shí)，以從事文化活動(dòng)及文化產(chǎn)品的生產(chǎn)消費(fèi)為功能的文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為文化主導(dǎo)城市更新的新形式。存量的房地產(chǎn)被大量改造更新，成為文化經(jīng)濟(jì)集聚中心區(qū)，實(shí)現(xiàn)了更新地區(qū)的文化、創(chuàng)意式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)了城市文化產(chǎn)業(yè)空間布局的調(diào)整，為新興產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展提供了孵化空間，房地產(chǎn)的價(jià)值重新得以提升。

中國房地產(chǎn)正在步入存量房時(shí)代，一線及部分二線城市存量房的交易量已超過新房，北京存量房交易量已是新房的二倍。存量房市場的擴(kuò)張，帶來了既有舊建筑、街區(qū)和環(huán)境的更新需求。如2016年4月15日南京下發(fā)《南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動(dòng)計(jì)劃》，此次環(huán)境整治目標(biāo)鎖定高樓大廈繁華盛景背后的棚戶區(qū)和老舊小區(qū)。計(jì)劃到2020年底，采取“拆改整留”方式，完成南京市11區(qū)約1500萬平方米棚戶區(qū)改造和936個(gè)老舊小區(qū)整治目標(biāo)。2016年上海的城市更新將“有機(jī)更新”進(jìn)一步滲透至規(guī)劃管理、土地管理和城市治理中。突出以人為本和生活方式、發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，針對(duì)城市功能、公共服務(wù)設(shè)施、歷史風(fēng)貌、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共空間等方面；關(guān)注公共參與，考慮需求緊迫度、實(shí)施主體積極性、實(shí)施難易度等方面。具體實(shí)施“共享社區(qū)計(jì)劃、創(chuàng)新園區(qū)計(jì)劃、魅力風(fēng)貌計(jì)劃、休閑網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”四大行動(dòng)計(jì)劃。在三亞，以“生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)”試點(diǎn)為抓手，大膽嘗試“城市修補(bǔ)”，將城市發(fā)展模式、目標(biāo)定位為“存量優(yōu)化”、“集約高效”；在生態(tài)修復(fù)方面，實(shí)施山、海、河三大修復(fù)工程；在城市修補(bǔ)方面，打好六大戰(zhàn)役：拆除違法建筑、整治廣告牌匾、改造城市綠地、協(xié)調(diào)城市色彩、實(shí)現(xiàn)夜景亮化、改造城市天際線和街道立面。

2.處于城市核心地段的舊建筑存在與土地級(jí)差地租同步提升的經(jīng)濟(jì)空間。近年來，國內(nèi)各地紛紛開展“三年大變樣”、“三舊改造”、“棚戶區(qū)改造”、“舊城改造”、“老舊小區(qū)綜合整治”等各類城市更新活動(dòng)，使得城市面貌重新煥發(fā)生機(jī)，城市發(fā)展活力不斷增強(qiáng)，城市居民生活環(huán)境得到顯著優(yōu)化。以商業(yè)地產(chǎn)為例，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)的壯大，作為承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)的商業(yè)寫字樓，其需求不斷增加。而隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，大城市寫字樓市場目前正面臨全方面的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，北京、上海等一線城市在核心區(qū)域已不再準(zhǔn)許興建新的商辦項(xiàng)目，滿足核心區(qū)域的寫字樓市場需求只能依靠存量市場。而由于寫字樓有著顯著的集聚特征，且多集中于具有地域優(yōu)勢的核心市區(qū)，所以城市核心區(qū)域?qū)懽謽亲疃?、建筑密度最大、最引人注目，但歷史形成的建筑多是傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，難以滿足新型企業(yè)的辦公需求，大量舊業(yè)態(tài)樓宇需要改造更新。對(duì)于投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇；而對(duì)政府來說則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，即對(duì)核心區(qū)域存量樓宇升級(jí)改造，改變其趨于老化的現(xiàn)狀，最大限度挖掘區(qū)域價(jià)值，提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高政府稅收。

3.新時(shí)代、新產(chǎn)業(yè)、新生代對(duì)辦公、消費(fèi)、生存環(huán)境有新需求，城市更新必將是永續(xù)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，辦公物業(yè)通過持續(xù)的更新改造不斷提升價(jià)值。如在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，辦公環(huán)境要求開放、交往、多元、融合，傳統(tǒng)的封閉式的辦公寫字樓必須適應(yīng)新需求加以改造更新提升，存量寫字樓要不斷創(chuàng)新才能滿足市場需求。在消費(fèi)社會(huì)的時(shí)代，新生代人群對(duì)消費(fèi)內(nèi)容提出了更高要求，原有的物質(zhì)消費(fèi)早已讓位給精神消費(fèi)、文化消費(fèi)和休閑消費(fèi)，對(duì)文化產(chǎn)品及其帶來的身份、團(tuán)體歸屬感的需求成為消費(fèi)社會(huì)的主流需求，因而，有遠(yuǎn)見的運(yùn)營商都會(huì)階段性對(duì)寫字樓、商場、公寓進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘脑臁８脑熘蟹浅Ｗ⒅貥怯畹膫€(gè)性化、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、開放、交往、互動(dòng)、共享、文化、舒適性環(huán)境的創(chuàng)造。在歐美商業(yè)地產(chǎn)市場，對(duì)已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價(jià)值后，再銷售給投資者已經(jīng)是一種普遍運(yùn)作模式，而中國則處于剛剛起步的初級(jí)階段，可以預(yù)見未來具有廣闊的發(fā)展空間。

