典當(dāng)房屋回贖權(quán)期限的界定

●夏珍

典當(dāng)房屋回贖權(quán)期限的界定

●夏珍

【要點(diǎn)】

在典當(dāng)法律關(guān)系中，為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，法律賦予出典人在典期內(nèi)進(jìn)行回贖的權(quán)利。如典期內(nèi)未回贖，除了有“到期不贖回，視為絕賣”的約定以外，法律允許出典人在一定期限內(nèi)進(jìn)行回贖，但不能超過(guò)最長(zhǎng)除斥期間。

【案情】

原告趙新國(guó)、趙新啟訴稱：兩原告系兄弟，兩原告之父為趙榮堂，兩原告之母為卞雪琴。趙榮堂于1985年去世，卞雪琴于2000年去世。五被告系張恩錫的子女，張恩錫已去世多年。1954年9月8日，張恩錫與劉奉心將位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)道德北街53號(hào)的南屋兩間典給趙榮堂，約定典期2年，典價(jià)200萬(wàn)元。此后，兩原告的父母在此房居住。典期兩年之后，出典人一直沒(méi)有回贖。1966年文革時(shí)，該房產(chǎn)被濟(jì)南市人民政府充公。1981年6月4日，濟(jì)南市槐蔭區(qū)落實(shí)私房政策辦公室出具《文革期間交公私房退還產(chǎn)權(quán)通知書》，將該房產(chǎn)退還給趙榮堂。1993年左右，原告趙新國(guó)在該南屋兩間居住。期間，原告多次找被告協(xié)商該房事宜，被告因故不同意，一直拖延至今。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該房應(yīng)視為絕賣。原告訴至法院請(qǐng)求判令坐落于濟(jì)南市槐蔭區(qū)道德北街53號(hào)南屋兩間的房產(chǎn)及權(quán)利歸兩原告所有。

被告張慶蘭、張慶娥、張慶萍、張慶昌共同辯稱：原告訴稱與事實(shí)不符，1954年9月8日，張恩錫將爭(zhēng)議房產(chǎn)出典給趙榮堂，典期屆滿后雙方協(xié)商順延了典當(dāng)期限，且沒(méi)有具體約定順延的截止日，因此張恩錫與趙榮堂之間的典當(dāng)契約應(yīng)為無(wú)典當(dāng)期限的契約。截止到2008年?duì)幾h房屋拆遷前，被告從未與原告協(xié)商過(guò)房屋事宜。事實(shí)上，被告的父母在1987年8月20日取得了相關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)證，載明了爭(zhēng)議房屋的權(quán)屬為被告的父母，與原告無(wú)關(guān)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)房屋實(shí)行物權(quán)登記制度，本案房屋自1987年8月以來(lái)，一直登記在被告父母名下，原告如對(duì)房屋主張權(quán)利，應(yīng)首先向房屋管理部門提出主張或通過(guò)行政程序予以解決。

被告張慶玲辯稱：認(rèn)可原告陳述的事實(shí)和理由，也不知道父母回贖房屋的事情。辦理房產(chǎn)證和公證期間，被告的父母和原告一直有爭(zhēng)議，房產(chǎn)的歸屬由法院依法判決。

被告劉奉心及其法定繼承人未答辯。

法院經(jīng)審理查明：兩原告系兄弟，兩原告之父趙榮堂于1985年10月6日去世，兩原告之母卞雪琴于2000年7月10日去世。被告張慶昌與被告張慶蘭、張慶娥、張慶萍、張慶玲系兄妹，五被告之父張恩錫生前有過(guò)兩次婚姻，第一次婚姻關(guān)系存續(xù)期間育有四個(gè)子女，即長(zhǎng)子張慶昌、長(zhǎng)女張慶蘭、次女張慶娥、三女張慶萍，上述四被告之母去世后，張恩錫與荊桂芳結(jié)婚，收養(yǎng)被告張慶玲。張恩錫于1989年10月16日去世，荊桂芳于2011年12月6日去世。審理中，五被告述稱劉奉心系張恩錫的堂兄弟，原被告雙方均無(wú)法明確劉奉心的身份信息。

