農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展與影響因素計(jì)量經(jīng)濟(jì)研究
——基于廣東省南海區(qū)1872份市場交易及398份調(diào)研數(shù)據(jù)需求側(cè)的實(shí)證分析

張 婷，張安錄，鄧松林，胡 越

（1.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430070；2.江西省水利規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，江西 南昌330029；3.農(nóng)業(yè)部管理干部學(xué)院，北京102208）

農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展與影響因素計(jì)量經(jīng)濟(jì)研究
——基于廣東省南海區(qū)1872份市場交易及398份調(diào)研數(shù)據(jù)需求側(cè)的實(shí)證分析

張 婷1，張安錄1，鄧松林2，胡 越3

（1.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430070；2.江西省水利規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，江西 南昌330029；3.農(nóng)業(yè)部管理干部學(xué)院，北京102208）

研究目的：利用2010—2015年集體建設(shè)用地市場交易數(shù)據(jù)歸納出市場發(fā)展特征，在此基礎(chǔ)上利用398份問卷調(diào)研數(shù)據(jù)分析南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場發(fā)展及影響因素，為農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展提供建議。研究方法：Tobit模型，二值選擇的Probit模型。研究結(jié)果：（1）集體建設(shè)用地市場發(fā)展特征表現(xiàn)為集體經(jīng)濟(jì)組織的高度自組織性；市場交易的高頻率；市場客體為存量建設(shè)用地；市場交易波動性大。（2）資產(chǎn)專用性正向影響契約期限、交易對象的選擇，威廉姆斯交易成本理論認(rèn)為長期契約有利于給予投資者進(jìn)行投資的信心；集體經(jīng)濟(jì)組織化水平是集體建設(shè)用地市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。（3）交易的不確定性越強(qiáng)，企業(yè)越傾向于選擇短期契約，以降低企業(yè)的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；市場交易“買進(jìn)”戰(zhàn)略存在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)傾向于選擇與集體經(jīng)濟(jì)組織交易，以降低交易成本，提高市場交易的有效性。研究結(jié)論：為提高集體建設(shè)用地市場發(fā)展的有效性和效率，明晰土地和房屋產(chǎn)權(quán)是前提和保障，其次應(yīng)將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為集體建設(shè)用地市場交易的第三方規(guī)制。

土地經(jīng)濟(jì)；農(nóng)村集體建設(shè)用地；市場特征；影響因素；市場效率；計(jì)量經(jīng)濟(jì)研究

1 引言

在追求GDP快速發(fā)展的壓力下和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速的現(xiàn)實(shí)中，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)普遍經(jīng)歷了劇烈的土地利用結(jié)構(gòu)變化過程，土地供需矛盾問題成為經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)發(fā)展的瓶頸[1-2]，也刺激了鄉(xiāng)村工業(yè)化的發(fā)展。改革開放初期，珠江三角洲地區(qū)正是憑借豐富的土地資源以及低廉的建設(shè)用地?cái)U(kuò)張成本，吸引了大量“三來一補(bǔ)”與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，逐步確立了外向型、粗放型的經(jīng)濟(jì)增長模式；改革開放以來，伴隨著工業(yè)化與城市化的迅速推進(jìn)，珠江三角洲的建設(shè)用地進(jìn)入高速擴(kuò)展時(shí)期[3-5]，并且以鎮(zhèn)、村兩級為主要投資載體，從而促進(jìn)了建制鎮(zhèn)以及村鎮(zhèn)級工礦用地的迅速擴(kuò)展，造成了建設(shè)用地?cái)U(kuò)展的小城鎮(zhèn)傾向[3]。

南海區(qū)作為珠三角地區(qū)中農(nóng)村城鎮(zhèn)化最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一[6]，在改革開放30年間經(jīng)歷了多次集體土地制度改革，是中國農(nóng)村土地制度改革的熱點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)。20世紀(jì)80年代的“三權(quán)分立”制度格局促進(jìn)了鄉(xiāng)村工業(yè)化的開端及建設(shè)用地的大量增加[7]；20世紀(jì)90年代的土地股份合作制加速了土地利用非農(nóng)化的發(fā)展，形成破碎的鄉(xiāng)村工業(yè)化格局，發(fā)展成為了早期無序的、“隱形”的農(nóng)村建設(shè)用地市場；隨著集體建設(shè)用地的無序擴(kuò)張，國家開始思考實(shí)施規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的土地政策，2001年后土地緊縮政策促進(jìn)了集體產(chǎn)權(quán)的國有化，建設(shè)用地增長變緩，并逐漸呈現(xiàn)集聚與破碎共存的特點(diǎn)[8]。在這個(gè)過程中形成了所謂的“南海模式”，這一模式主要是通過土地制度的改革創(chuàng)新，在土地股份合作制的制度背景下，出租土地或修建廠房出租進(jìn)行土地非農(nóng)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和集體土地的集中經(jīng)營，形成了農(nóng)村集體建設(shè)用地市場[9]。