當(dāng)前實(shí)施城市有機(jī)更新符合大城市政府需求

最近深圳、廣州、濟(jì)南等大城市紛紛成立城市更新管理機(jī)構(gòu)，這表明，在當(dāng)前高速城市化的發(fā)展時(shí)期，城市化先進(jìn)地區(qū)的大城市政府已將城市發(fā)展的關(guān)注點(diǎn)從外延式的發(fā)展轉(zhuǎn)向了城市內(nèi)部的空間質(zhì)量的提升，研究包括城市空間結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化延續(xù)性、自然景觀等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化多元復(fù)合分步實(shí)現(xiàn)的城市更新目標(biāo)體系，指導(dǎo)城市有序更新。一些有條件的城市開始強(qiáng)調(diào)城市化的質(zhì)變，強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)更新機(jī)制的形成，表現(xiàn)為在城市空間得到一定擴(kuò)展后，通過優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)（自然和社會(huì)）、提升城市環(huán)境、強(qiáng)調(diào)城市文化等手段，逐步實(shí)現(xiàn)城市的質(zhì)變、綜合競爭力的增強(qiáng)。各地存量低效利用土地的再開發(fā)政策也正在研究提出。通過城市有機(jī)更新，一方面，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，也改變了城市面貌，可以實(shí)現(xiàn)政府所倡導(dǎo)的人與環(huán)境和諧共處的最佳發(fā)展理念。

從城市有機(jī)更新的主導(dǎo)看，既有政府主導(dǎo)型，也有市場主導(dǎo)型和政府與企業(yè)合作型。政府主導(dǎo)的更新福利色彩較重，更新資金大部分來源于政府公共部門，政府提供補(bǔ)貼、對(duì)更新區(qū)域和更新過程有很高的決定權(quán)。市場主導(dǎo)型和政府與企業(yè)合作型更注重商業(yè)價(jià)值的提升、資源的優(yōu)化重組和利用、注入時(shí)代元素、再造區(qū)域繁榮。從城市有機(jī)更新的內(nèi)涵看，既有建筑原用途轉(zhuǎn)換的更新，如倉庫更新為辦公樓、工廠更新為公園、辦公樓更新為公寓、商場更新為酒店等等，也有在建筑原用途不變基礎(chǔ)上的功能提升。從城市有機(jī)更新的外延看，既有單體建筑的更新，也有社區(qū)、片區(qū)的更新。

城市更新是一個(gè)永續(xù)的過程，中國的城市更新必將從目前的初層級(jí)的更新走向更高層面的有機(jī)更新。在新的發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化從重?cái)?shù)量的外延式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橹刭|(zhì)量的內(nèi)涵式發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化。

城市有機(jī)更新的投資趨勢判斷

1.由單一物質(zhì)性更新向社會(huì)經(jīng)濟(jì)多元融合更新發(fā)展。城市有機(jī)更新的理念，已不再局限于單一物質(zhì)性更新，而是逐漸朝向以包括物質(zhì)性更新、空間功能結(jié)構(gòu)調(diào)整、人文環(huán)境優(yōu)化等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化內(nèi)容的多目標(biāo)、快速更新階段發(fā)展。

隨著城市功能的不斷完善，城市更新的內(nèi)容也由單一物質(zhì)更新向?qū)で筇峁┚蜆I(yè)、解決城市貧困、改善財(cái)政、完善公共基礎(chǔ)設(shè)施、吸引投資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增加住房供應(yīng)等系統(tǒng)綜合的城市發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

國內(nèi)外城市發(fā)展的不斷探索實(shí)踐，引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)及其他相關(guān)學(xué)科研究者的廣泛關(guān)注，各界對(duì)城市更新的研究也呈現(xiàn)多元化、多視角的復(fù)合性綜合性研究態(tài)勢。學(xué)者們分別從不同學(xué)科背景入手，對(duì)當(dāng)前的更新時(shí)代背景、更新動(dòng)力機(jī)制及更新指導(dǎo)策略、方法等不同方面進(jìn)行了大量研究。隨著不同發(fā)展時(shí)期更新目標(biāo)的演化和豐富，以及受到多種新思潮和新主義的影響，近段時(shí)間內(nèi)的城市更新出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、制度、文化等新的轉(zhuǎn)向。

