我國房地產(chǎn)金融風險及對策分析

周勇

摘 要：房地產(chǎn)金融貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，受制于傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融思維等諸多因素的影響，房地產(chǎn)金融管理措施、管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融服務(wù)能力不強，資金籌措效率較低，無法真正滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的開發(fā)需求。本文立足實際，以期厘清現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中存在的主要風險因素，從多個維度出發(fā)，采取針對性的應(yīng)對手段，彌補房地產(chǎn)金融環(huán)節(jié)存在的漏洞，構(gòu)建起系統(tǒng)、高效的房地產(chǎn)金融模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 風險 對策

1房地產(chǎn)金融概述

房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費等過程中，借助貨幣流通和信用渠道，采取籌集資金、融通資金以及其他相關(guān)金融服務(wù)的經(jīng)濟活動和金融活動。美國房地產(chǎn)金融教授TerrenceM.Clauretie&G.StacySirmans;對房地產(chǎn)金融進行研究，包括了市場的各個方面。房地產(chǎn)金融本質(zhì)是房地產(chǎn)在發(fā)展過程參與主體之間的資金流通，不單是房地產(chǎn)業(yè)或者金融業(yè)一方面的流通，而是兩個產(chǎn)業(yè)在發(fā)展期間互相協(xié)調(diào)的成效。它的目的是利用一切能夠可利用的金融資源作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的支持力量，保障在發(fā)展過程中資金流通順暢，房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場在持續(xù)的進步與發(fā)展，發(fā)展過程中的建設(shè)項目日益增多，資金需求也就愈加強烈，因而，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融業(yè)有著必然的聯(lián)系，且兩者之間相得益彰。房地產(chǎn)金融有利于房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，并持續(xù)不斷的提升對社會福利以及社會經(jīng)濟發(fā)展等眾多方面的促進效果。

2房地產(chǎn)金融的風險類別及其特征

房地產(chǎn)金融風險屬于金融風險的一種特殊形式，指金融機構(gòu)在圍繞房地產(chǎn)業(yè)的金融服務(wù)中，因為各種原因?qū)е沦Y產(chǎn)及信譽受損的可能性。判定房地產(chǎn)金融風險的大小，可以用以下指標來進行衡量：第一，不良貸款率。就是不良貸款額與總貸款之間的比率，其數(shù)值越大則風險越大。第二，貸款集中度。就是房地產(chǎn)貸款余額與金融機構(gòu)貸款余額總數(shù)的比值，其數(shù)值越大，表明風險越大。第三，貸款回收率。指金融機構(gòu)以房地產(chǎn)業(yè)的累計貸款與貸款收回額之間的比值，其數(shù)值越大，表明風險越大。第四，房地產(chǎn)投資與投機的需求率。指房地產(chǎn)投資與投機需求的比值，數(shù)值越小則風險越大。由于投資與投機在實踐中往往很難進行區(qū)分和識別，所以這一指標在實際應(yīng)用中存在操作性不強的問題。