南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場從無序、“隱形”的土地市場發(fā)展成為有序、“可見”的土地市場，集體建設(shè)用地市場已經(jīng)成為和國有土地市場平行的農(nóng)村土地市場。然而，這種土地市場的發(fā)展情況如何？如何去衡量集體建設(shè)用地市場的發(fā)展情況？這些是學(xué)術(shù)界討論的主要問題。以往對土地市場發(fā)展的研究主要是針對農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，并從參與土地市場的農(nóng)戶比例、參與土地市場的土地面積比例以及交易契約期限的角度進(jìn)行分析[10-13]。本文在借鑒以往土地市場研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從集體建設(shè)用地市場交易屬性和交易流程出發(fā)，采用市場交易的契約期限、交易的場所、交易對象等來分析南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展及其影響因素，探析集體建設(shè)用地市場發(fā)展的有效性，為建設(shè)高效率、低成本的農(nóng)村集體建設(shè)用地市場提供意見和建議。

2 南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展及其特點(diǎn)

根據(jù)對南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的調(diào)研，對南海區(qū)公共資產(chǎn)交易平臺、各鎮(zhèn)（街）公共資產(chǎn)交易平臺的訪談，以及集體資產(chǎn)交易平臺和國土局備案中記載的2010—2015年農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易的1872份數(shù)據(jù)，歸納出南海區(qū)集體建設(shè)用地市場的以下特點(diǎn)：

（1）集體經(jīng)濟(jì)組織（市場供給方）的高度自組織性，降低了市場需求方和個(gè)人產(chǎn)權(quán)細(xì)碎化的締約和履約成本。集體建設(shè)用地空間上分散，產(chǎn)權(quán)方面屬于農(nóng)村集體共有而非個(gè)人所有，如果集體建設(shè)用地像西方私有土地市場那樣進(jìn)行交易將面臨巨大的交易費(fèi)用。因此，在集體建設(shè)用地市場發(fā)展過程中需要進(jìn)行制度的創(chuàng)新，而其中很重要的方面就是1992年南海區(qū)農(nóng)村土地股份制改革。這一改革的重大突破點(diǎn)是農(nóng)村集體的政經(jīng)分離，建立了經(jīng)濟(jì)社和經(jīng)聯(lián)社并行使集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)利，將原來行政的、松散的組織變成經(jīng)濟(jì)的、統(tǒng)一的組織，形成了沒有政府干預(yù)、以市場為導(dǎo)向的交易。2010年南海區(qū)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）建立鎮(zhèn)（街道）、村兩級集體資產(chǎn)交易平臺，第一宗集體建設(shè)用地在鎮(zhèn)級平臺交易；2014年南海區(qū)集體土地交易中心正式揭牌成立，定位為南海區(qū)集體建設(shè)用地交易場所，2015年南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)的一宗地正式在區(qū)級交易中心掛牌交易。根據(jù)區(qū)、鎮(zhèn)（街）、村三級交易平臺的數(shù)據(jù)記錄，2010—2015年南海區(qū)集體建設(shè)用地共交易1872宗，其中出租1855宗，出讓17宗。南海區(qū)這些制度創(chuàng)新和機(jī)構(gòu)的建立最大程度地消除交易過程面臨的不確定性和交易成本；同時(shí)也有利于消除需求方（企業(yè)）在交易場所選擇方面的不確定性，為集體建設(shè)用地市場交易提供安全、可靠的交易場所，降低需求方在交易過程中的交易費(fèi)用，提高市場交易的有效性。

（2）市場主體交易預(yù)期的長期性、締約的短期性帶來市場較高的交易頻率。集體建設(shè)用地是集體共有資產(chǎn)而不是單個(gè)私有資產(chǎn)，農(nóng)村集體的個(gè)體知道土地歸屬于某一集體，因而對集體建設(shè)用地交易的利益分享會有持續(xù)的、強(qiáng)烈的預(yù)期。而需求方（企業(yè)）對于企業(yè)的經(jīng)營狀況以及盈利也存在一定的預(yù)期，再加上企業(yè)的生命周期相對于土地利用周期較短，因而集體建設(shè)用地市場的發(fā)展呈現(xiàn)交易周期相對較短、契約期限較短（大部分低于20年）、交易頻率較高的特點(diǎn)。交易數(shù)據(jù)顯示，2010—2015年南海區(qū)集體建設(shè)用地市場以出租方式進(jìn)行的交易其契約期限小于等于5年的有1305宗，在5—10年間（含10年）的有91宗，契約期限在10—15年間（含15年）的宗地?cái)?shù)量是85宗，在15—20年間（含20年）的宗地?cái)?shù)是96宗，而契約期限長于20年的宗地?cái)?shù)量是278宗；以出讓方式進(jìn)行的交易其契約期限只有1宗地小于等于5年，其余16宗地的契約期限都長于20年。由此可見，集體建設(shè)用地市場締約的短期性將給市場交易帶來較高的交易頻率，并帶來相對較高的交易費(fèi)用，并進(jìn)一步影響集體建設(shè)用地市場發(fā)展的效率。

