基于營改增背景下房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃分析

張 原 楊 燁

陜西科技大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，陜西 西安 710021

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基于營改增背景下房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃分析

張 原 楊 燁

陜西科技大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，陜西 西安 710021

我國大力推行營改增，主要目的是消除長期以來我國分別征收增值稅和營業(yè)稅所產(chǎn)生的重復(fù)征稅問題，推動我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，加快我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。本文主要分析基于營改增背景下房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃。

營改增；房地產(chǎn)；稅收籌劃

伴隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，稅收制度和相應(yīng)的應(yīng)對措施也在不斷發(fā)展。營改增措施的出臺和實施，能夠有效減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避以往出現(xiàn)的重復(fù)征稅問題，充分發(fā)揮出稅收制度在經(jīng)濟體制改革中的重要作用，從而達(dá)到促進房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展重要戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)業(yè)營改增發(fā)展現(xiàn)狀

我國分稅制格局(即增值稅和營業(yè)稅)于1994年初步形成，這與我國當(dāng)時的產(chǎn)業(yè)鏈短、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)以及全能型企業(yè)經(jīng)濟特點有直接的關(guān)系。在當(dāng)時，重復(fù)征稅矛盾并不突出，但是隨著改革開放不斷深入，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)迅速向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)過渡，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出分工精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)融合化、業(yè)態(tài)新型化、服務(wù)國際化的特征，逐漸向?qū)I(yè)化發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，出現(xiàn)了傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)稅制無法適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的要求，在這種情況下，重復(fù)征稅的矛盾愈演愈烈。

黨十八大明確提出要加快財稅體制改革，形成有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會公平的稅收制度，而推行營改增稅收政策，正是解決這一瓶頸問題的有效措施。所以，大力推進營改增既是深化財稅體制改革的“重頭戲”，也是促進我國經(jīng)濟穩(wěn)步增長的“關(guān)鍵點?！贝罅ν菩袪I改增稅收政策，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅的矛盾，促進產(chǎn)業(yè)融合，降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)的發(fā)展能力，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進國民經(jīng)濟健康穩(wěn)步發(fā)展。

在樓市不景氣的背景下，“營改增”讓不少房企感到恐慌。目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況不一，上下游行業(yè)增值稅抵扣情況不明朗，這些使得新政策的推行遭遇阻力。作為本次“營改增”新政影響最大的行業(yè)之一，為了保證改革的順利推進、減輕房地產(chǎn)業(yè)負(fù)擔(dān)，財稅部門特別就房地產(chǎn)“老項目”引入過渡性政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售“老項目”及出租現(xiàn)有不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。由于增值稅是價外稅，因此征收率實質(zhì)上僅為4.76%，與之前營業(yè)稅相比稅負(fù)有所降低。對于房地產(chǎn)業(yè)來講，還有一項利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地產(chǎn)項目，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除，只對其增值的部分進行納稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，土地價款往往是很大的一筆成本，該政策在一定程度上能夠起到降低稅負(fù)的作用，為房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”之后開發(fā)建造的“新項目”帶來了切實的利益。

二、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險

(一)政策更加復(fù)雜，應(yīng)對能力不足

相比營業(yè)稅而言，增值稅抵扣計稅方式更為復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)多變，行業(yè)之間、企業(yè)之間各不相同的經(jīng)營模式、財務(wù)核算方法，決定了其稅務(wù)處理方法也復(fù)雜多樣。行業(yè)的多樣性伴隨著政策設(shè)計的復(fù)雜性，稅率或征收率包括11%、5%，還有部分業(yè)務(wù)預(yù)繳適用3%或5%預(yù)征率。與此同時，一些臨時性過渡政策使得現(xiàn)行增值稅制度體系變得更加龐雜。目前房地產(chǎn)業(yè)在營改增政策規(guī)定和業(yè)務(wù)處理較為復(fù)雜的情況下，稅收籌劃經(jīng)驗和能力欠缺的問題更為凸顯。

(二)票據(jù)獲取困難，進項稅額抵扣不足

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，采購的材料包括鋼筋混凝土、水泥、磚瓦等，涉及領(lǐng)域極為廣泛。在營業(yè)稅體系下，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于向小商家購買材料，但營改增后，企業(yè)在與小規(guī)模納稅人、其他個人交易的過程中，往往很難取得增值稅專用發(fā)票，且房地產(chǎn)企業(yè)在建造過程中，許多都是來自底層的工人和農(nóng)民，無法為企業(yè)開具專票。這些問題使房地產(chǎn)企業(yè)很難有進項稅的扣減，使其無形中承擔(dān)著更高程度的稅負(fù)壓力。

(三)稅收風(fēng)險增加

目前房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴(yán)重，如果無法及時確認(rèn)銷售收入，將會出現(xiàn)進項稅額和銷項稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大稅收風(fēng)險。除此之外，對于一些已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束的項目，或者持有型商業(yè)物業(yè)而言，此時已經(jīng)不可能取得原材料等進項抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)稅負(fù)將明顯加重。

三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

(一)實現(xiàn)與建筑行業(yè)的剝離

建筑安裝業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額的最主要來源，在營改增背景下通過增加進項稅額實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)務(wù)剝離就成為一項不得不進行的戰(zhàn)略調(diào)整。建筑安裝企業(yè)提供增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)就可以進行抵扣，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

(二)充分爭取抵扣

營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，最主要的途徑就是進項稅額抵扣。因此對于房地產(chǎn)業(yè)來講一定要選擇適當(dāng)?shù)脑牧瞎?yīng)商，充分爭取抵扣。同時，企業(yè)在制定與建設(shè)安裝工程、裝潢工作息息相關(guān)的合同時，需要盡最大努力把“甲供材”方式作為最終結(jié)果，明確房地產(chǎn)企業(yè)的采購材料的比例，取得更多的進項發(fā)票。此外要選擇適當(dāng)?shù)膭趧臃?wù)供應(yīng)商，加強對供應(yīng)商的增值稅納稅人的情況調(diào)查，審核其相關(guān)的資格條件，選擇擁有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，充分爭取抵扣。

(三)適當(dāng)調(diào)整企業(yè)管理

營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身實際情況及營改增的特征，做好企業(yè)內(nèi)部調(diào)整應(yīng)對工作。例如對會計賬簿科目的調(diào)整等等，由于營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)基本由進項稅額決定，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對票據(jù)的管理，通過進項稅額抵扣，最大限度降低企業(yè)稅負(fù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)推行營改增政策可以有效降低企業(yè)稅收成本，促進企業(yè)健康發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)作為推行營改增工作的難點，實現(xiàn)營改增政策在房地產(chǎn)業(yè)的貫徹落實，可以推動我國營改增稅收政策進程，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷提高我國的綜合實力。

[1]李曉紅，魏微.房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)研究——基于滬、深房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)驗數(shù)據(jù)[J].稅務(wù)與經(jīng)濟，2015(3)：92-97.

[2]鄧單月，鄭宇軒，楊達(dá)，等.營改增稅制改革——影響房地產(chǎn)企業(yè)的“雙刃劍”[J].金融經(jīng)濟(理論版)，2015(9)：29-30.

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