坐落于濟(jì)南市槐蔭區(qū)道德北街53號(hào)房屋(原門牌號(hào)為槐蔭區(qū)道德街三育里35號(hào)、道德北街43號(hào))，由張恩錫、劉奉心購(gòu)買取得，系磚瓦平房十余間。1954年9月8日，張恩錫、劉奉心與趙榮堂簽訂典契一份，約定：“因正用將自己住房南屋兩間典于趙榮堂居住，門窗全帶，廁所大門院子伙用，言明期限二年，典價(jià)人民幣二百萬(wàn)元，自一九五四年九月八日起至一九五六年九月八日止，房子坐落道德北街三育里門牌四十三號(hào)，此房如有損壞，由原主修理，典價(jià)當(dāng)交不欠，空口無(wú)憑，立典契存證”。該典契經(jīng)政府備案登記并交納契稅。在登記表中有備注，分別載明“典契業(yè)已回贖應(yīng)予注銷，濟(jì)南市房產(chǎn)管理局，一九五六年元月五”，“原業(yè)主未賣妥房，故未將趙榮堂之典房回贖，此典契仍有效，一九五六年五月三十一日(加蓋公章無(wú)法辨認(rèn))”。登記表中還加蓋失效章兩處，其上又劃叉號(hào)，原被告雙方對(duì)此均無(wú)法解釋。上述典契簽訂后，濟(jì)南市槐蔭區(qū)道德北街53號(hào)房屋中南屋兩間由趙榮堂使用。

1969年5月15日，濟(jì)南市房管三所革命委員會(huì)生產(chǎn)指揮部出具《私有房屋接管通知單》，將道德北街43號(hào)南屋兩間自趙榮堂處接管，將43號(hào)的其他房屋自張恩錫及其父親處接管。1981年3月10日，濟(jì)南市槐蔭區(qū)落實(shí)私房政策辦公室出具《文革期間交公私房退還產(chǎn)權(quán)通知書》，將張恩錫文革期間交公的43號(hào)自然間十間自1981年1月1日起產(chǎn)權(quán)予以退還。1981 年4月8日，濟(jì)南市槐蔭區(qū)落實(shí)私房政策辦公室登記《退還文革交公私房產(chǎn)權(quán)呈批表》，顯示同意退還趙榮堂43號(hào)(新53號(hào))南屋兩間(建筑面積22.2平方米)，并注明典權(quán)。1981年6 月4日，濟(jì)南市槐蔭區(qū)落實(shí)私房政策辦公室出具《文革期間交公私房退還產(chǎn)權(quán)通知書》，將趙榮堂文革期間交公53號(hào)自然間二間自1981年1月1日起產(chǎn)權(quán)予以退還。產(chǎn)權(quán)退還后，53號(hào)房屋南屋兩間由文革期間的承租人繼續(xù)使用，后由原告趙新國(guó)使用。

1987年2月23日，張恩錫填交《私有房屋登記換證申請(qǐng)表》，房屋狀況中寫明“南屋平房三間，磚木，住房，出典二間，自住一間”。1987年9月2日，道德北街53號(hào)平房十二間登記到張恩錫名下(濟(jì)南市城鎮(zhèn)私房所有權(quán)證第01188號(hào)，房屋面積126.86平方米)。1989 年10月5日，張恩錫、荊桂芳及五被告經(jīng)過(guò)公證將53號(hào)院落中北屋、東屋、西屋及南屋西首一間分別分割給五個(gè)子女，南屋東首兩間歸張恩錫、荊桂芳二人所有。此后，第01188號(hào)濟(jì)南市城鎮(zhèn)私房所有權(quán)證中僅顯示南屋兩間(面積23.12平方米)，其他房屋自該證中注銷。1992年7月21日，道德北街53號(hào)土地辦理國(guó)有土地使用權(quán)證到張恩錫名下，載明用地面積36.3平方米，其中建筑占地23.1平方米，共有使用權(quán)面積72.6平方米，分?jǐn)偯娣e13.2平方米。