（3）市場的客體是存量建設(shè)用地，而非增量，供給有限而需求上升使得價(jià)格有較大的上升空間。農(nóng)村集體建設(shè)用地市場進(jìn)行交易的都是存量建設(shè)用地，這些存量建設(shè)用地來源于20世紀(jì)80、90年代“三資”企業(yè)入駐珠三角地區(qū)對于建設(shè)用地需求的增加，改革開放初期地方政府“零地價(jià)”、“零門檻”的招商引資，將大量農(nóng)用地越過土地征收過程直接轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，以及20世紀(jì)90年代以后鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)面臨的企業(yè)轉(zhuǎn)型，使得大量技術(shù)粗放型企業(yè)被技術(shù)密集型企業(yè)替代，粗放型企業(yè)面臨破產(chǎn)，從而留下了大量的存量建設(shè)用地。南海區(qū)建設(shè)用地總面積為536.93 km2，其中農(nóng)村集體建設(shè)用地面積為250.68 km2，國有建設(shè)用地面積為286.25 km2，農(nóng)村集體建設(shè)用地面積占全區(qū)總面積的比例為46.69%。這些集體建設(shè)用地的區(qū)位往往是分散的、插花分布，土地規(guī)模相對來說較小、較破碎，而對于企業(yè)的用地需求而言，企業(yè)傾向于選擇地塊相對集中的、區(qū)位較好的土地，以減少市場交易過程中信息搜集等的交易費(fèi)用。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地的特征會影響企業(yè)市場交易的交易費(fèi)用，從而影響市場交易的有效性。

（4）公開市場交易的歷史較短，相應(yīng)的市場監(jiān)管、調(diào)控制度滯后，市場交易波動性大。2010—2015年南海區(qū)集體建設(shè)用地市場交易數(shù)量呈現(xiàn)先上漲后下降的趨勢，2010年交易的宗地?cái)?shù)為317宗，2011年交易宗地?cái)?shù)為723宗，達(dá)到了集體建設(shè)用地市場交易的峰值，2012年交易了361宗，2013年交易的宗地?cái)?shù)為256宗，2014年交易的集體建設(shè)用地?cái)?shù)量是150宗，2015年交易了65宗。2010年南海區(qū)開始在各鎮(zhèn)（街）逐步建立交易平臺，2011年南海區(qū)政府出臺了《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租管理辦法》，集體建設(shè)用地市場交易進(jìn)一步規(guī)范，使得市場交易數(shù)量在2011年達(dá)到了峰值。然而由于存量集體建設(shè)用地的有限性，交易數(shù)量開始下降，特別是在2012年，集體建設(shè)用地交易的數(shù)量只有2011年的一半。這反映了南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場，尚缺乏一套系統(tǒng)的市場監(jiān)管、調(diào)節(jié)機(jī)制，市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制、負(fù)反饋機(jī)制較弱，市場的波動大，會導(dǎo)致集體主體產(chǎn)權(quán)容易受到侵犯、利益被侵占，這就使得集體建設(shè)用地市場交易環(huán)境具有很大的不確定性。此外，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易借鑒國有建設(shè)用地市場的稅收體系，向承租方收取一定比例的土地使用稅、廠房租金稅等，然而由于集體建設(shè)用地交易出現(xiàn)很多二次轉(zhuǎn)租、多次轉(zhuǎn)租的行為，稅費(fèi)繳納并非是當(dāng)前集體建設(shè)用地使用者，這種交易環(huán)境的不確定性將影響承租方的交易費(fèi)用。

