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    三四線樓市現(xiàn)有存量要賣30多個(gè)月去庫(kù)存將是“持久戰(zhàn)”

    2017-02-05 23:11:07董建國(guó)楊紹功
    新農(nóng)村 2016年11期
    關(guān)鍵詞:樓市庫(kù)存

    董建國(guó)+楊紹功

    自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”確立為今年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一以來,各地去庫(kù)存措施頻出。但從目前隋況看,效果并不理想,城市間分化趨勢(shì)繼續(xù)加劇,三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月,即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個(gè)月。那么,去庫(kù)存有多難?難在哪里?專家表示,各地要充分認(rèn)識(shí)到去庫(kù)存是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”,沒有一蹴而就的“猛藥”,因此,去庫(kù)存政策一定要考慮因城施策,長(zhǎng)短結(jié)合。

    三四線城市去庫(kù)存有多難?存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月

    “當(dāng)前住宅市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代,樓市分化趨勢(shì)加劇,一二線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫(kù)存的政策期待背離,而三四線市場(chǎng)依然深陷泥潭?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至2月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元,同比增長(zhǎng)3%。雖然投資增速回暖,但庫(kù)存再度增加。截至2月末,全國(guó)商品房待售面積73931萬(wàn)平方米,比去年末增加2077萬(wàn)平方米。

    從區(qū)域來看,中西部樓市去庫(kù)存速度慢于東部。上海易居研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬(wàn)平方米,同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%,中西部城市成交量落后東部,西部城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

    同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2月份三四線城市商品住宅累計(jì)存銷比為32.07個(gè)月,雖同比下降14%,但依舊遠(yuǎn)超合理區(qū)間15個(gè)月,大部分三四線城市去庫(kù)存壓力仍大。上海易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2月份全國(guó)35個(gè)典型城市中,有12個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象,其中廣西北海、甘肅蘭州、安徽淮南和馬鞍山、山東煙臺(tái)和濟(jì)寧、廣東茂名等三四線城市存銷比普遍在20個(gè)月左右。以蘭州為例,截至2月底存銷比為20,比1月份18.2個(gè)月擴(kuò)大了1.8個(gè)月。

    供地過剩和需求不振并存去庫(kù)存政策效果打折扣

    面對(duì)巨量庫(kù)存,今年以來,中央和地方頻頻加施“藥量”,各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫(kù)存的發(fā)力點(diǎn)。但目前來看,市場(chǎng)反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離,本就是庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因,去庫(kù)存壓力更是有增無(wú)減。

    福建三明市國(guó)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理巫朝魁介紹,6年來,公司共開發(fā)了17萬(wàn)平方米的樓盤,至今還有8萬(wàn)多平方米的庫(kù)存。筆者在福鼎市看到,常住人口30萬(wàn)左右的縣級(jí)市,在售樓盤近20個(gè),一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。一樓盤置業(yè)顧問張清云說,“現(xiàn)在均價(jià)每平方米5000元左右,還可打九折?!痹谠撌薪ㄔO(shè)局總工程師江曉鳴看來,去化效果差強(qiáng)人意,除了需求不振、一些戶型不合理等原因外,還有就是前幾年供地過快過多,導(dǎo)致供需錯(cuò)位。

    中國(guó)指數(shù)研究院分析師劉雪瑞舉例說,河北唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰,近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米,而同期年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米,按照這一去化速度計(jì)算,近三年成交的地塊去化需要13年。

    中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為,三四線城市一方面存在供應(yīng)過剩,房屋和土地存量過高,另一方面受產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等影響,人口增長(zhǎng)慢甚至負(fù)增長(zhǎng),導(dǎo)致樓市供大于求。

    “大城市的虹吸效應(yīng)加劇,吸引了不少三四線城市及小城鎮(zhèn)人口,致使去庫(kù)存壓力進(jìn)一步加劇?!蹦暇┐髮W(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武認(rèn)為,樓市供給側(cè)的問題只能通過自身調(diào)整完善來優(yōu)化。

    沒有一蹴而就的“藥方”去庫(kù)存是“持久戰(zhàn)”需長(zhǎng)短結(jié)合

    業(yè)內(nèi)專家在分析當(dāng)前庫(kù)存形勢(shì)時(shí)表示,面對(duì)如此規(guī)模且有增無(wú)減的庫(kù)存,各地政府應(yīng)有“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備,沒有一蹴而就的“藥方”,去庫(kù)存需長(zhǎng)短結(jié)合,因城因時(shí)施策。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)性過剩的大格局下,三四線城市去庫(kù)存應(yīng)從供需兩端發(fā)力。短期看,在嚴(yán)控土地入市的同時(shí),對(duì)庫(kù)存進(jìn)行調(diào)整,開發(fā)多用途用房,增加適銷對(duì)路的產(chǎn)品等;長(zhǎng)遠(yuǎn)看,加快推動(dòng)產(chǎn)城融合和戶籍制度改革,增加城市就業(yè)崗位,讓新市民享受平等的公共資源和服務(wù)……從根本上實(shí)現(xiàn)三四線樓市的良性循環(huán)。

    具體講,在供給方面,庫(kù)存高企的三四線城市政府應(yīng)加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)性,限制土地供應(yīng),著重消化存量。目前湖南省已經(jīng)明確庫(kù)存去化周期超過36個(gè)月的地區(qū),原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應(yīng)等;福建省對(duì)庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過于求的市縣,暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

    在需求層面,業(yè)內(nèi)認(rèn)為三四線城市政府可繼續(xù)在信貸、稅收等方面加大對(duì)潛在購(gòu)房人的支持力度,如為三四線城市量身訂制一些政策,銀行監(jiān)管部門因城施策,靈活把握首套房貸的認(rèn)定范圍,嘗試實(shí)行更低首付,對(duì)商品房改保障房制定明確的時(shí)間表和優(yōu)惠措施等。

    化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力,包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為主力軍。為此,專家建議把農(nóng)民工、個(gè)體工商戶等納入公積金保障范圍。

    筆者梳理發(fā)現(xiàn),目前湖南、安徽等省已明確,將有穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員、城市個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員,以及其他靈活就業(yè)、從事自由職業(yè)的人員都納入住房公積金繳存范圍,河南、甘肅則明確要求,用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

    從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,三四線城市還要在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下工夫,提升城市的包容力。專家指出,提高農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房意愿,推進(jìn)戶籍制度改革是關(guān)鍵。住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn),全面推進(jìn)并完善居住證制度,讓農(nóng)民工和戶籍居民平等享受公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。

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