因中大南片區(qū)棚戶區(qū)房屋拆遷，2008年10月6日，原告趙新國(guó)辦理53號(hào)南屋兩間的空房驗(yàn)收手續(xù)，2008年11月6日，原告趙新國(guó)收到中大南區(qū)棚改工程回遷安置選房卡，該卡顯示被拆遷人姓名為趙榮堂與張恩錫，選擇回遷房屋1號(hào)樓2單元1306室，建筑面積64.18平方米。期間，被告張慶蘭辦理了房屋拆遷估價(jià)分戶報(bào)告、附屬物勘察手續(xù)?，F(xiàn)拆遷安置房屋尚未交付。

審理中，被告張慶蘭、張慶娥、張慶萍、張慶昌主張張恩錫于1987年以前已經(jīng)進(jìn)行回贖，但未提供證據(jù)予以證實(shí)。被告張慶蘭提出其本人和被告張慶玲分別于2003年、2004年曾對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)修繕，兩原告與被告張慶玲均不予認(rèn)可。被告張慶蘭還提供其本人書寫的家庭情況說(shuō)明及張慶玲的手抄條證實(shí)家庭內(nèi)部矛盾及典期問(wèn)題，兩原告對(duì)此不予認(rèn)可。

【審判】

濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院認(rèn)為：房屋典當(dāng)是指出典人將房屋交由承典人占有使用，承典人支付典價(jià)的物權(quán)法律行為。在典當(dāng)法律關(guān)系中，為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，法律允許出典人在典期內(nèi)進(jìn)行回贖；超過(guò)典期未回贖的，除了典當(dāng)雙方當(dāng)事人在契約中明確約定到期不贖回視為絕賣的條款，仍允許出典人在一定期限內(nèi)進(jìn)行回贖。如出典人拒絕或長(zhǎng)期怠于行使回贖權(quán)，將使典當(dāng)房屋權(quán)屬長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，使交易變得非常不安全，也不利于保護(hù)承典人的合法權(quán)益。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定“典期屆滿逾期十年或典契未載明期限經(jīng)過(guò)三十年未贖的，原則上應(yīng)視為絕賣”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于典當(dāng)房屋回贖中幾個(gè)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》對(duì)于回贖時(shí)效期間的計(jì)算問(wèn)題規(guī)定，“典當(dāng)契約載明典期的，自期滿之次日起計(jì)算。如期滿之次日典期屆滿，出典人未按契約規(guī)定期限提出回贖，是由于不可抗力使其不能行使請(qǐng)求權(quán)的，這種受客觀原因影響的時(shí)間，應(yīng)予扣除，不計(jì)入回贖時(shí)效期內(nèi)”。