3 理論分析框架

Williamson引入了“比較制度視角”或稱“分立的結(jié)構(gòu)選擇分析法”，并在此基礎(chǔ)上建構(gòu)了交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)這一得到廣泛經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分支[14-17]。本文對于集體建設(shè)用地市場交易效率的分析沿用威廉姆斯交易成本理論。根據(jù)前文對南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場發(fā)展?fàn)顩r的分析可知，市場的交易主體中供給方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，需求方是用地企業(yè)，交易客體是集體建設(shè)用地。然而課題組的調(diào)研發(fā)現(xiàn)南海區(qū)集體建設(shè)用地普遍存在二次轉(zhuǎn)租和多次轉(zhuǎn)租的行為，即用地企業(yè)從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地或者物業(yè)之后會將其轉(zhuǎn)租給其他用地企業(yè)，因而本文只考慮其提供的交易環(huán)境。根據(jù)威廉姆斯交易費(fèi)用理論，資產(chǎn)專用性是指用于某種特定用途后資產(chǎn)被鎖定在這一用途上，改作他用可能會使資產(chǎn)價(jià)值降低甚至毫無價(jià)值，且資產(chǎn)在不同行業(yè)中進(jìn)行再配置將產(chǎn)生費(fèi)用（成本），資產(chǎn)專用性越高再配置產(chǎn)生的費(fèi)用越高，其包括人力資產(chǎn)專用性、物質(zhì)資產(chǎn)專用性、地理位置資產(chǎn)專用性[14-18]。人力資產(chǎn)專用性包括承租方（企業(yè)）是否本地人、承租方（企業(yè)）受教育程度兩個(gè)因子，人力資產(chǎn)專用性越高越容易被鎖定在某一行業(yè)中，對集體建設(shè)用地的需求也將被鎖定，因而會使得市場交易費(fèi)用較高，這將影響承租方在集體建設(shè)用地交易時(shí)對契約期限、交易對象選擇的預(yù)期，人力資本專用性越強(qiáng)，承租方傾向于進(jìn)行長期契約交易，并愿意選擇與村集體交易，以降低交易費(fèi)用。物質(zhì)資產(chǎn)專用性是指企業(yè)的資產(chǎn)狀況、企業(yè)規(guī)模等，表現(xiàn)為企業(yè)投入資本及企業(yè)年總產(chǎn)值。企業(yè)作為“理性經(jīng)濟(jì)人”在選擇集體建設(shè)用地時(shí)需要根據(jù)企業(yè)自身的狀況和規(guī)模來衡量，因而企業(yè)資產(chǎn)專用性越高，會被“束縛”在某一行業(yè)中，集體建設(shè)用地市場交易費(fèi)用較高，這就使得承租方對于契約期限預(yù)期越長，且傾向于選擇規(guī)范化的交易場所及有保障的交易對象。地理位置專用性在集體建設(shè)用地市場中主要是受集體建設(shè)用地的區(qū)位和規(guī)模的影響，通過交易地塊規(guī)模和區(qū)位屬性表示，由于土地的位置固定性，因而企業(yè)在選擇集體建設(shè)用地后將會被固定在某一區(qū)位，改變位置將產(chǎn)生高交易費(fèi)用。位置專用性越強(qiáng)，承租方越傾向于選擇長期契約以減少市場多次交易產(chǎn)生的費(fèi)用。資產(chǎn)專用性越高，企業(yè)在契約期限選擇、交易場所和交易對象的選擇方面會衡量資產(chǎn)投資以及收益回報(bào)的均衡，以降低交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到提高市場效率的目的。

交易的不確定性主要包括在兩個(gè)方面：交易行為的不確定性和交易環(huán)境的不確定性。（1）交易的不確定性越高，其產(chǎn)生的交易費(fèi)用越高[14-17]。集體建設(shè)用地市場中交易行為的不確定性主要表現(xiàn)在簽訂的合同公證情況、政府干預(yù)、中介參與，反應(yīng)其可能發(fā)生的機(jī)會主義行為[18]，市場交易行為的不確定性越強(qiáng)，市場可能存在越多的機(jī)會主義行為，這將會導(dǎo)致市場失靈和市場交易效率降低，承租方將更愿意選擇短期契約以降低不確定性帶來的交易費(fèi)用，并通過選擇交易平臺來減少交易過程中的機(jī)會主義行為，從而可在集體建設(shè)用地交易中得到更高的收益預(yù)期。（2）交易環(huán)境的不確定性表現(xiàn)在辦理《土地使用證》、辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》、繳納土地使用稅、繳納廠房租金稅，反應(yīng)制度變化以及信息不對稱、不透明帶來的交易費(fèi)用[18]。交易環(huán)境不確定性帶來的交易費(fèi)用會使得交易雙方在接受信息以及實(shí)際信息之間的失衡，使得市場的運(yùn)行存在較多風(fēng)險(xiǎn)，因此，承租方傾向于選擇交易平臺來保障交易的公開、公正、公平，選擇與村集體進(jìn)行交易可以減少交易雙方的信息不對稱程度，以提高市場交易效率和運(yùn)行的有效性。由此可見，影響交易行為和交易環(huán)境不確定性的因素同時(shí)也是影響市場發(fā)展的重要因素，本文從這個(gè)理論框架對南海區(qū)集體建設(shè)用地市場發(fā)展與影響因素進(jìn)行分析對于探究市場運(yùn)行效率影響原因具有重要意義，在此基礎(chǔ)上提出提高市場高效率、低成本發(fā)展的建議有助于建立更加完善的集體建設(shè)用地市場。