2.發(fā)展模式由政府主導(dǎo)向公私部門合作發(fā)展。西方城市更新的經(jīng)驗(yàn)表明，城市更新的內(nèi)涵更加多元化和綜合化，城市更新越來越注重社區(qū)參與和社會(huì)公平，并且以多方合作的伙伴關(guān)系為取向。

從參與主體來看，早期的城市更新是以政府主導(dǎo)的，房地產(chǎn)開發(fā)為主的城市更新，由于當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c環(huán)節(jié)和途徑的有限性，造成其在更新中利益空間的損失。近年來，國外的更新案例開始側(cè)重對(duì)社會(huì)動(dòng)員、居民自建和社區(qū)參與式重建、鄰里更新的關(guān)注。強(qiáng)調(diào)利用社會(huì)資源的再合理分配以減少弱勢群體的邊緣化差距，提倡發(fā)揮多元民間力量，肯定社會(huì)網(wǎng)絡(luò)在促進(jìn)城市融合中的積極作用。除公眾參與外，還強(qiáng)調(diào)非政府組織在更新過程中的溝通作用。

從具體方法來看，由早期單一的房地產(chǎn)主導(dǎo)型，逐步演化出旗艦項(xiàng)目激勵(lì)型、大型賽事推動(dòng)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造型以及其他多元化的更新形式。

從融資模式來看，目前，中國參與城市更新的企業(yè)在融資渠道上相對(duì)單一，棚戶區(qū)改造主要以國有政策性銀行貸款為主，尚未形成能夠完全滿足不同城市更新項(xiàng)目資金的融資方式，基金、信托市場等融資方式仍然不成熟。未來，城市更新融資模式將不再是傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)模式，而是向公私合作的PPP模式等市場化融資方式轉(zhuǎn)變。融資主體逐步由政府逐漸演變?yōu)檎⑵髽I(yè)、社區(qū)居民、民間機(jī)構(gòu)共同參與。

3.由原來大片區(qū)拆建更新向局部社區(qū)單元更新發(fā)展。過去，舊區(qū)（城）改造主要是解決城市衰退中的物質(zhì)性老化、功能性衰退和結(jié)構(gòu)性衰退等問題，側(cè)重于成片舊區(qū)推倒重建的物質(zhì)性更新，更多精力集中于改善城市感觀上的物質(zhì)性老化。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變革，以及人們對(duì)城市改造內(nèi)涵認(rèn)識(shí)的不斷深化，人們對(duì)城市的功能會(huì)有更多更高的要求。我們將從成片舊區(qū)推倒重建的物質(zhì)性改造，發(fā)展成為從城市功能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)方面來推進(jìn)的城市更新。

未來將細(xì)化城市更新單元，更加注重充分發(fā)揮社區(qū)平臺(tái)作用，完善生活圈功能品質(zhì)。以社區(qū)為基本生活單元，打造生活圈。首先以市民需求和社區(qū)文體為導(dǎo)向，對(duì)更新地區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)估，重點(diǎn)關(guān)注社區(qū)公共開放空間、公共服務(wù)設(shè)施、住房保障、產(chǎn)業(yè)功能、歷史風(fēng)貌保護(hù)、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)安全等方面內(nèi)容，明確生活圈中“缺什么”，“補(bǔ)什么”，提供更加宜人的社區(qū)生活方式。

4.更加側(cè)重以城市精神為核心融合文化創(chuàng)意的城市更新。美國知名學(xué)者劉易斯·芒福德曾說：“城市是文化的容器，城市根本功能在于文化積累、文化創(chuàng)新，在于流傳文化，教育人民?！边@段話精辟地闡述了文化、城市與人之間的關(guān)系。文化是城市的靈魂，發(fā)揮文化的引領(lǐng)作用，是對(duì)中國城市有機(jī)更新的基本要求和首要任務(wù)。

過去，對(duì)工業(yè)遺存的保護(hù)式再開發(fā)，以及全球經(jīng)濟(jì)社會(huì)的文化力轉(zhuǎn)向，催生了以升華文化主題為導(dǎo)向的城市更新活動(dòng)的大量開展。其后，在日益增多的以應(yīng)對(duì)內(nèi)城衰敗為目標(biāo)的更新案例中，利用文化力量，以大型旗艦式更新項(xiàng)目的開發(fā)、地標(biāo)性建筑建造、歷史建筑翻建等方式重塑城市形象，成為文化主導(dǎo)的城市更新和凝聚城市精神的主流。