五被告之父張恩錫及被告劉奉心于1954年將43號(hào)南屋兩間典當(dāng)給兩原告之父趙榮堂使用，約定典期為1954年9月8日至1956年9 月8日，期滿后，該房屋始終沒(méi)有回贖。43號(hào)房屋于1969年5月15日因文革交公，至1981 年1月1日退還產(chǎn)權(quán)，此間不應(yīng)計(jì)入回贖時(shí)效期間內(nèi)。因此，根據(jù)房屋典當(dāng)契約，至兩原告起訴時(shí)止，出典人及其法定繼承人未回贖已達(dá)56年7個(gè)月，扣除交公期間11年7個(gè)月，還有45年，已超過(guò)30年的回贖期限，應(yīng)視為絕賣。對(duì)于四被告辯稱其父已將房屋回贖的答辯意見(jiàn)，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，不予采納。對(duì)于四被告辯稱1987年房屋產(chǎn)權(quán)登記辦到其父名下證實(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為其父，因此房屋并未“絕賣”的答辯意見(jiàn)，可以認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為張恩錫屬實(shí)，其辦理私有房屋登記換證申請(qǐng)表時(shí)寫明“南屋平房三間，出典二間，自住一間”，證實(shí)在辦理該產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，南屋兩間仍處于出典狀態(tài)，上述兩項(xiàng)事實(shí)并不矛盾，訟爭(zhēng)房屋的回贖期間仍在延續(xù)，對(duì)被告的該項(xiàng)答辯意見(jiàn)，不予采納。判決：位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)道德北街53號(hào)房屋南屋兩間歸原告趙新國(guó)、原告趙新啟所有。宣判后，原被告雙方均未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

【評(píng)析】

本案涉及到房屋典權(quán)問(wèn)題。所謂典權(quán)，是指典權(quán)人支付典價(jià)，占有他人的房屋，并對(duì)其進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。典權(quán)是我國(guó)固有的物權(quán)制度，在我國(guó)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，在解放前設(shè)定較多，解放后也有新的設(shè)定。在上世紀(jì)八十年代末到九十年代初，由于落實(shí)私房政策，人民法院受理了大量的涉及典權(quán)的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件。隨著時(shí)間的推移，人民法院當(dāng)前受理的房屋典權(quán)案件已極為鮮見(jiàn)。也正因?yàn)榇?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》未規(guī)定典權(quán)。但典權(quán)關(guān)系一直受到人民政府的承認(rèn)和人民法院的保護(hù)。具體到本案，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要有兩個(gè)。

一、關(guān)于典權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系

本案訟爭(zhēng)房屋在1981年國(guó)家落實(shí)私房政策時(shí)退還給了趙榮堂，在1987年辦理房屋所有權(quán)時(shí)登記到張恩錫名下，這是否對(duì)訟爭(zhēng)房屋的歸屬產(chǎn)生了影響，原被告雙方對(duì)此產(chǎn)生了爭(zhēng)議。解決這個(gè)問(wèn)題，首先需要厘清典權(quán)的性質(zhì)以及理順典權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系。對(duì)于典權(quán)的性質(zhì)，有用益物權(quán)說(shuō)、擔(dān)保物權(quán)說(shuō)、特種物權(quán)說(shuō)，通說(shuō)認(rèn)為典權(quán)是物權(quán)的一種，是一種用益物權(quán)。用益物權(quán)是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利。①王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第409頁(yè)。在物權(quán)法中，用益物權(quán)以其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特定支配的性質(zhì)，成為與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)鼎足而立的一類物權(quán)。對(duì)于用益物權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系，主要有兩個(gè)方面：一方面，用益物權(quán)是所有權(quán)行使的一種方式。用益物權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的權(quán)利，是在他人所有之物上設(shè)定的物權(quán)，是由非所有人根據(jù)法律規(guī)定或約定行使所有權(quán)。所有權(quán)強(qiáng)調(diào)對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，用益物權(quán)著眼于財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值，注重財(cái)產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的支配和利用。典權(quán)是僅次于所有權(quán)的用益物權(quán)，以對(duì)典物的使用收益為目的，使用收益權(quán)為典權(quán)人的基本權(quán)利。另一方面，用益物權(quán)是對(duì)所有權(quán)的一種限制，且具有優(yōu)先于所有權(quán)的效力。因?yàn)橹灰靡嫖餀?quán)依法成立，所有人就不能隨意取消、變更之，且在行使所有權(quán)時(shí)，也不得妨礙用益物權(quán)人行使權(quán)利。在典權(quán)法律關(guān)系中，出典人與典權(quán)人就設(shè)定典權(quán)關(guān)系達(dá)成一致時(shí)，直接產(chǎn)生一種雙向的用益物權(quán)關(guān)系?；谶@種關(guān)系，當(dāng)事人雙方均可實(shí)現(xiàn)其一定的用益目的：典權(quán)人獲得出典物上的使用和收益，而出典人則獲得可以立即投入利用的金錢或融資貸款。因此，對(duì)于本案四被告辯稱涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記于1987年辦到其父名下證實(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為其父，因此房屋并未“絕賣”的答辯意見(jiàn)，是沒(méi)有厘清所有權(quán)與用益物權(quán)的關(guān)系，法院不予采納。