4 數(shù)據(jù)來源與樣本選擇

數(shù)據(jù)來源于華中農(nóng)業(yè)大學(xué)“建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”課題組于2015年12月、2016年6月和8月3次在南海區(qū)的調(diào)研和問卷調(diào)查，主要針對南海區(qū)桂城街道、西樵鎮(zhèn)、獅山鎮(zhèn)、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地市場進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查過程中采取分層隨機(jī)抽樣的方法選擇調(diào)查樣本，走訪發(fā)生了農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易行為的企業(yè)。分層包括3個(gè)階段：第一階段根據(jù)南海區(qū)集體建設(shè)用地交易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對各鎮(zhèn)、街進(jìn)行分層隨機(jī)抽取樣本（鎮(zhèn)、街）；第二階段從鎮(zhèn)、街隨機(jī)抽取村、社區(qū)的樣本；第三階段從村、社區(qū)隨機(jī)抽取企業(yè)樣本。對于村、社區(qū)樣本的末端抽樣規(guī)則是，每個(gè)樣本村、社區(qū)隨機(jī)選取15個(gè)企業(yè)作為受訪樣本，受訪對象一般為企業(yè)負(fù)責(zé)人，即參與了地塊交易過程的負(fù)責(zé)人。調(diào)查共計(jì)發(fā)放問卷420份，隨機(jī)挑選企業(yè)面對面完成問卷400份，其中有效問卷398份。

根據(jù)南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場發(fā)展的特點(diǎn)，對農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展進(jìn)行研究，研究思路是選擇市場交易契約、交易場所的選擇、交易對象的選擇這3個(gè)指標(biāo)來衡量集體建設(shè)用地市場的發(fā)展質(zhì)量并分析其影響因素，變量的選擇見表1。

回歸模型能夠成立的重要條件是變量之間不存在多重共線性問題，并解釋與擾動項(xiàng)不相關(guān)，因此，接下來對解釋變量直接進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，選擇使用方差膨脹因子（VIF）檢驗(yàn)[19]①結(jié)果表明VIF最大的為2.44，遠(yuǎn)低于10（VIF超過10，則存在較嚴(yán)重的多重共線性問題），解釋變量之間不存在多重共線性。。

5 模型選擇與實(shí)證分析

本文采用Tobit模型對交易契約期限進(jìn)行估計(jì)，采用二值選擇的Probit模型對交易場所、交易對象進(jìn)行估計(jì)，分析南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地的發(fā)展情況，結(jié)果見表3。

Tobit模型（模型一）的計(jì)量結(jié)果表明，企業(yè)投入資本在1%水平上正向顯著影響交易契約期限，即企業(yè)投入資本越多，交易契約期限越長。企業(yè)投入資本可以表現(xiàn)為企業(yè)規(guī)模，企業(yè)規(guī)模越大，其承載的成本越大，企業(yè)容易被“束縛”在某一行業(yè)中，企業(yè)作為“理性經(jīng)濟(jì)人”在選擇地塊或者廠房時(shí)更多地考慮長期投資，并會根據(jù)企業(yè)自身的資產(chǎn)狀況以及企業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)做決定，且這是一種減少企業(yè)搬遷成本、人力成本等交易費(fèi)用的有效方式，過高的交易成本對集體建設(shè)用地市場的發(fā)展不利；而且如果企業(yè)交易契約期限較短，出租方未必會繼續(xù)續(xù)租給現(xiàn)在的承租方，這意味著承租者的長期投資會存在一個(gè)概率無法收回，將可能使得企業(yè)的盈利較少甚至無法盈利[13]，這會導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較高，不利于農(nóng)村工業(yè)化的發(fā)展。地塊規(guī)模在1%的水平上顯著正向影響交易契約期限，即地塊規(guī)模越大，交易契約期限越長。企業(yè)在交易過程中選擇地塊的規(guī)模越大，其對于地塊的專用性要求交易契約期限較長[20]；地塊規(guī)模越大說明地塊的細(xì)碎化程度越低，這就降低了企業(yè)在轉(zhuǎn)入地塊過程中談判的交易成本[21]，并進(jìn)一步提高集體建設(shè)用地市場發(fā)展的有效性和效率。簽訂的合同是否公證在5%的水平上顯著正向影響集體建設(shè)用地市場交易的契約期限。簽訂的合同公證是為了確保合同的切實(shí)履行所進(jìn)行的一種法律審核行為，這對于企業(yè)來說是法律上保障。交易契約期限長的企業(yè)為了降低風(fēng)險(xiǎn)會選擇將合同進(jìn)行公證，簽訂的合同公證有助于提升集體建設(shè)用地市場發(fā)展的規(guī)范化。辦理了《土地使用證》對交易契約期限具有顯著正向影響，辦理《土地使用證》對于企業(yè)來說是一項(xiàng)權(quán)益的法律基本保障[22-23]，為其在后續(xù)企業(yè)辦理相關(guān)營業(yè)證件減少了不確定性及履約風(fēng)險(xiǎn)、降低其未來的費(fèi)用，因而企業(yè)更愿意簽訂長期契約。是否辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》在1%的水平上對交易契約期限產(chǎn)生顯著負(fù)向影響。辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》的集體建設(shè)用地不能輕易對其進(jìn)行房屋或廠房進(jìn)行改建，某種程度上限制企業(yè)的發(fā)展，當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，可能要面臨因更換廠房等帶來的投資成本、交易成本等，因而企業(yè)在選擇交易集體建設(shè)用地時(shí)更傾向于沒有辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。承租人是否繳納廠房租金稅對交易契約期限呈現(xiàn)出顯著正向影響。廠房租金稅的繳納分為兩種，一種是由承租人繳納，另一種是由出租人繳納。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如果需要出租人繳納稅費(fèi)，交易雙方簽訂的契約期限不會太長，因?yàn)槌鲎夥讲辉敢獬袚?dān)過長時(shí)間的稅費(fèi)壓力，增加經(jīng)濟(jì)壓力，減少自己的經(jīng)濟(jì)收入來源。

