家庭承包之土地承包經(jīng)營權(quán)抵押中的法律問題分析

楊中原

中共六盤水市委黨校，貴州 六盤水 553000

家庭承包之土地承包經(jīng)營權(quán)抵押中的法律問題分析

楊中原

中共六盤水市委黨校，貴州 六盤水 553000

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭承包之土地承包經(jīng)營抵押已經(jīng)獲得了國家的允許，但是只是獲得了原則上的認(rèn)可，很多細(xì)節(jié)方面由于缺乏經(jīng)驗(yàn)所以并不完善。為了切實(shí)保證我國廣大人民的根本利益，應(yīng)該建立健全的法律規(guī)定，所以現(xiàn)在探討家庭承包之土地承包經(jīng)營權(quán)抵押中的法律問題非常必要，有利于相關(guān)部門及時(shí)抓住問題，然后采取有效的解決措施。

家庭承包；土地承包；經(jīng)營權(quán)；抵押

一、引言

現(xiàn)如今國家政策已經(jīng)明確指出，在土地承包方面要賦予農(nóng)民更多的權(quán)利，降低土地承包和抵押的門檻，讓農(nóng)民享受到更多的福利。隨著改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國長期推行的土地制度已經(jīng)不再適合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展，土地利用與農(nóng)民利益之間已經(jīng)滋生出了不少矛盾。很多農(nóng)村的青壯年勞動(dòng)力大量進(jìn)城打工，剩余的留守老人和留守兒童由于缺乏足夠的勞動(dòng)能力，導(dǎo)致農(nóng)村耕地大面積荒廢，這種現(xiàn)象無疑是對土地資源的一種巨大浪費(fèi)。實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押政策能有效緩解這種狀況，但是我國在這方面的法律并沒有完善，很多法律細(xì)節(jié)還有待探討。本文首先指出了目前土地承包經(jīng)營權(quán)抵押中存在的法律問題，然后提出幾點(diǎn)有效措施。

二、家庭承包之土地承包經(jīng)營權(quán)抵押中存在的法律問題

(一)土地評估機(jī)制并不健全

長期以來，我國在土地上的管理非常嚴(yán)格，幾乎沒有流轉(zhuǎn)的余地，實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的時(shí)間比較短，沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)可供參考，相關(guān)的制度也不健全，尤其是在評估土地價(jià)值方面的制度，更是處于相對空白的時(shí)期。政府沒有專門的部門對土地價(jià)值進(jìn)行專業(yè)評估和鑒定，土地價(jià)值的評估如果不準(zhǔn)確，勢必會(huì)給交易雙方帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，我國土地承包經(jīng)營權(quán)抵押能否真正實(shí)現(xiàn)，土地評估機(jī)制的建立起著非常重要的作用。

(二)在土地流轉(zhuǎn)中缺乏專業(yè)管理

我國土地資源在流轉(zhuǎn)過程中需要的手續(xù)比較多，如果交易雙方缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，再加上沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，土地流轉(zhuǎn)就會(huì)變得困難重重。而且如果沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理，農(nóng)民獲得土地流轉(zhuǎn)信息的渠道少之又少，這就間接導(dǎo)致了土地流轉(zhuǎn)成本的提高。此外，還需保障土地流轉(zhuǎn)的市場秩序規(guī)范合理，這樣才能保證交易雙方的根本利益。

(三)產(chǎn)權(quán)交易平臺不完整

目前我國產(chǎn)權(quán)交易平臺雖然相比以前有了很大發(fā)展，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押也貢獻(xiàn)了力量，但是從總體上看，仍處在初步發(fā)展階段，還無法完全滿足廣大農(nóng)村的金融需求。大部分產(chǎn)權(quán)交易平臺都是由當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)的，一旦流動(dòng)資金出現(xiàn)問題，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押就會(huì)出現(xiàn)停滯現(xiàn)象。產(chǎn)權(quán)交易平臺本質(zhì)上是作為農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)之間的媒介存在的，它在一定程度上減少了二者在抵押過程中所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民之間如果發(fā)生糾紛，銀行就會(huì)獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，但是銀行面對土地卻無法充分利用它為自己謀取利益，產(chǎn)權(quán)交易平臺也沒有足夠的資金來補(bǔ)償銀行的損失，這就加劇了土地資源的不科學(xué)利用狀況。

三、完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押法律制度的有效對策

(一)建立健全土地價(jià)值評估體系

現(xiàn)階段，農(nóng)村土地改革已經(jīng)在一些試點(diǎn)省份開始推行，下一步就是在全國進(jìn)行推廣。推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的其中一個(gè)重要步驟就是確定土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，而實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的一個(gè)核心環(huán)節(jié)就是建立健全土地價(jià)值評估體系?，F(xiàn)在我國并沒有專門的土地評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)的制度建設(shè)，因此，政府可以自行建立土地評估機(jī)構(gòu)或者授權(quán)社會(huì)上第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地價(jià)值鑒定，不斷完善土地價(jià)值評估體系，正確評估土地的價(jià)值，這樣才能貫徹落實(shí)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押政策。

(二)完善土地流轉(zhuǎn)的制度和機(jī)構(gòu)

政府早有規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)不能改變土地的公有性質(zhì)，不能影響耕地面積，不能損害農(nóng)民的根本利益，在這三點(diǎn)基礎(chǔ)上才能進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押實(shí)質(zhì)上是屬于權(quán)利抵押，要對土地上種植的作物和其他資源進(jìn)行確權(quán)，現(xiàn)在我國各地區(qū)正在進(jìn)行土地確權(quán)。此外，還要建立專業(yè)負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)制度的機(jī)構(gòu)，對抵押雙方的行為進(jìn)行監(jiān)督，杜絕暗箱操作的現(xiàn)象發(fā)生，并發(fā)布關(guān)于土地流轉(zhuǎn)方面的信息。

(三)完善產(chǎn)權(quán)交易平臺

現(xiàn)在我國產(chǎn)權(quán)交易平臺的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模，特別是縣級產(chǎn)權(quán)交易平臺，更是亟需完善?？h政府可以在本地區(qū)建立物權(quán)融資公司，作為經(jīng)融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民之間的交易平臺，農(nóng)民的土地由物權(quán)融資公司承接，同時(shí)為農(nóng)民抵押土地承包經(jīng)營權(quán)提供擔(dān)保，如果到期農(nóng)民無法償還銀行貸款，物權(quán)融資公司則代其償還，土地也交由公司進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

[1]夏顯力，王樂，趙敏娟，羅丹.農(nóng)地由細(xì)碎化走向規(guī)?；闹贫葍?yōu)化及路徑——基于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)資本化的視角[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2013(5)：22-28.

[2]尹雪英，陳利根.農(nóng)地股份合作社解散時(shí)土地處置問題研究[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2014(9)：33-36.

[3]李峰，謝麗芳.推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實(shí)踐與思考——基于樂清市農(nóng)房抵押貸款的成功經(jīng)驗(yàn)視角[J].征信，2015(08).

D922.32；F321.1

A

2095-4379-(2017)29-0223-01

楊中原(1976-)，男，貴州大方人，學(xué)士，中共六盤水市委黨校，講師，研究方向：民事訴訟法。