二、關(guān)于典權(quán)的回贖權(quán)

典權(quán)的重要法律特征之一在于回贖權(quán)及逾期不回贖效果的制度設(shè)計(jì)上，“典權(quán)制度之核心在于出典人到期享有典物的回贖權(quán)，而典權(quán)人在出典人逾期未回贖時(shí)有權(quán)直接取得典物的所有權(quán)?！雹谕趵鳎骸睹穹▽W(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社2004年版，第346頁(yè)。回贖權(quán)是出典人向典權(quán)人返還原典價(jià)以回贖典物的權(quán)利。在回贖權(quán)期限內(nèi)，出典人可以回贖典物。在約定典權(quán)期屆滿后經(jīng)過(guò)一定期間，出典人仍不回贖的，視為絕賣即典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。當(dāng)事人未約定典期的，經(jīng)法定期限出典人仍不回贖的，典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。這也是典權(quán)與其他用益物權(quán)及擔(dān)保物權(quán)的重大區(qū)別。

出典人行使回贖權(quán)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：一是須典權(quán)期限屆滿；二是須未超過(guò)回贖權(quán)除斥期間；三是須返還原典價(jià)。其中回贖權(quán)的行使期限最為重要。典權(quán)的期限關(guān)系到當(dāng)事人的利益，也關(guān)系到交易的秩序。就典權(quán)人而言，典權(quán)的約定期限為典權(quán)人有權(quán)占有典物而為使用及收益的期限；對(duì)出典人而言，則為典權(quán)設(shè)定時(shí)所定回贖權(quán)停止行使的期限。在典當(dāng)法律關(guān)系中，設(shè)定回贖權(quán)更多的是為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人即出典人的利益，但如出典人拒絕或長(zhǎng)期怠于行使回贖權(quán)時(shí)，將使典當(dāng)房屋的權(quán)屬長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，使交易變得非常不安全，也不利于保護(hù)承典人的合法權(quán)益。因此，法律為適當(dāng)權(quán)衡雙方當(dāng)事人的利益，并避免典權(quán)存續(xù)期間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致糾紛迭起，妨礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)典權(quán)的最高期限設(shè)有限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第58條的規(guī)定，我國(guó)司法實(shí)踐中規(guī)定典期以不超過(guò)30年為限。對(duì)于典期的計(jì)算，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于典當(dāng)房屋回贖中幾個(gè)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第3條的規(guī)定，回贖期自履行契約之日起計(jì)算的規(guī)定，可以推出典期的計(jì)算，也應(yīng)以履行契約轉(zhuǎn)移典物的占有之日為起點(diǎn)。回贖期為除斥期間，由于客觀原因、歷史原因造成權(quán)利人無(wú)法行使權(quán)利的期間，不計(jì)入回贖除斥期間內(nèi)。本案中，房屋在文革時(shí)交公期間屬于典型的囿于歷史原因不應(yīng)計(jì)入回贖除斥期間的情形。典權(quán)到期，出典人拋棄回贖權(quán)可使典權(quán)關(guān)系歸于消滅。對(duì)于有期限的典權(quán)，因期限屆滿，視為絕賣，典權(quán)人取得典物所有權(quán)，典權(quán)亦因混同而消滅。

(作者單位:濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院)

責(zé)任編校:陳東強(qiáng)