表1 變量設(shè)定、說明及賦值Tab.1 The setting, defnition and assignment of the variables

Probit模型（模型二）對交易場所選擇的計(jì)量結(jié)果表明，企業(yè)投入資本、企業(yè)年總產(chǎn)值、地塊規(guī)模、簽訂的合同是否公證、是否有中介介入、政府干預(yù)、是否辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，這些變量均顯著影響集體建設(shè)用地市場交易場所的選擇。

Probit模型（模型三）對交易對象選擇的計(jì)量結(jié)果表明，對集體建設(shè)用地市場交易對象的選擇產(chǎn)生影響的因素包括受教育程度、企業(yè)投入資本、地塊規(guī)模、地塊區(qū)位屬性、是否有中介介入、是否繳納廠房租金稅。在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)即使選擇和現(xiàn)在的集體建設(shè)用地使用權(quán)持有者（個(gè)人、房東）進(jìn)行交易，在辦理企業(yè)或工廠相關(guān)營業(yè)證件時(shí)，還需要和村集體之間簽訂一份合同，而且南海區(qū)已經(jīng)建立了鎮(zhèn)、村兩個(gè)級別的農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺以規(guī)范化集體建設(shè)用地市場交易。根據(jù)科斯關(guān)于一體化的理論，南海區(qū)農(nóng)村集體在1992年實(shí)行了土地股份制改革，農(nóng)村集體已經(jīng)成為了一體化的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部的交易要比與外部的交易成本低[24]。因此，本文認(rèn)為選擇在村集體進(jìn)行交易，與村集體進(jìn)行交易、簽訂的合同進(jìn)行公證可以減少市場交易費(fèi)用，提高市場交易效率，能夠提高集體建設(shè)用地市場發(fā)展的質(zhì)量。從模型結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)投入資本、地塊規(guī)模、簽訂的合同是否公證、政府干預(yù)這些變量都顯著正向影響企業(yè)交易場所的選擇，受教育程度、企業(yè)投入資本、地塊規(guī)模、地塊區(qū)位屬性正向顯著影響交易對象的選擇。受教育程度越高的企業(yè)主傾向于選擇與村集體進(jìn)行交易，受教育程度越高，市場規(guī)范化、程序規(guī)范化的意識更強(qiáng)，對未來風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的分析能力相對更強(qiáng)，因而為了降低交易費(fèi)用、減少市場風(fēng)險(xiǎn)，會選擇的交易場所是村集體。對企業(yè)投入資本越多（企業(yè)規(guī)模越大）的企業(yè)選擇了與村集體交易，企業(yè)規(guī)模越大越重視長遠(yuǎn)收益和風(fēng)險(xiǎn)的均衡，因而會選擇交易場所為村集體、交易對象為村集體，這也有利于有效建立和發(fā)展集體建設(shè)用地市場。地塊規(guī)模大企業(yè)面臨的資金回收風(fēng)險(xiǎn)更大，因而選擇與村集體進(jìn)行交易以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。簽訂的合同是否公證、政府干預(yù)表示的是交易行為的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，企業(yè)簽訂的合同進(jìn)行公證、政府干預(yù)是降低風(fēng)險(xiǎn)、減少不確定性的有效方式。企業(yè)選擇交易場所時(shí)，傾向于在村集體對簽訂的合同進(jìn)行公證，南海區(qū)村集體有相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行合同簽訂和見證，政府干預(yù)是政府相關(guān)人員監(jiān)控和引導(dǎo)的過程，這些都是為了保證集體建設(shè)用地市場交易的質(zhì)量。而中介介入對交易場所和交易對象的影響均是顯著負(fù)向的，中介公司介入的交易一般發(fā)生在企業(yè)和個(gè)體之間，這是因?yàn)閭€(gè)體發(fā)布消息的途徑有限，只能通過依賴中介公司，而且這種第三方規(guī)制有助于出租方單位成本的減少[18]。是否辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》對交易場所選擇的影響方向和對交易契約期限的一致，均表現(xiàn)為顯著負(fù)向影響。即使村集體辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，企業(yè)也愿意選擇村集體為交易場所，這是因?yàn)槟虾^(qū)實(shí)施股份合作制改革后，村集體相當(dāng)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，即使沒有辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，村集體對于企業(yè)來說也更有保障；然而在選擇與個(gè)體進(jìn)行交易時(shí)，企業(yè)更看重其辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，調(diào)研過程中通過訪談發(fā)現(xiàn)企業(yè)這樣的選擇原因在于和個(gè)人討價(jià)還價(jià)的費(fèi)用相對村集體要更低。承租方廠房租金稅的繳納顯著正向影響交易對象的選擇，即需要繳納廠房租金稅的交易對象為村集體進(jìn)行，不需要繳納廠房租金稅的交易對象為個(gè)體房東。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與村集體的交易會嚴(yán)格按照交易程序進(jìn)行，村集體不會承擔(dān)稅費(fèi)的繳納，這也有利于市場的規(guī)范運(yùn)行；另外，一些談判能力較強(qiáng)的企業(yè)在與個(gè)體房東進(jìn)行交易時(shí)，會將繳納廠房租金稅的部分轉(zhuǎn)移給房東。