房地產(chǎn)風險可以分為系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。系統(tǒng)性風險，指的是會因為政治、經(jīng)濟政策、社會心理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)價值大幅下降，致使為房地產(chǎn)提供金融服務(wù)的機構(gòu)產(chǎn)生損失的可能。房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險所導(dǎo)致的后果非常嚴重，當系統(tǒng)性風險發(fā)生以后，作為房地產(chǎn)市場供給主體的開發(fā)商和作為消費主體的購房者履約同時出現(xiàn)困難，圍繞房地產(chǎn)服務(wù)的金融機構(gòu)即使采取各種措施，也無法避免嚴重損失。非系統(tǒng)性風險有以下六種：第一種，市場風險，指開發(fā)商、購房者和金融機構(gòu)由于市場不穩(wěn)定因素而產(chǎn)生的各種損失。第二種，信用風險，指由于借款人違約致使金融機構(gòu)難以回收貸款本息，并因此遭受損失的可能性。信用風險主要來自于開發(fā)商或者購房者的違約行為。第三種，流動性風險。流動性風險主要由于金融機構(gòu)在發(fā)展中無法降低負債水平或者增加資產(chǎn)造成，嚴重的流動性風險可能導(dǎo)致金融機構(gòu)破產(chǎn)。流動性風險分為原發(fā)性和繼發(fā)性，原發(fā)性風險指房地產(chǎn)行業(yè)長期貸款比例過高，致使金融機構(gòu)出現(xiàn)流動性不足而產(chǎn)生風險，繼發(fā)性風險是指房地產(chǎn)作為金融機構(gòu)提供貸款的抵押物，由于貸款者難以還清貸款而對抵押物處理又出現(xiàn)困難，因此產(chǎn)生的金融機構(gòu)流動性風險。第四種，利率風險，指因為利率波動而產(chǎn)生的風險。第五種，通脹風險，指金融機構(gòu)因為通脹率不斷增加實際利率不斷下降所承擔的風險。第六種，操作風險，指由于金融機構(gòu)員工個人原因或者業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題致使損失產(chǎn)生的可能性。所以，房地產(chǎn)金融風險作為金融風險的一種特殊形式，不僅具有金融風險所具有的一般特征，還具有隱蔽性、擴張性、周期性和可控性特征。

3房地產(chǎn)金融風險對策建議

3.1完善房地產(chǎn)金融體系

為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)中的積極作用，彌補現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的漏洞，金融機構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，應(yīng)當根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的問題，吸收過往有益經(jīng)驗，逐步形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，提升金融活動的高效性，逐步擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探討融資權(quán)益證券化的可能性，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。例如可以借鑒澳大利亞等國家的經(jīng)驗，采取逆向年金抵押貸款的方式，為客戶提供個性化的金融支持，確保各類資金較為方便地進入到房地產(chǎn)金融體系之中，在為消費者提供更為便捷的住房貸款服務(wù)的同時，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，為后續(xù)各項開發(fā)建設(shè)工作的開展提供極大的資金支持。

3.2建立完善的房地產(chǎn)金融法律體系

為了確保房地產(chǎn)金融活動的有序開展，在不斷進行金融體系創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，還需要強化金融法律體系建設(shè)，用法律法規(guī)來規(guī)范各項金融行為。例如以現(xiàn)有的法律法規(guī)為依據(jù)，根據(jù)實際情況，進行現(xiàn)行法律法規(guī)的添加或者完善，規(guī)范房地產(chǎn)金融借貸雙方的行為，管控金融風險。強化房地產(chǎn)金融法律體系的落實，在不斷完善房地產(chǎn)金融立法的基礎(chǔ)上，相關(guān)主管部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間要加強聯(lián)動，互相配合，在強化房地產(chǎn)金融內(nèi)部管理效能的同時，對違法行為實現(xiàn)及早發(fā)現(xiàn)與準確打擊，確保房地產(chǎn)金融行為在法律法規(guī)的框架內(nèi)有序開展，通過這種方式，穩(wěn)步推動房地產(chǎn)金融活動的順利進行，減少金融風險。

3.3強化房地產(chǎn)金融的合同管理

為了盡可能降低房地產(chǎn)合同的履約風險，在合同制定、簽署的過程之中，要確保各項利益分配、安全監(jiān)管以及質(zhì)量管理等多種因素符合實際要求，確保各項金融活動能夠按照合同內(nèi)容執(zhí)行。一旦履約過程之中，出現(xiàn)相關(guān)問題，工作人員也能夠根據(jù)實際情況，采取更為主動的措施，來應(yīng)對金融糾紛，避免重大金融風險的發(fā)生。

結(jié) 語

文章總結(jié)過往有益經(jīng)驗，采取針對性的手段，突出防范金融風險，推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，逐步構(gòu)建起系統(tǒng)、全面、高效的房地產(chǎn)金融機制。

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