將城市精神注入城市空間，用文化來引領(lǐng)城市更新，這不僅可以提升城市品質(zhì)，而且可以提高市民品味乃至修養(yǎng)品行。近年來，各國紛紛將文化經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的主導(dǎo)方向，以從事文化活動(dòng)及文化產(chǎn)品的生產(chǎn)消費(fèi)為功能的集聚區(qū)成為文化主導(dǎo)城市更新的新形式。通過引導(dǎo)更新地區(qū)成為文化經(jīng)濟(jì)的集聚中心，或營造適宜產(chǎn)生創(chuàng)意活動(dòng)的SOHO區(qū)，實(shí)現(xiàn)更新地區(qū)的文化、創(chuàng)意式轉(zhuǎn)型。

5.更加注重城市生態(tài)修復(fù)和文脈保護(hù)的“雙修式”城市更新。所謂城市“雙修”，即生態(tài)修復(fù)與城市修補(bǔ)。生態(tài)修復(fù)包括海岸線、河岸線和山體的修復(fù)；城市修補(bǔ)包括廣告牌匾的管理、城市綠化的改造，違法建筑的拆除，城市色彩的協(xié)調(diào)，城市亮化的規(guī)劃，城市天際線和街道立面的改造等?！半p修”既是物質(zhì)空間環(huán)境的修復(fù)修補(bǔ)，也是社會(huì)文化、公共服務(wù)等軟環(huán)境的修復(fù)。“城市雙修”是城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的必然要求，把傳統(tǒng)的粗放擴(kuò)張性的規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣叱鞘袃?nèi)涵質(zhì)量的規(guī)劃，以此改善人居環(huán)境和城市功能，延續(xù)城市歷史文脈，留住鄉(xiāng)愁，促進(jìn)城市與自然有機(jī)融合。

中央城市工作會(huì)議提出：“要大力開展生態(tài)修復(fù)，讓城市再現(xiàn)綠水青山”，“要加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)，提倡城市修補(bǔ)，加強(qiáng)控制性詳細(xì)規(guī)劃的公開性和強(qiáng)制性。要加強(qiáng)對(duì)城市的空間立體性、平面協(xié)調(diào)性、風(fēng)貌整體性、文脈延續(xù)性等方面的規(guī)劃和管控，留住城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等基因”。2015年6月，住建部確定三亞為全國城市“雙修”的試點(diǎn)城市，隨著三亞“雙修”試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與推廣，未來將會(huì)在全國范圍內(nèi)推廣，將成為中國新一輪城市更新的熱點(diǎn)。

6.更加注重城市基礎(chǔ)設(shè)施與空間品質(zhì)的提升。以人為本，更加注重城市基礎(chǔ)設(shè)施空間品質(zhì)提升。近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施短板顯現(xiàn)，有效應(yīng)對(duì)極端氣象災(zāi)害能力不足，許多城市動(dòng)輒開啟看海模式，嚴(yán)重危及居民的生命和財(cái)產(chǎn)安全，降低居民社會(huì)安全感。還有不少城市馬路越修越寬，高架橋越建越多，而交通擁堵情況卻未有效緩解。城市游憩空間不足，人均公共綠地偏低。養(yǎng)老及社區(qū)文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施也相對(duì)不足。

未來的城市更新需要以人為本，補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施短板，打通街區(qū)交通道路微循環(huán)，形成以社區(qū)級(jí)設(shè)施為基礎(chǔ)，市、區(qū)級(jí)設(shè)施銜接配套的公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，不斷提高城市居民生活圈的生活品質(zhì)。

7.更加注重以法制化為基礎(chǔ)的城市更新制度建設(shè)。目前，中國城市更新最明顯特點(diǎn)就是面廣量大、矛盾眾多， 要保證城市更新改造目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)， 必須要以健全、明確、積極、有效的運(yùn)行機(jī)制和調(diào)控機(jī)制作強(qiáng)大的政策支撐。在存量規(guī)劃時(shí)代，傳統(tǒng)的空間設(shè)計(jì)工具將很難適應(yīng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)、集約發(fā)展的趨勢，制度與政策的設(shè)計(jì)將會(huì)是城市更新領(lǐng)域的焦點(diǎn)與趨勢。

多年來，各地不斷深入探索城市更新實(shí)踐，屬于點(diǎn)狀分散式的發(fā)展，城市更新策略應(yīng)由零星走向整體，盡管各級(jí)政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列地方性的相關(guān)文件，形成了相應(yīng)的制度基礎(chǔ)，但其適用范圍、法律效力等問題仍然突出。如深圳出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》，廣州市出臺(tái)了《廣州市城市更新辦法》，上海市出臺(tái)了《上海市城市更新實(shí)施辦法》。未來還需要進(jìn)一步提升城市更新的法律地位，爭取國家層面出臺(tái)《城市更新條例》，完善配套政策，形成以法制化為基礎(chǔ)的城市更新體制機(jī)制。