6 結(jié)論與政策含義

南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場早在20世紀(jì)80、90年代就出現(xiàn)了，經(jīng)歷了從“隱形”、無序市場到“可見”、規(guī)范市場。本文根據(jù)威廉姆森交易費(fèi)用理論構(gòu)建了集體建設(shè)用地市場交易效率及影響因素的理論分析框架。土地市場效率取決于市場運(yùn)行過程中的投入回報(bào)、供給側(cè)成本、需求側(cè)成本以及政府對市場干預(yù)、中介介入等多方面成本的集合。本文重點(diǎn)基于南海區(qū)集體建設(shè)用地特征，構(gòu)建需求側(cè)市場交易影響因素模型，希望給集體建設(shè)用地市場的建設(shè)、規(guī)范提供一個(gè)思路。供給側(cè)（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個(gè)體）對于市場及交易費(fèi)用的影響，市場中介、政府干預(yù)等主體對市場效率的影響尚待研究。此外，市場交易從三個(gè)維度分析：資產(chǎn)專用性、交易的不確定性、交易頻率，但不同交易方式選擇對交易費(fèi)用的三個(gè)層面具有重要影響，具體的影響機(jī)理將在后續(xù)做深入研究。

表2 南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展及其影響因素Tab.2 The development and impact factors of rural collective construction land market in Nanhai District

根據(jù)南海區(qū)區(qū)、鎮(zhèn)（街）、村三級交易平臺2010—2015年的市場交易數(shù)據(jù)總結(jié)出南海區(qū)集體建設(shè)用地市場的發(fā)展特征：集體經(jīng)濟(jì)組織（市場供給方）的高度自組織性，降低了集體建設(shè)用地市場需求方和個(gè)人產(chǎn)權(quán)細(xì)碎化的締約和履約成本；集體建設(shè)用地市場主體交易預(yù)期的長期性、締約的短期性，帶來市場較高的交易頻率；集體建設(shè)用地市場的客體是存量建設(shè)用地，而非增量，這使得價(jià)格有較大的上升空間；集體建設(shè)用地市場公開交易的歷史較短，相應(yīng)市場監(jiān)管、調(diào)控的制度滯后，市場交易波動性大。在總結(jié)出南海區(qū)集體建設(shè)用地市場發(fā)展特征的基礎(chǔ)上，采用398份對企業(yè)面對面的問卷調(diào)研數(shù)據(jù)，根據(jù)威廉姆森的市場交易費(fèi)用理論，對南海區(qū)集體建設(shè)用地市場發(fā)展及其影響因素進(jìn)行研究，結(jié)果表明：資產(chǎn)專用性越強(qiáng)，企業(yè)越傾向于選擇長期契約、在交易平臺與村集體交易，驗(yàn)證了威廉姆斯交易成本理論認(rèn)為長期契約有利于給予投資者進(jìn)行投資的信心[25]；資產(chǎn)專用性越強(qiáng)，企業(yè)越傾向于選擇與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行交易以均衡投資和收益之間的風(fēng)險(xiǎn)，這一研究結(jié)果同時(shí)也表明集體經(jīng)濟(jì)組織化水平是集體建設(shè)用地市場發(fā)展很關(guān)鍵的因素。交易行為的不確定性越強(qiáng)，企業(yè)越傾向于選擇較短的契約期限，以降低企業(yè)對預(yù)期的不確定性；市場交易這樣一種“買進(jìn)”戰(zhàn)略是存在風(fēng)險(xiǎn)的[25]，因而企業(yè)傾向于選擇與村集體進(jìn)行交易以減少市場的機(jī)會主義行為并達(dá)到降低市場交易風(fēng)險(xiǎn)的目的，從而降低交易成本。交易環(huán)境的不確定性越強(qiáng)，企業(yè)將面臨越高的履約風(fēng)險(xiǎn)，重新締約可使其在全部過程中獲得正常的收益[14-17，25]，因而集體建設(shè)用地市場能更有效地發(fā)展；交易環(huán)境的不確定性越強(qiáng)，企業(yè)越傾向于選擇與農(nóng)村集體進(jìn)行交易。集體經(jīng)濟(jì)組織作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體能夠較好地保障市場的透明度，并規(guī)范化市場交易程度，制度的不確定性較弱，因而企業(yè)會面臨相對較低的交易成本，有助于提高集體建設(shè)用地市場交易的有效性。這與威廉姆森闡述的“交易環(huán)境的變化無法預(yù)測使得擬定和實(shí)施的契約收益變得復(fù)雜；信息不對稱帶來的不確定性導(dǎo)致交易費(fèi)用的增加”交易費(fèi)用理論一致[14-17]。

為了提高農(nóng)村集體建設(shè)用地市場發(fā)展的有效性，本文提出以下幾點(diǎn)建議：（1）明晰土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是市場交易的前提和保障，在進(jìn)行市場交易前，應(yīng)對交易地塊和房屋進(jìn)行確權(quán)登記頒證，并明確以出讓、出租方式取得的權(quán)利所對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記類別，以減少交易過程中的討價(jià)還價(jià)和交易費(fèi)用。（2）為了農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的規(guī)范化和合法化，可以將村集體設(shè)為集體建設(shè)用地的交易場所，即使是轉(zhuǎn)租也應(yīng)該在村集體相關(guān)工作人員的監(jiān)督和見證下進(jìn)行交易，為集體建設(shè)用地的發(fā)展提供保障，降低市場交易的不確定性，從而達(dá)到市場發(fā)展的有效性。（3）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以作為集體建設(shè)用地市場交易的第三方規(guī)制，為交易信息的發(fā)布、流通提供渠道，以減少承租方信息搜尋、手續(xù)規(guī)范等過程的交易費(fèi)用，提高集體建設(shè)用地市場的效率。

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（本文責(zé)編：戴晴）

Econometric Research on the Development of Rural Collective Construction Land Market and Its Impact Factors: An Empirical Analysis based on 1872 Market Transaction Data and 398 Questionnaire Data in Nanhai District, Guangdong Province

ZHANG Ting1, ZHANG An-lu1, DENG Song-lin2, HU Yue3
（1. College of Public Administration, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China; 2. Jiangxi Province Water Conservancy Planning and Designing Institute, Nanchang 330029, China; 3. Agricultural Management Institute of Ministry of Agriculture, Beijing 102208, China）

The purpose of this paper is to analyze the developmental characteristics of the rural collective construction land market in Nanhai District by using the rural collective construction land transfer data from 2010—2015, to explorethe impact factors of collective construction land market by utilizing 398 questionnaire data, and to make suggestions for the development of collective construction land market. The methods of Tobit model and the binary Probit model were employed. The results show that: 1）The market characteristics of rural collective construction land market were as follows: The collective economic organization showed the high degree of self-organization; the frequency of market transaction was high; the market object was the existing construction land; the market fluctuations were severe. 2）Assets specificity positively influenced the market contract period and trade object, as Williamson’s transaction cost theory considered that long-term contract is conducive to give confidence to investors; the self-organized level of collective economic organization was the key factor in the development of collective construction land market. 3）As the uncertainty of transactions became stronger, firms tended to choose a short-term contract, in order to reduce the expected risk; market transactions had “buy-in” strategic risk, therefore, firms tended to transact with the village collective with the aim of reducing the market transactions risk, thereby to improve the effectiveness of market transactions. In conclusion, in order to improve the effectiveness of collective construction land market, firstly, well delineating property rights of land and house is the premise and the guarantee; secondly, the village collective economic organization should be regarded as the third party of regulating collective construction land market.

land economy; rural collective construction land; market characteristics; impact factors; market efficiency; econometric research

F301.1

A

1001-8158（2016）11-0022-10

10.11994/zgtdkx.20161207.152648

2016-09-07；

2016-11-08

教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目（14JZD009）；國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（71373095）；國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（71573101）；中央高校科研基本業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助項(xiàng)目（2662016PY078）。

張婷（1988-），女，江西吉安人，博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)。E-mail: zhangting19880909@163.com

張安錄（1964-），男，湖北麻城人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)、土地可持續(xù)利用。E-mail: zhanganlu@mail.hzau.edu.cn